新視角下河南省養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展困境與抉擇探究

摘 要：近年來(lái)，河南省人口老齡化形勢(shì)嚴(yán)峻，老年群體多樣化需求增加，迫切需要養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展緩解養(yǎng)老壓力。與此同時(shí)，隨著市場(chǎng)環(huán)境的轉(zhuǎn)變，養(yǎng)老地產(chǎn)的形勢(shì)也在轉(zhuǎn)變。因此，文章基于新的市場(chǎng)環(huán)境，通過(guò)新視角分析河南省養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，剖析河南省養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展困境，探究河南省養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展抉擇，以期為河南省養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展做出一份貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞：老齡化；養(yǎng)老地產(chǎn)；運(yùn)營(yíng)模式

中圖分類號(hào)：F270 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1008-4428（2018）05-23-02

一、 引言

隨著我國(guó)人口老齡化形勢(shì)不斷嚴(yán)峻，近年來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)一直備受關(guān)注。根據(jù)聯(lián)合國(guó)教科組織的標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)60歲以上的人口占總?cè)丝诘谋壤^(guò)10%或者65歲以上人口占總?cè)丝诘谋壤^(guò)7%，則認(rèn)定該國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入了社會(huì)老齡化階段。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)已經(jīng)步入了老齡化的階段。另外，預(yù)計(jì)到2020年，全國(guó)60歲以上老年人口將增加到2.55億人左右，占總?cè)丝诒戎靥嵘?7.8%左右；80歲上的高齡老年人將增加到2900萬(wàn)人左右，我國(guó)人口老齡化形勢(shì)正趨于嚴(yán)峻。作為擁有10788.14萬(wàn)人人口的河南省，面臨的人口老齡化形勢(shì)同樣十分嚴(yán)峻。因此，2017年9月24日，河南省政府辦公廳印發(fā)《河南省人民政府辦公廳關(guān)于全面放開(kāi)養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的實(shí)施意見(jiàn)》，要求加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，讓廣大老年群體享受優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)。這為河南省養(yǎng)老地產(chǎn)的大發(fā)展提供了立足點(diǎn)。因此，文章在新視角下全面探討河南省養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展困境與抉擇，以期為河南省養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展做出一份貢獻(xiàn)。

二、 河南省養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）市場(chǎng)需求量大、供給不足

河南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2016年底，全省60周歲及以上老年人口1，534萬(wàn)，占全省總?cè)丝诘?4.2%，占常住人口的16.1%，其中，65歲及以上人口941.8萬(wàn)，占常住人口的9.9%，80歲以上高齡老人約160萬(wàn)，空巢老人約600萬(wàn)，失能、半失能老人250多萬(wàn)。另外，近兩年，隨著人民物質(zhì)文化生活水平的不斷提高，以及中等收入階層的不斷擴(kuò)大，群眾對(duì)健康養(yǎng)老的需求持續(xù)增大，健康養(yǎng)老地產(chǎn)這一朝陽(yáng)領(lǐng)域正呈現(xiàn)方興未艾的發(fā)展勢(shì)頭。而從機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老的現(xiàn)狀看，河南省的養(yǎng)老市場(chǎng)明顯供給不足。截至2016年底，全省擁有各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)3913家，養(yǎng)老床位49.5萬(wàn)張，其中醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)315家，護(hù)理型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)只有122家，護(hù)理型養(yǎng)老床位嚴(yán)重不足。此外，社區(qū)養(yǎng)老功能不全、服務(wù)能力不強(qiáng)的現(xiàn)象也普遍存在。

（二）敗多勝少

目前市場(chǎng)仍然是“真房產(chǎn)，假養(yǎng)老”的項(xiàng)目多，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商僅僅想借養(yǎng)老地產(chǎn)的噱頭，進(jìn)行普通住宅的買賣，快速回籠資金。例如，河南鶴壁養(yǎng)老院用地建別墅，河南鄭州“500畝五星級(jí)專業(yè)養(yǎng)老大社區(qū)”（指鄭州愛(ài)馨陽(yáng)光城）公然違規(guī)對(duì)外銷售，一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率低，導(dǎo)致許多房源出現(xiàn)在二手房交易市場(chǎng)等等。

（三）未富先老

河南省人均可支配收入普遍不高，老年人退休金更是少之又少，經(jīng)濟(jì)支付能力差。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)大多為每月2000元以上，高檔型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)更高，而河南省2017年居民人均可支配收入兩萬(wàn)元左右，月均僅1680左右，經(jīng)濟(jì)支付能力差，呈現(xiàn)出典型的“未富先老”的景象。

