旅游地產(chǎn)開發(fā)與策劃研究

鄧捷 劉曉丹

摘要：本文對旅游房地產(chǎn)開發(fā)與策劃模式進(jìn)行了分析和探索，尋求適合中國國情的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，希望本文可以在一定程度上為相關(guān)的專業(yè)學(xué)者提供參考與借鑒，促使開發(fā)商和建筑師緊跟時代的發(fā)展潮流去改革創(chuàng)新與優(yōu)化升級，進(jìn)而為我國社會經(jīng)濟的協(xié)調(diào)穩(wěn)定可持續(xù)快速健康發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞：旅游地產(chǎn)；開發(fā)模式；分析；探索

1、旅游房地產(chǎn)的基本內(nèi)涵與特征

1.1投資消費特色

旅游地產(chǎn)可以在不同時段將同一房產(chǎn)租借給不同的消費者，以自身標(biāo)準(zhǔn)化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)來吸引投資者，既能提高房產(chǎn)的資金回收效率，還能融合多層次的消費群體，關(guān)注社會價值與回報的平衡。

1.2環(huán)境依托特色

旅游地產(chǎn)的開發(fā)與策劃倡導(dǎo)以多層次的異地置業(yè)為主，其目標(biāo)客戶群體并不局限于某一個區(qū)域地理位置，它是以旅游資源為依托的消費模式，它一般坐落于人文自然景觀比較豐富的地區(qū)，依托獨特的自然資源和宜人的環(huán)境特色，來吸引消費者進(jìn)行休閑度假、觀光旅游與居住等多元化的開發(fā)模式。

1.3開發(fā)置業(yè)特色

旅游地產(chǎn)開發(fā)具有可存儲性和期權(quán)消費，它面向的市場更加廣闊且跨區(qū)域經(jīng)營的難度比較大，它還必須要兼顧休閑性和娛樂性，更多的是一種復(fù)合功能產(chǎn)物，以旅游地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)，帶動多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

2、旅游地產(chǎn)開發(fā)的基本模式

一是“城市功能區(qū)”驅(qū)動旅游地產(chǎn)模式，致力于產(chǎn)業(yè)多元化與互相促進(jìn)發(fā)展，城市中比如主題公園的開發(fā)，可以成為區(qū)域的核心吸引力，帶動周邊商業(yè)、居住地產(chǎn)，從而形成完善的成熟社區(qū)。二是與多種產(chǎn)業(yè)融合促進(jìn)發(fā)展的旅游地產(chǎn)模式，在城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的大背景下，旅游地產(chǎn)在產(chǎn)業(yè)融合與升級中日益凸顯其優(yōu)勢，旅游業(yè)可以與商業(yè)結(jié)合，形成旅游商業(yè)，如主題商場、美食及購物街區(qū)等；與文化、藝術(shù)產(chǎn)業(yè)結(jié)合，形成演藝、文化體驗；與醫(yī)療產(chǎn)業(yè)融合，形成醫(yī)療旅游及養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)；與養(yǎng)老結(jié)合，形成養(yǎng)老度假社區(qū)等。三是旅游小城鎮(zhèn)式旅游地產(chǎn)模式，通過打造旅游小鎮(zhèn)的景觀和文化吸引力與環(huán)境，提高消費能力和吸引消費的能力，扶持手工業(yè)等特色產(chǎn)業(yè)。四是鄉(xiāng)村綜合體式旅游地產(chǎn)模式，旅游產(chǎn)業(yè)與農(nóng)業(yè)的融合，如觀光農(nóng)業(yè)的出現(xiàn)可以改變農(nóng)民的從業(yè)環(huán)境，由單純的農(nóng)作物種植進(jìn)入到服務(wù)行業(yè)范疇，提高農(nóng)民收入，把農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)與二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，做到實質(zhì)意義上的新農(nóng)村建設(shè)。

3、當(dāng)前我國旅游地產(chǎn)開發(fā)與策劃中存在的問題

3.1旅游地產(chǎn)開發(fā)與策劃缺乏系統(tǒng)性的運作模式

許多開發(fā)商在分時度假產(chǎn)品的模式設(shè)計上不夠科學(xué)合理，相關(guān)政府政策法規(guī)與管理條例的缺失對行業(yè)的發(fā)展極為不利，許多購買者依然按照城市地產(chǎn)的盈利模式操作旅游地產(chǎn)，這會造成部分地區(qū)項目出現(xiàn)房價虛高，還會出現(xiàn)積壓和售后空置，進(jìn)而導(dǎo)致新一輪地產(chǎn)熱的拉動與產(chǎn)品定位的不準(zhǔn)確。再者，有的開發(fā)商常常以高額回報、對未來的虛假預(yù)測來誤導(dǎo)購買者，造成人力管理資源、能源與土地的過度揮霍浪費，更甚至有的開發(fā)商在銷售環(huán)節(jié)上利用信息不對稱來欺騙與誤導(dǎo)消費者，嚴(yán)重阻礙了旅游地產(chǎn)的進(jìn)一步開發(fā)與策劃。

3.2旅游地產(chǎn)開發(fā)與策劃人員的綜合素養(yǎng)不達(dá)標(biāo)

許多工作人員嚴(yán)重欠缺旅游地產(chǎn)開發(fā)與策劃方面的專業(yè)理論支撐，對市場房地產(chǎn)的供求關(guān)系認(rèn)識不準(zhǔn)確，對短期內(nèi)日漸好轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)形勢太過盲目的樂觀，房地產(chǎn)市場炒風(fēng)行為越來越受到追捧，許多工作人員甚至連收緊銀根、實行保值儲蓄、壓縮投資規(guī)模等基本概念都不明白。有的旅游地產(chǎn)開發(fā)與策劃人員對待工作玩忽職守且不夠認(rèn)真負(fù)責(zé)，難以充分調(diào)動起內(nèi)在的主觀能動性與積極創(chuàng)造性，不利于旅游地產(chǎn)的良性發(fā)展。

