燕郊地產沉浮記

宋慧芳

在環(huán)京區(qū)縣中，燕郊是一個特殊的存在。幾次大漲大跌，已讓燕郊在未來的發(fā)展道路上必須尋找新的產業(yè)突破。

站在河北省三河市燕郊鎮(zhèn)緊鄰北京的燕順路上四周環(huán)望，這座城市顯得很空蕩，偶爾會有幾輛車經過，行人更是稀少。由于人氣不足，它們都安靜得像是睡著了一樣，似乎變成了真正意義上的睡城。

但安靜的燕郊也有不安靜的一面，從2015年8月，自通州成為北京城市副中心后，燕郊的房價便呈上漲之勢，尤其2016年，燕郊個別樓盤單價從每平方米1.6萬元漲至每平方米3萬元左右，超過3萬元、4萬元的也有，燕郊房價的漲幅甚至超越了以暴漲聞名的深圳，最高漲幅翻倍有余?！氨q”，成為燕郊的第一個關鍵詞。

中介撤退

《中國經濟信息》記者乘坐819路城際公交，從燕順路進入燕靈路，這里是燕郊有名的售樓一條街，這里幾乎可以找到燕郊所有的新房項目，固安、大廠、香河也有不少項目在此處有接待中心。除了新房之外，二手房、貸款、建材，都能在這里搞定。2017年年初，《中國經濟信息》記者曾到這里探訪，當時這里人滿為患，每個售樓處服務人員都忙得不可開交。而一年半的時間，這里卻顯得異常冷清。一些售樓處已經關上了大門，即使還在開業(yè)，也幾乎無人問津，某售樓中心項目區(qū)域沙盤上落了薄薄的一層灰塵，置業(yè)顧問們三三兩兩地坐在一起閑聊。

《中國經濟信息》記者來到一家中介門店，諾大的房間里有20個左右的工位，但卻只有3位工作人員。一個置業(yè)顧問直接說：“你是要賣哪個小區(qū)的房子？”當記者表示不是賣房而是想買房時，該中介表示了驚訝，他說最近都是前來咨詢賣房的多，已經好幾天沒有見到來買房的了。

據燕郊一家房產中介人士介紹，樓市調控之后，售樓一條街一夜入冬，炒房客作鳥獸散。大小中介門店就關了幾十家，一些經營多年的大門面也開始轉讓，很多中介都轉戰(zhàn)河北其他地方去了。僅存的中介也開始改變薪酬機制，許多小中介不再提供底薪，中間管理層則是沒有業(yè)績就降職，很多人扛不住就離職了。

緊挨北京的燕郊售樓一條街，是燕郊面向北京的一個重要門戶。這條街在燕郊樓市的擴張期快速發(fā)展，周邊的商業(yè)快速聚集起來，但這條街的“無序、混亂、擁堵”也出了名。如今，燕郊樓市遇冷，這條街的許多商業(yè)也都沒有了生意，附近的小餐館也跟著不景氣，變得門可羅雀，一些建材五金小店、家居裝飾公司甚至直接關張。

燕郊當地政府似乎也已經注意到了這條街存在的問題。前些年，樓市生意火爆，馬路兩旁的門店都拼命往人行道方向擴建，以建立招攬顧客的優(yōu)勢。這樣，在這條街的兩側，就形成了一批違建，這條連接北京的道路也變得越發(fā)擁堵。去年5月份開始，燕郊高新區(qū)按照市委、市政府的安排部署，在全區(qū)范圍內開展清潔城鄉(xiāng)攻堅戰(zhàn)行動。一場史上最嚴，持續(xù)時間最長的拆違風暴就此展開。截止目前拆違風暴已持續(xù)一年之久，燕靈路也在不斷改善中。

房價腰斬

燕郊樓市“色變”開始于2017年3月河北三河出臺的樓市調控政策。自2017年3月21日開始，河北省三河市先后出臺了兩次調控政策：第一次是廊坊區(qū)域出臺的限購政策，對非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；2017年6月6日，三河市再次出臺調控的“補刀”政策，非本地戶籍居民家庭能夠提供當地3年以上納稅證明或社會保險繳納證明的，限購1套住房，包括新建商品住房和二手住房。首付比例的提高對非本地購房者帶來購房資金壓力，而針對當地納稅或者社保證明的要求則斷了炒房者的路。不論是炒房團還是在燕郊置業(yè)的北京客群，在燕郊納稅和交社保達到三年的可能性幾乎為零。

