聚焦樓市半年走向

李焱

7月，上半年樓市數(shù)據(jù)紛紛出爐。回顧今年上半年，針對房地產(chǎn)市場發(fā)展的各級調(diào)控政策層層加碼，不論是全國還是北京，在政策高壓下，市場表現(xiàn)都呈現(xiàn)出新的變化。2018年下半年，政策調(diào)控力度將趨緊抑或放松？房價走勢是上升還是下降？值得關(guān)注。

全國：房價上漲幅度將得到抑制

7月17日，國家統(tǒng)計局公布了2018年6月70個大中城市房價數(shù)據(jù)，6月新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市，達(dá)到63和66個，分別較5月增加2個和5個，這是自去年下半年以來，一二手房價格上漲城市數(shù)量最多的一個月。

數(shù)據(jù)顯示，6月份，4個一線城市新房銷售價格同比持平，二手房價格由上月下降轉(zhuǎn)為上漲0.1%；環(huán)比上，一線城市新房價格上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個百分點(diǎn)，其中北京和上海價格持平，廣州和深圳價格分別上漲1.9%和0.3%；二手房銷售價格與上月持平。

31個二線城市新房、二手房銷售價格分別同比上漲6.3%和4.6%，漲幅比上月分別擴(kuò)大0.9和0.2個百分點(diǎn)；環(huán)比上，新房、二手房分別上漲1.2%和0.7%。

35個三線城市新房和二手房銷售價格同比分別上漲6.0%和4.3%，漲幅均與上月相同；環(huán)比上，新房和二手房價格分別上漲0.7%和0.6%。

國家統(tǒng)計局高級統(tǒng)計師劉建偉解讀表示，6月份，各地繼續(xù)堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項調(diào)控措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。目前一線城市商品住宅銷售價格總體穩(wěn)定，二線城市有所上漲，三線城市上漲勢頭得到抑制。

有市場分析人士認(rèn)為，6月份房價出現(xiàn)反彈，主要集中在二線城市，最主要的特點(diǎn)是這些城市上半年都出臺了人才引進(jìn)和搖號選房政策。

今年上半年，已有近40個城市出臺了人才引進(jìn)政策，對高校畢業(yè)生、海外人才、高層次人才等群體的補(bǔ)貼不斷增加。市場分析人士指出，在吸引人才落戶的同時，人才新政也為限購政策撕開一個口子，間接助推了房價上漲。

而搖號選房政策，雖然能優(yōu)先保證剛需族買房，但也放大了市場上的供需矛盾，導(dǎo)致“需求出現(xiàn)了恐慌”。中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國共有上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢、深圳、青島、福州10個城市，全部或部分房源需要搖號才能出讓。

在房地產(chǎn)市場熱度不減的情況下，全國年內(nèi)出臺的樓市調(diào)控政策卻超過了220次。中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，樓市調(diào)控政策在6月密集出臺，有超過25個城市發(fā)布調(diào)控新政，累計調(diào)控次數(shù)多達(dá)32次。2018年上半年，全國樓市調(diào)控政策高達(dá)192次，相比去年同期的116次，上漲幅度高達(dá)65%。而7月上半月，房地產(chǎn)調(diào)控政策也已經(jīng)超過30次，年內(nèi)累計出臺的調(diào)控政策超過220次。

中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為，2018年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策一方面繼續(xù)積極抑制非理性需求，另一方面強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大并落實(shí)“有效供給”，注重在“供給側(cè)”解決供需結(jié)構(gòu)不匹配問題。但是，短期需求側(cè)調(diào)控和中長期供給側(cè)改革的交互作用并產(chǎn)生效果尚需時間，市場上的供需情況仍較緊張。

從市場表現(xiàn)來看，中指數(shù)據(jù)顯示，上半年重點(diǎn)城市新房市場成交面積繼續(xù)縮減，其中一線城市降幅超20%，領(lǐng)降各線城市；三四線城市新房成交面積亦有所回落，絕對規(guī)模仍處歷史較高水平。同時，三四線城市銷售行情較好，地方積極推地，上半年住宅用地推出面積同比增幅在各線城市中最大，企業(yè)在三四線的拿地態(tài)勢也比較明顯。

“調(diào)控雖然仍在持續(xù)，但部分城市政策的邊際效應(yīng)正在減弱。對于當(dāng)下市場，大部分城市買房依然可以賺錢，這種財富效應(yīng)的存在，導(dǎo)致調(diào)控政策在刷新歷史記錄的同時，商品房銷售額依然能創(chuàng)歷史新高?！笔袌鰧＜曳治稣f。

為進(jìn)一步穩(wěn)定市場，6月底，住建部等7部委聯(lián)合印發(fā)通知，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。疊加上半年密集出臺的調(diào)控政策，多位業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，樓市調(diào)控在下半年仍會非常嚴(yán)厲。預(yù)計下半年，各地仍將會發(fā)布新的調(diào)控政策，房價上漲幅度也會得到抑制。

中指院分析認(rèn)為，從此次各地的調(diào)控政策來看，未來房地產(chǎn)調(diào)控依然從嚴(yán)，調(diào)控將更注重精準(zhǔn)性和有效性結(jié)合，根據(jù)市場實(shí)際情況進(jìn)一步深化。房價上漲過快的城市，或?qū)⒂瓉砀鼮閲?yán)厲的調(diào)控措施；嚴(yán)堵政策監(jiān)管缺口，穩(wěn)控房地產(chǎn)市場秩序，保障剛需群體購房需求；限制企業(yè)購房抑制投機(jī)炒房也有望在更多城市得到復(fù)制。金融端口，受國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，我國宏觀經(jīng)濟(jì)在下半年存有不確定性，預(yù)計未來定向降準(zhǔn)仍有空間。但穩(wěn)健中性的貨幣政策保持不變，信貸資金依舊偏緊，去杠桿、防風(fēng)險、嚴(yán)監(jiān)管仍將是未來樓市調(diào)控的著力點(diǎn)。