4、促進(jìn)旅游地產(chǎn)成功開發(fā)與策劃的有效措施

4.1最大限度整合旅游與房地產(chǎn)資源，利益驅(qū)動土地流轉(zhuǎn)

政府要嚴(yán)格規(guī)劃控制風(fēng)景區(qū)周圍旅游地產(chǎn)項目的建立，盡量開發(fā)出更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，進(jìn)而更好的將資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟效益，這還有賴于政府與開發(fā)商建立良性的互動關(guān)系，還要不斷增強創(chuàng)新力度并大力打造適合國情的開發(fā)模式，相關(guān)的開發(fā)企業(yè)與部門以及學(xué)術(shù)界應(yīng)該加大對產(chǎn)業(yè)的研究力度，賦予其濃厚的中國特色。比如對不符合旅游區(qū)發(fā)展要求的工業(yè)企業(yè)（主要指非農(nóng)、非涉旅企業(yè)）實施“退區(qū)進(jìn)園”，工業(yè)企業(yè)搬離旅游區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地，遷入工業(yè)園區(qū)內(nèi)，享受優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)政策和良好的功能配套，收回的土地用于旅游發(fā)展，實現(xiàn)土地空間置換；又比如通過置換宅基地，對民居進(jìn)行改造，農(nóng)民在自愿的情況下直接或間接（土地入股）介入旅游經(jīng)營，獲取收益。農(nóng)民、企業(yè)、政府在土地流轉(zhuǎn)的過程中共享了利益，保障開發(fā)商快速啟動項目，促進(jìn)了項目落地。

4.2注重多元業(yè)態(tài)的融合與設(shè)計創(chuàng)新

對旅游地產(chǎn)項目來說，需要關(guān)注業(yè)態(tài)的規(guī)模和特色，打造特色突出、業(yè)態(tài)集中、層次豐富的區(qū)域。

在城市，商業(yè)、商務(wù)、會展、娛樂、餐飲、文化等等業(yè)態(tài)集聚的同時，要注意特色載體的建設(shè)和引領(lǐng)作用，例如城市公園和市民廣場，是地域文化的集中表現(xiàn)方式之一，也是多數(shù)市民日常休閑活動的首選區(qū)域；中央商業(yè)游憩區(qū)，結(jié)合休閑娛樂、商業(yè)活動、飲食、文化等產(chǎn)業(yè)元素，凝聚城市休閑氣氛；城市濱水休閑帶，是城市休閑的亮點和重點，同時也是生活質(zhì)量的體現(xiàn)點和提高點。

在農(nóng)村，旅游產(chǎn)業(yè)與農(nóng)業(yè)的融合需要注意地域性的作用，從產(chǎn)業(yè)構(gòu)成看，農(nóng)業(yè)、手工業(yè)都具有較明顯的地區(qū)差異，從外在形態(tài)看，村容村貌也有著不同的地域特色，所以在旅游產(chǎn)業(yè)與農(nóng)業(yè)的融合過程中，不僅需要以旅游配套設(shè)施的要求對外在的村容村貌進(jìn)行具有地域文化特色的規(guī)劃設(shè)計，而且要從本地特色化農(nóng)業(yè)、手工業(yè)入手，引導(dǎo)農(nóng)民融入旅游產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，改變了農(nóng)民的從業(yè)環(huán)境，由單純的作物種植進(jìn)入到服務(wù)行業(yè)范疇，提高農(nóng)民收入，從本質(zhì)上做到旅游產(chǎn)業(yè)和農(nóng)業(yè)的融合與設(shè)計。

4.3注意資源開發(fā)利用與保護(hù)的協(xié)調(diào)， 強化綠色生態(tài)修復(fù)

旅游地產(chǎn)業(yè)的核心問題是不僅要有可觀的經(jīng)濟效益，還要有良好的生態(tài)效益與社會效益，堅決不能毀掉古人留下的寶貴遺產(chǎn)與大自然留給人類的風(fēng)光美景，深刻認(rèn)識到自然資源只能借用、不能侵占與掠奪的理念，嚴(yán)格禁止任何形式對景區(qū)資源會造成負(fù)面影響的住宅開發(fā)。再者，綠色山水、生態(tài)田園往往是旅游地產(chǎn)開發(fā)的獨特賣點和核心吸引力，是旅游地產(chǎn)項目成功開發(fā)的基礎(chǔ)和前提。比如通過建立綠色隔離帶或者生態(tài)水岸景觀，以實現(xiàn)旅游地產(chǎn)區(qū)域與周邊一些傳統(tǒng)項目的生態(tài)隔離；在旅游地產(chǎn)區(qū)域內(nèi)營造一條生態(tài)環(huán)境良好、觀光視野開闊的體驗通道，或者對項目內(nèi)的原始景觀進(jìn)行治理，形成具有典型示范意義和高附加值的生態(tài)景觀，從而提升旅游地產(chǎn)的價值。

結(jié)束語：

我國的旅游地產(chǎn)開發(fā)越來越傾向于娛樂、購物、旅游、住宿、食品等多產(chǎn)業(yè)一體化的方向發(fā)展，它既是旅游產(chǎn)業(yè)附加值增加的突破口，也是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的新起點，這在我國未來幾十年的發(fā)展進(jìn)程中必然有著廣闊的市場前景與發(fā)展前途。

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