兩次調控的力度之大遠超預期，燕郊樓市迅速遇冷。那么，調控要達到什么樣的效果？對此，廊坊市政府2017年6月2日的公告曾明確，要進一步完善工作機制，建立房地產調控聯席會議制度。要努力把房價穩(wěn)定在2016年10月水平上，確保環(huán)比不增長。

易居研究院報告指出，2018年6月，在房價同比下跌排行中，香河、大廠、燕郊環(huán)京城市房價下跌最明顯，跌幅分別達28%、26%和23%。

“但實際上，燕郊部分區(qū)域的成交價已經跌回到上漲前的水平。”燕郊一名鏈家門店的置業(yè)顧問告訴《中國經濟信息》記者。根據這名置業(yè)顧問的觀察，以及掌握的成交數據來看，燕郊的成交均價總體上已經下跌了近三分之一。一些熱點小區(qū)成交均價相比最高點時每平方米跌去1萬余元。和燕郊情況一樣的，大廠、香河等地區(qū)，價格也是跌幅巨大，甚至有的下跌近三分之二。

在去年3月，燕郊部分熱點小區(qū)的成交均價奔著4萬元每平方米去，如今已經清一色跌到兩萬多元，燕郊已經幾乎沒有了3萬元以上的樓盤。興達置業(yè)的一位置業(yè)顧問告訴記者，作為燕郊整個房地產市場價格風向標的首爾？甜城，現如今的價格也已下降到了21000元左右。

燕郊房價下跌的同時，買房客的議價空間也在增大。燕郊東方夏威夷附近的一家中介門店人員告訴《中國經濟信息》記者，截至8月7日，該中介在燕郊今年一共成交了10套房源。多數都有談價空間，談價數額在1萬元到42萬元不等，這與此前樓市上漲中業(yè)主的“跳漲”形成鮮明對比。

不過，在如此慘淡的現狀下，鏈家的置業(yè)顧問告訴記者，整個燕郊每個月仍然可以維持800套的銷售量。經歷過“暴漲”之后的燕郊，雖處于冰點，但也基本趨穩(wěn)。

謹防風險

上述鏈家的置業(yè)顧問也向記者表示，一邊是嚴格的限購，一邊卻是蠢蠢欲動。也有一些房企在巨大的資金流壓力下，只能鋌而走險，違規(guī)售樓。

慘淡之下，就在近期，北三縣很多購房者為了躲避限購，變相炒房，出現了部分人以房產抵押登記的方式，或以分期付款的方式進行房產交易。為了防止變相炒房，就在7月初，大廠縣發(fā)布了暫停辦理個人之間不動產抵押業(yè)務的通知，直至限購政策解除。針對這一通知，有專業(yè)人士認為，這一政策很快將拓展到全北三縣，會對區(qū)域市場帶來很大影響。

在“北三縣”樓市蕭條背后，多家知名百強房企不乏違規(guī)售樓行為。經當地一名帶看人介紹，為遮人耳目，把原來公開的售樓處關閉，或改作其他用途。而實際上這些房企均把售樓業(yè)務搬遷到了燕郊與通州的的邊界地帶。銷售人員謹慎地帶著有購房意向者前往洽談，并簽訂購房合同?？蛻魜碓粗?，除了一部分來自中介店鋪，以及售樓人員在路邊“擺攤位”攏到的客人，更多地是靠著“一手房、大產權、不限購”的各式各樣的宣傳廣告招攬客戶。而“不限購”的說法，則只是開發(fā)公司或銷售人員的噱頭而已。記者在北三縣走訪時發(fā)現，在一些違規(guī)售樓的房企中，不乏知名百強房企。

