我國(guó)商業(yè)銀行住房貸款業(yè)務(wù)存在的普遍風(fēng)險(xiǎn)與防控措施

鄧敏文

摘要：隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們物質(zhì)需求的提高，房地產(chǎn)行業(yè)得到了空前的發(fā)展。本文進(jìn)行了商業(yè)銀行住房貸款的含義、特點(diǎn)和發(fā)展?fàn)顩r以及住房貸款業(yè)務(wù)存在的普遍風(fēng)險(xiǎn)的分析。商業(yè)銀行應(yīng)該加強(qiáng)銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制的建立，加強(qiáng)抵押物的審查力度，設(shè)置監(jiān)督機(jī)構(gòu)和嚴(yán)格支付管理，改革創(chuàng)新相關(guān)制度和提高管理水平與風(fēng)險(xiǎn)防范能力以及強(qiáng)化貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，權(quán)責(zé)分明。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；房貸；風(fēng)險(xiǎn)；防范

一、我國(guó)商業(yè)銀行住房貸款的含義、特點(diǎn)與發(fā)展?fàn)顩r

（一）我國(guó)商業(yè)銀行住房貸款的含義與特點(diǎn)

我國(guó)銀行住房貸款（以下簡(jiǎn)稱房貸）是銀行向借款人提供的用于購(gòu)買(mǎi)一般住宅貸款的專項(xiàng)資金。借貸人要以所購(gòu)房產(chǎn)或固定資產(chǎn)作為抵押和擔(dān)保，并按期償還貸款。個(gè)人房貸特點(diǎn)是：資金用途單一，還款周期長(zhǎng)，貸款利率相對(duì)較低。它是銀行信貸業(yè)務(wù)中的支柱之一，為銀行帶來(lái)收益的同時(shí)，也給銀行帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）我國(guó)商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r

從上世紀(jì)90年代起，住房分配形式的改革，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平飛速增長(zhǎng)帶動(dòng)的人們對(duì)物質(zhì)生活的追求標(biāo)準(zhǔn)的提高，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展。個(gè)人房貸業(yè)務(wù)作為銀行信貸業(yè)務(wù)的重要組成部分之一，也得到了空前的發(fā)展，在銀行信貸業(yè)務(wù)中的比重不斷提高。然而由于近兩年國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控、經(jīng)濟(jì)質(zhì)量結(jié)構(gòu)的調(diào)整，加之部分城市房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化嚴(yán)重，房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度較大，對(duì)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)辦理造成了一定的沖擊，但其發(fā)展的主體形式并沒(méi)有受到影響，個(gè)人房貸還款期限長(zhǎng)，利率較低的特點(diǎn)，使得房貸依然是普通用戶購(gòu)房、籌集資金的不二首選。個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的大力增長(zhǎng)是房地產(chǎn)和個(gè)人貸款業(yè)務(wù)相互促進(jìn)、共同發(fā)展的必然結(jié)果。

二、我國(guó)商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）商業(yè)銀行角度

商業(yè)銀行作為企業(yè)，利潤(rùn)最大化是經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，只要房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不變或存在緩慢上升情況，商業(yè)銀行的住房貸款業(yè)務(wù)都不會(huì)出現(xiàn)虧損，而且很大可能出現(xiàn)盈利。因此在現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)持續(xù)上漲的狀況下，商業(yè)銀行可能會(huì)為了賺取更大的利潤(rùn)，而盲目擴(kuò)大放大房貸業(yè)務(wù)的規(guī)模，從而對(duì)于應(yīng)對(duì)房貸風(fēng)險(xiǎn)的一面表現(xiàn)得過(guò)于放松，低估風(fēng)險(xiǎn)，造成風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)弱化。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商角度

源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)增大，當(dāng)前，房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出過(guò)快上漲的趨勢(shì)，未來(lái)回落可能性很大，這將不利于房地產(chǎn)的穩(wěn)定投資，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)相關(guān)貸款的風(fēng)險(xiǎn)的加劇。其主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能會(huì)由于土地和房地產(chǎn)價(jià)格的下跌而必須增加其在銀行的抵押品，商業(yè)銀行從而面臨著高流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果前期對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期過(guò)于積極，大量購(gòu)買(mǎi)土地開(kāi)發(fā)，如果房產(chǎn)價(jià)格下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就面臨未來(lái)收入的減少?gòu)亩蛔阋灾Ц陡叱杀镜娘L(fēng)險(xiǎn)，最后導(dǎo)致無(wú)力償還銀行貸款。

