這些房子不能辦房產(chǎn)證

華龍

房產(chǎn)證不能馬上拿到，這在很多新房中很常見，房企從啟動到竣工，建設(shè)周期都較長，在商品房剛推出時(shí)，國家為了鼓勵房地產(chǎn)健康發(fā)展，采取了一系列鼓勵政策，包括預(yù)售證的推出，由于商品房在建設(shè)時(shí)需要大量資金，為了保證資金回籠，在房子未建成時(shí)，開發(fā)商就可以進(jìn)行預(yù)售。而房產(chǎn)證不能馬上辦下來的原因，主要有兩點(diǎn)：

一是開發(fā)商用現(xiàn)在的項(xiàng)目辦理抵押貸款，用來開發(fā)新的項(xiàng)目工程，項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)在銀行那里用作抵押，在開發(fā)商還清貸款、撤銷抵押以前，房產(chǎn)登記部門是不會辦產(chǎn)權(quán)證的。

二是在房子建好后，開發(fā)商還沒有拿到房屋竣工的驗(yàn)收報(bào)告，這意味著房屋質(zhì)量還沒有經(jīng)過房管部門的審核，也是不能辦理產(chǎn)權(quán)證的。

每年都有買房人聲討開發(fā)商“入住房子多年為何遲遲不發(fā)房產(chǎn)證？”的事件發(fā)生，小小的一個房產(chǎn)證到底有多大的影響，讓購房人如此不安？要知道，沒有房產(chǎn)證的話，你買的房子處于一個產(chǎn)權(quán)不確定的狀態(tài)，將無法享受以下權(quán)利：

1.不能進(jìn)行買賣、贈予、繼承、出租抵押貸款等活動我國對于物權(quán)采用的是登記公示制度，必須經(jīng)過合法登記才能依法享受該物的所有權(quán)，就購房活動來說，只有辦理了房產(chǎn)證才真正擁有了房屋所有權(quán)，才能進(jìn)行正常的買賣、贈與、繼承等活動，在沒有房產(chǎn)證的情況下，即使已經(jīng)簽訂了相關(guān)合同也是無效的，不受法律保護(hù)。而且，這類房子無法申請抵押貸款，房屋只是一個住所，它的變現(xiàn)、資金周轉(zhuǎn)的能力都被“封印”了。

對于房主人來說，如果把房子租出去，租客可以以房子沒有合法產(chǎn)權(quán)為由，不交房租，法律也大多會站在租客這一邊，房東是有苦說不出。

2.房屋產(chǎn)權(quán)被開發(fā)商抵押在銀行，購房人可能會錢房兩空正如上面說的那樣，一些開發(fā)商為了周轉(zhuǎn)資金，將已有項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)抵押給銀行，申請到的貸款用來開發(fā)新項(xiàng)目，一旦開發(fā)商不能按時(shí)還款，別說辦房產(chǎn)證了，連房子也有可能會被銀行拍賣用來還開放商的欠款。

3.房屋被征地、拆遷時(shí)，買房人無法獲得補(bǔ)償款沒有辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋，實(shí)質(zhì)上還是開發(fā)商的，如果遇到房子或所在土地被國家征用，購房人無法獲得補(bǔ)償款。

4.房子被開發(fā)商一房兩賣，購房人維權(quán)難

還有一種情況是，開發(fā)商跟你簽訂了購房合同，但是卻把房子賣給了別人，還辦理了產(chǎn)權(quán)證，寫著別人的名字，你能把錢要回來就不錯了，接下來復(fù)雜的取證、維權(quán)過程讓人身心疲憊。

看了這么多影響，房產(chǎn)證的重要性不言而喻，那么遇到開發(fā)商不給辦房產(chǎn)證的情況時(shí)，該怎么維權(quán)呢？

首先要明確的是，房產(chǎn)證的多久能辦下來，具體要看購房合同中的規(guī)定，在發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒能在規(guī)定期限內(nèi)辦證時(shí)，購房人、開發(fā)商雙方要協(xié)商，弄清楚不能按時(shí)辦證的原因，給出解決辦法。

在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中有著明確規(guī)定，逾期未辦理房產(chǎn)證的，應(yīng)按商品房買賣合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，購房人可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，這印證了以合同規(guī)定為準(zhǔn)的原則。

總結(jié)起來就是，開發(fā)商如何承擔(dān)違約責(zé)任，主要分三種情況：

一是商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；二是商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；三是商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

先看合同規(guī)定，沒有規(guī)定的，房子還沒建成的在房子交給你那天起90天內(nèi)辦好產(chǎn)權(quán)證；房子已經(jīng)建成的，從簽訂合同那天算起90天內(nèi)辦好產(chǎn)權(quán)證。

需要注意的是，有11種房子沒法辦房產(chǎn)證：

1.利用集體所有土地開發(fā)的項(xiàng)目。

2.未經(jīng)立項(xiàng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目。

3.未取得規(guī)劃審批的項(xiàng)目。

4.沒有銷售許可證又無產(chǎn)權(quán)證的房屋。

5.未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房屋。

6.土地或房屋未解除抵押的。

7.開發(fā)商未交納相關(guān)稅費(fèi)的。

8.土地、房屋等有關(guān)部門查封、限制交易的。

9.購房者沒有交納相關(guān)稅費(fèi)的房子。

10.沒有提供房屋登記發(fā)證機(jī)關(guān)所要求的相關(guān)資料及身份證明。

11.委托他人辦理房產(chǎn)證但沒有出具授權(quán)委托書的目前樓市政策收緊，一些開發(fā)商在融資上難免會出現(xiàn)問題，在辦證效率上會更顯拖沓，建議購房人選擇實(shí)力較強(qiáng)的大品牌開發(fā)商，避免因開發(fā)商一方原因造成錢房兩空。