樓市20年的紅與黑

江寒秋

樓市20年，一方面是中國(guó)城市建設(shè)“青春期”的到來(lái)，舉世無(wú)匹的城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)建設(shè)熱火朝天；另一方面低水平的重復(fù)建設(shè)和大量復(fù)制使不斷膨脹的城市同步感受到不安。

改造城市以及城市的一切

2000年秋天，策展人黃專希望舉辦一個(gè)《居住改變中國(guó)》的展覽，希望用展覽的形式表現(xiàn)居住形態(tài)的巨大變化對(duì)中國(guó)社會(huì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的影響。后來(lái)，馮侖作了一個(gè)關(guān)于《居住改變中國(guó)》的演講，打動(dòng)了楊瀾，打動(dòng)了陽(yáng)光衛(wèi)視，于是經(jīng)過(guò)將近一年多的籌劃與思考，決定推出大型電視系列專題片《居住改變中國(guó)》。

很快，這個(gè)主題便火遍了全中國(guó)、全行業(yè)。一場(chǎng)史無(wú)前例的城市化運(yùn)動(dòng)正在興起，一個(gè)個(gè)大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)在這場(chǎng)歷史進(jìn)程中脫穎而出，成為城市的更新者、運(yùn)營(yíng)商。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2000年至2016年間，中國(guó)城鎮(zhèn)常住人口共計(jì)增長(zhǎng)3.6億人。大量的人口進(jìn)入城市并定居下來(lái)，實(shí)現(xiàn)了生活水平的巨大提高，也創(chuàng)造了前所未見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)繁榮。

始于1998年的住房制度改革，讓地產(chǎn)商成為這20年中中國(guó)經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上的主角，也使得現(xiàn)代居住模式成為可能，深刻地影響了我們的生活方式。

不過(guò)，這個(gè)影響是快速而又粗暴的。我們的生活中，處處都有房地產(chǎn)的烙印。小戶型告訴你，做單身貴族；大戶型告訴你，要一步到位步入成功；別墅又告訴你，人生要有品位。如何選擇，除了看好惡之外，最重要的還是經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

人被自動(dòng)地分成了三六九等，住經(jīng)濟(jì)適用房的自然是中低收入者，住高檔社區(qū)的自然是律師、高管、私企老板。就像“POLO”被私下稱之為“二奶車”一樣，在南方，一些樓盤也被喚作“二奶村”。樓盤，儼然成為一個(gè)人身份地位的識(shí)別碼。

開(kāi)發(fā)商把一個(gè)社區(qū)變成一個(gè)部落，他就是這個(gè)部落的決策者，掌握著幾萬(wàn)人的起居住行。

人的生活圈層越來(lái)越明晰，當(dāng)你住在一處按開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)和構(gòu)造的、能體現(xiàn)生活方式的樓盤里時(shí)，自然也是無(wú)比愜意、無(wú)比滿足的。你在社區(qū)里又能認(rèn)識(shí)到同一階層、同一年齡段、相同趣味的新朋友。最重要的是，它帶給你一種安居樂(lè)業(yè)、事業(yè)有成的感覺(jué)。兩相權(quán)衡，可謂房地產(chǎn)帶來(lái)的悲喜劇。

20年來(lái)，不斷征服城市、改造城市的是房地產(chǎn)，從工業(yè)化城市到建筑化城市的是房地產(chǎn)，讓經(jīng)濟(jì)提速的是房地產(chǎn)，讓文化附著的還是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)在辦小區(qū)、辦教育、辦藝術(shù)、辦展覽、辦景觀、辦建筑、辦交通、辦公園……

房地產(chǎn)改變了建筑，改變了城市規(guī)劃，改變了藝術(shù)，改變了人際關(guān)系、社交網(wǎng)絡(luò)、階層定位、消費(fèi)觀念、生活方式……并把這一切變成了一種絕對(duì)理性的經(jīng)濟(jì)工具。

大建設(shè)時(shí)代的到來(lái)