（四）醫(yī)療服務(wù)配套不足

河南省養(yǎng)老地產(chǎn)前期宣傳的各種醫(yī)療服務(wù)大多只定格在規(guī)劃圖紙上，等養(yǎng)老社區(qū)建成后，醫(yī)療服務(wù)配套與所述嚴(yán)重不符，所能提供的醫(yī)療服務(wù)有限。例如，新鄭一家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（金秋樂(lè)園）規(guī)劃圖上的醫(yī)院最后被簡(jiǎn)化成為向附近正規(guī)醫(yī)院申請(qǐng)的一個(gè)醫(yī)療急救站。除此之外，一些養(yǎng)老地產(chǎn)所述的醫(yī)療康健設(shè)備，最后被簡(jiǎn)化成幾個(gè)老年運(yùn)動(dòng)器材。另外，各個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所配備的老年人護(hù)理人員嚴(yán)重不足，而且其中一些護(hù)理人員未接受過(guò)系統(tǒng)性的養(yǎng)老護(hù)理培訓(xùn)。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的醫(yī)療配套服務(wù)根本無(wú)法滿足老年人文化娛樂(lè)、醫(yī)療、康復(fù)保健等方面的需求。

（五）盈利模式不成熟

養(yǎng)老地產(chǎn)屬于綜合性行業(yè)，需要綜合性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與服務(wù)知識(shí)，而開(kāi)發(fā)商大多只深耕普通商品房開(kāi)發(fā)，缺少實(shí)際養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，投資回報(bào)比難以確定，盈利模式不成熟，大多數(shù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都在虧損。例如河南省民政廳曾對(duì)舒心老年公寓、愛(ài)鑫老年公寓、晚晴山莊老年公寓進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。其中，舒心老年公寓投資400萬(wàn)元左右，每月利潤(rùn)不到2000元，并且是三家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中唯一一家盈利的機(jī)構(gòu)；晚晴山莊老年公寓虧損較少。這兩家老年公寓還屬經(jīng)營(yíng)較好的。

（六）理論研究與現(xiàn)實(shí)需求脫節(jié)

近幾年，雖然河南省各大房企都陸陸續(xù)續(xù)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，但大多只是借養(yǎng)老地產(chǎn)“噱頭”進(jìn)行普通商品房買賣。因此，深耕養(yǎng)老地產(chǎn)以及對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)深入研究的企業(yè)少之又少。另外，由于養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量少，房地產(chǎn)代理咨詢公司代理這類項(xiàng)目較少，也未針對(duì)這類項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)研究。與此同時(shí)，河南省各大高校、社科院、研究所等理論研究系統(tǒng)對(duì)河南省養(yǎng)老地產(chǎn)研究也只處于表面，大多只是處于關(guān)注狀態(tài)，并未進(jìn)行深入的理論研究。上述現(xiàn)象致使養(yǎng)老地產(chǎn)理論研究嚴(yán)重滯后，很難適應(yīng)養(yǎng)老地產(chǎn)快速發(fā)展的需要，理論研究與現(xiàn)實(shí)需求脫節(jié)。

三、 河南省養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展困境

（一）融資難

雖然國(guó)家出臺(tái)了一系列養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)服務(wù)政策，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、社會(huì)力量興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，但養(yǎng)老地產(chǎn)的融資道路并沒(méi)有想象的那么順利，大多數(shù)都在融資上受挫。這是因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)前期投入大，投資回收期長(zhǎng)，基本上3—5年才能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，8—10年才開(kāi)始逐漸盈利，資金回報(bào)率不高，這使得銀行為了提高資金收益率，不樂(lè)意貸款。所以，一些養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目雖然與普通地產(chǎn)一樣通過(guò)招拍掛拿地，但卻常常因“養(yǎng)老”之名融資受挫，而通過(guò)政府劃撥方式獲得的土地，土地又不讓進(jìn)行抵押融資。除此之外，我國(guó)當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)緊縮的信貸環(huán)境，使得養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目融資更是難上加難。這使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、社會(huì)力量興辦養(yǎng)老地產(chǎn)在融資方面處于尷尬的境地。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)未明確

養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)用地上并未明確劃分“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地”屬性，目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地可以歸為綜合用地屬性，因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)既有居住性質(zhì)，又有商業(yè)與服務(wù)的性質(zhì)。因此，以現(xiàn)有的用地劃分方法無(wú)法合理規(guī)劃養(yǎng)老地產(chǎn)用地，開(kāi)發(fā)商也無(wú)法享受養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)的用地政策優(yōu)惠，這相應(yīng)增加了開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的用地成本，使他們進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)處于謹(jǐn)慎狀態(tài)。另外，在城市規(guī)劃指標(biāo)體系中并未制定老年住宅的系列指標(biāo)規(guī)范，這使得養(yǎng)老項(xiàng)目建設(shè)沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)。除此之外，是否建混合的養(yǎng)老社區(qū)、在哪里布局養(yǎng)老社區(qū)等問(wèn)題仍未清晰；最后，養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)定位，養(yǎng)老地產(chǎn)受眾目標(biāo)群體，與醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)如何對(duì)接，所建社區(qū)養(yǎng)老醫(yī)院的規(guī)格等市場(chǎng)定位仍未明確。

