“宇宙第一房企”碧桂園攤上事了

碧桂園董事局主席楊國強(qiáng)最近又有了一個“新頭銜”——安全生產(chǎn)委員會主任。

8月10日，碧桂園召開了一次內(nèi)部高層會議，會后發(fā)文成立了“碧桂園集團(tuán)安全生產(chǎn)委員會”，由楊國強(qiáng)親自掛帥，集團(tuán)總裁莫斌為常務(wù)副主任。同時，碧桂園將7月26日定為“碧桂園安全生產(chǎn)日”。

促成這一切的是7月26日晚，安徽省六安市的一場大暴雨。下雨時，碧桂園城市之光建筑工地的兩層活動板房里，眾多趕工一天的工人正在休息。忽然，一堵墻在暴雨中砸在活動板房上，鐵皮制成的活動板房不堪一擊、瞬間坍塌，眾多工人還來不及呼救就被壓在房底。

隨后16人被送至醫(yī)院，通報(bào)6人搶救無效死亡、1人傷情危急、2人傷勢較重，其他人員生命體征平穩(wěn)。次日，碧桂園發(fā)布公告，道歉、停工、排查，一副井然有序的模樣。

不到1年，11人死亡

事故發(fā)生后，碧桂園道歉反應(yīng)迅速，但對于是否存在安全生產(chǎn)設(shè)施不符合國家規(guī)定的問題，碧桂園只字未提，而著重講了一件事，“施工人員居住地區(qū)活動板房在項(xiàng)目紅線外”。事實(shí)上，這不是碧桂園第一次發(fā)生安全事故。

4月7日，廣西崇左碧桂園項(xiàng)目二期一工地發(fā)生坍塌，致1死1傷。

6月24日，上海奉賢區(qū)碧桂園在建小區(qū)工地發(fā)生模架坍塌事故，致1死9傷。

7月2日，位于河南省安陽市中華路的碧桂園在建工地發(fā)生火災(zāi)。

7月12日，碧桂園杭州蕭山項(xiàng)目地基出現(xiàn)裂痕，路面塌方，讓緊鄰項(xiàng)目的一棟三層小樓成了危房。

7月19日，河南省淅川碧桂園工地發(fā)生火災(zāi)。

“7·26事故”發(fā)生5天后，8月1日，江蘇啟東碧桂園中邦上海城二期工地內(nèi)，濃煙滾滾，一正在施工的建筑樓頂發(fā)生火災(zāi)。

接二連三的安全事故讓碧桂園陷入漩渦，一直以來，碧桂園信誓旦旦地為消費(fèi)者提供一個“五星級的家”，而它給予施工工人的，連一個安全的暫住地都不算。據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者不完全統(tǒng)計(jì)，自去年9月以來，碧桂園安全事故已造成至少11人死亡。外界認(rèn)為，碧桂園頻發(fā)安全事故，根源在于其“高周轉(zhuǎn)”模式。但8月3日，碧桂園在位于廣東佛山的總部召開媒體見面會時，該公司主席楊國強(qiáng)否認(rèn)事故頻發(fā)與高周轉(zhuǎn)有關(guān)。

但無法否認(rèn)的是，楊國強(qiáng)是高周轉(zhuǎn)的堅(jiān)決擁護(hù)者，他曾如此表述高周轉(zhuǎn)對碧桂園的價值：“高周轉(zhuǎn)是我們戰(zhàn)無不勝的法寶”，“高周轉(zhuǎn)是抵抗任何風(fēng)險最有效的手段”。

今年4月，有媒體報(bào)道稱碧桂園總裁莫斌一周內(nèi)連續(xù)簽三份內(nèi)部郵件，《關(guān)于提高周轉(zhuǎn)速度、加快有質(zhì)量供貨的緊急通知》《關(guān)于提高集團(tuán)各單位工作效率、促進(jìn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)的通知》《關(guān)于項(xiàng)目報(bào)建高周轉(zhuǎn)的通知》。

“456模式”

到底是什么是高周轉(zhuǎn)？

所謂高周轉(zhuǎn)，即業(yè)內(nèi)俗稱的“不壓貨”：拿了地，快開工，快銷售，快速回籠資金后再投資。主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在樓市流動性收緊的情況下，以快速開工、銷售的方式提高資金利用效率。

