新常態(tài)下城市房地產(chǎn)管理的可行性探討

姜瑋　姜國鋒 姜蘇君

摘要：國家經(jīng)濟在不斷地增長，人們的生活水平得到不斷的提高，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)也得到興起發(fā)展，它的產(chǎn)業(yè)擴大在一定程度上加大了行業(yè)的管理難題。使得如何在新常態(tài)發(fā)展背景下促進房地產(chǎn)管理工作的可行性，就成為當前行業(yè)建設(shè)過程中的主要內(nèi)容。因此，本文將針對這樣的內(nèi)容，通過對經(jīng)濟新常態(tài)的發(fā)展模式進行闡述，淺析城市房地產(chǎn)的管理現(xiàn)狀，進而給出具體的管理措施，以供參考。

關(guān)鍵詞：新常態(tài)；城市房地產(chǎn)；管理；可行性措施

引言

作為國計民生的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)是國家繁榮富強的基礎(chǔ)，是廣大人民群眾安居樂業(yè)的保障，更是社會經(jīng)濟穩(wěn)定、健康、友好發(fā)展的前提。近十年來，房地產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，在帶動國民經(jīng)濟增長的同時也給需要住房的居民帶來了諸多的壓力，“買房難、住房難”成為了社會話題之一，面對這樣的現(xiàn)狀，解決房地產(chǎn)難題可以從如下方面著手：首先，我們要認識房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展下的新常態(tài)趨勢，正確處理房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部及房地產(chǎn)行業(yè)與社會發(fā)展、人民生活水平之間的關(guān)系；其次，我們要認識到房地產(chǎn)行業(yè)對社會經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性作用，只有這樣，才能使房地產(chǎn)行業(yè)在今后的發(fā)展中更上一層樓。

1、房地產(chǎn)管理的相關(guān)概念綜述

1.1房地產(chǎn)管理的概念

所謂房地產(chǎn)管理，就是將人作為管理工作的中心，在特定的環(huán)境下，憑借相關(guān)人力資源、物力資源和財力資源的幫助，開展房地產(chǎn)項目的策劃、實施以及改善等方面的活動。為了實現(xiàn)共同的目的，所開展的協(xié)調(diào)管理活動。管理離不開管理要求和管理組織的控制。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，管理工作應(yīng)占據(jù)到很高的地位，只有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行科學的統(tǒng)籌，才能幫助自身得到順利的發(fā)展。

1.2房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的必要性

當前，我國的房地產(chǎn)管理工作雖然同其他行業(yè)相似，憑借連續(xù)的運營得到了長足的進步，但是在發(fā)展階段，仍然存在有許多值得關(guān)注的問題。這些問題的產(chǎn)生，在很大程度上妨礙了房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展，所以需要提高房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，對管理模式的創(chuàng)新便是一項十分重要的工作。就當前我國房地產(chǎn)管理的整體情況來看，針對管理人才的培養(yǎng)力度欠缺是阻礙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個重要問題，因為市場經(jīng)濟制度在我國的全面開展，城市建設(shè)速度越來越快。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不能夠同以前一樣憑借政府的大力支持讓自身得到發(fā)展。因此，人才的作用便得到了彰顯。房地產(chǎn)開發(fā)商必須合理使用人才進行房地產(chǎn)管理、宣傳以及銷售，才能讓房地產(chǎn)行業(yè)得到迅速的發(fā)展。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)普遍缺少此類型人才，人才的儲備量相對較低，或者因為行業(yè)競爭的激烈性，給予人才的待遇非常有限，導致眾多專業(yè)管理人才紛紛跳槽，人才流失現(xiàn)象非常嚴重。這對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展蒙上了一層陰影。

1.3房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的重要性

房地產(chǎn)商針對房地產(chǎn)管理工作的創(chuàng)新并不是單一工作人員或者領(lǐng)導人員就能夠獨立完成的工作，它需要各個部門之間的協(xié)同配合。良好的房地產(chǎn)管理制度，能夠增強房地產(chǎn)行業(yè)的工作效率，讓資源得到最大程度利用，使經(jīng)濟效益最大化。讓房地產(chǎn)行業(yè)得到更好更快的發(fā)展。

