房產(chǎn)：昂貴的夢想

馬丁·黑塞 亞歷山大·榮格 西蒙·薩爾登等 劉黎

在德國，自有住宅被認(rèn)為是養(yǎng)老體系的重要組成部分，但是大都市的房子已經(jīng)變得越來越昂貴，房源如此稀缺，賣方控制了話語權(quán)，買方處境極為不利。在這樣的市場條件下，還應(yīng)該買房嗎？

38歲的汽車行業(yè)工程師凱·魏特曼收入不菲，如果沒有那個(gè)令他陷入絕望的話題，他的生活可謂令同齡人十分羨慕。

魏特曼和妻子生活在巴伐利亞州首府慕尼黑市區(qū)的一套兩居中，接下來他們打算要個(gè)孩子。一旦孩子降生，這套房子肯定會(huì)顯得太小。然而慕尼黑的房租和房價(jià)都高得嚇人，他們不知道何時(shí)才有可能換房?！皩τ谖宜械呐笥褋碚f，房地產(chǎn)市場都是最重要的話題，比如怎樣找到一套房？該買房還是租房？該長期留在大城市生活嗎？”他說。

兩年前，魏特曼就想購買一套三居或四居室，那時(shí)他還不清楚房地產(chǎn)市場的行情。他和妻子保守估計(jì)可以拿出40萬歐元資金。然而簡單上網(wǎng)搜索后，他們就發(fā)現(xiàn)，這些錢在慕尼黑只能買到一套不超過60平米的房子。

就在上世紀(jì)90年代，很多中產(chǎn)階級家庭都還會(huì)購買一套房子來迎接孩子出生，即使是在大城市或大學(xué)城也不例外。而如今，這樣的計(jì)劃幾乎已經(jīng)不可能實(shí)現(xiàn)：大部分家庭的收入都太低，私人住宅變得太過昂貴。

2016年，德國公民人均可支配凈收入為每月約1800歐元，比4年前增加了10%，而同期房價(jià)增長了30%。如果僅靠工資收入購房，那么絕大部分房子都是人們買不起的。

根據(jù)ING-DiBa銀行的一項(xiàng)調(diào)查，56%的德國人認(rèn)為他們很可能永遠(yuǎn)都買不起一套住房，這個(gè)數(shù)據(jù)高于其他幾乎所有歐盟國家。與此同時(shí)，在德國，私人住宅仍被認(rèn)為是養(yǎng)老體系的重要組成部分，至少銀行工作人員和咨詢顧問熱衷于這樣說。就邏輯上而言，生活在自家房子中的老年人可以節(jié)省房租，如果能將私人住宅出租，還有一份額外的固定養(yǎng)老金。

但是2018年，德國大城市的房價(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲嗎？將住房預(yù)算投入房產(chǎn)，而不是作為租金交給房主，真的更好嗎？或者說，一直在上揚(yáng)的房價(jià)，哪天突然下滑是不是只是時(shí)間問題？如果歐洲央行再次升息、貸款變貴，會(huì)發(fā)生什么？

購房者的渴望

如果想知道現(xiàn)階段買房是否值得，最不該問的可能就是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人了。畢竟沒有任何一個(gè)行業(yè)像他們那樣從近年來的房產(chǎn)熱中受益。但另一方面，像柏林最著名的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之一的尼克勞斯·齊格爾特那樣了解房地產(chǎn)市場的人還真不多。

“實(shí)際上，任何時(shí)候的人們都認(rèn)為現(xiàn)階段的房價(jià)太高，總會(huì)降的。但實(shí)際上從來沒有降過，現(xiàn)在也一樣?！彼f。齊格爾特肯定和很多猶豫不決的購房者說過類似的話。他說：“在很久以前讀歌德的《浮士德》時(shí)，我就知道了：錢一點(diǎn)都不可靠，只有一樣?xùn)|西的價(jià)值永存，那就是實(shí)物資產(chǎn)?！痹凇陡∈康隆返诙恐校Ч碛脽o價(jià)值的紙片創(chuàng)造出新錢，直到出現(xiàn)通貨膨脹。

齊格爾特很可能用這些話說服他的顧客買房，這可能也可以解釋，為何很多德國人無視諸多警告信號，甘愿冒很高的風(fēng)險(xiǎn)買房；為何盡管一些大城市的房租漲速已經(jīng)明顯慢于房價(jià)漲速，人們的購房欲和購房熱仍沒有減退。而這清楚地表明，有些地方不對勁。

