“黑心資本家”推高房租？

租賃業(yè)務排在前兩名的中介公司，全部房源加起來不足5萬套，其中還可能有相當一部分重疊。相對于北京龐大的租賃人口，這些數字微不足道。

根據萬科測算，長租公寓運營商在北京的滲透率不到5%，在深圳的滲透率不到2%。

眼下這場“房租飛漲之謎”，其實連最基本的數據也缺乏標準。應該盡快建立起及時、準確的租賃價格發(fā)布機制，由政府采集數據與進行統(tǒng)計分析。

南方周末記者 劉詩洋 發(fā)自北京

2018年8月初，有人在購房者云集的“水木論壇”發(fā)帖，控訴長租公寓加價搶房。盡管網帖中提及的案例隨后被相關企業(yè)接連證偽，但畢業(yè)季找房難的情緒與房租上漲的事實，卻在隨后接連發(fā)酵。

一周前，在我愛我家工作18年的胡景暉“被”辭職了。這位副總裁級別的公司高管，當天在朋友圈公開聲稱，他是因為捅破了自如等長租公寓哄抬房價的事實，在公司及競爭對手的壓力下，被迫辭職的。

到了8月19日，北京房地產協(xié)會約談了多家長租公寓負責人，要求不得漲價，同時提供12萬套房源平衡供需。

北京住建委則于8月21日開會，南方周末記者從接近住建委人士處了解到，他們正籌劃聯合國企，通過新建、分配、收購轉化、改建來提供租賃住房，緩解供需矛盾。

一場關于北京房租的轟轟烈烈的討論似乎有了結果。但許多基本的問題卻被忽視——北京房租究竟?jié)q了多少？誰推動了房租上漲？

暴漲之謎

眼下發(fā)生在北京的這場“房租飛漲之謎”，其實連最基本的數據也缺乏標準。

如果參照由北京市統(tǒng)計局提供的官方數據，你會發(fā)現房租并不算暴漲。2018年7月，北京房租同比上漲了2.8%，各區(qū)域里漲幅最高的是東城區(qū)和順義區(qū)，分別為10.5%和10.7%。

而按照鏈家旗下貝殼研究院提供的數據，2018年前7個月，租金同比上漲10.7%，7月租金環(huán)比上漲2.6%。

胡景暉此前任職的我愛我家則聲稱，2018年7月份北京租金環(huán)比上漲了6.2%。它們沒有估算同比，但卻給出了現在北京一套一居室的月租金均價作為參考——大致為每月4488元。

當然，真正引起關注的，是另一些嚇人的數據。來自房產資訊平臺諸葛找房的數據顯示，北京2018年7月房租同比上漲25.8%，其中最高的通州區(qū)，同比漲幅達到了近40%。

南方周末記者在北京各區(qū)域房源供應較大的小區(qū)進行抽樣，通過比對租金走勢、走訪及致電中介發(fā)現，2018年7月以來北京房租的漲幅，平均多在10%-15%之間。由于北京租賃人口分布的特殊性，城市北部、東部四環(huán)以外區(qū)域的房租漲幅明顯，而西部、南部區(qū)域漲幅則相對平穩(wěn)。

在四環(huán)內，實際的租金漲幅其實也千差萬變，有的小區(qū)幾乎一成未變，有的房源則出現了兩三成大漲。

沒有人能用一句話說清北京的房租究竟?jié)q了多少，這恰好也是被人們忽視的問題關鍵。因為數據口徑不一，再加上一些駭人聽聞的漲租故事，人們對于房租飛漲的恐慌在近期被明顯放大。

北京市房協(xié)秘書長陳志對南方周末記者說，由于租賃市場存在很多無備案的租賃交易，且北京市的租賃交易平臺才建立不久，需要大量的數據導入和眾多的自主交易租賃雙方提供其交易信息。任何一家統(tǒng)計機構的數據都存在缺失，都不能準確描述真實的市場。

另一個有關房租“暴漲”討論的重要數據——北京租房的供需關系，也缺乏權威統(tǒng)計。廣發(fā)證券2018年2月的一份報告指出，北京全市住宅存量應為730萬套，而鏈家集團董事長左暉此前曾在一次發(fā)言中稱，北京目前存量住宅大致為750萬套。

無論哪種說法，北京缺房的事實，顯然不言而喻。按照廣發(fā)證券報告，目前北京套均面積為74.5平方米。依此按照北京統(tǒng)計局數據計算可知，2016年北京套均2.3人，可滿足1679萬人居?。?010年套均2.5人，可滿足1825萬人居?。?005年套均2.8人，可滿足2044萬人居住。

對于一個常住人口2170萬的大城市（2017年統(tǒng)計數據），即便按2005年人均26.6平方米的標準，這些存量也只能滿足2044萬人的需求，仍有120多萬人無處可住。

供需失調，也是陳志認可的租金上漲主要原因。在他看來，除了買賣市場、利率、消費升級和季節(jié)性因素外，北京租賃市場總供給與總需求之間的不匹配，是導致租金上漲的根源，他認為，這種情況在短期內也無法改變。

