房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批及驗(yàn)收工作研究

李小蘭

摘要：針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批與驗(yàn)收工作現(xiàn)狀，如項(xiàng)目審批流程過于繁雜、市場監(jiān)管不到位、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)保驗(yàn)收不達(dá)標(biāo)等等，進(jìn)行合理的分析，并提出針對性的解決對策，希望能夠?yàn)橛嘘P(guān)學(xué)者提供一定借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;項(xiàng)目審批;項(xiàng)目驗(yàn)收

房地產(chǎn)行業(yè)是我國的核心產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批與驗(yàn)收對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平影響較大，現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批與驗(yàn)收工作存在很多不足，在一定程度上抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。鑒于此，本文深入研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批與驗(yàn)收工作中存在的問題與對策。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批及驗(yàn)收工作中存在的問題分析

項(xiàng)目審批流程過于繁雜

通常來講，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批需要經(jīng)過發(fā)改委、規(guī)劃部門與住建局等多個(gè)政府機(jī)構(gòu)，在這些政府機(jī)構(gòu)當(dāng)中，各個(gè)政府部門均采用審批的方法實(shí)施行政管理工作，政府干預(yù)比較多，影響其自身監(jiān)督職能的發(fā)揮。因?yàn)檎畽C(jī)構(gòu)的干預(yù)比較多，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批流程過于復(fù)雜，影響項(xiàng)目的施工工期。

市場監(jiān)管不到位

從市場監(jiān)管角度來講，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批是準(zhǔn)備環(huán)節(jié)的監(jiān)督方式，由于政府有關(guān)部門特別重視項(xiàng)目的審批，對監(jiān)管工作缺乏足夠重視，沒有明確認(rèn)識到當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)主體，降低監(jiān)管水平。例如，最近幾年以來，經(jīng)常出現(xiàn)的“爛尾樓”，主要是因?yàn)轫?xiàng)目資金監(jiān)管不到位引起的。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)保驗(yàn)收不達(dá)標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收過程當(dāng)中，因?yàn)椴捎玫尿?yàn)收方法不合理，有關(guān)部門間相互推卸責(zé)任，影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)保驗(yàn)收水平。建設(shè)主管部門規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商要具有環(huán)保部門的驗(yàn)收意見，才辦理一系列手續(xù)，但是，環(huán)保部門驗(yàn)收要求需要結(jié)合項(xiàng)目的工況來定，居民的入住率要達(dá)到75%[1]。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批及驗(yàn)收工作問題解決對策研究

優(yōu)化審批流程

各級政府有關(guān)部門可以采取關(guān)聯(lián)審批方式，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體情況，大力推行關(guān)聯(lián)審批工作模式，并制定良好的運(yùn)行流程圖。對于各級行政服務(wù)部門來講，要充分發(fā)揮自身的帶頭作用，構(gòu)建更為完善、科學(xué)的運(yùn)行管理機(jī)制，不斷提高關(guān)聯(lián)審批速率與服務(wù)水平。針對各個(gè)前置審批部門來說，要主動應(yīng)對審批過程中出現(xiàn)的問題，做好聯(lián)合審查，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批時(shí)效得到全面提升。

另外，各級有關(guān)部門還要不斷創(chuàng)新原有的審批模式，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目聯(lián)合審批實(shí)施情況，不斷優(yōu)化審批流程，在提升項(xiàng)目審批效率的同時(shí)，不斷壓縮項(xiàng)目審批時(shí)限。大力開展評估工作，結(jié)合評估報(bào)告內(nèi)容，制定“多評一表”，針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的施工圖，采取“多圖一審”模式進(jìn)行審批。

積極推行網(wǎng)絡(luò)辦理，保證各項(xiàng)證件與文件能夠快速送達(dá)，申辦人直接網(wǎng)上就可以進(jìn)行辦理。對于各級審批部門來講，要認(rèn)真遵守統(tǒng)一原則，經(jīng)過國務(wù)院的審批同意之后，方可行使相應(yīng)的審批職能，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批工作得以順利開展[2]。