高周轉(zhuǎn)模式可以追溯到2010年，萬科等房企運(yùn)用高周轉(zhuǎn)模式創(chuàng)造前所未有的銷售額，這一年也被券商稱為高業(yè)績和高周轉(zhuǎn)的“元年”。

碧桂園不是高周轉(zhuǎn)模式的最先使用者，卻把這種模式發(fā)揮到極致。10多年前，萬科曾奉行“5986”高周轉(zhuǎn)模式，即拿地5個月即動工、9個月銷售、第一個月售出八成，六成產(chǎn)品必須是住宅，但這一模式因施工安全、房屋質(zhì)量等問題被逐步放棄，碧桂園則予以傳承。

碧桂園的高周轉(zhuǎn)被業(yè)內(nèi)稱為“456”模式，即拿地4個月開盤，5個月資金回籠，6個月資金再周轉(zhuǎn)。根據(jù)碧桂園今年流傳的內(nèi)部文件，碧桂園已有意把開盤工期壓縮到3個月，“開盤工期≤3個月，獎勵20萬元；開盤工期在3-4個月，獎勵10萬元” 。

“開盤工期和施工工期不是一回事，高周轉(zhuǎn)搶的是商品房預(yù)售許可證?！鄙钲谌鹫\房地產(chǎn)營銷策劃有限公司董事長王大國對記者說，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商在投入一定比例資金后，當(dāng)?shù)刈〗ú块T會發(fā)放預(yù)售許可證。

“開發(fā)商拿到許可證后就可以銷售，在購房者交完首付之后到房管局備案，再與購房者到銀行面簽之后就等銀行放款了。一個施工期為一至兩年的樓盤，僅6個月就完成了銷售，這意味著開發(fā)商又可以拿這些錢去做投資了，資金成本和時間成本都節(jié)省了，這也是不少房企熱衷高周轉(zhuǎn)的原因?！蓖醮髧f。

王大國還介紹說，各地發(fā)放商品房預(yù)售許可證的時間不同，有的是在地下室建好之后，有的是在樓層蓋到一半，還有的是在樓盤完工。記者注意到，根據(jù)2007年修訂的城市房地產(chǎn)管理法，要取得商品房預(yù)售許可證，除了已交付全部土地使用權(quán)出讓金、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，還必須“按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”。

不打雞血，就沒有今天

“極致”的高周轉(zhuǎn)將碧桂園推向房企“老大”的寶座。2018年的上半年，碧桂園拿地3298萬平方米，拿地金額達(dá)到884億元，遠(yuǎn)超排名第二的萬科，萬科拿地金額僅為723億元。

同時，碧桂園的銷售面積達(dá)到4349.4萬平方米，排行房企第一。排名第二的中國恒大銷售面積僅有2909.4萬平方米，落后碧桂園近1500萬平方米。截至2018年6月，碧桂園的業(yè)績規(guī)模達(dá)到4124.8億元，可謂遙遙領(lǐng)先其他房企。

再回顧碧桂園近幾年的業(yè)績，2016年的營業(yè)額為1530.87億元，2017年的營業(yè)額達(dá)到2269.00億元，較2016年同比增長48.22%。

然而，一系列高速運(yùn)轉(zhuǎn)背后耗的是“人命”。在一張有關(guān)“高周轉(zhuǎn)”的文件上，白紙黑字寫著“當(dāng)天內(nèi)出設(shè)計(jì)圖（通宵）”；一位因坍塌事故受傷的工作人員，事后接受媒體采訪還在說：“售樓處是32號樓，要想賣樓，就要提前建好?！?img alt="" src="https://cimg.fx361.com/images/2018/08/16/qkimageskatxkatx201822katx20182218-1-l.jpg"/>

“這幾年，在碧桂園虐夠了，頭發(fā)都快掉光了?！?/p>

“我們都是被上了發(fā)條的木偶，再被拉去打雞血?！?/p>

“我一年之間暴瘦15斤?！?/p>

或許很少有公司像碧桂園一樣，離職員工對前單位的吐槽如此一致，進(jìn)而發(fā)出“生死不進(jìn)碧桂園”的感慨。

然而，在碧桂園老板楊國強(qiáng)看來，這是成功要付出的代價，沒有這股子打雞血的勁頭，碧桂園萬萬撐不到現(xiàn)在。今年63歲的楊國強(qiáng)，雖然已是“宇宙最大”房企的老板，但他的生活習(xí)慣卻還停留在20多歲當(dāng)包工頭的狀態(tài)——吃飯不超過十分鐘，一碗飯拌幾筷子菜就結(jié)束，為吃飯浪費(fèi)時間，不值得。

