論城市老年建筑市場發(fā)展的戰(zhàn)略取向

邵廣杰 李祥偉

摘要：隨著中國社會老齡化問題的日益突出，社會養(yǎng)老服務(wù)需求巨大，由此衍生出了各種社會資本對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的高度關(guān)注，并最終聚焦于養(yǎng)老住區(qū)這一領(lǐng)域。

關(guān)鍵詞：老齡化；城市老年建筑；戰(zhàn)略取向

引言

這幾年老年地產(chǎn)發(fā)展非?？?，大家都懂得了老年地產(chǎn)是怎么一回事。但是之前，可能更關(guān)注的是該不該做、能不能做、怎么樣做等等，是比較宏觀的產(chǎn)業(yè)鏈的結(jié)合問題。但是最近這一年，個人認(rèn)為老年建筑市場已經(jīng)趨于穩(wěn)定，逐漸開始向老年社區(qū)發(fā)展。

1、老年住宅及設(shè)施的需求

多數(shù)老年人希望居家養(yǎng)老，85.05%的老人希望居家養(yǎng)老；有6.69%的老人希望入住機構(gòu)。養(yǎng)老住宅的建設(shè)將蓬勃發(fā)展，發(fā)達(dá)國家在養(yǎng)老模式上從起初的醫(yī)院到設(shè)施最終都走向了“家庭、社區(qū)養(yǎng)老“.結(jié)合中國傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念，居家養(yǎng)老將成為我國老年人的主要養(yǎng)老方式。

2、我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀

開發(fā)檔次較低，配套和服務(wù)水平有限；產(chǎn)業(yè)規(guī)模小，產(chǎn)業(yè)鏈整合度低；缺乏開發(fā)全過程的經(jīng)驗，而國外經(jīng)驗又水土不服；缺乏清晰的市場定位，對老年客戶群細(xì)分不夠；政策“不落地”，產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)缺失。

3、老年社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)計

3.1樓梯踏步尺寸

對于老年人、及其他肢體靈活性受損的人，踏步高應(yīng)該在400px以下，踏步頂面寬應(yīng)在750px以上。踏步立面縮進(jìn)尺寸應(yīng)在2mm以下，否則容易絆倒老人。

3.2樓梯照明

注意隱藏光源，不能直射人眼。照明光源應(yīng)該采用多燈形式，以防止踏步表面出現(xiàn)陰影或自身的投影。 最理想情況是設(shè)置地?zé)簟?/p>

3.3樓梯扶手

在樓梯起始處，扶手端部應(yīng)該延長200mm以上，否則易發(fā)生危險。

3.4輪椅設(shè)計

從大廈入口到升降機、住宅單位、睡房、廚房和浴室各處的入口和通道，必須全無障礙，當(dāng)使用步行輔助器或輪椅時仍能使用，所有地面若有不同高度，必須加設(shè)斜道、升降臺或升降機等?門坎的設(shè)計，亦要以輪椅通過時不會翻側(cè)為原則體驗者通過在不同材質(zhì)的地面上操縱輪椅來體會輪椅使用的感受。室內(nèi)鋪設(shè)地毯、及景觀中常見的礫石地面都是不適合輪椅使用的。

3.5廚房

廚房的門安裝透視窗，方便觀察門后的情況 ，加強中部櫥柜，水池下部留有輪椅插入或坐姿操作的空間，將餐桌與廚房操作太聯(lián)系起來布置，可以使就餐操作流線連貫，方便老人的使用。

3.6起居室

老人使用的沙發(fā)不宜過軟、過低。兩側(cè)的扶手最 好是硬質(zhì)材料，供起身時撐扶。茶幾的高度不宜過低（普通茶幾的高度在300～ 450mm左右），且最好體型輕小，便于搬挪。