我們幾乎可以用經(jīng)濟(jì)理性解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)所有的熱門話題、討論和爭(zhēng)鳴，這是毋庸置疑的，正如德國(guó)思想家韋伯所說(shuō)，在這個(gè)“除魅的世界”里，不但單一的終極價(jià)值已不復(fù)存在，各種傳統(tǒng)的權(quán)威制度也失去了理?yè)?jù)，唯一還具有普適性的只有工具主義意義上的理性化。

房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅是一門營(yíng)銷藝術(shù)的路演場(chǎng)所，在它的發(fā)源地，在它的意念誕生之初，就已經(jīng)在多個(gè)維度上形成交集：制度與政策/城市與空間/開(kāi)放與合圍的建筑形態(tài)/利益共同體的集成與分散，甚至，細(xì)心的商人需要評(píng)估創(chuàng)意所帶來(lái)的收益與風(fēng)險(xiǎn)。

經(jīng)濟(jì)理性的要義之一就是“交換”，如果商人看中了一塊地，去找政府談條件，政府會(huì)說(shuō)，這塊地可以給你，但你得把附近的馬路修了、公園建了、綠化搞了。這是商人與政府間的“共謀”嗎？不是，從經(jīng)濟(jì)理性來(lái)看，這不過(guò)是交換的一種方式。

它唯一的不好在于：它并非在一個(gè)完全市場(chǎng)的環(huán)境下完成的交易，甚至于它也不是在一個(gè)部分完全市場(chǎng)下完成的交易，恰恰相反，交易往往是在隱蔽的秩序下發(fā)生的，因此，交易是否公正與公平，很難得知。

這是一個(gè)制度性難題：一方面，即使行使權(quán)力的人動(dòng)機(jī)十分高尚，由于他無(wú)法掌握許多個(gè)人根據(jù)變動(dòng)不居的信息分別作出的決定，因而他也難以為目標(biāo)的重要性等級(jí)制定出公認(rèn)的統(tǒng)一尺度，所以經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈耶克說(shuō)，“即使是一心為民造福的權(quán)力，其范圍也是應(yīng)當(dāng)受到嚴(yán)格限制的”；另一方面，為什么說(shuō)大建設(shè)時(shí)代是“被迫”交換到商人手中的？這是在替行政權(quán)力開(kāi)脫責(zé)任嗎？事實(shí)并非如此，恰恰是因?yàn)樾姓摹皺?quán)力”是有邊際的，甚至于是有邊際遞減效應(yīng)，越到具體落點(diǎn)和需執(zhí)行力的時(shí)候，就越是虛弱無(wú)力，所以，它也無(wú)時(shí)無(wú)刻不傾向于尋找能替代的權(quán)杖和職能，哪怕它很不情愿卻不得不。

地產(chǎn)商人因此脫穎而出，他們接受了這個(gè)機(jī)遇和挑戰(zhàn)的雙重作用力，他們之所以被選擇首先是因?yàn)樗麄儾粫?huì)與行政方進(jìn)行權(quán)力競(jìng)爭(zhēng)，另外還能有效彌補(bǔ)行政力量之不及之處。

房地產(chǎn)套牢中國(guó)人，這確乎是一個(gè)讓人“抓狂”的命題：一方面是中國(guó)城市建設(shè)“青春期”的到來(lái)，舉世無(wú)匹的城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)建設(shè)熱火朝天；另一方面低水平的重復(fù)建設(shè)和大量復(fù)制使不斷膨脹的城市同步感受到不安。正是這樣一個(gè)“偉大的實(shí)驗(yàn)”和“痛苦的感覺(jué)”在市民心中的雙重作用，使得被“套牢”的心態(tài)日益彰顯。

如果我們以未來(lái)的眼光來(lái)評(píng)判現(xiàn)在的時(shí)刻，在2050年回望當(dāng)下中國(guó)，“城市大躍進(jìn)”式的房地產(chǎn)建設(shè)將留下什么是個(gè)巨大的問(wèn)號(hào)：留下的是GDP的一些貢獻(xiàn)值，是開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，還是幾十年揮之不去的遺憾？

