商業(yè)地產(chǎn)實(shí)施全面預(yù)算管理的探討

王詠梅

摘 要：近年來(lái)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們物質(zhì)生活水平的提高給了房地產(chǎn)企業(yè)難得一見(jiàn)的春天，商品房的房?jī)r(jià)也應(yīng)運(yùn)而起，一路走高，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也因此獲得了巨大利潤(rùn)。因此，要想使企業(yè)有限的資金得到最有效的分配和使用，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就必須擁有完善的全面預(yù)算管理，將企業(yè)收入、成本、資金等內(nèi)容融合到一個(gè)體系中，為企業(yè)創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)效益。但目前我國(guó)不少商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)全面預(yù)算管理的概念沒(méi)有全面的正確認(rèn)識(shí)，容易混淆，導(dǎo)致預(yù)算管理過(guò)程中存在漏洞，無(wú)法發(fā)揮其真正作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)健康的發(fā)展，就要做好項(xiàng)目規(guī)劃，正確的預(yù)算管理，保證企業(yè)蓬勃發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 全面預(yù)算 管理

中圖分類號(hào)：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2018）11（c）-098-02

1 商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算管理的概念與意義

1.1 商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算管理的概念

預(yù)算是一種系統(tǒng)的方法，商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算是利用預(yù)算對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)單位的財(cái)務(wù)、實(shí)物及人力等資源進(jìn)行有效的分配、控制、考核、組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，最終保證企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和分配合理化符合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)要求。

1.2 商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算管理的意義

企業(yè)可以通過(guò)預(yù)算來(lái)預(yù)測(cè)生產(chǎn)、成本和現(xiàn)金收支，監(jiān)控企業(yè)各目標(biāo)實(shí)施的進(jìn)展情況，反映企業(yè)未來(lái)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，有助于控制支出，預(yù)測(cè)現(xiàn)金流量；商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)，進(jìn)而協(xié)調(diào)企業(yè)的戰(zhàn)略管理和價(jià)值增長(zhǎng)。

2 商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算管理的現(xiàn)狀及不足

2.1 對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)不全面

隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們的生活水平和消費(fèi)能力有了顯著提升，同時(shí)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。然而，近年來(lái)，政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的宏觀政策不斷收緊，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的整體利潤(rùn)增長(zhǎng)開(kāi)始減弱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展前景暗淡，情況不容樂(lè)觀。但我國(guó)一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于注重眼前利益，缺乏價(jià)值管理和系統(tǒng)管理的整體觀念，忽視了全面預(yù)算管理的全過(guò)程和全面預(yù)算管理的重要作用。還有一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)工作太隨意沒(méi)有端正工作態(tài)度，企業(yè)內(nèi)部不夠重視，表面上實(shí)施全面預(yù)算管理，實(shí)質(zhì)上是用年度計(jì)劃充當(dāng)全面預(yù)算管理，缺少規(guī)劃性和預(yù)測(cè)性，形式化嚴(yán)重，對(duì)全面預(yù)算管理認(rèn)識(shí)很片面。

2.2 相關(guān)人員缺乏認(rèn)知度

目前，我國(guó)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都意識(shí)到全面預(yù)算管理的重要性，開(kāi)始在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中實(shí)施全面預(yù)算管理。然而，由于相關(guān)人員的認(rèn)識(shí)不足，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多數(shù)仍處于傳統(tǒng)的預(yù)算管理和編制模式，對(duì)全面預(yù)算管理缺乏真正有效的認(rèn)知，多是將該事項(xiàng)歸為一項(xiàng)財(cái)務(wù)工作，實(shí)際工作中沒(méi)有權(quán)威部門(mén)協(xié)調(diào)統(tǒng)籌預(yù)算，只是將預(yù)算作為前期的計(jì)劃，認(rèn)為預(yù)算只是財(cái)務(wù)部門(mén)的工作職責(zé)，其他部門(mén)實(shí)際并未參與到預(yù)算管理編制之中，導(dǎo)致編制內(nèi)容不完整，效果不佳。另外，財(cái)務(wù)部門(mén)僅憑財(cái)務(wù)知識(shí)也很難獨(dú)自完成，容易造成數(shù)據(jù)不完全、編制馬虎，全面預(yù)算管理工作推進(jìn)受阻，全面預(yù)算編制目的無(wú)法達(dá)成。

