關(guān)于地籍不動產(chǎn)測繪的研究與思考

韓雨

摘要：地籍不動產(chǎn)測繪工作的開展過程中，主要包括的內(nèi)容涵蓋了地籍不動產(chǎn)測繪時的所有數(shù)據(jù)資料、圖表內(nèi)容、成果表、質(zhì)量檢驗結(jié)果、技術(shù)結(jié)果等材料。本文就地籍不動產(chǎn)測繪的重要性、成果的數(shù)據(jù)整合、測繪質(zhì)量控制分析、監(jiān)管四個方面進行論述。

關(guān)鍵詞：地籍不動產(chǎn)測繪；重要性；數(shù)據(jù)整合；控制分析；監(jiān)管

地籍測繪是服務(wù)于地籍管理的一種專業(yè)測繪，它主要是進行測量各面積計算工作，目的是為了滿足地籍管理中確定宗地的權(quán)屬線、位置、形狀、數(shù)量等地籍要素的需要。地籍測繪是對地塊權(quán)屬界線的界址點坐標進行精確測定，并把地塊及其附著物的位置、面積、權(quán)屬關(guān)系和利用狀況等要素準確地繪制在圖紙上和記錄在專門的表冊中的測繪工作。

1、地籍不動產(chǎn)測繪的重要性

地籍不動產(chǎn)測繪特別是房產(chǎn)測繪的主要對象是城鎮(zhèn)房屋的自然狀況、權(quán)屬狀況、利用狀況以及相關(guān)的地形要素。通過確定房屋及基本單元的位置、權(quán)屬界限、建筑面積、共有面積等房屋基本屬性，編制房屋基本單元代碼，建立房屋實體與房產(chǎn)信息化管理的紐帶，形成房產(chǎn)測繪成果。

房產(chǎn)測繪成果經(jīng)房產(chǎn)行政管理部門核準采用后，即具備法律效力。測繪成果一定程度上作為經(jīng)濟價值衡量標準，在房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、財政稅收、不動產(chǎn)登記、城市社會服務(wù)（建設(shè)、規(guī)劃、市政、環(huán)保、拆遷等）等方方面面都發(fā)揮著非常重要的作用。近年來，隨著房產(chǎn)價值的快速上升和社會大眾權(quán)利意識的加強，房產(chǎn)測繪在解決房產(chǎn)糾紛、維護司法公正和維護社會穩(wěn)定等方面發(fā)揮出越來越明顯的作用。

2、地籍不動產(chǎn)測繪成果的數(shù)據(jù)整合

地籍不動產(chǎn)測繪成果的數(shù)據(jù)整合主要是將地籍測繪成果數(shù)據(jù)與房產(chǎn)測繪成果數(shù)據(jù)通過一定的規(guī)則建立對應(yīng)關(guān)系，進而實現(xiàn)以圖管檔、以圖查檔、房地一體、圖檔合一的一體化管理。

地籍不動產(chǎn)測繪成果中的地籍測繪成果，目前主要采用地理坐標作為基礎(chǔ)編碼，并與土地權(quán)屬登記建立了相應(yīng)的關(guān)聯(lián)，多數(shù)地區(qū)也建立了相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)，為地籍不動產(chǎn)測繪成果的整合以及未來的不動產(chǎn)登記提供了統(tǒng)一的基礎(chǔ)。而房產(chǎn)測繪成果數(shù)據(jù)卻沒有較為統(tǒng)一的模式，這就對房地數(shù)據(jù)的整合產(chǎn)生了不利影響。目前，房產(chǎn)測繪成果主要采用年份加流水號的管理模式，或以房地號管理的模式進行管理，并與房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍系統(tǒng)建立了相應(yīng)的對應(yīng)關(guān)系。在房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍系統(tǒng)中，房屋編碼又有4種編碼方式，分別是坐標法、分幅法、分宗法和竣工時間法。在與地籍測繪成果進行整合的過程中，坐標法最為簡便，其余3種還需采用更進一步的處理。

2.1分幅法

可以通過反算分幅圖的西南角坐標，從而與分幅范圍的地籍測繪成果建立相應(yīng)的關(guān)聯(lián)關(guān)系，即首先通過對主要建筑物采用圖形匹配算法進行初次匹配，然后再通過幢號、地名等進行二次匹配和一定的人機交互，建立建筑物之間一一對應(yīng)的關(guān)系，從而完成地籍不動產(chǎn)測繪成果的數(shù)據(jù)整合。

2.2分宗法

可以根據(jù)其房產(chǎn)分區(qū)的位置進行首次的地理坐標反算，進行初步定位，然后根據(jù)主要建筑物采用圖形匹配算法進行二次匹配，最后再根據(jù)地名、路名等進行三次匹配并進行一定的人機交互，從而完成地籍不動產(chǎn)測繪成果的數(shù)據(jù)整合。