在齊格爾特的個(gè)人主頁上，掛著柏林潘科區(qū)一套正在出售的90平米新房，售價(jià)為50多萬歐元，10年前這個(gè)地段的房價(jià)只有目前的大約一半。但齊格爾特表示，柏林人數(shù)在不斷增加，然后強(qiáng)調(diào)“低利率是份大禮”，普通人也應(yīng)該利用這一機(jī)遇來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)積累。

齊格爾特算的賬聽起來美極了：購買一套每平米4000歐元的房子，每月需交利息約為每平米7歐元，優(yōu)于每月每平13歐元的房租。問題在于，在齊格爾特舉的例子中，初始本金年償還率為貸款金額的1.5%，這樣購房者平均需要30-40年，才能還清房貸。

購房者的糟糕處境

理智來看，購房者的市場地位非常糟糕，尤其是在房源稀少的大都市，更是賣方完全掌握了話語權(quán)，最后簽署的購房合同常常對買方極為不利。

購房者從一開始就處于防御地位。在為購房者開設(shè)的討論課上，理財(cái)顧問建議看房時(shí)帶一名專家同往，但是一定不能在賣家面前透露其真實(shí)身份，只能說他是一同來了解情況的朋友，否則房主或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)覺得買家不好打交道，從而傾向于把房子賣給其他買家，熱門房源更是如此。

對于買方的困境，國家要負(fù)部分責(zé)任。德聯(lián)邦和各州多年來一直忽視住房問題。自90年代末期以來，連專門的聯(lián)邦住房部都沒有設(shè)立，從中就可見一斑。

自2006年以來對土地轉(zhuǎn)讓稅率擁有最高決定權(quán)的各州已經(jīng)將之從3.5%上提到了6.5%。這意味著，對于一套價(jià)值40萬歐元的房子，勃蘭登堡州的買家需要另外上交2.6萬歐元給國庫。此外還有公證費(fèi)，常常還有中介費(fèi)。在柏林，附加費(fèi)用總額已經(jīng)迅速攀升至房價(jià)的約15%——要購買一套40萬歐元的房子，意味著必須另投入6萬歐元資金作為稅費(fèi)支出。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)方面則常常將他們的住房存量賣給專業(yè)炒房的大投資商，而不是個(gè)體購房者，同時(shí)還不斷減少建筑管理局工作人員的數(shù)量，造成了嚴(yán)重的后果。如今，一項(xiàng)建筑規(guī)劃往往需要數(shù)年才能出臺，要取得建筑許可手續(xù)需要曠日持久的等待。對建房申請的回復(fù)量自2017年1月到11月減少了7.8%，盡管需求并未減弱。這樣一年年下來，到現(xiàn)在德國住房已經(jīng)短缺近10萬套，也就毫不令人吃驚了。

然而，德聯(lián)邦建筑、城市和空間規(guī)劃研究院最近的一項(xiàng)研究表明，造成棘手現(xiàn)狀的“最關(guān)鍵瓶頸因素”在于地皮價(jià)格。一方面，很多大城市的市中心建筑密度已經(jīng)非常大；另一方面，投機(jī)倒把現(xiàn)象十分嚴(yán)重，投資商購買建房用地，卻將之空置，期望坐等其升值。

迄今為止，政策對這種現(xiàn)象的態(tài)度更多的是鼓勵(lì)而不是限制：目前國家對沒有建設(shè)住房的土地比建有住房的土地收稅明顯要低。今年初，德國聯(lián)邦環(huán)境、自然保護(hù)、建筑與核安全部長芭芭拉·亨德里克斯在本刊提出建議，應(yīng)扭轉(zhuǎn)這種邏輯，用稅收手段制裁土地投機(jī)行為。

在5年的時(shí)間內(nèi)，德國土地價(jià)格平均上漲了約27%。在美因河畔的法蘭克福，住房用地的價(jià)格已經(jīng)比2012年翻了一番，在柏林的某些市區(qū)甚至已經(jīng)翻了4倍多。

就連雷姆沙伊德的房地產(chǎn)也在繁榮發(fā)展。1884年，曼內(nèi)斯曼兄弟在這個(gè)北威州的古老工業(yè)山城發(fā)明了無縫鋼管，如今這里已經(jīng)失去了它早期的經(jīng)濟(jì)地位，只有房地產(chǎn)市場仍然無比繁榮，就像雷姆沙伊德又開始了一場新型工業(yè)革命。