2.3 企業(yè)全面預(yù)算管理制度不健全

目前，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理尚不健全，約束性較差，一般情況下，實(shí)行全面預(yù)算管理的順序是由財(cái)務(wù)、預(yù)算等部門(mén)編制的預(yù)算首先由管理者審核，然后將具體的預(yù)算目標(biāo)和計(jì)劃送交各部門(mén)，然后逐個(gè)下達(dá)，把這個(gè)作為部門(mén)的工作計(jì)劃和目標(biāo)并貫徹執(zhí)行。然而預(yù)算管理在實(shí)踐中并沒(méi)有順利實(shí)施，在具體的過(guò)程中，管理者和職能部門(mén)之間沒(méi)有明確和完善的溝通，員工沒(méi)有辦法把預(yù)算落實(shí)到實(shí)際工作中，預(yù)算和企業(yè)管理間缺少關(guān)聯(lián)性和整體的規(guī)劃，企業(yè)也沒(méi)有重視對(duì)預(yù)算編制的考核，全面預(yù)算管理制度沒(méi)有得到有效執(zhí)行，導(dǎo)致很多預(yù)算管理基本是形同虛設(shè)，容易給商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。探其本質(zhì)，一個(gè)很顯著的原因是部分企業(yè)尚不具備完整的全面預(yù)算管理體系，缺乏整體的計(jì)劃性，整個(gè)體系實(shí)際處于十分松散的狀態(tài)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算的有效措施

3.1 企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)算編制中，應(yīng)在企業(yè)的預(yù)算編制中掌握好企業(yè)未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略，根據(jù)企業(yè)的整體規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)情況，充分考慮企業(yè)內(nèi)外的經(jīng)營(yíng)形勢(shì)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策等方面的當(dāng)前走向，分別圍繞銷售額、利潤(rùn)和成本等因素設(shè)定具體的財(cái)務(wù)指標(biāo)，解決企業(yè)會(huì)面臨的“內(nèi)憂外患”等問(wèn)題。同時(shí)，企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期和短期的戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)被作為全面預(yù)算管理的指導(dǎo)，緊密結(jié)合著戰(zhàn)略規(guī)劃，落實(shí)工作任務(wù)及目標(biāo)，制定全面預(yù)算管理的方案及指標(biāo)體系。此外，企業(yè)在預(yù)算編制中，應(yīng)對(duì)預(yù)算目標(biāo)分解明細(xì)，逐級(jí)下達(dá)，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算計(jì)劃。企業(yè)應(yīng)單獨(dú)預(yù)測(cè)和評(píng)估各部門(mén)的數(shù)據(jù)，在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，預(yù)算的實(shí)際偏差要及時(shí)不斷的調(diào)整和糾正，最終實(shí)現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)的合理性。

3.2 相關(guān)人員樹(shù)立新理念

如果國(guó)內(nèi)的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)想要實(shí)施全面預(yù)算，加強(qiáng)預(yù)算管理，保證企業(yè)整體目標(biāo)的達(dá)成，那么企業(yè)的相關(guān)人員應(yīng)該要優(yōu)先樹(shù)立起全面預(yù)算管理的新概念。企業(yè)里的每個(gè)人、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和員工都是參與者，都應(yīng)該增強(qiáng)對(duì)全面預(yù)算管理重要性的認(rèn)識(shí)。特別是管理層，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須在每年編制預(yù)算前認(rèn)真對(duì)公司員工進(jìn)行全面預(yù)算管理培訓(xùn)，中高層必須參加。為了在企業(yè)內(nèi)部建立全面預(yù)算管理的概念，可以成立一個(gè)“全面預(yù)算管理小組”，負(fù)責(zé)人和組長(zhǎng)分別是企業(yè)管理者和部門(mén)經(jīng)理，全體員工都為小組成員。充分參與，充分發(fā)揮群眾的力量，達(dá)成各部門(mén)及企業(yè)的目標(biāo)，目標(biāo)確立后要嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行，不能隨意調(diào)整。