然而，這是一個(gè)無(wú)比快速的時(shí)代，在歐洲需要400年完成的建設(shè)時(shí)期可能我們只需要40年，在這個(gè)速戰(zhàn)速?zèng)Q的時(shí)期，誰(shuí)會(huì)想著延誤戰(zhàn)機(jī)呢？

社會(huì)的裂痕

2016年4月初，剛買房不久的“房奴”陳強(qiáng)，和他的朋友、30歲的“屌絲”李輝結(jié)束了兩年的友情。

原因幾乎不值一提：在一次聊天中，陳強(qiáng)表示出希望房?jī)r(jià)能夠繼續(xù)上漲（盡管上漲下跌對(duì)于只有這套房子的他本人來(lái)說(shuō)其實(shí)毫無(wú)實(shí)際意義），他明顯還沉浸在終于告別無(wú)房的恥辱、躋身于“有房一族”的狂喜中，而沒(méi)有顧及連首付的錢都沒(méi)有的李輝的感受。這刺激到了痛恨高房?jī)r(jià)的李輝。雙方爭(zhēng)吵，分道揚(yáng)鑣。

這只是房地產(chǎn)撕裂中國(guó)社會(huì)的無(wú)數(shù)例子之一。從“房叔房嬸房姐房祖宗”到房奴，到“沒(méi)有房子結(jié)婚”的無(wú)數(shù)屌絲，有無(wú)房子，有多少套房子，因?yàn)樗呢?cái)富分量、利益預(yù)期、身份認(rèn)同、婚戀選擇時(shí)的排序，整個(gè)社會(huì)出現(xiàn)深深的裂痕。

這并非房地產(chǎn)本身有原罪。但它確實(shí)已經(jīng)非常過(guò)分地被弄成一種資本，一種房子的“資本主義”：牟利的資本、抗通貨膨脹的資本、娶老婆的資本、躋身于市民階層的資本。這是對(duì)一個(gè)人的身份認(rèn)同。與此相反，買不起房子的人，實(shí)際上在利益預(yù)期上、社會(huì)認(rèn)同上、婚戀選擇上，都處于一個(gè)被剝奪、被排斥的地位。依賴于高房?jī)r(jià)這一經(jīng)濟(jì)手段，房地產(chǎn)行業(yè)，在對(duì)社會(huì)洗牌的同時(shí)，也完成了對(duì)底層社會(huì)的社會(huì)排斥。

整個(gè)社會(huì)因此而“房地產(chǎn)化”，變得浮躁、功利，投機(jī)心理盛行，對(duì)道德顧慮毫不在乎。

它甚至威脅到社會(huì)最基本的構(gòu)成單元：婚姻家庭。歷次的調(diào)控，尤其是“限購(gòu)”這類政策，都引發(fā)了大量的“假離婚”。僅僅是為了鉆合法性存在疑問(wèn)的政策的空子，或者規(guī)避房地產(chǎn)政策帶來(lái)的傷害，原本神圣的婚姻，可以抵押給利益的考慮，而且看上去似乎沒(méi)有什么不正常。一個(gè)行業(yè)，“規(guī)范”這個(gè)行業(yè)的政策，當(dāng)它可以輕易地瓦解一個(gè)社會(huì)的基本單元，像趕一群鴨子那樣迫使人們拿婚姻當(dāng)兒戲，其殺傷力，可謂深入骨髓。

2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，以習(xí)近平同志為核心的黨中央指出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

“房子是用來(lái)住的，不是拿來(lái)炒的”，這是多么直白的表述，整個(gè)行業(yè)以及地方政府都要全面反思多年來(lái)房地產(chǎn)政策的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)后果，剝離它作為商品（市場(chǎng)）和居?。ūＵ希┑墓δ埽ㄎ缓谜慕巧?，這正是新一屆政府被寄予的厚望。這也是一種社會(huì)拯救。