為驗證帶看人的說法，記者在經過潮白河，離開燕郊，進入北京境內后，來到了與北京一河之隔的潮白河彼岸，與北三縣隔河相望的通州進行走訪。

記者在走訪中獲悉，大廠縣城民族宮附近的某知名樓盤售樓處，其售樓業(yè)務搬遷到了通州運河苑溫泉度假村會議室樓一層。而大廠福喜路附近的另一個樓盤售樓處，則搬遷到了通州宋莊一藝術園區(qū)。購房者必須經銷售人員帶領才能前來洽談，并簽訂購房合同，否則很難進入。

記者來到一家售樓處，銷售人員告訴記者，外地人購房需提供三年及以上社保繳納證明或個稅證明。如果沒有本地三年以上的社?；騻€稅，則必須與開發(fā)商簽訂合同，三年內分期付清，或全款購買。待三年社保或個稅補清后，便可去房管部門網簽。而個稅證明，開發(fā)商可提供“專業(yè)”渠道，總費用在7000元左右。

針對這種違規(guī)銷售手段，近期多地監(jiān)管部門已對開發(fā)商、房產中介聯合造假規(guī)避限購的行為作出回應，如調查屬實將移交公安部門予以嚴厲打擊，“一旦偽造的完稅證明不被承認，外地人違規(guī)購房存在巨大風險?！?h3>地緣決定

環(huán)北京區(qū)域房價的大幅調整，直接來看是限購政策造成的，本質上卻是當地特殊的城市定位所致。2017年，時任河北省委書記，現任國務委員的趙克志指出：“要堅決支持北京城市副中心整合規(guī)劃的編制，對相關區(qū)域嚴格控制開發(fā)強度，嚴格控制產業(yè)準入，嚴格控制人口規(guī)模和城市建設規(guī)模，防止城鎮(zhèn)貼邊連片發(fā)展。要持續(xù)清理違法占地、違法違章建設，嚴格房地產管控，加大相關區(qū)域基礎設施建設投入力度?！?/p>

在環(huán)京區(qū)縣中，燕郊是一個特殊的存在。燕郊不大，歷史卻不短，自古以來，她就是京東重地，因春秋戰(zhàn)國時地處燕國都城（今北京）城郊而得名。唐宋以來，燕郊借助潮白河碼頭和京榆古道而興起，商賈云集，文化興盛。清康熙年間，又在燕郊修建行宮，供帝后出巡拜謁祖先休息，素有“天子腳下，御駕行宮”之美譽。而今的燕郊地處環(huán)京津、環(huán)渤海經濟圈核心，扼守首都東大門，與北京僅一河之隔，它處在河北、北京邊界包圍的三角地帶里，距離北京市區(qū)30公里左右，比房山、順義等遠郊區(qū)縣離市區(qū)還近。長期以來，地緣優(yōu)勢和不限購政策使得燕郊成為承接北京剛需外溢需求的重地之一。

燕郊與通州的分界，是一條潮白河。一塊一面是北京界、一面是河北界的牌子，將潮白河兩岸隔離成了兩個世界。每天有無數趟8字頭的公交車，往返與燕郊和北京之間。其中潮白河西側是通州，東岸是燕郊。一進入燕郊，最直觀的感受就是道路旁的建筑密集了許多。此前曾有媒體報道，這個占地僅108平方公里的鎮(zhèn)，承載著超80萬的常住人口，體量接近一個中等規(guī)模的城市。

對被稱為北京“睡城”的燕郊來說，2008年是一條分水嶺。當時，燕郊房價還在4000元/平方米上下波動。

第二波出現于2010年后，當年4月，“新國十條”出臺，隨后，北京正式出臺政策限購，在北京嚴苛的限購政策推動下，燕郊房地產迅速膨脹，燕郊房價已經突破萬元大關。

第三波則是隨著北京樓市回暖，房價攀升，剛需與部分投資需求再度涌入，特別是在通州建設北京副中心的消息傳出后，鄰近通州的燕郊樓市再次迎來投資高峰，部分項目單價已經超過30000元/平方米。接下來就是2017年3月，北京出臺限購令，燕郊緊隨其后也出臺了號稱“史上最嚴”的限購令，一年間，北京在跌，燕郊更是跌，斷崖式的下跌。

