商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分析及管理過(guò)程中商鋪?zhàn)赓U合同的風(fēng)險(xiǎn)防范

任崇明 黃萌

摘 要：現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)逐漸由單一化向多樣化的趨勢(shì)轉(zhuǎn)變，隨著商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)本土適應(yīng)性的問(wèn)題也漸漸被人們所重視，如何在整體運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中把握重點(diǎn)，最有效的規(guī)避商業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)，將商業(yè)營(yíng)利最大化，是我們現(xiàn)如今需要關(guān)注的問(wèn)題，在本文中，從商業(yè)地產(chǎn)租賃合同的角度，分析商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的一些常見(jiàn)糾紛和對(duì)策要點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；租賃合同；物業(yè)管理

現(xiàn)行的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)主要由地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)三部分組成。

我們首先要探討的是第一個(gè)環(huán)節(jié)，也就是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，這個(gè)環(huán)節(jié)是商業(yè)地產(chǎn)最重要的起始，也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基石。第一種形式是由開(kāi)發(fā)商來(lái)規(guī)劃主導(dǎo)，后期也是由開(kāi)發(fā)商來(lái)運(yùn)營(yíng)。這種形式的弊端在于開(kāi)發(fā)商投資周期長(zhǎng)、成本高、回報(bào)慢，同時(shí)需要開(kāi)發(fā)商資本雄厚。好處在于開(kāi)發(fā)商可通過(guò)資源整合規(guī)劃大大降低開(kāi)發(fā)成本，形成從融資-購(gòu)地-建筑-招商-運(yùn)營(yíng)管理的一條龍作業(yè)，縮短項(xiàng)目其他寫(xiě)字樓或住宅的銷售周期，更好地進(jìn)行資本運(yùn)作。第二種形式是由開(kāi)發(fā)商規(guī)劃，然后統(tǒng)一出售給大型的商業(yè)公司，然后由大業(yè)主進(jìn)行管理運(yùn)營(yíng)。這種形式將開(kāi)發(fā)商和投資運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行了劃分，并且由于大業(yè)主需要對(duì)開(kāi)發(fā)商整盤接手，需要的資金量大，故經(jīng)常依托于商業(yè)信托或地產(chǎn)基金。但由于信托、基金的投資運(yùn)營(yíng)的側(cè)重點(diǎn)不同，故在之后的管理運(yùn)營(yíng)過(guò)程中常常與運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)就在管理中出現(xiàn)的問(wèn)題的解決方式上發(fā)生分歧。第三種就是開(kāi)發(fā)商直接分戶出售給小業(yè)主，由小業(yè)主自行管理，如“商業(yè)街”“步行街”。這種形式的好處在于，能有效縮短開(kāi)發(fā)商的資金回收周期，但同時(shí)也容易造成無(wú)序開(kāi)發(fā)和過(guò)度開(kāi)發(fā)、產(chǎn)權(quán)分散等弊端，小業(yè)主各自為政，容易引起糾紛，不利于管理。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面，主要以運(yùn)營(yíng)商為主導(dǎo)，很多大型的運(yùn)營(yíng)商除進(jìn)行商業(yè)管理外，在開(kāi)發(fā)之初就參與了整個(gè)項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等均有要求。由于大業(yè)主前期投入較大，故存在“高投入”“高產(chǎn)出”“高風(fēng)險(xiǎn)”的狀況。在國(guó)外，一般是由信托基金進(jìn)入，并大量吸收民眾閑散資金。但國(guó)內(nèi)，由于政策性問(wèn)題，且商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不夠完善，容易導(dǎo)致個(gè)人投資者遭受巨大損失，同時(shí)也引起法律糾紛。故國(guó)內(nèi)投資渠道較為單一，一般依靠銀行信貸，但這樣會(huì)存在資金鏈脆弱的風(fēng)險(xiǎn)。

運(yùn)營(yíng)管理方面，現(xiàn)在的大型商業(yè)地產(chǎn)主要采取出租、管理模式，由業(yè)主進(jìn)行招商，將物業(yè)出租給各品牌經(jīng)銷商，再由管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng)。如何在日常的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中創(chuàng)造一個(gè)安全的運(yùn)營(yíng)環(huán)境，確保其管理的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)運(yùn)營(yíng)發(fā)展，規(guī)避管理中的風(fēng)險(xiǎn)，就是管理公司的主要任務(wù)和職責(zé)。

通過(guò)上面的簡(jiǎn)單的分析，說(shuō)明了物業(yè)管理公司在介入商業(yè)地產(chǎn)的主要管理職能就是風(fēng)險(xiǎn)控制。那么，如何在實(shí)際操作過(guò)程中做到這點(diǎn)呢？在以租賃為主要業(yè)務(wù)的商業(yè)地產(chǎn)中，把握對(duì)商鋪?zhàn)赓U合同的風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)鍵因素。以下從業(yè)主的角度，概括一下商鋪?zhàn)赓U合同在簽署過(guò)程中的注意事項(xiàng)。

