山區(qū)縣級(jí)城市高房?jī)r(jià)原因及對(duì)策：以尤溪縣為例

吳曉明

摘 要：部分經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)縣級(jí)城市存在高房?jī)r(jià)現(xiàn)象。本文以職工平均工資收入水平較低而房?jī)r(jià)高企的尤溪縣城為例，從房地產(chǎn)需求、供給層面分析了其高房?jī)r(jià)的形成原因。通過(guò)數(shù)據(jù)分析，發(fā)現(xiàn)尤溪縣城人口密度高、房產(chǎn)供給不足等是其高房?jī)r(jià)的主要成因。在此基礎(chǔ)上，提出了抑制山區(qū)縣級(jí)城市高房?jī)r(jià)的政策建議。

關(guān)鍵詞：尤溪縣城；房?jī)r(jià)；人口密度

中圖分類號(hào)：F301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1671-2064（2018）14-0225-02

1 山區(qū)縣級(jí)城市尤溪縣城房?jī)r(jià)概況

尤溪縣位于三明市東部，地處閩中，毗鄰閩清、永泰、沙縣、大田、南平、德化，是福建省山區(qū)第一大縣。尤溪縣全境面積3421.69平方公里。其中，山地418.5萬(wàn)畝，耕地34萬(wàn)畝，水域和其他面積66.9萬(wàn)畝。尤溪素有“閩中明珠”之稱，也被稱為“中國(guó)金柑之鄉(xiāng)”、“中國(guó)油茶之鄉(xiāng)”。2013年7月23日，中央黨史研究室正式確認(rèn)尤溪縣屬于原中央蘇區(qū)范圍。

一般而言，山區(qū)縣城因?yàn)榻?jīng)濟(jì)相對(duì)欠發(fā)達(dá)等原因，房?jī)r(jià)較低。然而，部分山區(qū)縣級(jí)城市的房?jī)r(jià)卻較高。

從表1可以看出，尤溪縣城的平均房?jī)r(jià)是很高的。例如，2018年3月，該數(shù)值為10589元/平方米，相當(dāng)于三明市平均水平的137.07%。

2 形成尤溪縣城高房?jī)r(jià)的主要原因

2.1 需求層面原因

尤溪縣民眾工資收入水平不高，在三明市各區(qū)縣中，2015年與2016年在崗職工（含勞務(wù)派遣工）平均工資分別為57221元和62501元，低于三明市直、梅列區(qū)、永安市等，也低于三明市各區(qū)縣平均水平（表2）。

然而，尤溪縣人口分布特色鮮明。尤溪全縣面積廣大，以山地、丘陵為主，許多民眾基于生活便利、教育資源分布等方面的原因，紛紛涌向縣城購(gòu)房生活。表3顯示，面積狹小的尤溪縣城，其人口密度高達(dá)5057人/平方公里，遠(yuǎn)高于三明市區(qū)1010人/平方公里的水平，在三明市各區(qū)縣中是最高的。這樣，使得平均工資水平較低的縣城出現(xiàn)了房?jī)r(jià)高企的現(xiàn)象。

2.2 供給層面原因

在三明市各區(qū)縣中，尤溪縣人口最多，2016年末達(dá)446360人（117465戶）。但是，尤溪縣的房地產(chǎn)較少，2017年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資僅完成4.44億元（尤溪縣統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)）。

雖然2017年下半年尤溪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐漸回暖，6-12月增幅分別為-12.7%、-0.1%、10.3%、9.5%、17.0%、 23.2%和23.3%，從8月起全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資扭負(fù)轉(zhuǎn)正。但是，尤溪縣僅有的一家一級(jí)資質(zhì)建筑業(yè)企業(yè)——三明市陽(yáng)光建設(shè)工程有限公司因項(xiàng)目變更將把注冊(cè)地從尤溪縣遷出。該企業(yè)2017年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值2.44億元，占全縣資質(zhì)等級(jí)建筑業(yè)產(chǎn)值10.8%（尤溪縣統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)）。因此，遷出后將給尤溪縣2018年建筑業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)帶來(lái)巨大壓力。

3 抑制尤溪縣城房?jī)r(jià)的建議

3.1 調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

政府應(yīng)分區(qū)域制定土地供應(yīng)計(jì)劃，對(duì)尤溪縣城等供求矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲較快的區(qū)域，增加中低價(jià)位、中小戶型及保障房用地的供應(yīng)，緩解中低價(jià)位商品房供應(yīng)不足的困境[1]。政府還應(yīng)當(dāng)加大土地儲(chǔ)備力度，在地價(jià)房?jī)r(jià)明顯偏高的地區(qū)，大幅增加住宅用地的供應(yīng)數(shù)量。國(guó)土部門要強(qiáng)化規(guī)劃總體管控，實(shí)行建設(shè)用地總量和強(qiáng)度控制，應(yīng)當(dāng)及時(shí)面對(duì)不同的市場(chǎng)需求而適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和土地供應(yīng)數(shù)量[2]。在目前情況下，尤其應(yīng)當(dāng)加大保障性住房的土地供應(yīng)，提高中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公租房的市場(chǎng)供給，讓尤溪縣更多的低收入群體和家庭能夠享受到政策性住房帶來(lái)的實(shí)惠，從而引導(dǎo)社會(huì)更理性地選擇購(gòu)買或者租賃住房。

3.2 合理控制土地出讓價(jià)格

2017年春，國(guó)家發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，明確各地應(yīng)通過(guò)合理安排住宅用地供應(yīng)，避免出現(xiàn)地王、樓王等情況。同時(shí)，在中央及省政府關(guān)于去庫(kù)存的文件中，明確要求各級(jí)政府合理調(diào)控土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和投放數(shù)量。因而，尤溪縣應(yīng)充分發(fā)揮政府土地管理部門的作用，進(jìn)一步規(guī)范土地一級(jí)市場(chǎng)行為。

3.3 抑制土地市場(chǎng)的炒作與投機(jī)

各地政府應(yīng)通過(guò)聯(lián)合規(guī)劃、住建、稅務(wù)等部門嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)違法違規(guī)行為，整頓并規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售和中介行為。嚴(yán)查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在閩委辦發(fā)[2014]18號(hào)文出臺(tái)后，是否仍存在不依合同要求違規(guī)預(yù)售、違規(guī)使用預(yù)售資金、哄抬房?jī)r(jià)等行為[3]。對(duì)于存在鉆政策空子，違法違規(guī)企業(yè)應(yīng)列入政府黑名單，限制其進(jìn)行土地競(jìng)拍和銷售。不斷提高房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售信息的透明度，讓民眾對(duì)未來(lái)房產(chǎn)價(jià)格形成合理預(yù)期。

參考文獻(xiàn)

[1]毛豐付，李言.房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)投資影響再探——基于房地產(chǎn)稅“新觀點(diǎn)”視角的分析[J].地方財(cái)政研究，2017，（3）：69-75.

[2]高然，龔六堂.土地財(cái)政、房地產(chǎn)需求沖擊與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)[J].金融研究，2017，（4）：32-45.

[3]余泳澤，張少輝.城市房?jī)r(jià)、限購(gòu)政策與技術(shù)創(chuàng)新[J].中國(guó)工業(yè)經(jīng)濟(jì)，2017，（6）：98-116.