2008年，金融海嘯對碧桂園打擊沉重，各地工程大面積停工緩建，股價跌了九成。楊國強(qiáng)帶領(lǐng)公司，邊哭邊唱著國歌和《國際歌》，就這么硬挺了過來。

2014年，碧桂園首席財(cái)務(wù)官辭職，帶走整個團(tuán)隊(duì)，投資者關(guān)系辦公室的所有人都在熬著最后的合同工作日。此時，楊國強(qiáng)又給集團(tuán)打了一針雞血——他和2800個中介機(jī)構(gòu)簽了代理，短時間內(nèi)開展全民營銷，動員起20萬人給他們賣房子。

在距離年末兩天時，碧桂園完成年初1280億銷售額的承諾，其中有將近一半來自老業(yè)主帶新。老板都這么“雞血”，當(dāng)手下的誰敢懈??？

引咎辭職與論功行賞一樣多

楊國強(qiáng)文化水平不高，高中畢業(yè)，他總把自己的“人設(shè)”定在“農(nóng)民”。這個農(nóng)民卻很早地知道了人才的作用。

從2010年開始，楊國強(qiáng)加大了對外部職業(yè)經(jīng)理人的招攬力度。總裁莫斌就是此時空降到碧桂園。

《財(cái)經(jīng)》雜志的《碧桂園3000億躍進(jìn)秘密》一文中，還講述了這樣一個故事。2013年春天的一個下午，楊國強(qiáng)與中國平安保險集團(tuán)董事長馬明哲在一場高爾夫球賽間隙交流，那時58歲的楊國強(qiáng)態(tài)度謙遜地問了同齡的馬明哲一個管理問題：“你管理平安萬億資產(chǎn)，有什么秘方？”馬明哲說：“我能有什么秘方，就是用優(yōu)秀的人。我這兒有很多年薪千萬的人。”

回去后，楊國強(qiáng)對時任碧桂園人力資源總經(jīng)理彭志斌說：“我給你30個億，你去給我找300個人來?！钡搅?016年底，碧桂園多出1400多名外來職業(yè)經(jīng)理人。

碧桂園新入職的高管，書架上會被放上兩本書：一本是沃爾瑪公司的創(chuàng)始人山姆·沃爾頓的自傳《富甲美國》，另一本是李明博的自傳《經(jīng)營未來》。楊國強(qiáng)看中了沃爾瑪薄利多銷的路子，把它套在了賣房上：只要每平米能賺到100元，楊國強(qiáng)就愿意做。

這些職業(yè)經(jīng)理人往往有優(yōu)秀的業(yè)績歷史，一旦被賦予封疆大吏的權(quán)責(zé)利，往往能在一個表現(xiàn)平淡的區(qū)域市場，重新開辟一片天地。

2016年，在碧桂園各區(qū)域業(yè)績內(nèi)部排名中，山東區(qū)域表現(xiàn)一般。整個山東市場規(guī)模大約6400億元，而碧桂園占比不到0.7%。集團(tuán)助理總裁莊青峰隨即空降山東兼任區(qū)域總，他是來自中海的明星職業(yè)經(jīng)理人，曾用5年時間，僅靠一個地產(chǎn)項(xiàng)目，便為中海賺取近170億元。

碧桂園江西、山西等區(qū)域總裁，都由2016年的新晉外來者執(zhí)掌。業(yè)績導(dǎo)向下，人事替換隨時發(fā)生。各區(qū)域也開始裂變，一些業(yè)績表現(xiàn)不佳的區(qū)域，會被并入周邊業(yè)績較好的區(qū)域。

在碧桂園，區(qū)域總裁引咎辭職與論功行賞的故事一樣多，碧桂園的游戲規(guī)則就是大浪淘沙?！拔覀冇泻芏嗬详?duì)員離開了，業(yè)績不行就是要被淘汰的，而且你只有一年期限?！北坦饒@一位人力資源人士告訴記者。