一、關(guān)于免租期的約定

我們?cè)诤炗喿赓U合同的時(shí)候，出租方和承租人都會(huì)在合同中就裝修期約定一定時(shí)間的免租期或裝修期，時(shí)間從10天到90天或更長(zhǎng)時(shí)間不等，這段時(shí)間是出租方給予承租人裝修及做開(kāi)業(yè)前的準(zhǔn)備工作的時(shí)間，通常約定在免租期內(nèi)出租方不計(jì)收租金，正式計(jì)租一般從免租期屆滿的次日開(kāi)始起算。

在該免租期內(nèi)，商戶雖然沒(méi)有實(shí)際開(kāi)始經(jīng)營(yíng)，也根據(jù)免租約定無(wú)需繳付租金，但商鋪已實(shí)際交付給了承租方，脫離了業(yè)主的控制，出租方作為管理方也已開(kāi)始提供物業(yè)管理服務(wù)，且該期間一般都處于裝修期，易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)。故在設(shè)計(jì)該條款時(shí)應(yīng)注意：

（1）明確承租人的裝修期間的安全施工義務(wù)，要求承租人必須嚴(yán)格服從物業(yè)方的管理規(guī)章制度，并規(guī)定因承租人在裝修期間因施工或其他人為原因?qū)е碌陌踩鹿仕a(chǎn)生的責(zé)任由承租人負(fù)責(zé)；

（2）明確租賃期限及租金等費(fèi)用的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。我們通常的做法是在約定租賃期間時(shí)，將免租期滿的次日約定為計(jì)租日的起算日。故裝修免租期是否計(jì)算到整個(gè)租賃期間內(nèi)應(yīng)約定明確，這里建議將該段時(shí)間計(jì)算到租賃期間，這有利于出租方在下個(gè)租賃年度對(duì)租金的遞增。如果由于實(shí)際情況的調(diào)整產(chǎn)生開(kāi)業(yè)日和約定計(jì)租日不同的情況，如何約定租金的起算日呢？我們一般這樣約定：承租方應(yīng)自裝修期屆滿之次日或承租方開(kāi)業(yè)日（兩者中以較早者為準(zhǔn)）起計(jì)付租金。同時(shí)約定，在免租期內(nèi)仍應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)、公共事業(yè)費(fèi)等費(fèi)用。

（3）裝修期的順延問(wèn)題。在裝修免租期是否能夠順延以及順延的條件這個(gè)問(wèn)題上，同樣建議約定明確，一般情況下是不允許延長(zhǎng)免租期的，特殊情況應(yīng)取得出租方的書(shū)面同意，并就延長(zhǎng)期是否減免租金重新約定。

（4）免租期的解約約定。如果承租人在免租期內(nèi)解約，將會(huì)對(duì)出租方造成損失，故我們?cè)诤炇鹱赓U合同的時(shí)候，應(yīng)就免租期內(nèi)承租人擅自解約的違約責(zé)任作出約定。如果在免租期內(nèi)承租人違反約定要求解除合同的，應(yīng)當(dāng)約定承租人應(yīng)向出租方支付違約金，并承擔(dān)由此給出租方造成的損失，同時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)商鋪進(jìn)行復(fù)原。

二、關(guān)于計(jì)租日及租金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和方式的約定

商業(yè)的租賃合同對(duì)租金起算日的約定，我們一般建議將計(jì)租日約定在免租期屆滿的次日，但如果出租方的商場(chǎng)為新開(kāi)設(shè)的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，還未正式整體開(kāi)業(yè)。若免租期屆滿，而商場(chǎng)尚未達(dá)到約定的開(kāi)業(yè)條件，從而導(dǎo)致承租人不能正常經(jīng)營(yíng)的，為避免由此引起糾紛，在合同中一般建議約定為：

免租期滿的次日為計(jì)租日。若免租期屆滿，商場(chǎng)仍不能整體開(kāi)業(yè)的，雙方同意計(jì)租日自動(dòng)調(diào)整為商場(chǎng)實(shí)際開(kāi)業(yè)日。出租方將會(huì)書(shū)面通知承租人開(kāi)業(yè)，承租人應(yīng)在接到出租方的書(shū)面通知后開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，若因承租人自身原因不開(kāi)業(yè)的，不影響計(jì)租日的起算。

在這里應(yīng)當(dāng)注意，出租方應(yīng)保存好如商鋪交接書(shū)、開(kāi)業(yè)日通知書(shū)及承租人開(kāi)業(yè)申請(qǐng)書(shū)等書(shū)面材料。