2、經(jīng)濟新常態(tài)的概述

經(jīng)濟新常態(tài)不是不需要GDP，而是不需要目前GDP的增長方式；不是不需要增長，而是把GDP增長放在發(fā)展模式中定位，使GDP增長成為再生型增長方式、生產(chǎn)力發(fā)展模式的組成部分。屬于發(fā)展范疇、能夠促進發(fā)展的可持續(xù)的增長速度。把減速和高效劃等號、高速和低效劃等號、GDP高速增長和經(jīng)濟過熱劃等號，把經(jīng)濟新常態(tài)定義為減速增效、增長速度降溫是錯誤和片面的。經(jīng)濟新常態(tài)就是要找準經(jīng)濟增長點，實現(xiàn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)對稱態(tài)基礎(chǔ)上的實現(xiàn)高速可持續(xù)發(fā)展，其中包括高質(zhì)量無水分的GDP高速可持續(xù)增長，即我們講的“調(diào)結(jié)構(gòu)穩(wěn)增長”。為了實現(xiàn)調(diào)結(jié)構(gòu)穩(wěn)增長的目標，政府實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策是必要的，不要把我國政府的財政政策和貨幣政策混同于西方資本主義國家政府周期性的“刺激經(jīng)濟”。根據(jù)再生經(jīng)濟學原理，無直接經(jīng)濟效益的長期基本建設(shè)投資永遠優(yōu)先于有直接經(jīng)濟效益的中短期基本建設(shè)投資，基本建設(shè)投資永遠優(yōu)先于生產(chǎn)資料生產(chǎn)投資，生產(chǎn)資料生產(chǎn)投資永遠優(yōu)先于消費資料生產(chǎn)投資。由于無直接經(jīng)濟效益的長期基本建設(shè)投資只能由政府實施，所以政府投資（無直接經(jīng)濟效益的長期基本建設(shè)投資）永遠優(yōu)先于民間投資。只有增量改革才有存量調(diào)整，只有新經(jīng)濟增長點才能優(yōu)化舊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，化解產(chǎn)能過剩，實現(xiàn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級增長方式轉(zhuǎn)變經(jīng)濟質(zhì)量保證。投資永遠主導消費，只有在投資引導下才有消費的可持續(xù)性，才有經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化經(jīng)濟可持續(xù)增長與發(fā)展。由于節(jié)約有利于積累，積累有利于投資，投資有利于生產(chǎn)和經(jīng)濟發(fā)展，所以節(jié)約、居民高儲蓄率有利于經(jīng)濟發(fā)展，而鋪張浪費、寅吃卯糧不利于經(jīng)濟發(fā)展。所謂“消費拉動經(jīng)濟”是個偽命題，根據(jù)再生經(jīng)濟學原理，投資驅(qū)動和創(chuàng)新驅(qū)動是統(tǒng)一的，投資驅(qū)動和創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、企業(yè)技術(shù)提升、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、生產(chǎn)效率提高增長方式轉(zhuǎn)變經(jīng)濟質(zhì)量保證不但不矛盾而且內(nèi)在一致。只有投資驅(qū)動，創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、企業(yè)技術(shù)提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級生產(chǎn)效率提高增長方式轉(zhuǎn)變經(jīng)濟質(zhì)量保證才有基礎(chǔ)；只有創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、企業(yè)技術(shù)提升、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、生產(chǎn)效率提高增長方式轉(zhuǎn)變經(jīng)濟質(zhì)量保證為主導，投資驅(qū)動才有明確的目標與方向，使投資有效。

3、我國城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

3.1過度商業(yè)化

為了跟進時代的發(fā)展變化，促進行業(yè)的健康發(fā)展，在城市房地產(chǎn)行業(yè)進行不斷推進的過程中，相應(yīng)的管理制度也得到不斷的完善和創(chuàng)新發(fā)展。這也在一定程度上推動了行業(yè)的進步。但是這樣的城市房地產(chǎn)發(fā)展也存在一定的問題。隨著社會的發(fā)展推進，人們將商業(yè)發(fā)展作為引領(lǐng)行業(yè)進步的主要證明，使得各行各業(yè)都逐漸向商業(yè)化發(fā)展趨勢進行轉(zhuǎn)變。這樣的發(fā)展背景，使得房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一系列問題，伴隨著房價暴漲，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)受到了一定的阻礙，制約了社會經(jīng)濟的發(fā)展，為人們的健康生活帶來了一定的消極影響，不利于人們生活水平的提高。而且隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進，國家經(jīng)濟建設(shè)水平已經(jīng)得到一定程度的發(fā)展，使得相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)面臨著一定的飽和狀態(tài)，社會中的方方面面都對行業(yè)的發(fā)展造成一定的制約作用。不僅出現(xiàn)了資金缺乏現(xiàn)象，而且還存在一定的銷售困難，造成了整個行業(yè)發(fā)展緩慢，矛盾加劇的情況發(fā)生。

