制約“一房二賣”的法律對策

摘 要：隨著我國房地產(chǎn)業(yè)踏入高速發(fā)展的軌道。我國的住房逐步走向商品化、市場化，房屋買賣過程中隨之大量涌現(xiàn)糾紛，近年一房二賣的狀況最為突出，商品房開發(fā)商及中介受高額利益吸引，惡意違約將一房二賣。雖然國家己頒布相關(guān)法規(guī)及司法解釋，但一房二賣事件仍屢禁不止，嚴(yán)重?fù)p害買受人利益，破壞國家正常的經(jīng)濟(jì)秩序。本文于立法視角，以防控、懲處一房二賣違法行為為研究主線，對我國相關(guān)法規(guī)及實(shí)現(xiàn)路徑進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：一房二賣；惡意違約；防控；懲處

1引言

衣食住行是生活必需保障，住房問題關(guān)系國計(jì)民生，關(guān)系百姓的生活質(zhì)量及幸福指數(shù)，因此住房問題歷來是民眾議論的熱點(diǎn)問題，也是國家極為關(guān)注的問題。我國房地產(chǎn)業(yè)僅有幾十年的發(fā)展歷史，因受土地供求的制約，以及通貨膨脹的因素，一度使我國房價(jià)突破了價(jià)值規(guī)律的制約，出現(xiàn)了非理性上漲的狀況，不良開發(fā)商不僅借機(jī)謀取暴利，甚至非法謀利，近年一房二賣問題尤為突出，嚴(yán)重危害民眾利益。

2一房二賣概述

2.1一房二賣概念的界定

一房二賣，顧名思義，即同一套房屋賣給兩個(gè)人。作為一個(gè)法律專有的名詞，專指出賣人把一套房子賣了兩個(gè)人，訂立兩個(gè)合同。一房二賣也叫二重買賣。在房地產(chǎn)市場進(jìn)行買賣交易過程中，開發(fā)商通常會(huì)因房地產(chǎn)升值，為追逐更高額的利潤而違約，同一套房屋和可以出更高價(jià)的第二個(gè)購房者訂立合同，同一套房屋賣予兩個(gè)買主，因此稱作一房二賣。

2.2預(yù)售商品房概念的界定

預(yù)售商品房，即預(yù)先銷售，開發(fā)商提前銷售未建成的房屋，以單位預(yù)售給客戶，房款全部或部分預(yù)收，竣工之后交付過戶時(shí)，如有剩余款項(xiàng)未支付，則支付剩余款項(xiàng)。預(yù)售是區(qū)別于通常的現(xiàn)房買賣的一種售房形式，這種預(yù)售形式也叫期房買賣。我國的《商品房銷售管理辦法》，專門明確了商品房預(yù)售的一些規(guī)定，商品房尚未完工時(shí)期，由房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)先這些沒完工的房屋出售，要求買受人支付一定數(shù)額的定金，或者支付一定數(shù)額的房價(jià)款的行為，稱作商品房預(yù)售。

2.3一房二賣現(xiàn)狀

隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也蒸蒸日上，房價(jià)也日益高漲。房地產(chǎn)交易越來越繁榮，住房消費(fèi)不僅成為關(guān)系民生的問題，也成為國家重要稅收來源之一。但與房地產(chǎn)市場的繁榮相對應(yīng)的是仍正處不健全狀態(tài)的法律體系及不嚴(yán)密的監(jiān)管體制，出于趨利的本能，某些開發(fā)商利用法律及監(jiān)管的疏漏，為謀取暴利，采取一房二賣甚至一房數(shù)賣的違法行為，侵害買受人利益，擾亂正常的交易秩序。近年來，一房二賣現(xiàn)象屢禁不止，持續(xù)產(chǎn)生訴訟。我國最高院于2003年頒布及實(shí)行的《商品房司法解釋》，商品房重復(fù)銷售問題在第八、九、十條對制約一房數(shù)賣的行為均有規(guī)定，但一房數(shù)賣的違法行為仍屢禁不止。究其原因，繁榮的房地產(chǎn)交易與疏漏的法律法規(guī)及監(jiān)管體制使開發(fā)商覺察了可乘之機(jī)。

3我國規(guī)范一房二賣法律的薄弱環(huán)節(jié)

3.1商品房竣工及交付時(shí)間給開發(fā)商造成可乘之機(jī)