關(guān)于租金方面，一般會(huì)有保底租金（固定租金）和提成租金兩種計(jì)算方式，在何種情況下適用哪種計(jì)算方式也應(yīng)當(dāng)約定明確。

三、關(guān)于裝修方面的約定

出租方在合同中應(yīng)對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)做出明確約定，審核對(duì)方的裝修方案、裝修施工圖紙、裝修材料清單等施工材料，對(duì)裝修的過(guò)程予以監(jiān)督、管控，并在安全、二次消防等方面進(jìn)行把控，同時(shí)要注意商鋪裝修時(shí)對(duì)相鄰租戶的影響。

四、關(guān)于是否許可轉(zhuǎn)租的約定

在現(xiàn)實(shí)的操作過(guò)程中，因出現(xiàn)各種不同情況，可能存在承租人需要轉(zhuǎn)租的情況。為防止承租人擅自轉(zhuǎn)租給出租方帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)在合同中對(duì)是否許可轉(zhuǎn)租以及轉(zhuǎn)租后如何對(duì)次承租人進(jìn)行管理的問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)的約定。如果出租方許可承租人轉(zhuǎn)租，建議簽訂一份三方協(xié)議，變更商鋪?zhàn)赓U合同的承租主體，并要求前承租人對(duì)之后的租賃和新承租人一起承擔(dān)連帶責(zé)任。并應(yīng)明確約定禁止或限制次承租人再次轉(zhuǎn)租。在不許可承租人轉(zhuǎn)租的情況下，如果承租人違反合同約定擅自轉(zhuǎn)租，則應(yīng)約定出租方有單方面解除租賃合同的權(quán)利。而出租方作為權(quán)利方也應(yīng)隨時(shí)保存好相關(guān)資料。

五、關(guān)于續(xù)租的約定

續(xù)租因關(guān)涉雙方的重大利益，應(yīng)在合同中對(duì)此做詳細(xì)的約定，在此，條款建議如下：

承租方可在承租期滿后，在相同條件下，享有優(yōu)先承租權(quán)。同時(shí)約定承租方在租賃期屆滿前3-6個(gè)月書(shū)面通知出租方是否行使優(yōu)先承租權(quán)。在承租人行使優(yōu)先承租權(quán)的情況下，雙方可另行協(xié)商簽訂新的租賃合同。如在1個(gè)月內(nèi)雙方始終未就新的租賃合同達(dá)成合意，則視為承租方放棄合同賦予的優(yōu)先承租權(quán)，在此情況下出租方可另行將商鋪出租。

以此可防止承租方不再續(xù)租而給出租方造成的空擋期的損失，使出租方有足夠的時(shí)間尋找下一個(gè)承租方。

六、關(guān)于保險(xiǎn)的約定

由于現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)都是業(yè)主或管理公司統(tǒng)一管理，故在一定程度上，對(duì)消費(fèi)者而言，業(yè)主和租戶應(yīng)當(dāng)一起就經(jīng)營(yíng)活動(dòng)承擔(dān)連帶責(zé)任，故為維護(hù)業(yè)主或管理公司的利益，預(yù)防意外事故，在合同中對(duì)經(jīng)營(yíng)性保險(xiǎn)的約定尤為重要，業(yè)主可要求租戶就經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及商品等財(cái)產(chǎn)購(gòu)買全面的保險(xiǎn)，一般建議購(gòu)買公共責(zé)任險(xiǎn)、火災(zāi)責(zé)任保險(xiǎn)、人身傷害保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、產(chǎn)品責(zé)任險(xiǎn)等險(xiǎn)種，以應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的突發(fā)事件，更好維護(hù)各方的權(quán)益。

七、關(guān)于停水、停電的約定

在日常經(jīng)營(yíng)中，會(huì)出現(xiàn)在承租方拖欠租金、物業(yè)管理費(fèi)、公共事業(yè)費(fèi)等情況下，在出租方利益被損害的情況下，出租方能否采取停水、停電、停氣等方式，督促承租方承擔(dān)支付租金及其他合同義務(wù)。根據(jù)不同的情況，應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待，詳細(xì)約定，以避免給出租方帶來(lái)法律風(fēng)險(xiǎn)。

