重慶市住宅房地產(chǎn)發(fā)展的影響因素及價格趨勢

[摘要]住宅房地產(chǎn)一直是國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的主要推動力量，結(jié)合中國五大中心城市之一--重慶，從土地供應(yīng)端分析住宅房地產(chǎn)市場的影響因素和價格趨勢。

[關(guān)鍵詞]重慶市；住宅房地產(chǎn)；影響因素；價格趨勢

1引言

重慶市自1998年停止實施住房分配后，隨著住房公積金、商業(yè)性住房貸款等金融工具的實施，穩(wěn)健的步入住宅房地產(chǎn)市場的市場化階段。在國家房地產(chǎn)調(diào)控日漸嚴(yán)格的情況下分析住宅房地產(chǎn)市場的影響因素和發(fā)展趨勢將進(jìn)一步指導(dǎo)重慶市住房市場的健康發(fā)展。

2 重慶市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀分析

2.1投資規(guī)模不擴大

重慶市作為中國最年輕的直轄市，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了30年的市場化發(fā)展，呈現(xiàn)繁榮之勢。住宅房地產(chǎn)市場更是經(jīng)歷迅猛發(fā)展。盡管經(jīng)濟危機時期經(jīng)歷了嚴(yán)重打擊，而重慶經(jīng)濟復(fù)蘇帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇，投資規(guī)模從2009年的回暖到現(xiàn)在不斷擴大，住宅房地產(chǎn)投資總額不斷上升。

2.2投資環(huán)境變化

1997年到2016年末，土地供應(yīng)市場和政府政策導(dǎo)致的市場環(huán)境的整體變化使重慶市土地對市場經(jīng)歷波折和巨大的變化。重慶住宅房地產(chǎn)的土地開發(fā)的面積也由97年直轄初期的200萬平方米增長到了2016年的27363.39萬平方米。重慶市在這發(fā)展中取得經(jīng)濟社會的全面發(fā)展。

2.3價格波動中上升

對比分析重慶市的和其他中城市的新建和二手房市場價格，單方面看重慶住宅房價相對較高，相對于人均收入水平而言，依舊較高。與同級其他國家大城市相比，重慶房價相對低。且從2018第一季度最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，和北京、上海、廣東、深圳新建和二手房相比同比增長率低了近20個百分點，而相比與熱點地區(qū)天津、廈門、成都的房價明顯上漲，重慶市漲幅平穩(wěn)[1]。

3 重慶市住宅房地產(chǎn)土地的供應(yīng)和房價情況

3.1土地供應(yīng)數(shù)量和房價的關(guān)系

土地數(shù)量供應(yīng)對房價的上漲具有一定的抑制作用，城市土地的供應(yīng)數(shù)量和房價之間是負(fù)相關(guān)的。

從表1 和圖1中看，重慶隨著經(jīng)濟的發(fā)展，市場土地供應(yīng)量整體呈現(xiàn)上升趨勢，住宅竣工面積和銷售面積穩(wěn)步上升表示土地供應(yīng)數(shù)量和房價之間相關(guān)。有學(xué)者就2013年前的土地供應(yīng)量和住宅房價進(jìn)行實證研究提出在顯著水平為5%的情況下，土地供應(yīng)量對房價有顯著影響，且二者呈負(fù)相關(guān)，增加土地供應(yīng)數(shù)量房價會降低，減少土地供應(yīng)數(shù)量房價上升[2]。