此外，除畢業(yè)季等理所當然的因素外，北京二手房近一年來的價格平穩(wěn)，也是促成租金上漲的一大因素。隨著買賣交易的周期變長，業(yè)主賣不上高價，這部分房源原本應該產生的收益，也會間接均攤在租客身上。

對于租房群體來說，究竟有多少套租賃房源在供應？是增是減？這些核心問題放到任何一個城市，恐怕都沒有答案。

2018年8月21日，南方周末記者搜索兩家中介網站發(fā)現，號稱業(yè)務量占到全北京市場50%、門店最多的鏈家，目前僅有18472套房子在租，而在租賃市場更占優(yōu)勢的我愛我家，眼下則有27617套房源在租。

租賃業(yè)務排在前兩名的中介公司，全部房源還不足5萬套，其中還可能有相當一部分房源重疊。相對于北京龐大的租賃人口，這些數字微不足道。

資本是推手？

有別于往年的房租上漲，這一次，幾乎所有人都將矛頭指向了長租公寓。

在那篇名為“資本盯上租房，要吸干年輕人的血”的網帖中，作者聲稱自己在北京天通苑，有一套三居房打算出租，原本心理預期只有7500元每月，可前來報價的自如和蛋殼公寓，卻因爭奪房源而將最終托管價格抬升到了10800元每月。

他由此得出結論，資本追捧長租公寓，會加劇其房源爭奪，最終結果是房租暴漲。

中國的長租公寓行業(yè)，早從2013年就已經起步。最早起步于廣州、深圳等經濟發(fā)達，城市包容度高，外來年輕人密集的城市。最開始涉足這個行業(yè)的幾乎全是創(chuàng)業(yè)公司。

直到最近兩年，長租公寓行業(yè)才進入爆發(fā)階段。各式各樣的長租公寓品牌如雨后春筍般誕生。最近一年，入局的大多是房企，目前已有15家房企陸續(xù)闖入這門生意。

在國家政策支持下，資本開始大舉進入長租公寓領域。過去半年，包括自如在內，有超過6家長租公寓完成了新一輪融資，還有例如魔方公寓，通過成功發(fā)行了ABS（資產證券化）計劃來獲得資金。

對于行業(yè)領先者，投資人更是趨之若鶩，在2018年1月自如宣布A輪40億融資的發(fā)布會上，華興新經濟合伙人杜永波曾感慨自如是他做過時間最長、競爭最激烈的投資項目。而騰訊投資的執(zhí)行董事余海洋則稱，自己當時只看了很少的資料，隨后與馬化騰等高管簡單商量，就決定投了。

這輪融資后，自如估值已達200億。盡管如此，原鏈家高級副總裁陶紅兵當時還在上臺發(fā)言時戲稱“賣便宜了”。長租公寓在資本圈受到的追捧，可見一斑。

一位不愿具名的長租公寓創(chuàng)始合伙人對南方周末記者稱，近幾年長租公寓行業(yè)競爭加速，尤其在一線城市，排名靠前的幾家都要靠燒錢來搶房。搶房的邏輯就在于把控市場，因為大家都是虧本狀態(tài)，要么持續(xù)做大以價換量，要么賭未來能夠上市。

資本追捧的背后，是長租公寓的野蠻生長，不少違規(guī)現象也由此誕生。2017年冬天北京大規(guī)模清理違規(guī)出租屋，許多長租公寓就因為消防不達標被關停，而自如旗下的“隔斷”房源，也因為違規(guī)而被大規(guī)模拆毀。

不過，當自如租客們因為添加隔斷而被趕出房間時，由房企自持的集中式品牌公寓，卻因為項目資質統(tǒng)一、整體規(guī)劃一致，而安然無恙。這兩種截然不同的模式，在市場上常被混淆，集中式的長租公寓最早由萬科探索，其方法借鑒國外，一般為直接買下或租下一棟樓，再按實際需求運營、出租。而自如的模式更傾向于“二房東”，通過二次裝修、運營來賺取差價。

包括北京在內的多個城市都曾明文禁止“隔斷房”出租。但事實上，正是這種“二房東”模式，造就了今天管理70萬套房源、估值高達200億元人民幣的自如。他們也擁有真正意義上的集中式公寓產品——“自如寓”。雖然直到今天在全國僅有10棟，數量還不及2016年才開業(yè)的龍湖冠寓。

中原首席分析師張大偉認為，因為這種房源獲取成本低，簡單裝修就可以租出高價，自如才得以在幾年內快速生長。

也正因為此，房源的獲取對他們來說非常重要。

這兩種模式在中國哪個更好，并沒有定論。放眼全球，無論分散還是集中，都有成功的企業(yè)案例。但在資本助推之下，他們也都給城市帶來了租金波動。

?下轉第12版

據南方周末記者通過觀察比對同小區(qū)自如與普通房源價格發(fā)現，自如在北京的房源，大致比同小區(qū)同面積房源貴500-1000元不等。就算面積更小的“隔斷間”，價格一般也與一居室接近。

