太太“炒房團(tuán)”的新歡

饒賢君

這些公寓穩(wěn)定的租金將成為她們新的長(zhǎng)期收入來(lái)源，而曾經(jīng)的炒房團(tuán)也搖身一變，成了敲門(mén)收租的“包租團(tuán)”。

如今，一度因政策而沉寂隱匿的太太“炒房團(tuán)”再度出現(xiàn)，不過(guò)這一次她們瞄準(zhǔn)的卻是商住兩用樓。

“炒房團(tuán)”變“包租團(tuán)”

半個(gè)月前，王香卿陪父親來(lái)到杭州住院觀察，期間，她已經(jīng)和幾個(gè)在杭州的太太團(tuán)姐妹一起，跑了十余個(gè)商住兩用項(xiàng)目，僅王香卿一人就入手了五套，總價(jià)近千萬(wàn)。

王香卿是一個(gè)名為“江南皮革廠(chǎng)塑料廠(chǎng)花”微信群中的一員，這個(gè)浙江太太們自發(fā)組織的“投資群”，曾經(jīng)熱衷于炒房，是游走在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的—股強(qiáng)勁力量。早在2001年，150余位成員組成的溫州看房團(tuán)抵達(dá)上海，她們用豪擲5000萬(wàn)元的手筆拉開(kāi)了“炒房團(tuán)”炒遍世界的序幕。自此之后的十余年間，每個(gè)城市的房?jī)r(jià)傳說(shuō)里，都少不了“炒房團(tuán)”、“太太團(tuán)”的身影。

但在各地嚴(yán)格的限購(gòu)下，她們也不得不開(kāi)始了“轉(zhuǎn)型”?！皰斓蔫€匙響叮當(dāng)，收的房租叮當(dāng)響?！蓖跸闱湔f(shuō)，這曾是流傳在浙江“炒房團(tuán)”中的一句玩笑話(huà)，嘲笑的是投資眼光不強(qiáng)，購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)升值不大甚至貶值，炒房結(jié)果“意外”地炒成房東的那種人。但她萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，有一天，當(dāng)個(gè)“包租婆”會(huì)成為她們“炒房太太團(tuán)”的主動(dòng)選擇。

如今，一度因政策而沉寂隱匿的“太太炒房團(tuán)”再度出現(xiàn)，不過(guò)這一次她們瞄準(zhǔn)的卻是商住兩用樓。在杭州各個(gè)商住兩用項(xiàng)目的售樓處，她們爽快地繳納數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的定金，一直到眾多項(xiàng)目紛紛掛出“售罄”，方才散場(chǎng)而去，靜靜等待下一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)。這些公寓穩(wěn)定的租金將成為她們新的長(zhǎng)期收入來(lái)源，而曾經(jīng)的“炒房團(tuán)”也搖身一變，成了敲門(mén)收租的“包租團(tuán)”。而這，是否是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度轉(zhuǎn)型的一個(gè)新的跡象？

太太團(tuán)的“新寵”

對(duì)于2003年就已經(jīng)開(kāi)始“全職太太、兼職炒房”的王香卿來(lái)說(shuō)，在房產(chǎn)上一擲千金已非首次，但杭州40年產(chǎn)權(quán)的商住兩用項(xiàng)目，她此前還未曾接觸過(guò)。

“主要都是群里的姐妹和群主推薦的，”王香卿打開(kāi)手機(jī)里的微信群向記者介紹，“每個(gè)區(qū)的熱門(mén)項(xiàng)目，群里基本上都有人在那邊有房，周邊配套、升值潛力怎么樣一問(wèn)就知道了，每個(gè)項(xiàng)目去了就找經(jīng)理，提群主名字就能打折?！?img alt="" src="https://cimg.fx361.com/images/2018/09/07/qkimageshushhush201808hush20180816-1-l.jpg"/>

王香卿的微信里有三十多位姐妹，總?cè)藬?shù)不多，但據(jù)她透露，每位姐妹都身家千萬(wàn)。群主是王香卿的老鄉(xiāng)，也是當(dāng)年王香卿所在的“太太團(tuán)”團(tuán)長(zhǎng)，選城市、選項(xiàng)目、打折買(mǎi)入、定價(jià)賣(mài)出，當(dāng)年“炒房團(tuán)”的重要決定幾乎都由團(tuán)長(zhǎng)統(tǒng)籌。

類(lèi)似這樣由當(dāng)年的“太太團(tuán)”衍生而來(lái)的微信群為數(shù)眾多。浙江大大小小的城、鎮(zhèn)，幾乎都能找到幾個(gè)這樣的“小團(tuán)體”，她們?cè)谛畔⑸匣ネㄓ袩o(wú)，炒房時(shí)組團(tuán)共進(jìn)退，每個(gè)團(tuán)都有負(fù)責(zé)做決定的團(tuán)長(zhǎng)，而無(wú)數(shù)的成功案例也使得“太太團(tuán)”的成員們對(duì)團(tuán)長(zhǎng)信任有加。