2016年，雷姆沙伊德市儲蓄所的房貸支出額比前一年多了20%，人們的購房欲十分強(qiáng)烈。在雷姆沙伊德，空置住宅用地尤其受歡迎，一年內(nèi)其營業(yè)額增加了40%，單價(jià)也上漲了：2016年，一塊面積470平米的住宅用地平均售價(jià)為10.86萬歐元，比前一年高15%。

為了滿足需求，市政府自主開發(fā)了新的住宅用地，在原來一家醫(yī)院的地皮上規(guī)劃了新的住宅區(qū)。然而，問題在于，雷姆沙伊德是否真的存在對住房的長期需求，當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量的發(fā)展讓人對此充滿疑慮。

目前這里生活著約11.3萬人，1970年有13.6萬人。據(jù)預(yù)測，這里的人口在接下來幾年也會(huì)大量流失，到2035年將只剩10萬人。最晚到那時(shí)為止，目前常常出現(xiàn)在宣傳中的“綠色大城市”的神話將會(huì)解體。

雷姆沙伊德的情況被人口研究者們稱為“虛假的受歡迎城市”。該地目前還能吸引郊區(qū)的人們前來，但這種狀況不會(huì)持續(xù)。真正的受歡迎城市有特別的吸引力，他們主要是大都市以及弗萊堡、明斯特等高校所在地。對于鄉(xiāng)村居民來說，很多中等城市則喪失了吸引力。

所以像雷姆沙伊德這樣的城市正在經(jīng)歷一場虛假的繁榮。那里的房地產(chǎn)行業(yè)還很興盛，利率很低，人們往往不知道該把錢投往何處，對資產(chǎn)貶值的恐懼令他們備受折磨，因此他們寧愿將之投入沙、水泥和混凝土中。

但是一旦經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)轉(zhuǎn)向，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場就會(huì)地動(dòng)山搖。人們就會(huì)清楚地知道，當(dāng)?shù)氐姆孔訑?shù)量遠(yuǎn)多于所需，房價(jià)就會(huì)下降，而不是出現(xiàn)人們期待的升值，房租也會(huì)必然隨之下降。

這一場景不是未來才會(huì)發(fā)生，市場現(xiàn)在就已經(jīng)失去了平衡。3年來，德國的房價(jià)和房租價(jià)格明顯分道揚(yáng)鑣，據(jù)柏林Empirica研究所的數(shù)據(jù)，402個(gè)縣市中有246個(gè)的房價(jià)和房租價(jià)格不相協(xié)調(diào)。有195個(gè)縣存在中等至高等的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，3年前還只有67個(gè)縣有此風(fēng)險(xiǎn)。

就是在漢堡和柏林這樣的大都市，房價(jià)也早就呈現(xiàn)虛高狀態(tài)。這樣大幅度的房價(jià)上漲已經(jīng)不能單純用低利率來解釋，聯(lián)邦銀行去年的一份關(guān)于財(cái)政穩(wěn)定的報(bào)告中也得出了類似結(jié)論。如果抵押貸款利率上升，或是經(jīng)濟(jì)崩塌，房價(jià)就可能下滑約1/3。在上世紀(jì)80年代以及2000年左右，很多城市都發(fā)生了這一幕。

對于這樣的分析，熱愛柏林和慕尼黑的人們總愛說，對比紐約或倫敦，德國大都市的房價(jià)簡直便宜得可笑。年輕人都愛去大城市，目前僅僅在柏林就有7.7萬套房子的缺口。

布勞恩認(rèn)為德國與英國等國家的情況不能相提并論?！氨绕鸬聡?，其他國家在經(jīng)濟(jì)上更強(qiáng)烈地依賴于他們首都的發(fā)展?！眮碜訣mpirica研究所的科學(xué)家萊納 · 布勞恩說，“而在德國，很多經(jīng)濟(jì)體都分布在鄉(xiāng)間?！?/p>

誰說慕尼黑和柏林這樣的城市一定會(huì)不加限制地?cái)U(kuò)張呢？也許不久，年輕人就會(huì)再次回到郊區(qū)，因?yàn)槟抢锟諝飧?，交通更便捷。布勞恩及其同事在一?xiàng)研究中發(fā)現(xiàn)，如今遷往柏林和慕尼黑的人流大潮已經(jīng)明顯平息，柏林人數(shù)仍在增加，但這只是因?yàn)檫@里有很多來自歐洲的外國人。