（三）運(yùn)營(yíng)模式不成熟

目前，河南省養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式還未成熟，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)是直接銷售、長(zhǎng)期持有或者持有+銷售等方面仍未確定。之前，河南省養(yǎng)老地產(chǎn)都是以直接銷售為主，快速回籠資金。目前，隨著市場(chǎng)環(huán)境的轉(zhuǎn)變，開(kāi)發(fā)商也在做各種運(yùn)營(yíng)模式的嘗試。除此之外，養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)方面也存在各類風(fēng)險(xiǎn)，例如法律缺失、服務(wù)出現(xiàn)意外與服務(wù)質(zhì)量、技能勞動(dòng)力供應(yīng)問(wèn)題、運(yùn)營(yíng)管理問(wèn)題等。

（四）相關(guān)政策細(xì)則不完善

對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)，河南省相關(guān)政策細(xì)則仍未完善。養(yǎng)老地產(chǎn)屬性仍未界定清楚，在政策上缺少對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)融資、稅費(fèi)上的傾斜政策，有優(yōu)惠政策的也是給予公辦或非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)固有的屬性，導(dǎo)致其前期投入巨大，投資收益回報(bào)緩慢，這使得其非常需要國(guó)家配套政策的大力支持。

（五）專業(yè)護(hù)理人員匱乏

目前，河南省超過(guò)250萬(wàn)的老人處于失能、半失能狀態(tài)，需要不同形式的長(zhǎng)短期護(hù)理。按老年人與護(hù)理員的比例為3∶1推算，河南省最少需要83萬(wàn)名養(yǎng)老護(hù)理員，而目前，諸如老年病專業(yè)醫(yī)師、康復(fù)治療師等應(yīng)該在老年社區(qū)中提供服務(wù)的合格的專業(yè)或準(zhǔn)專業(yè)人員匱乏。

四、 河南省養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展抉擇

（一）落實(shí)相關(guān)政策細(xì)則，加大政策扶植力度

落實(shí)相關(guān)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策細(xì)則，加大政策扶植力度。第一，出臺(tái)相關(guān)融資、稅費(fèi)以及利率優(yōu)惠等傾斜政策，如將養(yǎng)老地產(chǎn)作為地方政府重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，提供專用的融資通道、貸款優(yōu)惠，吸引開(kāi)發(fā)商、社會(huì)力量進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；第二，加快完善養(yǎng)老住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)規(guī)范，使養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目有科學(xué)性指導(dǎo)、有標(biāo)準(zhǔn)可依。另外，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)劃分專用的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地屬性，并提供相應(yīng)的土地屬性特權(quán)；第三，養(yǎng)老項(xiàng)目的拿地方式可以根據(jù)項(xiàng)目的屬性采取不同的土地獲取方式，例如建高檔養(yǎng)老項(xiàng)目可以采取招拍掛形式獲取土地，低檔或公益性養(yǎng)老項(xiàng)目可以采取劃撥或協(xié)議出讓方式獲取土地；第四，地方政府可將城郊建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房收購(gòu)并改建成租賃型養(yǎng)老社區(qū)，以彌補(bǔ)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的不足。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式多元化

針對(duì)河南省養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，可以以中高端養(yǎng)老項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為主，探索運(yùn)營(yíng)模式，必要的時(shí)候短期可以采取先用適老住宅銷售反哺養(yǎng)老項(xiàng)目。另外，養(yǎng)老社區(qū)房產(chǎn)可采取直接銷售、長(zhǎng)期持有、持有+銷售、會(huì)員制模式等方式靈活經(jīng)營(yíng)。目前，開(kāi)發(fā)商可以在出讓土地上開(kāi)發(fā)中高端養(yǎng)老項(xiàng)目，以獲取盈利，緩解資金壓力。而通過(guò)劃撥方式或協(xié)議方式獲得土地的，可以采用BOT、BT、PPP等方式吸引社會(huì)資本進(jìn)入，最終通過(guò)資產(chǎn)證券化建立資金退出機(jī)制。除此之外，可以借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家“以房養(yǎng)老”經(jīng)驗(yàn)，盤活老年人的資產(chǎn)，提高老年人的經(jīng)濟(jì)支付能力。

（三）加強(qiáng)老年護(hù)理人員培訓(xùn)和管理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)

隨著養(yǎng)老需求井噴式增長(zhǎng)，迫切需要相應(yīng)的養(yǎng)老護(hù)理專業(yè)人員的供給，滿足養(yǎng)老需求。因此，醫(yī)院院校應(yīng)該重點(diǎn)培養(yǎng)老年護(hù)理專業(yè)人才。另外，因?yàn)槲覈?guó)相應(yīng)教育培訓(xùn)和管理標(biāo)準(zhǔn)不完善，我我國(guó)應(yīng)該加快建立符合我國(guó)國(guó)情的老年護(hù)理培訓(xùn)和管理標(biāo)準(zhǔn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉社.淺析河南養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展面臨的困境與抉擇[DB/OL].2013-01-28.

[2]譚迎.淺析中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及前景[J].經(jīng)濟(jì)論壇，2017，（23）：136-137.

作者簡(jiǎn)介：

鄭秋林，男，河南鹿邑縣人，河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)管理專業(yè)學(xué)生，管理學(xué)碩士。