7月16日，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，針對有記者提出的“下半年房價會不會下滑？”的問題，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇指出，從70個大中城市的房價運(yùn)行情況來看，房價總體還是比較平穩(wěn)。但是，今年以來三四線城市房價漲幅確實(shí)比較高，有一些熱點(diǎn)城市上漲的壓力還比較大，房地產(chǎn)還存在一些結(jié)構(gòu)性矛盾，一些邊遠(yuǎn)地區(qū)、人口外流壓力比較大的地區(qū)還有一些庫存。所以，中央提出“因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控”。

毛盛勇提到，從房地產(chǎn)下一步發(fā)展情況來看，中央一方面進(jìn)一步加強(qiáng)和完善宏觀調(diào)控，同時，從供給側(cè)進(jìn)一步發(fā)力，包括加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅相關(guān)政策舉措，實(shí)現(xiàn)多主體供給、多渠道保障，加快推進(jìn)租售同權(quán)等一系列配套政策的落實(shí)，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，促進(jìn)長效機(jī)制建設(shè)，更好地實(shí)現(xiàn)“房子是用來住的而不是用來炒的”這樣一個基本定位。

北京：限價房供應(yīng)將出現(xiàn)井噴

上半年，北京樓市不但沒有絲毫的政策松動，相反原有限購、限貸政策的補(bǔ)丁還在不斷加碼，北京市場今年上半年的成交量，更是創(chuàng)下了2005年有成交數(shù)據(jù)記載以來的歷史最低點(diǎn)。另一方面，二手房則延續(xù)了去年底開始的成交回暖。尤其在5月份單月成交量突破了1.8萬套，價格也止跌回升。

據(jù)我愛我家市場研究院統(tǒng)計顯示，2018年上半年，全市二手住宅網(wǎng)簽總量為76640套，環(huán)比2017年下半年增長57.6%，同比2017年上半年下降10.9%，在半年走勢上結(jié)束了2017年的兩連降，走出了半年不足50000套的低谷。

我愛我家市場研究院分析表示，今年上半年北京二手房市場網(wǎng)簽量7萬多套，平均每月1萬多套的規(guī)模，是北京二手房市場的正常交易水平。因?yàn)橐员本?00萬套左右的存量規(guī)模，即使年換手率僅有2%，北京也有一年16萬套、一個月1.4萬套上下的交易量。所以上半年北京二手房市場是向正常水平的回歸。

從價格上看，2018年上半年，北京二手房的成交均價環(huán)比2017年下半年下跌2.1%，跌幅較2017年下半年收窄5個百分點(diǎn)。整體來看，2018年上半年北京二手房市場在交易規(guī)模上是回暖的，市場整體仍然保持著健康和理性，房價也保持穩(wěn)定，甚至還有所下跌。預(yù)計下半年，北京二手房市場將進(jìn)入平穩(wěn)期和調(diào)整期，形成市場與政策的平衡。

在新房市場方面，上半年北京新房成交不足萬套，新房市場全面低迷。

來自中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：今年上半年新建商品房住宅網(wǎng)簽將創(chuàng)造歷史同期最低，截至6月25日，新房網(wǎng)簽8051套，預(yù)計半年合計不足8500套，平均每個月的成交只有1400套左右，是從有完整成交數(shù)據(jù)的2005年以來，北京樓市歷史上的最低值。

新房成交新低直接影響了開發(fā)商的回款，進(jìn)一步影響了開發(fā)商在土地獲取上的積極性，導(dǎo)致上半年北京多宗土地出現(xiàn)流拍的情況，這也是近年來少有的。業(yè)內(nèi)認(rèn)為開發(fā)商對于土地的慎重選擇在下半年還將繼續(xù)。

分析人士指出，整體看，2018年上半年，樓市新盤供應(yīng)不多是造成成交創(chuàng)新低的主要原因。因?yàn)楸本┤ツ瓿鲎尩耐恋囟际窍薷偡浚捎谙薷偡夸N售細(xì)則一直到5月份才出臺，因此上半年大量的限競房還沒有進(jìn)入集中入市周期。

記者了解到，隨著5月份限競房銷售細(xì)則明確，6月份北京就入市了4個限競房項目，整體成交情況都比較樂觀。專家指出，隨著未來幾個月限競房大量入市，大量中低價位商品房充斥市場，會對下半年市場成交產(chǎn)生明顯拉動作用。

截至目前，北京共有66塊限竟房地塊，總量大約4.5萬套，貨值超過3000億元。其中確定項目案名的達(dá)到31盤，將陸續(xù)在2018年下半年入市銷售。其中7月份將開盤的項目約有9個，主要分布在昌平沙河、北七家板塊；大興黃村、亦莊板塊；房山區(qū)域以及朝陽孫河板塊。

業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，未來兩個月，北京限價房供應(yīng)將出現(xiàn)井噴，進(jìn)而帶動下半年新房成交量逆襲已毫無懸念。從價格走勢看，2018年北京市場因?yàn)橛写罅康姆吭垂?yīng)，各種調(diào)控政策繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，所以價格出現(xiàn)明顯反彈的可能性不大。在經(jīng)歷過2017年大幅度下調(diào)后，市場平穩(wěn)運(yùn)行將是北京樓市2018年下半年的主要趨勢。