（三）個(gè)人住房貸款者角度

個(gè)人在償還銀行貸款的期間，可能面臨著很多意料之外情況，收入不確定性較大，比如失業(yè)、疾病、致殘等，這些都會(huì)增加個(gè)人的違約風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)正處于勞動(dòng)力就業(yè)的高峰期，勞動(dòng)力相對(duì)過(guò)剩，同時(shí)人們就業(yè)觀念的巨大變化，企業(yè)經(jīng)營(yíng)制度的改革也會(huì)導(dǎo)致失業(yè)，也在影響著人們收入的穩(wěn)定性，導(dǎo)致個(gè)人的償還能力降低。

三、我國(guó)商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)防控措施

針對(duì)以上問(wèn)題，為保證我國(guó)商業(yè)銀行降低風(fēng)險(xiǎn)并保持穩(wěn)定發(fā)展，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾方面采取防控措施。

（一）完善金融宏觀環(huán)境。房地產(chǎn)辦得好壞與人民生活水平息息相關(guān)。要想做好房地產(chǎn)就需要各級(jí)政府、有關(guān)部門(mén)充分發(fā)揮自身職能，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、行政、法律等手段為商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)營(yíng)造良好的宏觀環(huán)境，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)金融的良性、協(xié)調(diào)發(fā)展。其中，完善法律體系無(wú)疑是非常重要的一環(huán)。法律作為房貸風(fēng)險(xiǎn)防范的手段之一，其特點(diǎn)是具有約束性、穩(wěn)定性、明確性和嚴(yán)肅性。法律手段的作用體現(xiàn)在為人們樹(shù)立起行為的規(guī)范和準(zhǔn)則，以此來(lái)約束人們的借貸行為，調(diào)整房貸關(guān)系，把房貸活動(dòng)納入到法律允許的范圍內(nèi)進(jìn)行，從而有效防范房貸風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)商業(yè)銀行審慎程度。美國(guó)次級(jí)債危機(jī)爆發(fā)的重要原因之一，在于金融機(jī)構(gòu)為了短期利益一再降低借貸標(biāo)準(zhǔn)，“零首付”、“零文件”貸款等比比皆是。在審查貸款申請(qǐng)人的相關(guān)信息時(shí)，沒(méi)有嚴(yán)格按照即定原則進(jìn)行。為了加快貸款進(jìn)程，甚至忽略對(duì)客戶信息進(jìn)行核查。以上種種行為都不符合信貸業(yè)務(wù)的審慎性原則，在自身具有風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，將借款人、金融中介等的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)加大。我國(guó)商業(yè)銀行應(yīng)積極吸取美國(guó)的慘痛教訓(xùn)，加強(qiáng)對(duì)客戶資料的審查，并關(guān)注客戶的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，對(duì)于抗風(fēng)險(xiǎn)能力差的客戶在放貸時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎處理。

（三）避免商業(yè)銀行間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。目前，我國(guó)大部分住房按揭貸款（除去公積金貸款）都存放在商業(yè)銀行，相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)也都集中于商業(yè)銀行。房?jī)r(jià)上漲階段，為搶占市場(chǎng)份額，商業(yè)銀行將房屋貸款的各項(xiàng)條件不斷降低，是由于商業(yè)銀行認(rèn)為，一方面由于房貸收益穩(wěn)定，另一方面房?jī)r(jià)上漲，大可不必?fù)?dān)心借款人不能還款的問(wèn)題，因?yàn)榧仁菇杩钊藷o(wú)力還款，商業(yè)銀行還可以將其抵押的房屋拍賣(mài)出售，貸款本金也不會(huì)受到損失。受這種想法影響，商業(yè)銀行把貸款條件降低作為一種相互間的競(jìng)爭(zhēng)手段。但是房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展?fàn)顩r是難以預(yù)測(cè)的，受國(guó)家宏觀政策、市場(chǎng)環(huán)境影響巨大。銀行手握大量房屋無(wú)法變現(xiàn)對(duì)銀行來(lái)說(shuō)是致命的。這就要求商業(yè)銀行減少惡性競(jìng)爭(zhēng)，不要為了個(gè)人房貸市場(chǎng)的眼前利益而忽略長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)。

四、總結(jié)語(yǔ)：

隨著時(shí)間的發(fā)展，銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)可能還會(huì)有新的問(wèn)題來(lái)源，關(guān)注和研究也必將繼續(xù)下去。我國(guó)銀行必須時(shí)刻增強(qiáng)房貸風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)，只有真正把握好風(fēng)險(xiǎn)源頭，才能采取得力的措施，真正做到從源頭消除風(fēng)險(xiǎn)。

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