3.2土地供應(yīng)方式和房價之間的關(guān)系

隨著市場機制的不斷完善，重慶市政府逐漸加強土地供應(yīng)管理，嚴(yán)格住宅房地產(chǎn)市場的執(zhí)法監(jiān)察。商品住宅土地轉(zhuǎn)讓改為經(jīng)營性用地使用權(quán)，并以招拍掛方式轉(zhuǎn)讓，使重慶市土地交易更加公開、透明。形成出讓為主，政府劃撥為輔的土地供應(yīng)方式。分析2007年～2016年重慶市使用招標(biāo)、拍賣和掛牌方式供應(yīng)的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，招拍掛制度以來，政府通過收購、回購、置換、征用等方式獲得土地后，進(jìn)行開發(fā)整理和存儲，用地成本提升，推動住宅房地產(chǎn)市場成本上升，最終上升的土地成本要由消費者承擔(dān)。土地存儲容易發(fā)生囤地行為，土地供應(yīng)方式的變化提高了土地的資本化程度，影響人們對住宅房地產(chǎn)的預(yù)期，導(dǎo)致房價上漲。2007年到2016年重慶市住宅用地的出讓方式和售價來看，出讓均價為5337元/平方米，政府劃撥的平均征地成本為2346元/平方米，而采用掛牌和拍賣出讓的土地均價在7563元/平方米。是劃撥成本的 3倍以上，是提升住宅土地交易成本的主導(dǎo)因素?？梢哉f招拍掛方式成為市場住房價格上升的主要誘因，引導(dǎo)消費預(yù)期，并在媒體的過度宣傳下誘導(dǎo)非理性的購買行為和投資投機行為。

3.3土地供應(yīng)政策對房價的影響

政府對房地產(chǎn)市場的政策對房價的影響存在顯著影響，使房價呈現(xiàn)變動趨勢、周期波動或波動時滯。國家通過宏觀調(diào)控總供給和需求對增長過快的房價進(jìn)行抑制。直到2013年進(jìn)入波動下降階段，通過調(diào)結(jié)構(gòu)、保民生抑制投機活動，并通過保障房建設(shè)促進(jìn)房價歸于合理。

而緊縮的土地供應(yīng)政策對房價水平和房價波動周期都產(chǎn)生影響。一方面土地供應(yīng)政策出的趨緊提升了房價水平，另一方面房價對供應(yīng)政策的滯后性弱化了滯期房價對當(dāng)期房價的影響。而頻繁出臺的房價調(diào)控政策和土地供應(yīng)政策使更多微觀主體對住宅房地產(chǎn)市場的預(yù)期形成穩(wěn)定判斷，導(dǎo)致投機行為增加，加大房價波動。

3.4土地供應(yīng)價格的變化和房價的關(guān)系

重慶市的房地產(chǎn)土地供應(yīng)價格與住宅房地產(chǎn)市場的價格存在互動關(guān)系。主城區(qū)的房價和土地供應(yīng)之間存在協(xié)整關(guān)系，具有多元的協(xié)整方程。整體而言在市內(nèi)土地供應(yīng)總量減少的大背景下，城市的土地自然供應(yīng)量和經(jīng)濟供應(yīng)量都受到限制。短期看，土地供應(yīng)價格調(diào)控會小幅度穩(wěn)定市場價格，一定程度上可以實現(xiàn)通過調(diào)整土地供應(yīng)價格實現(xiàn)對房價的調(diào)控，但效果十分有限。長遠(yuǎn)看，土地供應(yīng)的變動很大程度上影響供應(yīng)價格，但土地供應(yīng)缺乏彈性，房價上漲對土地供應(yīng)市場的變化的影響十分有限，最終反饋在住宅市場上。

4 結(jié)論

能夠影響住宅房地產(chǎn)市場價格的因素很多，本文也只是從土地供應(yīng)的角度進(jìn)行研究，且選取了供應(yīng)數(shù)量、土地供應(yīng)方式、土地供應(yīng)政策、土地供應(yīng)價格對重慶住房價格的影響。其中供應(yīng)數(shù)量和房價具有負(fù)相關(guān)、土地供應(yīng)價格和房價具有正相關(guān)、供應(yīng)方式和政策都對房價具有協(xié)整影響。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊俊鋒. 重慶市住宅價格預(yù)測模型研究[D].云南財經(jīng)大學(xué)，2015.

[2]唐紹偉.重慶市住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展趨勢及對策建議[J].住宅產(chǎn)業(yè)，2011（12）：21-25.

[3]張永成. 重慶市商品住宅價格變動趨勢及影響因素分析[D].重慶：重慶大學(xué)，2011.

[作者簡介]黃先蓉（1969—），女，漢族，四川大竹人，本科，金融經(jīng)濟師，供職于四川旅游學(xué)院財務(wù)處，研究方向：區(qū)域經(jīng)濟及旅游經(jīng)濟。