加強(qiáng)審批監(jiān)管

各級政府有關(guān)部門要加大房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批監(jiān)管力度，促進(jìn)部門之間的協(xié)調(diào)配合，真正達(dá)到協(xié)同監(jiān)管的目標(biāo)，將事前審批逐漸轉(zhuǎn)向事中審批與事后審批，并結(jié)合項(xiàng)目的具體建設(shè)施工情況，對其實(shí)施全過程監(jiān)管，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工更為規(guī)范、有序。在建設(shè)施工環(huán)節(jié)，住建規(guī)劃部門要定期到施工現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)管，有效保證工程項(xiàng)目施工質(zhì)量，減少豆腐渣工程。

針對在建的抵押工程，不動產(chǎn)部門需要結(jié)合工程施工情況，制定更為合理的管理體系，避免建設(shè)單位將一套房子賣給多個(gè)消費(fèi)者。項(xiàng)目在線審批監(jiān)管體系的合理運(yùn)用，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批監(jiān)管信息真正實(shí)現(xiàn)共享，結(jié)合投資項(xiàng)目統(tǒng)一代碼，對項(xiàng)目當(dāng)中的各項(xiàng)辦理審批與建設(shè)流程進(jìn)行監(jiān)管，保證投資項(xiàng)目能夠如期完工。

做好竣工驗(yàn)收工作

為了保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作的順利開展，有關(guān)部門需要不斷簡化驗(yàn)收流程，并結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)，加大驗(yàn)收力度。例如，針對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目主體工程驗(yàn)收環(huán)節(jié)，有關(guān)部門可以對環(huán)境保護(hù)設(shè)施進(jìn)行全面的驗(yàn)收，當(dāng)居民的入住率超過75%時(shí)，可以環(huán)境保護(hù)設(shè)施開展全面驗(yàn)收。在實(shí)際驗(yàn)收的過程當(dāng)中，有關(guān)部門要了解房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理部門所承擔(dān)的環(huán)境保護(hù)職責(zé)。在進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收時(shí)，有關(guān)部門需要根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中的各設(shè)施進(jìn)行初步驗(yàn)收，如果發(fā)現(xiàn)工程不滿足有關(guān)驗(yàn)收要求，要及時(shí)通知建設(shè)單位。預(yù)驗(yàn)收意見，能夠?yàn)榻ㄔO(shè)單位提供良好的備案，是重點(diǎn)的驗(yàn)收備案文件之一。預(yù)驗(yàn)收結(jié)束之后，建設(shè)單位通過進(jìn)行合理的備案，為用戶辦理有關(guān)入住手續(xù)，當(dāng)入住率達(dá)到75%時(shí)，建設(shè)部門可以進(jìn)行申請，有關(guān)部門對項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)施開展正式驗(yàn)收。

為了保證房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目預(yù)驗(yàn)收工作得以順利進(jìn)行，待項(xiàng)目建成完畢后，有關(guān)部門需要到現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地勘察，如果建筑當(dāng)中的污染治理設(shè)施設(shè)備符合驗(yàn)收要求，則可以暫時(shí)不考慮居民入住率。結(jié)合國家建設(shè)項(xiàng)目環(huán)?？⒐を?yàn)收管理?xiàng)l例能夠得知，建設(shè)單位申請項(xiàng)目環(huán)保驗(yàn)收之前，需要委托有相應(yīng)資質(zhì)的環(huán)境監(jiān)測站進(jìn)行監(jiān)測。

結(jié)語

綜上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批及驗(yàn)收工作問題解決對策進(jìn)行全面研究，如優(yōu)化審批流程、加強(qiáng)審批監(jiān)管、做好竣工驗(yàn)收工作等等，能夠保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批與驗(yàn)收工作得以順利開展，有效推動了我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

（作者單位：中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司）

【參考文獻(xiàn)】

[1]楊麗群.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃及策略分析[J].中國市場，2019（06）.

[2]湯曉丹.促進(jìn)都勻市房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的實(shí)踐與思考[J].知識經(jīng)濟(jì)，2019（03）.