從加油站租賃合同糾紛案淺析加油站轉(zhuǎn)租經(jīng)營中的合同履行風(fēng)險(xiǎn)

摘 要 加油站是成品油銷售企業(yè)運(yùn)營的根本，加油站網(wǎng)絡(luò)是否穩(wěn)定關(guān)系到成品油銷售企業(yè)的生存與發(fā)展。近年來由于安全、環(huán)保等方面的特殊考慮，在北京、上海等特大城市，新建加油站受到嚴(yán)格控制，企業(yè)收購加油站又受土地性質(zhì)、企業(yè)性質(zhì)等多方因素限制少有實(shí)行，故加油站整體租賃成為當(dāng)前取得加油站經(jīng)營權(quán)的一種普遍形式。但加油站租賃一般期限較長、租金較高，許可手續(xù)變更復(fù)雜，隨市場環(huán)境變化發(fā)生糾紛的風(fēng)險(xiǎn)較大，企業(yè)需謹(jǐn)慎面對、妥善處理。下面就通過一個案例，分析一下加油站租賃經(jīng)營特別是轉(zhuǎn)租經(jīng)營中的法律風(fēng)險(xiǎn)和糾紛處理過程中的應(yīng)對措施及改進(jìn)建議。

關(guān)鍵詞 加油站 租賃合同 責(zé)任 應(yīng)對措施

作者簡介：唐曉璞，中國石油天然氣股份有限公司北京銷售分公司，經(jīng)濟(jì)師，法律事務(wù)高級主管，研究方向：民商法學(xué)。

中圖分類號：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.06.139

一、基本案情

（一）案件事實(shí)經(jīng)過

2001年4月14日，B公司與A石油公司簽訂《租賃合同》，將其承包經(jīng)營的D加油站租賃給A石油公司，租期30年，租金1700萬元。合同簽訂后，B公司依約將加油站改造后交付A石油公司，A石油公司依約支付了全部租金，并開始經(jīng)營加油站。

2012年3月13日，B公司向A石油公司出具《關(guān)于終止《租賃合同》的通知》，稱其與加油站業(yè)主C合作社的《承包經(jīng)營合同》已解除，要求終止雙方簽訂的租賃合同。2012年3月19日，C合作社對加油站斷電，并搶占了加油站。經(jīng)協(xié)商未果，2012年5月21日，A石油公司向北京仲裁委員會申請仲裁，請求B公司返還未經(jīng)營期間租金及利息，賠償可得利益損失及改造損失共計(jì)8609萬元。2012年6月15日，B公司向北京仲裁委員會提出仲裁反請求，請求A石油公司賠償可得利益損失及利息損失956萬元并立刻交還加油站證照、印章等法律文件。

（二）案件類型

企業(yè)租賃經(jīng)營合同糾紛。

（三）雙方爭議事項(xiàng)、各方觀點(diǎn)及案件審理情況

爭議事項(xiàng)：租賃合同的解除雙方是否存在過錯，是否構(gòu)成違約，應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任。

A石油公司觀點(diǎn)：B公司與C合作社惡意串通，簽訂解除承包合同的協(xié)議，導(dǎo)致A石油公司與B公司之間的租賃合同無法履行，B公司構(gòu)成根本違約，應(yīng)賠償A公司全部損失。

B公司觀點(diǎn)：租賃合同終止是A石油公司自身原因造成，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，A石油公司還應(yīng)賠償給B公司造成的損失。

仲裁庭觀點(diǎn)：租賃合同解除系B公司違約導(dǎo)致應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

裁決結(jié)果：B公司返還A石油公司租金1080萬元，賠償A石油公司截至2014年4月10日的利息損失658萬元，支付自2014年4月11日起至付清之日止的利息；賠償可得利益損失400萬元、改造損失95萬元。

二、案件評析

本案租賃經(jīng)營的加油站系租自承包經(jīng)營的承包人，租賃合同因承包合同終止而無法繼續(xù)履行。爭議的焦點(diǎn)是誰應(yīng)為租賃合同不能繼續(xù)履行承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)過分析本案經(jīng)過可知，B公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。具體分析如下：

（一）B公司解除承包合同的理由不成立

B公司稱因其有因A石油公司原因?qū)е碌母臄U(kuò)建加油站未經(jīng)C合作社同意等違約行為致承包合同解除。事實(shí)上，（1）改擴(kuò)建未經(jīng)C合作社同意不成立。C合作社在同意B公司將加油站租賃給A石油公司時(shí)，已知其將對加油站進(jìn)行改擴(kuò)建，在當(dāng)時(shí)未提出異議，應(yīng)視為同意。（2）違反規(guī)劃許可致合同解除不成立。加油站出租后已正常營運(yùn)近十年C合作社才提出違反規(guī)劃問題，且C合作社收回加油站后將加油站原樣出租給第三人，表明違反規(guī)劃許可非妨礙承包合同乃至租賃合同繼續(xù)履行的直接因素。

（二）B公司違反租賃合同約定義務(wù)，構(gòu)成違約

B公司有保證A石油公司在租期內(nèi)享有加油站經(jīng)營權(quán)的法定和約定義務(wù)。根據(jù)《合同法》第一百二十一條“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決”的規(guī)定及雙方租賃合同約定，B公司構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

三、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)