如果水電等公共事業(yè)費(fèi)是出租方與相關(guān)公共事業(yè)單位直接簽署，那么租戶欠租，出租方可以采取停水、停電的措施；建議如下約定：若承租方欠繳租金、物業(yè)管理費(fèi)或應(yīng)向出租方交納的其他費(fèi)用，并且在出租方發(fā)出的催收文件所指定的時(shí)間內(nèi)仍未付清的，出租方有權(quán)停止水、電、燃?xì)饣蚱渌?wù)或者采取合法的其他措施、行動(dòng)，直到承租方前述的違約行為得到改正。出租方停止水、電、燃?xì)饣蚱渌?wù)期間，承租方仍應(yīng)按照本合同約定標(biāo)準(zhǔn)向出租方支付租金、物業(yè)管理費(fèi)、宣傳推廣費(fèi)及其他費(fèi)用，承租方并應(yīng)承擔(dān)由此造成的一切后果及所有因此而引起的費(fèi)用（包括停業(yè)損失和重新接駁水電供應(yīng)的費(fèi)用）。而如果公共事業(yè)費(fèi)是承租方自己與相關(guān)公共事業(yè)單位直接購(gòu)買的，那么出租方不能采取停水、停電的措施。同時(shí)，即便出租方根據(jù)合同約定有權(quán)停止公共資源供應(yīng)時(shí)，也應(yīng)對(duì)承租方送達(dá)書(shū)面通知，最大程度減少雙方的損失。

八、關(guān)于產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任的約定

在我國(guó)產(chǎn)品質(zhì)量法規(guī)規(guī)定中，如經(jīng)營(yíng)者出售的產(chǎn)品出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題后，該商鋪已經(jīng)歇業(yè)或經(jīng)營(yíng)者找不到，則應(yīng)由該商場(chǎng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。所以需要出租方在租賃合同中對(duì)為承租方代為賠償后的追償進(jìn)行詳細(xì)的約定。

因此，出租方應(yīng)當(dāng)就此在合同中做詳細(xì)約定：①出租方應(yīng)當(dāng)要求承租方繳納保證金，并在承租方退場(chǎng)后一定時(shí)期內(nèi)無(wú)投訴和產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題方予退還；②如經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題，導(dǎo)致出租方因此承擔(dān)了連帶賠償責(zé)任，承租方應(yīng)對(duì)此向出租方予以賠償。

九、商鋪的返還和遺留物品的處置

在承租方違約情況下，出租方行使單方解除權(quán)，在通知承租方后，承租方仍拒不履行合同，不自行復(fù)原并交還商鋪的，出租方可采取自力救濟(jì)收回商鋪。但這種強(qiáng)制收回行為有一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。

為規(guī)避可能出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)，做如下建議：

（1）通過(guò)合同約定的方式向承租方送達(dá)合同解約函。在送達(dá)的解約函中應(yīng)明確合同的解除時(shí)間、要求將商鋪恢復(fù)原狀及返還商鋪的期限，以及告知如承租方不能如期履行將強(qiáng)制收回的要求。

（2）在承租方未按解約函要求返還商鋪的情況下，要及時(shí)行使商鋪的回收工作：建議采取公證收鋪的方式，請(qǐng)公證人員到現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)商鋪內(nèi)物品進(jìn)行清點(diǎn)登記，并現(xiàn)場(chǎng)錄像留存。

還有就是在租賃合同中明確約定承租方在商鋪中遺留物品的處置權(quán)，以防在遺留物品方面造成糾紛。相關(guān)條款約定為：在本合同期滿或因任何原因終止時(shí)，承租方應(yīng)在本合同期滿/終止當(dāng)日或按出租方通知的日期，將該商鋪恢復(fù)至交付標(biāo)準(zhǔn)或出租方另行事先書(shū)面同意的標(biāo)準(zhǔn)（“恢復(fù)原狀”）后交還給出租方（合理自然損耗除外），恢復(fù)該商鋪原狀所產(chǎn)生的費(fèi)用由承租方承擔(dān)。若該商鋪交還時(shí)不符合合同約定，出租方有權(quán)自行采取一切措施，使得該商鋪之狀況符合合同要求，由此而產(chǎn)生的一切費(fèi)用均由承租方承擔(dān)，但出租方書(shū)面同意該商鋪不需恢復(fù)原狀的情形除外。如承租方返還的商鋪不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，則出租方也有權(quán)代為修繕和恢復(fù)原狀，但由此而產(chǎn)生的一切費(fèi)用和開(kāi)支也由承租方負(fù)擔(dān)。出租方有權(quán)但無(wú)義務(wù)將該商鋪內(nèi)的全部物品進(jìn)行處理。包括二次裝修、設(shè)施、設(shè)備或物品的開(kāi)支及費(fèi)用由承租方承擔(dān)，出租方可從承租方保證金中扣除上述費(fèi)用。

作者簡(jiǎn)介：

任崇明（1983.7 ～ ），女，漢族，湖南金州律師事務(wù)所律師，長(zhǎng)沙市律協(xié)教育與懲戒委員會(huì)委員、長(zhǎng)沙市律協(xié)投資并購(gòu)委員會(huì)會(huì)委員；研究方向：刑事訴訟、公司風(fēng)險(xiǎn)控制、經(jīng)濟(jì)糾紛。