城市舊居住區(qū)整治更新對策研究

高丹 姚力豪

[摘要]本研究并以珠海市舊居住區(qū)環(huán)境整治提升工程調(diào)研為基礎(chǔ)，同時結(jié)合珠海市鳳凰南路1001小區(qū)的更新情況和居民滿意度調(diào)查，探討了舊居住區(qū)整治更新中存在的不足，并針對這些問題提出相關(guān)對策及建議。

[關(guān)鍵詞]舊居住區(qū)；整治更新；舊房翻新

文章編號：2095 -4085（2018） 08 - 0038 - 02

近年來，隨著珠海生態(tài)綠色城市的建設(shè)，市民的居住環(huán)境得到了很大的改善。但是，在城區(qū)中分布了數(shù)量較多的已使用了二、三十年的住宅小區(qū)，這些住宅小區(qū)存在住宅單體狀況差、居民業(yè)主主體缺失、小區(qū)市政配套設(shè)施老舊、住宅環(huán)境狀況差、物業(yè)管理難度較大等問題，已逐漸無法滿足住戶居住生活的需求。針對這樣的現(xiàn)狀，珠海市政府以建設(shè)宜居城市為目標(biāo)，制定了多項相關(guān)政策，將舊居住區(qū)更新綜合整治管理列入廣東省新型城鎮(zhèn)化“2511”項目。在此背景下，珠海市政府對鳳凰南路1001小區(qū)、蓮花山小區(qū)、新市花園等多個小區(qū)進行了更新整治。

1 珠海市鳳凰南路1001小區(qū)更新概況

鳳凰南路1001小區(qū)位于廣東省珠海市香洲區(qū)鳳凰南路1001號，建設(shè)年代為1984年，占地面積約5500㎡.建筑面積約9800㎡，5棟樓，總戶數(shù)106戶，居住人口326人，住宅采用磚混結(jié)構(gòu)，建筑質(zhì)量尚可。布局采用行列式，建筑層數(shù)為6層。珠海市政府對該小區(qū)的環(huán)境整治更新內(nèi)容包括：拆除小區(qū)內(nèi)違建、雨污管網(wǎng)更新、給水管網(wǎng)更換、新建管線共同溝、增設(shè)天然氣管道入戶、增設(shè)新的消防設(shè)施、增設(shè)環(huán)保型垃圾屋、減少綠化增加車位、更換高大喬木等等，整體上收到了良好的效果。

2 居民滿意度調(diào)查研究

針對鳳凰南路1001小區(qū)的環(huán)境整治更新的相關(guān)情況，以問卷調(diào)查的形式，對該小區(qū)居民對于環(huán)境整治更新的滿意度進行調(diào)查研究，共發(fā)放問卷50份，回收40份，其中有效問卷35份（此次調(diào)研以戶為單位，超過三分之一的業(yè)主進行投票），調(diào)查結(jié)果表明，該小區(qū)居民對政府更新方式和內(nèi)容總體滿意度均較高；居民對小區(qū)增加安全系統(tǒng)非常重視；更新后小區(qū)居民對交通狀況和小區(qū)環(huán)境改善的滿意度較高；更新后小區(qū)居民對小區(qū)公共區(qū)域排水情況滿意度反映一般；對小區(qū)內(nèi)單車房的更新策略及它們的更新方式也存在較大爭議。而在調(diào)查中居民滿意度較低的更新項目為：只設(shè)置密閉式垃圾屋、減少綠化增加停車位、適當(dāng)增加物業(yè)費以及自費增設(shè)電梯。

3 舊居住區(qū)整治更新中存在的問題

更新前，最大的問題在于相關(guān)單位未進行居民意愿的調(diào)研，盲目開挖導(dǎo)致路面，破壞得不到更多數(shù)居民認可；其次，未考慮到地質(zhì)因素，導(dǎo)致開挖后更換化糞池材質(zhì)，更換施工方案；另外，沒有考慮到資金與可持續(xù)問題，造價較高，無法更新多個小區(qū)。

更新過程中，由于開挖面積較大，絕大多數(shù)路面破壞，影響居民日常出行；其次，開挖后清淤工作不完善，施工地帶有氣味；另外還存在影響到居民正常用水等問題。

更新后存在的問題主要有：首先，居民無法直觀地看到更新后的效果，不了解到底更新了什么，導(dǎo)致居民更新滿意度低；第二，未考慮到生態(tài)因素，更新后地表硬質(zhì)，為了避免管道穿透，無法種植喬木；第三，雨污分流中，未考慮到老舊小區(qū)戶內(nèi)未進行污水分流，市政管網(wǎng)未進行雨污分流；第四，更新資金數(shù)額巨大，可持續(xù)性差；第五，未考慮到更新后供水管網(wǎng)的檢修；第六未對居民做消防知識普及，持續(xù)性差，很有可能遭到二次破壞。

4 對策及建議

面對建筑老化快，小區(qū)安全系數(shù)低，更新后環(huán)境無人維護的舊居住區(qū)，對于居民參與更新工程的建設(shè)，首先應(yīng)該是基于居民行為的利益導(dǎo)向性原則，居民主動參與，才能有效的推進整個項目；其次各個舊居住區(qū)存在的問題有所不同，相關(guān)單位應(yīng)該認識到各個小區(qū)居民對更新需求也有差異；并且解決好小區(qū)管理問題是舊居住區(qū)能否可持續(xù)更新的重要問題。

其次，筆者主要從宏觀方面對未來舊居住區(qū)更新策略及方式提出相關(guān)建議。舊居住區(qū)更新應(yīng)該遵循以下幾個原則。

（1）以營造綠色、生態(tài)、健康的居住環(huán)境為目標(biāo)；（2）從城市片區(qū)發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展的角度進行舊居住區(qū)更新的研究；（3）在更新的過程中，除了解決舊居住區(qū)存在的普遍問題以外，還應(yīng)重視各個小區(qū)的特殊性，應(yīng)考慮各自的特殊問題，設(shè)定相應(yīng)的更新內(nèi)容；（4）政府組織相關(guān)部門及設(shè)計單位進行詳實的舊居住區(qū)現(xiàn)狀研究，如舊居住區(qū)系統(tǒng)、全面的整體評估、舊居住區(qū)居民更新意愿調(diào)查等；（5）完善舊居住區(qū)更新的相關(guān)法規(guī)；（6）重視舊居住區(qū)住宅專項維修基金的設(shè)立；（7）促進物業(yè)管理市場化，并推行業(yè)主委員會制度，保證居住環(huán)境的維護力度。

參考文獻：

[1]姚力豪.基于可持續(xù)發(fā)展的珠海市香洲區(qū)舊住宅區(qū)更新調(diào)查研究[D].西安：西安建筑科技大學(xué)，2017.

[2]張君君，老舊住宅區(qū)改造調(diào)查及研究——以北京居住區(qū)為例[D].北京：北京建筑大學(xué)，2014.

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