商住兩用項(xiàng)目的交易市場(chǎng)在短短兩年間被迅速激活，“太太團(tuán)”在普通住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)瘋狂掃盤(pán)的盛況在眾多商住兩用項(xiàng)目重現(xiàn)。一位杭州商住兩用項(xiàng)目的銷(xiāo)售經(jīng)理對(duì)記者表示，“產(chǎn)品不限購(gòu)、不限貸，面積小、總價(jià)低，很多觀察團(tuán)來(lái)了之后都是掃房，很好賣(mài)。”在不少項(xiàng)目銷(xiāo)售人員的話(huà)語(yǔ)中，“炒房團(tuán)”出手就買(mǎi)幾十套的故事甚至比地鐵、配套這些詞匯出現(xiàn)的頻率還要高。

沉寂的“舊愛(ài)”

據(jù)多位杭州地產(chǎn)中介介紹，由于商住兩用項(xiàng)目?jī)H有40年產(chǎn)權(quán)，同時(shí)日常生活中的水電都是商業(yè)用度，在二手房交易市場(chǎng)并不容易出手，大多以長(zhǎng)期租賃為主。這一思路實(shí)際上也是“炒房團(tuán)”的無(wú)奈之舉。

劉敏的丈夫是王香卿丈夫的生意伙伴，2009年，在王香卿的介紹下，劉敏成為了“炒房團(tuán)”的一員。與早年已經(jīng)獲利甚豐的王香卿等“前輩”比，劉敏等“后來(lái)者”加入時(shí)，面對(duì)的市場(chǎng)環(huán)境變得錯(cuò)綜復(fù)雜。劉敏回憶稱(chēng)，“頭幾年主要是挑項(xiàng)目難，全國(guó)各地都出現(xiàn)了炒房團(tuán)，那段時(shí)間還有‘炒房團(tuán)之間交易的，反正都覺(jué)得自己不是最后一棒，會(huì)有人再來(lái)買(mǎi)，結(jié)果那幾年有不少折在了鄂爾多斯、鄭州的。近幾年主要就是政策越收越緊，各地限購(gòu)限售，操作的空間很小了，上個(gè)月還出新聞要抓‘炒房團(tuán)，挺嚇人，出來(lái)賺錢(qián)講究一個(gè)平安，這么嚴(yán)重就不搞了。”

從2016年開(kāi)始，王香卿、劉敏等先后開(kāi)始加入新的微信群，討論的主題包括古玩、茶葉、高端木材、股票、黃金、比特幣等，炒房群一度沉寂。對(duì)于手里掌握著大量財(cái)富的“太太團(tuán)”來(lái)說(shuō)，銀行利率難以入眼，只有能賺大錢(qián)的門(mén)路才值得一試。

然而，劉敏等“太太團(tuán)”成員逐漸發(fā)現(xiàn)，炒來(lái)炒去，房地產(chǎn)才是她們最可靠的投資標(biāo)的。劉敏坦言，她的萊特幣賬戶(hù)上現(xiàn)在還有著近二百萬(wàn)的虧損，至今看不到回本的希望，“心疼死了，可以在丹東買(mǎi)好幾套房呢?！庇巫咴谙拶?gòu)政策之外的各類(lèi)商住兩用項(xiàng)目由此進(jìn)入了太太團(tuán)的視線(xiàn)。

包租婆的算盤(pán)

王香卿對(duì)記者解釋?zhuān)捶恐v究效率，原理和炒股類(lèi)似，最重要的就是快進(jìn)快出。因此，在“太太團(tuán)”的傳統(tǒng)觀念中，和炒股炒成股東一樣，炒房炒成房東同樣是被“套牢了”。但這一觀念如今已經(jīng)徹底轉(zhuǎn)變。

2018年6月28日，住建部等七部門(mén)聯(lián)合發(fā)布通知開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，其中將打擊投機(jī)“炒房團(tuán)”排在了首位。這一通知推動(dòng)了不少如王香卿一樣的“太太團(tuán)”成員下定決心，大量入手面積小、總價(jià)低、不限購(gòu)的商住兩用項(xiàng)目，長(zhǎng)期租賃，轉(zhuǎn)型做起了原本不屑一顧的“包租婆”。

除了政策的變化，回報(bào)率的逐漸提高也是轉(zhuǎn)變的重要因素。2017年初，劉敏在杭州低價(jià)買(mǎi)入了4套公寓，其中一套50平米的公寓買(mǎi)入時(shí)均價(jià)僅1.8萬(wàn)元/平米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了3.3萬(wàn)元/平米，每個(gè)月的租金達(dá)到了3800元，“每個(gè)月的房租還貸款綽綽有余，投資回報(bào)率有5.1%，而且如果未來(lái)房?jī)r(jià)漲，房租還會(huì)更高?！?/p>

熟悉炒房“套路”的“太太團(tuán)”很快發(fā)現(xiàn)，房租與房?jī)r(jià)的價(jià)格趨勢(shì)是基本一致的，甚至于在各地限價(jià)的情況下，房租的漲幅空間可能更大，“以前是房?jī)r(jià)低于多少錢(qián)，大家一起不賣(mài)，現(xiàn)在房租低于多少錢(qián)，大家一起不往外租，手里的房慢慢往外放，再有中介跟著吆喝，整個(gè)房租的水平線(xiàn)很快就上來(lái)了?！?/p>

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局杭州調(diào)查隊(duì)的公開(kāi)數(shù)據(jù)，2017年杭州私房房租同比上漲8.8%，漲幅比2016年提高了7.4個(gè)百分點(diǎn)，同比漲幅創(chuàng)下2011年以來(lái)新高。

摘編自《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》2018年7月14日