光有罰，沒有獎不行。

2012年，碧桂園銷售額476億元。這一年開始推行“成就共享”制度，但在推行的第一年，所有人都將信將疑。到年底時，有人發(fā)現(xiàn)自己竟拿到了8000萬元的收入，便去詢問楊國強(qiáng)，是否給自己多打了一個零。楊告訴他這是根據(jù)他的業(yè)績和分紅所得。這件事在公司內(nèi)部刺激了很多人，大家發(fā)現(xiàn)原來激勵并非只是空頭支票。

到了2013年，大家都開始拼命，2013年底，碧桂園銷售額暴漲至1060億元，翻了兩倍多，從此跨過千億門檻。雖然企業(yè)銷售額激增與市場年景好的外部因素有關(guān)，但人的能動性被調(diào)動起來，也讓碧桂園表現(xiàn)出更多的狼性。

掘金三四五六線城市

為了實(shí)現(xiàn)銷售額的大躍進(jìn)，碧桂園還將目光放在三四五六線城市。2017年，碧桂園在三四線城市銷售近58%，881宗新獲的土地中，一二線與三四線的面積占比為31：69。截至2017年年底，碧桂園的業(yè)務(wù)已經(jīng)涉及中國600多個城鎮(zhèn)，近50個縣級市的市場占有率超過30%。

以“7·26事故”發(fā)生地六安為例，雖然是四線城市，但六安在安徽省的樓市市場舉足輕重。2018年1月10日-16日一周的數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，商品房備案量最多的是六安市718套，占到全省商品房備案量的23.6%，住宅備案量最多的城市仍然是六安市，其備案量為675套，占全省住宅備案量的24.7%，而省會合肥屈居第二。

這其中碧桂園起了不小的促進(jìn)作用，整個2015年六安碧桂園以1627套的成交數(shù)量，奪得六安宅銷排行榜榜首。

然而就是這樣一個重點(diǎn)地區(qū)，碧桂園的項(xiàng)目建筑工地已發(fā)生數(shù)起致死事故。去年11月，六安市人民政府安全生產(chǎn)委員會辦公室發(fā)布警示通報(bào)，指出一個星期之內(nèi)發(fā)生四起生產(chǎn)安全事故，而其中碧桂園占兩起。

去年10月29日，六安市城區(qū)碧桂園·置地中央公園項(xiàng)目11號樓建筑工地，施工單位的1名工人在清理11號樓建筑垃圾時，從16層墜落地面后死亡。隨后11月4日，六安市城區(qū)碧桂園·城市之光1標(biāo)段5#樓施工工地，施工單位1名工人在作業(yè)過程中被從樓上墜落的鋼管著地反彈砸傷，后送醫(yī)院搶救無效死亡。

數(shù)起施工死亡事件背后，則是碧桂園樓盤的質(zhì)量問題。從今年6月起，碧桂園在安徽、江蘇、廣東、杭州、青島、南京等多地均出現(xiàn)工程質(zhì)量問題和投訴，并引起全國范圍內(nèi)的維權(quán)潮——花高價買的精裝房結(jié)果卻連毛坯都不如；裂縫、鼓包、墻磚脫落都是家常便飯；收房后反復(fù)大修幾個月還沒辦法入住……

因三四線樓市利潤相對較低，這也決定碧桂園只有通過高周轉(zhuǎn)才能保證資金回報(bào)率，所以在追求高周轉(zhuǎn)上，碧桂園比其他房地產(chǎn)商更為激進(jìn)。就是這樣一個“好壞”參半的榜樣，還引來不少效仿者。在“7·26事件”之前，一些房企正在學(xué)習(xí)碧桂園模式。

在保利地產(chǎn)近日召開的股東大會上，該公司董事長宋廣菊表示，該公司在項(xiàng)目周轉(zhuǎn)方面也學(xué)習(xí)了碧桂園的一些做法，已有專門的運(yùn)營中心來提高效率。常規(guī)情況下，項(xiàng)目爭取一年內(nèi)能夠銷售，特殊情況下五六個月也可以。

泰禾集團(tuán)是高周轉(zhuǎn)的多年實(shí)踐者，其董事長黃其森今年5月表示，高周轉(zhuǎn)就是利潤，就是競爭力，今年重點(diǎn)圍繞高周轉(zhuǎn)進(jìn)行優(yōu)化升級，集中力量強(qiáng)化高周轉(zhuǎn)，旗下項(xiàng)目追求6個月的開盤速度，該公司要求各大區(qū)域公司將節(jié)點(diǎn)指標(biāo)梳理出來，分解到每個部門。此外，陽光城、新城控股等上市房企也是高周轉(zhuǎn)模式的擁躉。