2.3竣工時間法

首先通過對具有顯著特征或者重要的建筑物進行現(xiàn)場定位，確定坐標，然后類似分宗法進行處理，從而完成地籍不動產(chǎn)測繪成果的數(shù)據(jù)整合。

房地測繪成果數(shù)據(jù)的整合，需要具有強大的空間處理和圖形處理系統(tǒng)的支持。目前，GIS系統(tǒng)是基于空間地理位置且具有強大空間處理和圖形處理的綜合性信息系統(tǒng)，開發(fā)基于GIS的地籍不動產(chǎn)測繪成果整合與管理系統(tǒng)將對地籍不動產(chǎn)測繪成果的整合具有十分重要的促進作用。更進一步，地籍不動產(chǎn)測繪成果的整合也將為不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的整合提供統(tǒng)一的空間位置基礎(chǔ)，因此將這種基于地理空間位置的地籍不動產(chǎn)測繪成果整合管理系統(tǒng)納入到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的管理信息系統(tǒng)中是十分必要的，也是可行的。

3、地籍不動產(chǎn)測繪質(zhì)量控制分析

質(zhì)量檢查重點放在數(shù)學(xué)精度、地理精度和圖面整飾上，而數(shù)學(xué)精度則是評定圖幅質(zhì)量的關(guān)鍵。隨著數(shù)字測圖技術(shù)的廣泛運用，這一工藝方法得到改進，使成圖精度提高了一個等級。按照《城市地籍測量規(guī)范》的要求，數(shù)字圖的數(shù)學(xué)精度已不再是主要問題，相反，對作業(yè)設(shè)計、地形圖的分層檢查、多余數(shù)據(jù)刪除等方面提出了更高的要求。因此，各級質(zhì)檢員的技術(shù)素質(zhì)急需進一步提高，以適應(yīng)數(shù)字測圖發(fā)展的要求。IS09000標準是國際公認的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證的統(tǒng)一標準，從質(zhì)量計劃、管理職責(zé)、人力資源、質(zhì)量記錄到過程控制、產(chǎn)品標識、不合格品控制、產(chǎn)品檢驗等都做了規(guī)定并形成文件，使質(zhì)量管理系統(tǒng)化、規(guī)范化、科學(xué)化，保證產(chǎn)品的任何工序都得到有效控制。將測繪質(zhì)量控制與IS09000標準結(jié)合起來，形成測圖的質(zhì)量控制，有效地控制測圖的質(zhì)量。

4、地籍不動產(chǎn)測繪監(jiān)管需要加強

地籍不動產(chǎn)測繪特別是房產(chǎn)測繪，承擔(dān)了行政管理的一項配套服務(wù)功能，具有很強的政策性。從業(yè)者除了須熟練掌握專業(yè)的測繪技能、了解國家有關(guān)政策之外，還應(yīng)該充分了解當(dāng)?shù)卦诓煌瑫r期的房產(chǎn)政策，包括權(quán)屬、銷售與登記等相關(guān)要求。

目前，全國大多數(shù)城市都由相對穩(wěn)定的房產(chǎn)測繪機構(gòu)提供測繪成果應(yīng)用于房屋產(chǎn)權(quán)管理。長期以來的實踐和發(fā)展表明，這種模式下的測繪機構(gòu)不純粹以追求經(jīng)濟利益為目標，在保持適度的市場活力的同時，有力地促進了房產(chǎn)市場的健康有序和穩(wěn)定發(fā)展，最大程度上避免了由房產(chǎn)面積引發(fā)的權(quán)利糾紛、維持了社會穩(wěn)定，同時也獲得了社會大眾的普遍認可。

現(xiàn)有條件下，在房產(chǎn)測繪完全市場化的城市中，行政管理部門面臨著更多的難題：測繪機構(gòu)入市門檻低，資質(zhì)最低的房測機構(gòu)僅需3名技術(shù)人員和10萬元注冊資金，房產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)的規(guī)模與技術(shù)難度往往會超出其作業(yè)能力和業(yè)務(wù)范圍，容易因技術(shù)、設(shè)備、人員等軟硬件力量不足而造成成果質(zhì)量低劣；另外，在經(jīng)濟利益的驅(qū)使之下，房測機構(gòu)不排除會滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不合理要求進行違規(guī)測繪或所謂擦邊球測繪，最終損害購房人的合法權(quán)益，擾亂房地產(chǎn)市場。如果再缺乏有效的管理、賠償和處罰措施，將進一步造成房屋權(quán)利人和行政管理機構(gòu)之間的矛盾，造成社會不良影響。長此以往，最終會嚴重影響到交易和登記機構(gòu)的行政公信力。