而對于龍湖冠寓這樣的房企長租公寓，因為集中式公寓成本更高，價格則相對來說會顯得更高，在北京，一個15-20平米的小房間大致也需要4000元以上的月租金。

相比房價，房租更容易受到周邊項目的傳導，這可能是造成其上漲的部分原因。但資本助推的中國長租公寓行業(yè)是北京房租暴漲的罪魁禍首嗎？這一輿論的指控顯然缺乏令人信服的數據。

鏈家研究院院長楊現領此前曾撰文稱，在目前北京租房市場格局，自如等長租機構僅占10%，其余40%是中介、40%是二房東、10%是業(yè)主。

而萬科集團總裁祝九勝日前在公司業(yè)績會上稱，根據萬科測算，長租公寓運營商在北京的滲透率不到5%，在深圳的滲透率不到2%，這么低的業(yè)務占比，長租公寓運營商難以助推房價的上漲。

上述長租公寓創(chuàng)始合伙人也不認為現階段就有企業(yè)壟斷市場，在他看來，長租公寓在中國并沒有找到合適的盈利模式，企業(yè)現階段需要做的主要還是打市場，即便借助資本力量，也不可能由誰隨便就能形成壟斷。

他還稱，囤房的說法更不可靠，因為除了維護成本外，長期囤房，對本就現金流緊張的長租公寓企業(yè)來說根本不現實。

誰之過？

在這一輪房租上漲引發(fā)的大討論中，真正應該解決的問題是什么呢？

在陳志看來，供需關系緊張，是眼下北京房租上漲的一個主要原因。但同時也要意識到，租金上漲是多因素共同作用的結果。把多因素帶來的結果，歸罪于單一資本因素是不準確的。

而在房租飛漲的話題下，中介在租房交易中存在的必要性，也被忽略。事實上，資本進入雖然會推動租金價格上漲，但也不能否認機構服務和居住品質提升，所帶來的租金價格的合理上漲。

而長租公寓的出現，實際應看作對租賃住房供應的一次消費升級。事實上，盡管今天自如在國內70萬套的房源管理量看似驚人，但其實在租賃市場更發(fā)達的國家，這樣的機構并不少見。

以全球規(guī)模最大公寓租賃機構日本大東建托為例，其管理著近100萬套房源。在房屋管理方面與自如類似，不自持，都是通過包租、運營、維護來賺取差價。

但與國內大多數中介或長租公寓不同的是，大東建托是一家綜合型集中式托管機構，除租房外，其產業(yè)鏈還覆蓋建造、能源、環(huán)保等。他們首先會向土地所有者提供建造和租賃方案，簽訂長期租約獲得土地，其次自行開發(fā)建造，然后再通過房地產中介子公司推廣和租賃出租房。

也正因為此，大東建托屬于自造房源，其本質變成了增加市場供應。

當然，這是建立在日本不同的財稅體制上。由易居研究院在年初發(fā)布的一份國外租賃市場分析報告顯示，日本會給予建造租賃住房減免稅賦，同時允許企業(yè)以租賃住房的土地、房屋價值抵扣高昂的房產稅及土地持有稅，并通過不動產所得稅減免。

此外，租賃市場機構化專業(yè)化程度更高的美國，也是得益于政策支持和法律保障。美國住房和城市發(fā)展部將每年預算超過50%用于租金補貼，同時還會撬動更多社會租金投入租賃住房供給。

不過，即便擁有如此體量，大東建托的利潤率也并不高，據明源地產研究院2017年發(fā)布的一份研究報告顯示，在2006至2016年的十年間，其最高利潤率為7%，最低跌至4.4%。且從2009年以來，始終維持在4.4%的范圍徘徊。

這是由租賃住房回報率普遍較低所決定的。盡管長租公寓在此輪房租飛漲的討論中遭遇口誅筆伐，但其實大多數企業(yè)都不怎么賺錢。潘石屹最近就在微博上發(fā)文稱，“北京住宅租金回報率只有1%。即使租金再翻兩番，作為房子的擁有者，仍然虧本”。

但這是否意味著長租公寓或者租賃生意以后不賺錢？結論并非如此，美國市值最大的長租公寓企業(yè)AVALONBAY（AVB）公司，稅前利潤率能達到29%，這家公司采用的是自持集中的重資產模式，也就是眼下多數房企所選擇的模式。

雖然租賃是一門古老的生意，但在中國，有關租賃規(guī)范、監(jiān)管及引導制度并不完善。

住建部曾于2017年發(fā)布《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，其中就曾明確提出直轄市、市、縣人民政府要建立住房租金發(fā)布制度，定期公布分區(qū)域的市場租金水平等信息，以引導當事人合理確定租金價格。

但這項要求眼下看來并沒有得到有效實施，或者說現有的權威租賃數據統(tǒng)計，并沒有發(fā)揮應有的指導作用。

面對眼下房價居高不下的情況，陳志認為，承租人想以最少的租金獲得最優(yōu)質的住房，而出租人則希望獲得更高的租金回報，這本身就是一種沖突。

而要合理化解這中間產生的情緒，陳志認為，應該盡快建立起及時、準確的租賃價格發(fā)布機制，并由政府來建立數據采集與統(tǒng)計分析，全方位透明，以防數據壟斷。