盡管如此，布勞恩并非完全不建議在大城市買房?！拔也粫?huì)將買房作為投資手段，”他說，“但是購買一套私人住宅總是可以考慮的。”布勞恩說，這是因?yàn)槔啄飞骋恋潞桶亓诌@樣的大都市有一個(gè)本質(zhì)的區(qū)別：一旦雷姆沙伊德的房價(jià)崩潰，就很可能會(huì)持續(xù)崩潰；而在大都市，房價(jià)的下滑只會(huì)是長期價(jià)格曲線上的一個(gè)小凹谷，市場很可能會(huì)自行復(fù)蘇。

購房者的錯(cuò)誤

購房者清楚地知道，在接下來10年、15年、20年間，他每月需要為自己的房子支出多少，但沒有人能夠知道接下來幾年房租會(huì)不會(huì)急劇上漲。這是很多購房者的決策理由之一。另一個(gè)理由是，每月為自己的住宅投入2000歐元，比把這筆錢付給房主做租金要有意義得多。

對此，理財(cái)顧問托馬斯·富爾克梅表示：“很多人在做這樣的考量時(shí)忘記了維護(hù)費(fèi)和土地稅，沒有注意到他們的一部分資產(chǎn)被花在了附加費(fèi)用上，而這筆錢他們本可以投往其他渠道。”

富爾克梅舉了個(gè)售價(jià)48.3萬歐元的115平房子為例。“如果將這筆錢投在其他渠道上，購房者的收益可能更好，”他說，“哪怕他仍然要繼續(xù)付房租?！?/p>

富爾克梅說，假設(shè)房租和房價(jià)將來都是每年平均上漲一個(gè)百分點(diǎn)，其他投資方式的利潤率就必須達(dá)到3.7%，才能有利可圖。如果房價(jià)和房租上漲兩個(gè)百分點(diǎn)，其他投資的利潤率就必須達(dá)到5.3%。

這位理財(cái)顧問解釋道，這一利潤率完全可以借助股票達(dá)成，比如說購買交易型開放式指數(shù)基金（ETF）。摩根士丹利資本國際指數(shù)最近30年的平均年利潤率為8%，不受這期間多次發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)和金融危機(jī)的影響。

但是富爾克梅的說法有一個(gè)問題，那就是他忽略了人的心理因素。因?yàn)閷τ凇笆裁床攀亲詈玫耐顿Y方式？”這個(gè)問題，并不能完全用理性的數(shù)據(jù)來回答。幾乎沒有哪個(gè)儲蓄用戶愿意把自己的大部分資產(chǎn)投入股市，而不是購買房產(chǎn)，而且很多人從根本上認(rèn)為玩股票就是在賭博，非常不信任股市。就算消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)人士竭力保證，從長遠(yuǎn)來看多樣化的有價(jià)證券組合投資方式是可信任的，人們也需要擁有強(qiáng)大的心理承受力，能夠在多年內(nèi)對可能發(fā)生的高額損失保持鎮(zhèn)定。數(shù)百萬德國人更愿意將他們的錢放在活期存款賬戶，盡管那樣他們得到的利息幾乎可以忽略不計(jì)。

此外，研究還表明，私人住宅所有者到退休時(shí)往往比租房者擁有更多資產(chǎn)，一個(gè)很重要的原因往往是純心理上的：背負(fù)房貸的購房者往往生活得更加節(jié)儉，他更可能放棄去昂貴的餐廳吃飯或是去國外旅游，因?yàn)樗敫爝€清債務(wù)。

理財(cái)顧問富爾克梅也知道：“最終做出購房決策的是情緒，而非大腦。很多人只是想擁有點(diǎn)屬于自己的東西，有些人則是無法在租房市場找到合適大小和條件的房子。”

對于大部分人來說，一套房產(chǎn)是他們一生中最大的一筆投資。如果這套房的市值跌得太兇，損失太大，或者更糟糕的是，購房者完全沒有料到會(huì)產(chǎn)生高額附加費(fèi)用，整個(gè)家庭的理財(cái)計(jì)劃都可能因此陷入混亂。