為了什么？！

為何采用高周轉(zhuǎn)模式的房企越來越多？曾擔(dān)任多家房企高管的中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜分析說：“在去杠桿、防風(fēng)險的大形勢下，民營房企的各種融資途徑有限，資金鏈的緊張迫使企業(yè)采取了超出正常項(xiàng)目程序和流程的高周轉(zhuǎn)措施；由于競爭的加劇，加之對企業(yè)規(guī)模、投資回報(bào)的追求，高周轉(zhuǎn)逐漸走向反面，即違背正常項(xiàng)目施工程序和必要的流程、工藝時間所允許?！?/p>

華南一家上市房企高管也表示，“現(xiàn)在的房企重視排名，主要是因?yàn)橹挥信琶壳?，才更容易融資。如果不在房企前50名內(nèi)，銀行可能都不會放貸款，這或許也是房企想通過高周轉(zhuǎn)使自身規(guī)模更大的因素之一。”

上述高管還稱，高周轉(zhuǎn)是整個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的慣用手法?！安坏貌桓咧苻D(zhuǎn)。如果房企愿意放慢速度，也可以對資金不那么在意，但又擔(dān)心行業(yè)排名下降，因此，不敢放慢速度。當(dāng)然，這會造成兩個極端，一些房企高周轉(zhuǎn)越快，擴(kuò)張也快，排名就很靠前。反之，一些房企因融資受限，最終可能會被淘汰出局?！?/p>

然而，不顧質(zhì)量和生命的高周轉(zhuǎn)，安全事故頻發(fā)，不僅將碧桂園推上輿論的風(fēng)口浪尖，其在資本市場也遭遇股債雙殺。從6月24日第一起建筑事故后，碧桂園股價已經(jīng)從15.84港幣跌至最近一個交易日收盤價的10.88港元，跌幅超過30%，市值縮水過千億。在股價遭遇重創(chuàng)的同時，7月30日當(dāng)天，碧桂園2025年到期的美元債亦創(chuàng)三周來最大跌幅。

碧桂園正遭遇有史以來最致命的一次危機(jī)。不僅項(xiàng)目停工，在各地的維權(quán)現(xiàn)場，“虛假宣傳”“欺騙業(yè)主”“無證交房”等橫幅一個疊著一個；“碧桂園，給您一個‘無星的家”，是業(yè)主送給楊國強(qiáng)的新標(biāo)語。

銷售回款急劇下滑與業(yè)主不斷維權(quán)退房等一系列連鎖反應(yīng)下，碧桂園一直追求的高周轉(zhuǎn)也將掉頭而下，周轉(zhuǎn)效率再也無法快起來。

在銷售與回款急劇下滑的同時，碧桂園的有息負(fù)債卻高達(dá)2000多億人民幣，預(yù)收款3000多億，一旦由于資金緊張出現(xiàn)債務(wù)違約，將誘發(fā)債權(quán)人的大面積擠兌，這有可能讓靠高杠桿驅(qū)動的資金密集型企業(yè)碧桂園瞬間崩塌。

最終，碧桂園為他們的速度付出了代價。這代價是埋在塌方下工人的生命，是被逼走上街頭拉橫幅的業(yè)主，也是“宇宙最大”地產(chǎn)公司岌岌可危的誠信。

8月3日，碧桂園發(fā)布會現(xiàn)場，針對碧桂園是否還想當(dāng)行業(yè)老大的問題，楊國強(qiáng)表示，該不該當(dāng)老大，你們教我，該怎么辦？他稱，“我也不知道為何近期會出現(xiàn)眾多質(zhì)量事故，我真的想跟一批優(yōu)秀的人同行，為社會美好做點(diǎn)事，出了這個事，我更要求新工藝、流程的研發(fā)和應(yīng)用，對質(zhì)量和安全有更好的保證?！?/p>

“我是天底下最笨的人，做了事情錢又不是自己的，我本來可以跟大哥去爬珠穆朗瑪峰，我也想去讀書，但都沒做。”楊國強(qiáng)略委屈地表示，他還寫了一幅字：“為了什么？！”