齊魯交投：搭建商業(yè)地產(chǎn)“大運(yùn)營(yíng)”平臺(tái)

□ 通訊員 張煒偉

齊魯交通投資有限公司系齊魯交通發(fā)展集團(tuán)有限公

司全資子公司。該公司借助銀豐商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，將招商變?yōu)楹献?，搭建與客戶(hù)“互助共贏”的平臺(tái)，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域另辟蹊徑、脫穎而出，公司的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理也成為濟(jì)南市的行業(yè)標(biāo)桿。今年，齊魯交通投資有限公司還將進(jìn)一步搭建商業(yè)地產(chǎn)“大運(yùn)營(yíng)”平臺(tái)，將商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)由物業(yè)管理向資產(chǎn)管理的轉(zhuǎn)變，力爭(zhēng)成為齊魯交通發(fā)展集團(tuán)有限公司新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的排頭兵。

對(duì)標(biāo)桿 打造商業(yè)地產(chǎn)的五星品質(zhì)

為拓寬投資領(lǐng)域，提高投資效益，齊魯交通投資有限公司落實(shí)集團(tuán)公司戰(zhàn)略意圖，投資運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——銀豐財(cái)富廣場(chǎng)D座項(xiàng)目。該項(xiàng)目于2017年7月正式投入運(yùn)營(yíng)，作為集團(tuán)行政總部大樓所在地，項(xiàng)目從運(yùn)營(yíng)之初便對(duì)標(biāo)國(guó)內(nèi)高端商業(yè)地產(chǎn)，以北京國(guó)貿(mào)三期為標(biāo)桿，走高端化、品質(zhì)化路線(xiàn)，打造濟(jì)南最高端寫(xiě)字樓物業(yè)品牌。

物業(yè)管理方面，齊魯交通投資有限公司采取銀豐物業(yè)管理公司+仲量聯(lián)行物業(yè)駐場(chǎng)顧問(wèn)模式，銀豐物業(yè)管理有限公司提供樓內(nèi)外物業(yè)服務(wù)，仲量聯(lián)行提供管理咨詢(xún)顧問(wèn)服務(wù)。仲量聯(lián)行是全球五大房地產(chǎn)咨詢(xún)公司之一，針對(duì)公司商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)，提供物業(yè)服務(wù)、能源管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、稅收籌劃等多方面咨詢(xún)服務(wù)。

為保證物業(yè)品質(zhì)，在客戶(hù)服務(wù)方面，齊魯交通投資有限公司對(duì)物業(yè)實(shí)行周檢，按月考核，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)糾正；在風(fēng)險(xiǎn)管理方面，制定針對(duì)性應(yīng)急方案，開(kāi)展日巡查、周檢查、月檢查及安全全面檢查，并在重大節(jié)假日前夕組織開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)檢查，持續(xù)提升安全管理水平；能源管理方面，制定空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能方案，記錄能源消耗情況并對(duì)節(jié)能效果進(jìn)行分析優(yōu)化。

半年多來(lái)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理走在濟(jì)南業(yè)界的前列。目前，進(jìn)駐企業(yè)已達(dá)14家，租賃面積約26700平米，出租率達(dá)80%，與多家實(shí)力央企達(dá)成租賃意向，實(shí)現(xiàn)日租金均價(jià)4.35元/平米，引領(lǐng)濟(jì)南市寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)。

求共贏 從招商招租到尋求合作伙伴

品質(zhì)是物業(yè)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)，對(duì)于齊魯交通投資有限公司來(lái)說(shuō)，有了高品質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理保障，企業(yè)有了來(lái)的意愿，但讓企業(yè)真正愿意留下來(lái)，就要讓企業(yè)實(shí)實(shí)在在獲益。

因此，齊魯交通投資有限公司轉(zhuǎn)換思路，瞄準(zhǔn)高標(biāo)準(zhǔn)、高層次、品牌化、國(guó)際化、差異化的企業(yè)作為目標(biāo)客戶(hù)。一方面，這些企業(yè)承租能力強(qiáng)，人均租賃面積大，品牌價(jià)值高，其入駐有助于提升公司商業(yè)地產(chǎn)的整體品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值；另一方面，公司借助與濟(jì)南市歷下區(qū)投資促進(jìn)局就招商引資達(dá)成的合作共識(shí)，可以為入駐的知名企業(yè)積極爭(zhēng)取相關(guān)稅收及租金返還等政策優(yōu)惠，企業(yè)實(shí)實(shí)在在得到實(shí)惠，就能從“想來(lái)”變成“要來(lái)”。