（一）本案中遇到的問題、法律風(fēng)險(xiǎn)及處理。

1.合同部分無效的法律風(fēng)險(xiǎn)。按照《合同法》第二百一十四條的規(guī)定“租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效”。本案中租期約定30年，被認(rèn)定租期超過20年的部分無效。合同無效后，按照《合同法》第五十八條的規(guī)定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。A石油公司合同無效部分的已付租金雖可返還，但因在合同無效這件事上也存在過錯，無法取得對無效部分的租期的可得利益損失的賠償。

2.本案的租賃合同實(shí)為轉(zhuǎn)租合同，合同履行受在先存在的合同的效力影響很大，可選擇的救濟(jì)途徑很少，易出現(xiàn)履行風(fēng)險(xiǎn)。

本案中A石油公司雖認(rèn)真履行了租賃合同約定義務(wù)，未出現(xiàn)違約行為，但因承租的加油站是租自承包人，只要原業(yè)主與承包人解除承包合同，無論該解除是否合法，只要合同解除事實(shí)已形成，租賃合同就無繼續(xù)履行的法律基礎(chǔ)。轉(zhuǎn)租雖然是合法的法律形式，但受制于合同相對性原則，在在先合同解除的情況下，次承租人除了要求轉(zhuǎn)租人承擔(dān)違約責(zé)任外，并不能直接主張?jiān)谙群贤慕獬裏o效，以實(shí)現(xiàn)繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同的目的。在司法實(shí)踐中，只有《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定，在因轉(zhuǎn)租人拖欠租金，出租人請求解除合同時(shí)，次承租人可以請求代轉(zhuǎn)租人支付欠付的租金和違約金來抗辯出租人的合同解除權(quán)。但如果發(fā)生本案情況，前手當(dāng)事人不經(jīng)訴訟直接形成合同解除的事實(shí)，次承租人無法要求認(rèn)定前手解除合同無效而要求繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同，只能尋求要求轉(zhuǎn)租人承擔(dān)違約責(zé)任的救濟(jì)方式。

3.違約責(zé)任如何主張所取得的賠償金額可能差距很大。違約條款約定的內(nèi)容不同，在發(fā)生爭議尋求司法救濟(jì)時(shí)，取得的賠償效果可能差距很大。本案中A石油公司在租賃合同中對B公司設(shè)定的違約責(zé)任比較簡單，僅要求B公司按合同總價(jià)的20%支付違約金。如果按照合同約定的違約責(zé)任條款要求B公司承擔(dān)違約金，A公司能夠獲得的損害賠償數(shù)額會降低很多，甚至不足以彌補(bǔ)因B公司違約而給A石油公司帶來的損失。最終A石油公司選擇由B公司按照法律規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任，成功主張了利息損失、可得利益損失、改造損失，并得到了仲裁庭的支持。

4.努力查找案件執(zhí)行線索，通過行使撤銷權(quán)，依法維護(hù)自身債權(quán)。勝訴案件能否最終圓滿執(zhí)行，是考量案件是否事實(shí)上取得了實(shí)際效果的關(guān)鍵。本案勝訴后，A石油公司即遇到了B公司注冊地人去樓空，無任何財(cái)產(chǎn)線索可執(zhí)行的困境。后經(jīng)承辦法律人員多方努力，終于在工商局查詢中發(fā)現(xiàn)B公司于2012年2月將其在北京某投資集團(tuán)有限公司的2400萬元股權(quán)無對價(jià)轉(zhuǎn)讓給第三人的情況。A石油公司依據(jù)《合同法》第七十四條行使撤銷權(quán)，要求法院判令撤銷B公司向第三人轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為。最終B公司在執(zhí)行法院的主持下與A石油公司達(dá)成執(zhí)行和解協(xié)議，履行了全部執(zhí)行案款，該案獲得圓滿解決。

（二）今后類似情況的處理建議

通過本案的分析，可以看到有以下幾個方面的問題能夠在今后的加油站租賃經(jīng)營中注意和改進(jìn)：

1.合同實(shí)體內(nèi)容方面。對于加油站租賃合同的租期，要嚴(yán)格法律審查，杜絕超過法定期限情況的發(fā)生。對于違約責(zé)任盡可能全面、細(xì)致的約定，對于可能出現(xiàn)的利息損失、可得利益損失、改造損失等明確由違約方承擔(dān)，并約定損失計(jì)算的方式，在可能的情況下也可約定由違約方承擔(dān)律師費(fèi)。

2.關(guān)于轉(zhuǎn)租。能夠直接與出租方簽訂合同的，盡量避免選擇轉(zhuǎn)租形式。確需轉(zhuǎn)租的，完整審查轉(zhuǎn)租方與業(yè)主的所有合同條款，重點(diǎn)關(guān)注轉(zhuǎn)租權(quán)及雙方權(quán)利、義務(wù)、違約責(zé)任等條款。酌情考慮要求轉(zhuǎn)租人提供一定的履約擔(dān)保，降低其惡意違約風(fēng)險(xiǎn)。如果可能，由業(yè)主在轉(zhuǎn)租合同中簽章，直接與轉(zhuǎn)租人共同履行出租人義務(wù)，承擔(dān)連帶責(zé)任。

3.爭議解決方式的選擇。仲裁因具有一裁終局的特點(diǎn)，通過仲裁解決糾紛比通過訴訟在效率上會更高。訴訟經(jīng)過一審、二審甚至再審可以最大化的將事實(shí)還原，對于一審不利的訴訟結(jié)果有通過程序改變的機(jī)會，考慮到訴訟解決爭議有機(jī)會改變不好的訴訟結(jié)果的程序設(shè)計(jì)，建議在租賃合同的爭議解決方式選擇中優(yōu)先選擇訴訟解決。