3.3 健全全面預(yù)算管理體系

制度是一個(gè)企業(yè)持續(xù)健康向上發(fā)展的重要保障，因此，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)從制度層面對(duì)其加以完善，根據(jù)預(yù)算管理中存在的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)因素，確定全面預(yù)算管理的整體目標(biāo)，將預(yù)算管理分權(quán)與分責(zé)。根據(jù)企業(yè)的管理模式、發(fā)展特點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不同建立特有的全面預(yù)算管理制度，特別是預(yù)算使用途徑中的費(fèi)用報(bào)銷等部分要明確，徹底提高企業(yè)的預(yù)算管理能力，保障全面預(yù)算管理的順利實(shí)施。此外，在系統(tǒng)的實(shí)際實(shí)施中，必須因時(shí)因地的根據(jù)企業(yè)的發(fā)展和變化進(jìn)行修改與完善。任何制度的建立都要求監(jiān)督部門(mén)發(fā)揮其作用，以避免制度制定過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，使企業(yè)能夠快速發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)止損。企業(yè)可以設(shè)置權(quán)威部門(mén)對(duì)預(yù)算進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，如運(yùn)營(yíng)保障部，該部門(mén)可以作為全面預(yù)算管理組織體系的核心，部門(mén)要有專業(yè)人員對(duì)所需的預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行分析匯總，組織協(xié)調(diào)各部門(mén)制訂預(yù)算目標(biāo)，針對(duì)各指標(biāo)的變化影響結(jié)合實(shí)際情況提出調(diào)整預(yù)算指標(biāo)的建議，同時(shí)有權(quán)監(jiān)督糾正預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中存在的問(wèn)題，使管理層能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題做好預(yù)防措施，未雨綢繆。設(shè)立獎(jiǎng)懲機(jī)制，以預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)公司發(fā)展的實(shí)際情況，嚴(yán)格獎(jiǎng)懲和分配，不斷完善事后評(píng)價(jià)，對(duì)各部門(mén)執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行考評(píng)，獎(jiǎng)罰分明。

3.4 合理規(guī)劃編制時(shí)間

企業(yè)的全面預(yù)算編制時(shí)間要注意準(zhǔn)確性和實(shí)效性，根據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)，提前做好全面預(yù)算編制時(shí)間的規(guī)劃。企業(yè)通常會(huì)在下半年對(duì)整年的預(yù)算進(jìn)行編制，而當(dāng)年的預(yù)算數(shù)據(jù)對(duì)下一年的預(yù)測(cè)有很重要的參考作用，所以企業(yè)可以將下一年的預(yù)算編制同期進(jìn)行，堅(jiān)持“合理性、準(zhǔn)確性、及時(shí)性”的三個(gè)原則，對(duì)預(yù)期目標(biāo)進(jìn)行合理規(guī)劃。提前下達(dá)第二年的預(yù)期目標(biāo)，使企業(yè)來(lái)年根據(jù)目標(biāo)預(yù)算執(zhí)行時(shí)能分析好各項(xiàng)目的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并及時(shí)糾正。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)水平的持續(xù)增強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)在短暫的低迷期后依然會(huì)迎來(lái)再一次的增長(zhǎng)，而在這場(chǎng)改革發(fā)展的浪潮之中，眾多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)若想扎穩(wěn)腳跟，提高自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在競(jìng)爭(zhēng)中分到更大的“蛋糕”，就一定要重視全面預(yù)算管理工作，認(rèn)真實(shí)施好成本項(xiàng)目的集中管理，使全面預(yù)算管理符合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，這需要所有企業(yè)部門(mén)和員工的共同參與，這樣才能制定完善的全面預(yù)算管理制度，充分考慮企業(yè)內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)因素，更好地為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)節(jié)約成本，規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也才能夠整合企業(yè)的資源，最大限度地發(fā)揮全面預(yù)算管理的作用，形成一套符合企業(yè)自身特點(diǎn)的管理方法，既能為社會(huì)創(chuàng)造更多價(jià)值，又能獲得更多經(jīng)濟(jì)效益，有助于企業(yè)健康可持續(xù)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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