3.2依靠國家調(diào)控

新常態(tài)下我國總體經(jīng)濟發(fā)展趨于平穩(wěn)化，國家對于各部門之間的管控力度也在進一步加強，對房地產(chǎn)調(diào)控的力度也在不斷加強和完善，采取一種平衡的調(diào)控方式。面對房地產(chǎn)的實際情況和出現(xiàn)的問題，國家首先是不予打擊，沒有制定相關(guān)的制度和條例對房地產(chǎn)行業(yè)進行嚴格的管控，并沒有過度的打擊和貶低房地產(chǎn)企業(yè)，另外也沒有制定相應(yīng)的扶持辦法。很長一段時間內(nèi)，城市房地產(chǎn)的發(fā)展模式會在新常態(tài)的現(xiàn)狀下維持現(xiàn)有的發(fā)展。如果不出現(xiàn)異常情況或者國家出臺大型的刺激政策，房地產(chǎn)市場再次大幅度的價格提升范圍有一定局限性。隨著住房飽和，全國各地的房價會隨著市場需求作相應(yīng)的調(diào)整，但是隨著城市的差別和經(jīng)濟的差異，我國房地產(chǎn)的差異會逐漸增大，房地產(chǎn)市場面臨的是購房者更高的要求和更理想的選擇。

4、管理策略

4.1房地產(chǎn)管理信息化有利于企業(yè)業(yè)務(wù)流程重組

隨著經(jīng)濟的高速增長，市場競爭環(huán)境越來越惡劣，顧客需求也越來越豐富化、個性化，過去那種傳統(tǒng)的企業(yè)管理模式早已難以適應(yīng)企業(yè)高速的發(fā)展。而現(xiàn)代高速發(fā)展的計算機信息技術(shù)則可以從信息整合管理上強而有效地推動企業(yè)的業(yè)務(wù)流程再造，通過建立靈活而又扁平化的動態(tài)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，解決傳統(tǒng)人工信息處理模式的弊端。在這種新型結(jié)構(gòu)中：①計算機信息系統(tǒng)基本可以完成企業(yè)中層監(jiān)督和控制部門的大量智能，進而促進決策部門和執(zhí)行部門的溝通，使中層職能部門的作用大大減小，從而可以在此基礎(chǔ)上縮減管理結(jié)構(gòu)的層次，削減企業(yè)規(guī)模。②在計算機信息化管理模式下，企業(yè)的管理模式由控制轉(zhuǎn)變成了參與，這種轉(zhuǎn)變使得授權(quán)變得更加充分。通過全方位的信息傳遞有效的協(xié)調(diào)了各部門的工作，從整體上實現(xiàn)了動態(tài)有機管理。

4.2管理模式的創(chuàng)新

當前我國的計算機信息技術(shù)得到了飛速的發(fā)展，信息技術(shù)給各行各業(yè)都帶來了巨大的變化。在進行房地產(chǎn)管理的時候，我們也可以利用計算機信息技術(shù)來方便我們的管理工作，對管理模式進行創(chuàng)新。管理模式的創(chuàng)新是房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)，是企業(yè)發(fā)展的動力源泉。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的時候，要積極的探索新的管理模式，推動管理模式的創(chuàng)新。企業(yè)的管理者要打破舊的思想束縛，在進行企業(yè)管理的時候，積極探索新的管理方法。要勇于將計算機信息技術(shù)與管理模式進行有機結(jié)合，實現(xiàn)對管理模式的創(chuàng)新。除此之外，企業(yè)的管理者也要不斷的完善企業(yè)的管理制度。比如設(shè)立獎罰制度，對工作認真表現(xiàn)優(yōu)秀的員工進行表揚，并且給其發(fā)放獎金，對工作態(tài)度消極的員工進行批評，并且扣除一部分的獎金，以此來激發(fā)員工的工作積極性，提高員工的忠誠度，給企業(yè)帶來更多的盈利。

4.3政府應(yīng)加強房產(chǎn)稅的改革

市場經(jīng)濟的發(fā)展離不開稅費的調(diào)控，同樣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也離不開房產(chǎn)稅的改革。這既是房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)所決定的，也是國家建立合理的稅費結(jié)構(gòu)的體現(xiàn)，稅費改革的目的在于監(jiān)督調(diào)控。以全民參與立法的方式，形成能夠為全社會所能接受的合理的制度體系，依法對房地產(chǎn)管理進行有效的監(jiān)督和管理。

4.4審慎選擇項目把握機會成本

選擇項目就是選擇投資，選擇投資就是要考慮投資成本相對于收益的問題。這就是經(jīng)濟學里提出來的機會成本問題。因為選擇本身存在放棄，是項目開發(fā)成本管理的重要環(huán)節(jié)。市面上項目很多，并不是有機會接盤就值得開發(fā)或最具開發(fā)價值。對不同項目進行研判，以選擇投資綜合收益率最佳的項目，這種選擇表現(xiàn)在對項目選址和項目規(guī)劃定位方面。項目選址簡單地說就是選擇好地段、好市場，項目前期從宏觀上研究和判斷項目投資的可行性和抗風險系數(shù)，重點要研究區(qū)域系統(tǒng)性風險性問題。好地段是指現(xiàn)狀因素或發(fā)展預(yù)期因素優(yōu)良的地段，而好市場是指具有良性的區(qū)域供需情況、價格區(qū)間和優(yōu)越的發(fā)展前景。