截至目前，知名資產(chǎn)與財(cái)富管理跨國(guó)企業(yè)瑞華控股、央企金茂地產(chǎn)已正式入駐，財(cái)政部直屬政策性保險(xiǎn)公司中國(guó)出口信用保險(xiǎn)公司、法拉利資本有限公司、中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)山東分會(huì)、上汽通用山東總部等知名企業(yè)、機(jī)構(gòu)也達(dá)成入駐意向。

齊魯交通投資有限公司以銀豐商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為基礎(chǔ)，搭建商業(yè)地產(chǎn)“大運(yùn)營(yíng)”平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理向資產(chǎn)管理的轉(zhuǎn)變

公司不僅僅把銀豐投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目定位為高端寫(xiě)字樓，更作為投融資平臺(tái)、招商合作平臺(tái)。高品質(zhì)的運(yùn)營(yíng)管理和這些實(shí)力企業(yè)、機(jī)構(gòu)的入駐，奠定了公司商業(yè)地產(chǎn)“大運(yùn)營(yíng)”平臺(tái)的基礎(chǔ)。目前，公司正與瑞華控股洽談基金設(shè)立、與法拉利資本洽談新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換合作事宜。下一步，齊魯交通發(fā)展集團(tuán)有限公司及各權(quán)屬單位可以與這些“新動(dòng)能”企業(yè)建立良好的合作關(guān)系，開(kāi)展業(yè)務(wù)合作，這種合作關(guān)系又會(huì)提升客戶(hù)粘性，形成良性循環(huán)，達(dá)到“自我提升、客戶(hù)滿(mǎn)意、政府歡迎”的多贏局面。

挖潛力 物業(yè)管理轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理

商業(yè)地產(chǎn)資金占用率高、回收周期長(zhǎng)，而目前融資渠道有限，如何通過(guò)金融創(chuàng)新來(lái)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低資金成本，成為公司商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)亟待解決的難題。同時(shí)，快速的市場(chǎng)發(fā)展和目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化嚴(yán)重、運(yùn)營(yíng)水平低下、管理粗放的現(xiàn)狀是不相適應(yīng)的，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了重質(zhì)量、減速度的時(shí)代，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是公司商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的發(fā)展方向。在這種情況下，挖掘本項(xiàng)目的價(jià)值是今年的重頭戲。

2018年，齊魯交通投資有限公司將繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)銀豐商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目既有硬件設(shè)備設(shè)施的維護(hù)升級(jí)以及現(xiàn)有辦公環(huán)境的優(yōu)化提升。引進(jìn)設(shè)施設(shè)備管理平臺(tái)系統(tǒng)，利用互聯(lián)網(wǎng)與移動(dòng)設(shè)備實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)與現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)的有效結(jié)合，應(yīng)用移動(dòng)終端結(jié)合射頻掃描技術(shù)進(jìn)行運(yùn)行、點(diǎn)檢、維保等數(shù)據(jù)信息記錄，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)與電腦同步傳輸和統(tǒng)計(jì)，改善現(xiàn)場(chǎng)管理和監(jiān)督，提高現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)界面的管理效率。

在確保樓宇設(shè)備安全、穩(wěn)定、高效、無(wú)故障運(yùn)行的前提下，爭(zhēng)取在運(yùn)行兩年后成為國(guó)際最權(quán)威的LEED認(rèn)證（綠色能源與環(huán)境設(shè)計(jì)先鋒獎(jiǎng)）企業(yè)，在提升大樓整體品質(zhì)的同時(shí)，兼具社會(huì)效益、環(huán)境效益及經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)仲量聯(lián)行提供的大中華區(qū)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，取得LEED認(rèn)證的辦公樓宇可實(shí)現(xiàn)減少固體廢物70%，節(jié)水40%，CO2減排35%，節(jié)能30%；入住率增加3%，承租率增加3.5%，投資回報(bào)提高6.6%，項(xiàng)目?jī)r(jià)值提高7.5%，節(jié)省運(yùn)營(yíng)成本8%～9%。

經(jīng)前期有效運(yùn)營(yíng)管理，目前公司運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目估值已經(jīng)從8.4億元攀升至11.4億元。下一步，通過(guò)有效對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)服務(wù)功能進(jìn)行整合，項(xiàng)目形成全方位、多功能的寫(xiě)字樓物業(yè)管理系統(tǒng)，使資產(chǎn)生命周期得到延長(zhǎng)，物業(yè)價(jià)值最大化，實(shí)現(xiàn)由物業(yè)管理向資產(chǎn)管理的轉(zhuǎn)變，將服務(wù)功能多樣化和辦公環(huán)境品牌化打造成為資產(chǎn)管理的核心，夯實(shí)資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)。預(yù)計(jì)經(jīng)上述管理，能夠有效降低項(xiàng)目ABS/ABN發(fā)行成本1%～2%，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值。