預(yù)售商品房可以被開發(fā)商抓住機(jī)會(huì)數(shù)次買賣的因素之一為時(shí)間因素。房屋開始動(dòng)工至竣工這段時(shí)間較長，使開發(fā)商能夠一房數(shù)賣。就本質(zhì)上而言，商品房買賣所訂立的合同為債權(quán)的一種類型，債權(quán)不是對世性，而為相對權(quán)，僅于當(dāng)事人間存在。債權(quán)也不存在社會(huì)公開性，第三人難以了解債權(quán)的存在，因此排他性不存在。而由于債權(quán)所具有的此特點(diǎn)，出賣人在一房二賣甚至一房數(shù)賣時(shí)，買受人則難以獲得此信息。因此給開發(fā)商造成一房數(shù)賣的可乘之機(jī)。因此預(yù)售商品房交易中一房二賣的機(jī)率較高。

3.2商品房預(yù)售款管理的疏漏

監(jiān)督體系的不建全，在商品房交易中，未能有效監(jiān)控預(yù)售款的使用，保障?？顚Ｓ茫o開發(fā)商挪用預(yù)售款造成可乘之機(jī)，也就給開發(fā)商一房數(shù)賣造成可乘之機(jī)，交易秩序混亂，損害買受人利益，房地產(chǎn)市場不能良行運(yùn)轉(zhuǎn)。

3.3商品房預(yù)售登記實(shí)施不到位

我國商品房明文規(guī)定必須進(jìn)行預(yù)售登記。建設(shè)部頒發(fā)的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中曾明確了對商品房預(yù)售，必須獲得許可，即實(shí)行許可制度。但實(shí)際操作中商品房預(yù)售登記實(shí)施不到位，難以保障買受人的利益。

4強(qiáng)化制約一房二賣的法律措施

4.1嚴(yán)格限制商品房竣工及交付時(shí)間

建議把產(chǎn)權(quán)登記和合同訂立之間的時(shí)間盡量縮短，可以有效防范出賣人的一房二賣行為。當(dāng)期限屆滿而出賣人未交房，則必須承擔(dān)違約責(zé)任。未按規(guī)定于交房后登記的，也必須承擔(dān)一定責(zé)任。對于商品房交付問題，我國司法解釋也界定清晰，預(yù)售商品房，因出賣人原因自房屋交付起90日內(nèi)導(dǎo)致買受人仍未拿到產(chǎn)權(quán)證書，出賣人則必須承擔(dān)違約責(zé)任。此規(guī)定出于保護(hù)買受人的利益而制定。但實(shí)際操作中因購房合同通常情況下是格式合同，由出賣人單方面擬定，買受人則對于此方面知識(shí)欠缺，擬定合同條款時(shí)常常忽視了自己的權(quán)益保護(hù)。因此，建議縮短產(chǎn)權(quán)登記和合同訂立之間的時(shí)間，由房管部門嚴(yán)格管理，從法律角度保護(hù)弱者權(quán)益。

4.2加強(qiáng)對商品房預(yù)售款的管理

在商品房交易中，嚴(yán)格實(shí)施預(yù)售款監(jiān)控，保障?？顚Ｓ?，對預(yù)售款不挪作它用，對規(guī)范交易行為，及對房地產(chǎn)市場進(jìn)行整頓，維護(hù)正常秩序極為重要。建議完善監(jiān)督體系，監(jiān)督開發(fā)商將預(yù)售款用在商品房工程上的項(xiàng)目支出，如建設(shè)費(fèi)用，材料、設(shè)備費(fèi)用及法定稅收等支出，保障?？顚Ｓ?，防范開發(fā)商采取欺詐行為，進(jìn)行惡化一房兩賣，整頓市場秩序，維護(hù)買受人利益。

4.3監(jiān)管商品房預(yù)售合同登記

完善商品房預(yù)售合同的登記制度，可以有效控制一房二賣現(xiàn)象。建議成立監(jiān)管部門對商品房預(yù)售進(jìn)行監(jiān)管，使開發(fā)商必須在預(yù)售登記后，才能獲得許可證，許可證為預(yù)售商品房的法律依據(jù)，可以使預(yù)售合同進(jìn)行登記。

參考文獻(xiàn)：

[1]程嘯.不動(dòng)產(chǎn)登記法研究[M].北京：法律出版社，2011.

[2]孫玉紅.侵權(quán)法功能研究[M].北京：法律出版社，2010.

作者簡介：

李春梅（1974～ ），女，研究方向：法學(xué)專業(yè)教學(xué)。