4.5提高危機意識

隨著經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)的一系列問題，我國經(jīng)濟也在進行全方位的整體完善，房地產(chǎn)順應(yīng)大的發(fā)展趨勢不斷地改革創(chuàng)新是必須的。房地產(chǎn)企業(yè)的改革是一個較大范圍內(nèi)的調(diào)控。改革過程中，一些管理制度和經(jīng)營模式較為落后的企業(yè)就會出現(xiàn)嚴重的危機，甚至面臨破產(chǎn)的危險，對于整個行業(yè)的沖擊力度也是很大的。房地產(chǎn)行業(yè)與銀行的長期合作，用地等方面受到地方政府的管控，與這些部門的合作也是非常密切的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在管理過程中應(yīng)該加強對于企業(yè)風險意識的評估，防止風險的發(fā)生是新常態(tài)下城市房地產(chǎn)管理中需要重點關(guān)注的問題。房地產(chǎn)行業(yè)在面對風險時應(yīng)該積極尋求當?shù)卣?、同行企業(yè)及金融機構(gòu)的幫助和支持，共同度過困難。

4.6人才培養(yǎng)模式的創(chuàng)新

21世紀是人才的世紀。在經(jīng)過了早期的發(fā)展之后，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)完成了最初的資本原始積累過程。當前對房地產(chǎn)企業(yè)來說最重要的不是物力資本，而是人力資本。富有創(chuàng)新精神的人才可以推動企業(yè)的創(chuàng)新，對企業(yè)的發(fā)展具有非常重要的意義，而當前我國房地產(chǎn)行業(yè)的人才又非常緊缺。如何在激烈的市場競爭之下網(wǎng)羅更多的人才以及已有人才的培養(yǎng)，則是能否在將來房地產(chǎn)市場中立足的重中之重。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要在人才培養(yǎng)模式上進行創(chuàng)新。首先，管理者需要對當前房地產(chǎn)行業(yè)的需求進行分析，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的需求來明確人才培訓的內(nèi)容，使其可以培養(yǎng)出符合行業(yè)需求的人才，幫助企業(yè)發(fā)展。然后，還要詳細的制定人才培訓流程，緊扣細節(jié)，確保培訓質(zhì)量。其次，還要確定培訓方案。很多房地產(chǎn)從業(yè)者都是從其他的行業(yè)轉(zhuǎn)行過來的，專業(yè)基礎(chǔ)知識比較薄弱。而且房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者的個人素質(zhì)參差不齊，所以在對他們進行培訓之前，應(yīng)該要對每位從業(yè)人員的個人狀況有一個認真細致的了解，統(tǒng)計每位從業(yè)人員的專業(yè)基礎(chǔ)，然后給每位人學制定專屬的培訓方案，對其薄弱知識進行重點培訓，使得他們在接受培訓之后可以具備相應(yīng)的專業(yè)知識，為企業(yè)的發(fā)展提供幫助。

5、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)是直接推進國家經(jīng)濟建設(shè)的重要內(nèi)容，隨著市場經(jīng)濟的不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的逐漸崛起，市場建設(shè)也逐漸面臨飽和狀態(tài)。人們對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)提出了更多的要求，使得相應(yīng)的行業(yè)管理工作變得尤為重要。如何針對這樣的發(fā)展形式，促進企業(yè)在競爭激烈的市場環(huán)境中得以長久生存，使管理模式得到創(chuàng)新推進，就成為了行業(yè)發(fā)展過程中的重要內(nèi)容。在新常態(tài)背景下促進城市房地產(chǎn)管理可行性的提高，需要企業(yè)在發(fā)展的過程中，結(jié)合自身的發(fā)展情況，以國家法律為發(fā)展依據(jù)，加強整體改革推進，促進管理機制的健全發(fā)展，并對應(yīng)出臺的房地產(chǎn)稅進行構(gòu)結(jié)調(diào)整，為國家建設(shè)的推進做出積極貢獻。

參考文獻：

[1]董德功.新常態(tài)下城市房地產(chǎn)管理的可行性探討[J].科技經(jīng)濟市場，2016，12：163-164.

[2]王紹剛.新常態(tài)下城市房地產(chǎn)管理的可行性解析[J].住宅與房地產(chǎn)，2017，15：30.

[3]劉濤.新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管控對策研究[D].西安建筑科技大學，2016.

[4]范志勇.中國房地產(chǎn)的政策回顧與探析[J].學術(shù)交流，2008，（8）：60-66.

[5]穆子例.房地產(chǎn)業(yè)“新常態(tài)”的若干表現(xiàn)[J].上海地產(chǎn)，2014，（10）：7-9.