一些賣房者的把戲

理查德·卡姆清楚地知道，房產(chǎn)的夢想能夠如何快速轉(zhuǎn)變成噩夢。2016年，和很多柏林人一樣，這位IT專家為給自己、女友和她的兒子找到一個(gè)合適的新家絕望地東奔西走。房源十分緊缺，那時(shí)的房價(jià)對他而言已是高得離譜。因此，當(dāng)看到柏林東部一套聯(lián)排式新住宅的廣告時(shí)，他興奮異常。

房子所在地段雖然處于一條喧鬧的馬路邊，但房價(jià)不到每平3500歐元，而且在建筑規(guī)劃圖上可以看到一座巨大的社區(qū)花園，因此可以想象，這里雖有交通噪音擾耳，但還是會(huì)讓人感到一些鄉(xiāng)野氛圍。

房子看上去十分靠譜，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也向他施壓，表示有很多人看上了這套房。因此卡姆沒有猶豫多久，就支付了約5000歐元意向金，不久就簽了購房合同。直到今天他仍然希望某天能夠住進(jìn)他的新房子，因此希望隱去真實(shí)姓名，以免使事態(tài)更加惡化，交房更加遙遙無期。

因?yàn)槟壳皝砜?，一切都糟透了，施工現(xiàn)場一片混亂，沒人遵守建房計(jì)劃，也沒人回復(fù)電子郵件，他至今沒有看到建筑時(shí)間表，他的部分產(chǎn)權(quán)也一直都沒有寫入土地登記冊。

此外，他還得知了這個(gè)樓盤的一些令人不安的信息：一直擔(dān)任樓盤委托人的律師已經(jīng)入獄好些年了，罪名是他作為公證人盜用了數(shù)百萬客戶的資金；另一個(gè)負(fù)責(zé)人幾年前被卷入了一起投資丑聞。

卡姆說，實(shí)際上他本應(yīng)知道自己是在和什么人打交道。他想起和房地產(chǎn)開發(fā)商老總見面時(shí)的一個(gè)場景。離開時(shí)，那位老總快速跳進(jìn)自己的紅色跑車中，傲慢地沖他喊道：“房地產(chǎn)可比IT業(yè)強(qiáng)多了！”

“今天我問自己，當(dāng)時(shí)的我到底是有多絕望，才會(huì)相信這樣的人?！笨氛f。按照合同規(guī)定，去年7月15日，他的房子就該可以入住。在那之前大約8周，卡姆收到了一封電郵，表示這個(gè)期限沒法遵守了，直到今天連房子骨架都還沒完工。當(dāng)卡姆的律師拉爾夫-皮特·羅斯因此聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商時(shí)，后者只是簡單回復(fù)道，卡姆可以取消購房合同，并表示他們即刻起不再接受其他任何特殊要求。

羅斯說，面對如此無恥的做法，他也無能為力。問題是，卡姆的購房合同中并沒有寫明對這種延期交房行為的懲罰。羅斯目前能做的最多是幫他追回租金損失等小額資金?！胺康禺a(chǎn)開發(fā)商要高興壞了。”羅斯說。

在當(dāng)今的市場環(huán)境下，買方處于弱勢。羅斯說：“很多公證人為開發(fā)商設(shè)計(jì)的合同變得越來越不利于買方，而且后續(xù)談判幾乎不可能實(shí)現(xiàn)?！?/p>

羅斯是業(yè)主保護(hù)聯(lián)合會(huì)的辯護(hù)律師，每個(gè)月都要審查幾十份柏林住宅合同。在羅斯正在審查的幾份合同中，對施工開始和結(jié)束的時(shí)間規(guī)定得十分模糊，也沒有明確違約懲罰。很多開發(fā)商試圖在合同中盡可能回避法律規(guī)定的消費(fèi)者保護(hù)機(jī)制。

比如，為了讓購房者在一定程度上控制期房的建筑質(zhì)量缺陷，一般而言是按比例支付房款，對于什么時(shí)候該先交全款的多少，法律上有明確的最高比例限制。然而在過去兩年出現(xiàn)在羅斯寫字臺的合同中，這一界限往往都被逾越了。

對于明顯違法的條款，購房者當(dāng)然可以訴諸法律，但是他們需要為此投入少量的金錢和大量的耐心來打一場可能耗時(shí)多年的司法戰(zhàn)役。尤其是期房的買家更是沒有時(shí)間去打官司，他們最終還是希望能夠搬進(jìn)新家?！耙虼怂麄兺耆蕾囉陂_發(fā)商?！绷_斯說。很多開發(fā)商無情地利用了這一點(diǎn)。羅斯一再看到，期房購買者要求驗(yàn)收還沒有完全完工的房子?！坝行┦顷柵_或柱廊還沒有建好，或是房間瓷磚還沒鋪?！?h3>保持理智，不要盲目樂觀

