王玉光
通過地產(chǎn)主業(yè)的高質(zhì)量增長,為布局高科技產(chǎn)業(yè)提供強大的資本支持。
經(jīng)歷多年周期性政策調(diào)控,伴隨制度籬笆逐步扎緊,中國房地產(chǎn)行業(yè)漸趨理性。一個重要的表現(xiàn),就是行業(yè)內(nèi)一些龍頭企業(yè)逐步走向成熟。
曾經(jīng)風(fēng)格激進的中國恒大(HK.3333),近年來的變化令業(yè)界驚訝。自年初恒大董事局主席許家印提出“新恒大、新戰(zhàn)略、新藍圖”部署以來,這家一向靠高杠桿、規(guī)模擴張的公司忽然換了一副面孔,規(guī)模適度、穩(wěn)健增長正成為其信奉的新商道。
2018年8月28日,在中期業(yè)績發(fā)布會上,中國恒大交出了赴港上市以來最為靚麗的一份成績單,多項核心指標(biāo)均創(chuàng)下行業(yè)新紀(jì)錄,包括:營業(yè)額3003.5億元,同比增長59.8%;核心利潤550.1億元,同比增長101.5%;凈利潤530億元,同比增長129.3%;總資產(chǎn)17699億元,凈資產(chǎn)3245億元。
尤其是530億元凈利潤最為搶眼,使恒大一躍成為今年上半年最賺錢的房企,大幅領(lǐng)先國內(nèi)其他大型房企。
如此“靚麗”的財務(wù)數(shù)據(jù)從何而來?在恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞看來,這是恒大多年來厚積薄發(fā)的結(jié)果。
首先是超前的土地儲備戰(zhàn)略。據(jù)恒大半年報顯示,恒大目前土地儲備高達3.05億平方米,居行業(yè)之首;這些土地絕大部分集中在二三線城市,平均成本價格僅為1683元/平方米,是眾多龍頭房企中成本最低的。同時,恒大還有大量未納入土地儲備的舊改等項目,總規(guī)劃面積高達7285萬平方米。
其次是優(yōu)秀的成本控制和高附加值。恒大通過統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一配送的標(biāo)準(zhǔn)化運營模式,有效控制成本;并通過大力打造精品產(chǎn)品,不斷提升產(chǎn)品附加值,這些舉措顯著增強了企業(yè)的盈利能力。
最后是有序降負(fù)債。恒大提前還清1129億元永續(xù)債,為企業(yè)節(jié)省大量利息支出,保證了毛利率及凈利率的穩(wěn)步提升,集團凈資產(chǎn)大增34%至3245億元。
中國恒大以一份驚艷業(yè)內(nèi)的半年報,印證了集團戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的階段性成功。這對行業(yè)研究也頗具啟示意義。
首先,恒大從人們一貫熟知的以快取勝,逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺€(wěn)”字當(dāng)頭,減債降息,追求適度增長、有質(zhì)量的增長,這種轉(zhuǎn)變的背后邏輯,正是這家在2018財富世界500強榜單中排名第230位的企業(yè),對國際宏觀大勢和國內(nèi)經(jīng)濟形勢的精準(zhǔn)拿捏。
中國恒大自去年以來逐漸將“降負(fù)債、去杠桿”作為集團戰(zhàn)略的重中之重,加以全面貫徹實施。
這套戰(zhàn)略打法,被其內(nèi)部概括為向“規(guī)模+效益型”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變,即堅定不移地實施低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”經(jīng)營模式,其核心就是大幅降低負(fù)債率。今年上半年,恒大凈負(fù)債率已下降至127.3%,低于行業(yè)平均水平。
其次,恒大是國內(nèi)為數(shù)不多能夠讀懂房地產(chǎn)周期律的企業(yè)之一,這得益于許家印對時勢商機的深刻洞察力。他看準(zhǔn)了中國城市化和住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的大勢所趨,雖然幾經(jīng)周折,但始終頂住壓力,堅信這是千載難逢的歷史機遇。
在業(yè)內(nèi)人士看來,恒大之所以擁有如此強勁的增長動能,相當(dāng)部分要歸因于其成本低廉的優(yōu)質(zhì)土地儲備。
公開數(shù)據(jù)顯示,2004年之前,恒大土地儲備尚不足600萬平方米;之后便開始在全國四處募集優(yōu)質(zhì)土地資源,舉債擴張。2008年3月赴港上市期間,恒大土地儲備已達4578萬平方米。此后,借助債權(quán)和股權(quán)融資雙輪驅(qū)動,恒大持續(xù)加碼儲備土地,逐步完成全國性布局,土地儲備最終超過3億平方米,成為行業(yè)第一。
在過去20多年間,優(yōu)質(zhì)土地?zé)o疑成為越來越稀缺的資源,也由此成就了恒大、萬科和碧桂園等幾家土儲豐厚的龍頭房企今日的行業(yè)地位。
此外,最為難得的是,恒大在完成規(guī)模擴張目標(biāo)后能夠及時回歸理性,主動抑制繼續(xù)擴張的沖動,轉(zhuǎn)而向轉(zhuǎn)變企業(yè)發(fā)展經(jīng)營方式、提升內(nèi)部管理效能發(fā)力。這是恒大由“大”變“強”的一個良好開端,意味著恒大正逐步走向成熟。
在中期業(yè)績發(fā)布會上,夏海鈞在回答記者提問時指出,房地產(chǎn)行業(yè)集中度逐年上升已成大勢所趨,強者恒強的行業(yè)格局仍將持續(xù)。
“目前國內(nèi)排名前十位的房企,其市場占有率約為30%,其中碧桂園、恒大和萬科三家占比超過15%。”夏海鈞預(yù)計,隨著行業(yè)集中度的進一步提升,預(yù)計到2020年,前十家房企的市場占有率將達到40%以上,屆時三大龍頭房企預(yù)計占比會超過20%。
在夏海鈞看來,規(guī)模擴張已經(jīng)不再是恒大的首選,龍頭地位已經(jīng)是不求自來、水到渠成的自然結(jié)果。恒大未來的一項重要戰(zhàn)略任務(wù),就是通過地產(chǎn)主業(yè)的高質(zhì)量增長,為其布局高科技產(chǎn)業(yè)提供強大的資本支持。
2018年4月,恒大與中國科學(xué)院達成全面合作,恒大計劃未來十年投入1000億元,雙方共同拓展生命科學(xué)、航空航天、人工智能、新能源等重點領(lǐng)域,首批6個合作項目已于近日正式簽約。6月,恒大宣布入主美國新能源汽車公司法拉第未來,正式進軍電動汽車市場,恒大法拉第未來中國總部也于8月掛牌成立。
按照許家印的“新恒大”戰(zhàn)略構(gòu)想,到2020年,恒大集團要實現(xiàn)宏偉的目標(biāo):總資產(chǎn)3萬億元、年銷售8000億元、年利稅超1500億元、負(fù)債率下降到同行業(yè)中低水平、成為世界百強企業(yè)。