十余年地產開發(fā)歷程，給燕郊帶來的最大改變是商業(yè)配套的日漸成熟。在燕順路迎賓路102國道上，有鑫樂匯、天洋城購物中心、IMAX影院，沃爾瑪、俏江南也都有。作為一個鎮(zhèn)級行政單位，能擁有這樣的配置，完全可與省會石家莊媲美。

其實，早些年燕郊大量以工業(yè)園區(qū)落宗的土地，最終都變身為了房地產。

2011年3月，燕郊國家級高新區(qū)正式揭牌，燕郊八大重點項目一并奠基，涵蓋了航天航空、現代物流、現代服務等新興行業(yè)。然而，幾年之后，首爾園成為首爾甜城，航天現代服務業(yè)發(fā)展區(qū)變成天洋城四代，港中旅溫泉度假區(qū)成為港中旅海泉灣，可銷售的住宅和商業(yè)項目成為主體，原規(guī)劃中的產業(yè)難覓蹤影。燕郊依然沒有特別主導的一個核心產業(yè)，房地產仍然是經濟倚重的產業(yè)。未來還能倚靠房地產重回盛世嗎？很多燕郊人都搖搖頭，“不知道”。

嚴格的限購政策下，樓市萎縮到讓人難以承受。今年7月初，燕郊高新區(qū)人力資源市場官網發(fā)布了一則“人才引進落戶須知”。有人紛紛質疑，此舉無疑是借人才引進的噱頭給樓市輸血。不過，該須知發(fā)布4個小時后又被短命刪除。盡管如此，也給人以豐富的想象，并被一些人解讀為“釋放某種信號”，變相放寬了房地產限購的大門。

告別怪圈

“雖然現在房價處于低迷狀態(tài)，一旦調控政策放開，房價還會漲，而且漲幅一定會遠超之前的態(tài)勢?！迸d達地產的置業(yè)顧問告訴記者，如果想告別這種怪圈，還是需要一定長的時間進行發(fā)展建立替代產業(yè)。

前不久，北京市規(guī)劃國土委主任魏成林透露，目前已經完成了副中心的總體城市設計以及六個重點地區(qū)的詳細城市設計，而通州906平方公里的總體設計以及包括河北北三縣在內的區(qū)域總體規(guī)劃，都要力爭在今年年底前完成。

在北京政府東遷通州消息落定后，曾數度傳言，北三縣將并入北京，但最終都被辟謠。去年6月，北京市發(fā)布《關于全面深化改革提升城市規(guī)劃建設管理水平的意見》，其中首次明確通州和河北省廊坊市“北三縣”的發(fā)展將實現統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策和統(tǒng)一管控，跨界規(guī)劃隨即啟動。

起初，不管是開發(fā)商、售樓處、中介或者長期居住的當地商人，都曾以此為噱頭來進行炒作。不過在《中國經濟信息》記者此次的采訪過程中，多位中介人士也以認清事實地表示，不可能劃歸北京，未來只會兩地協(xié)調發(fā)展。

今年年底，北京市政府四套班子將啟動搬遷，相信隨著需求外溢，以建設京東硅谷為目標，燕郊正謀劃成為北京城市副中心的腹地和拓展區(qū)，在機制方面，正考慮制定統(tǒng)一的產業(yè)指導目錄、發(fā)展引導政策、產業(yè)準入門檻和退出機制。

在百世金谷燕郊國際產業(yè)基地里，小微企業(yè)目前有138家，其中來自北京的占95%以上，很多都是來自于北京中關村、望京等地的現代高新制造企業(yè)。

燕郊高新區(qū)管委會投資促進局副局長李建生表示，燕郊高新區(qū)與通州相鄰，產業(yè)發(fā)展要充分考慮北京城市副中心建設，這決定了燕郊高新區(qū)不是簡單地承接北京產業(yè)轉移。

正如許多專家分析的一樣，在京津冀一體化背景下，燕郊樓市的長期利好不會改變，但過去那種以炒房為主的模式已經走到了盡頭。燕郊樓市是時候告別暴漲暴跌的怪圈了，由于前期炒作過度，燕郊樓市將在很長一段時間內逐步回落到它應有的位置。如果能夠抓住京津冀一體化這個歷史機遇，改變對房地產的過度依賴，那么，燕郊的發(fā)展才剛剛開始。