和他們的父輩相比，21世紀(jì)大城市居民的生活已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化。一個(gè)雇員在同一家公司工作幾十年的時(shí)代早已過去，幾乎每則招聘廣告中都會(huì)要求雇員具有“靈活性”，很多人的婚姻宣告破裂，疾病和死亡會(huì)將一份經(jīng)過了深思熟慮的養(yǎng)老方案在幾天內(nèi)變成廢紙。

背負(fù)房貸的買房者既不能和前伴侶分割房產(chǎn)，又不能輕易擺脫債務(wù)。在這樣的時(shí)刻，我們常常發(fā)現(xiàn)，原以為安全的投資方式——房產(chǎn)，正是理智投資策略家會(huì)努力避免的風(fēng)險(xiǎn)高度集中的投資。

作為“無力償付”方面的專家，佩特拉·諾德霍夫看到了很多人的夢想以巨額債務(wù)終結(jié)，她的第一條建議就是：“不要太過樂觀?！辈灰浴皩硎杖胍恢狈€(wěn)定增長”為前提魯莽貸款，不要進(jìn)行100%的融資，不要把所有自有資產(chǎn)全部用于支付附加費(fèi)用，尤其是，應(yīng)時(shí)刻提醒自己這些債務(wù)總有一天需要還清。如果每年只償還貸款本金的1.5-2%，同時(shí)簽訂利率更低的十年利率綁定貸款合同，實(shí)際上意義不大。（譯注：德國銀行一般可以提供5年、10年、15年、20年甚至更久的利率綁定貸款合同，在該期限內(nèi)，按照現(xiàn)有利率還款。所選年數(shù)越少，綁定利率越低。合同到期后，剩余貸款需要和銀行繼續(xù)簽訂貸款合同，貸款利率按照當(dāng)時(shí)的市場利率定。）因?yàn)樵谶@樣低的貸款本金償還率情況下，可能需要三四十年才能還完貸款。

一個(gè)經(jīng)驗(yàn)是，一棟房子的貸款最晚應(yīng)該在退休前還完，最好是在那之前十年就還完。這中間又可以自然衍生出第二條經(jīng)驗(yàn)，也是柏林理財(cái)顧問富爾克梅喜歡在他的客戶面前計(jì)算的：購房者一年應(yīng)該還完貸款總額約6%的金額。所以，如果貸款年利率為2%，就應(yīng)該還清4%的本金，才能保證安全；如果年利率在3%，初始本金年償還率也應(yīng)該是3%。

這樣的計(jì)算不盲目樂觀，比很多在網(wǎng)上流傳的貸款計(jì)算器要理智得多。對于30萬歐元的貸款金額，每月需要支出1500歐元信貸成本加上土地稅、維護(hù)和管理支出。

為期10年的利率綁定貸款合同乍看起來充滿吸引力，但是也存在一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：如果10年后利率上升，自己的收入?yún)s保持不變，還需要10到20年才能還完貸款，該怎么辦呢？“請您冷靜地想一想，如果利率翻倍，或者變成目前的3倍，會(huì)發(fā)生什么？”諾德霍夫建議道。

最重要的是，和做所有理財(cái)決策一樣，我們應(yīng)該理智看待風(fēng)險(xiǎn)，思考是不是真的值得冒險(xiǎn)。這對購買房產(chǎn)、股票或是把錢放入活期儲蓄等各種決定都同樣適用，關(guān)鍵的區(qū)別在于購買房產(chǎn)的決定沒有辦法簡單撤回。對于大部分人來說，買房的決定一生只用做一次，因此不應(yīng)被房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和賣家洗腦游說，因“有幾十個(gè)購房意向者”這樣的句子倍感壓力。

準(zhǔn)備將50萬歐元投入一棟房子的人，也應(yīng)該能夠負(fù)擔(dān)得起請一位專家看看購房合同的幾百歐元費(fèi)用，哪怕在目前的市場條件下，專家的介入常常會(huì)最終導(dǎo)致購房合同的簽署告吹。

[譯自德國《明鏡周刊》]