3.7衛(wèi)生間

老人手和手臂的力量和靈活性都有所下降，因此水箱沖水閥應(yīng)當(dāng)選用便于施力的杠桿式手柄，老人都存在起身困難的障礙，因此坐便器坐圈可以較正常情況適當(dāng)調(diào)高，老人如廁時常常需要依靠坐便器的背靠休息，因此最好選用分體式坐便器或給恭桶外加背靠支撐。同時要求背蓋及蓋圈具有足夠的硬度，所有地面，尤其是濕滑的浴室地面，都使用防滑地磚，必須的扶手桿設(shè)置。

3.8 洗浴

洗浴空間考慮輪椅在其中移動、回旋的可能，同時為保護(hù)者留出活動空間。在浴缸旁加設(shè)一定寬度的坐臺，保證老人出入浴缸時一直保持坐姿，使身體和血壓穩(wěn)定。安裝合適的扶手。

3.9室外設(shè)計

主要通道必須是無障礙通道，無障礙通道從主要的運輸交匯點、公共汽車站、地鐵站等，連接商場、街市、屋邨辦事處、社福設(shè)施，以及各住宅大廈的入口等，必須暢通無阻。當(dāng)經(jīng)過不同高度的平臺時，會有升降臺、升降機或斜道連接。公共通道沿途必要的扶手桿。

4、國內(nèi)養(yǎng)老項目經(jīng)驗

本文以北京將府莊園養(yǎng)生園項目為例進(jìn)行研究。將府莊園位于東北五環(huán)外，環(huán)鐵綠化帶內(nèi)，莊園占地面積38萬平方米，緊鄰機場高速，靠近燕莎商圈。項目南面為將臺漁場，西面、西南面為林地， 附近有200多萬平米的綠化帶，自然環(huán)境優(yōu)越。環(huán)境優(yōu)美的同時距離市區(qū)較近，交通方便。

將府莊園配套設(shè)施

國際會所：設(shè)有圖書閱覽室、小型超市、咖啡廳和茶社，以及藝術(shù)裝飾 品店、花店、面包坊等特色小店；美容美發(fā)店、洗衣店等，滿足各種日常生活需要。

康復(fù)中心：提供基礎(chǔ)護(hù)理、?？谱o(hù)理、心理護(hù)理、康復(fù)指導(dǎo)、臨終關(guān)懷等服務(wù)。中醫(yī)醫(yī)院：中醫(yī)藥治療為主；知名中醫(yī)專家坐診；內(nèi)科、外科、婦科、口腔科及X光室、化驗室等輔助監(jiān)測科室；擴(kuò)建后將集納急救、預(yù)防、醫(yī)療、保健、康復(fù)、健康管理等服務(wù)功能；健康檔案：醫(yī)院將在建立老人健康檔案的基礎(chǔ)上，對老人進(jìn)行健康管理。

管理服務(wù)中心：接待來訪，會員服務(wù)中心及管理辦公中心。

將府俱樂部：老年大學(xué)：文化藝術(shù)、書畫、園藝、養(yǎng)生課與學(xué)習(xí)班；老人可以自發(fā)組成琴棋書畫各種俱樂部；設(shè)有多功能球類運動館、健身房、溫泉水療、游泳館等；設(shè)有中餐和風(fēng)味餐廳，并提供送餐服務(wù)。

垂釣區(qū)：垂釣園內(nèi)綠樹蔥蔥，芳草茵茵，湖水粼粼，空氣清新，鳥語花香，老年人在這里盡享大自然的美妙。

高爾夫球場：提供小九洞高爾夫球場，適合老年人，盡享揮桿樂趣。球場視野開闊，風(fēng)景俊美，地勢起伏有致，可滿足不同類型的老年球友們。球場中還特別設(shè)計了綠色景觀，老年人可以一邊打球一邊欣賞綠色景觀，感受與大自然零距離的接觸。

5、結(jié)語

老年建筑市場的發(fā)展不僅為老人的晚年生活提供了必要的保障，也是一個國家精神文明的重要標(biāo)志。我們相信隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、人民生活水平的逐步提高和政府、全社會對老年人的關(guān)心和愛護(hù)以及相關(guān)行業(yè)的努力，老年建筑市場必將成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新增長點。

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