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    低庫存房價就一定漲嗎?

    2018-08-13 11:48:18黃志龍
    金融經(jīng)濟 2018年5期
    關(guān)鍵詞:按揭新房購房

    黃志龍

    決定房價走勢的主導因素從來不是新房庫存的高低,而是按揭貸款利率、貸款門檻和金融機構(gòu)對房地產(chǎn)市場風險偏好的變化等因素。

    “新房庫存下降”作為房價進一步上漲的理由并不成立,決定房價前景的關(guān)鍵因素是居民加杠桿的意愿和難度。

    最近一段時間,全國超過15個城市啟動了第五輪樓市調(diào)控,許多投資者仍然在看多房地產(chǎn)市場,其主要理由是新房庫存量大幅下降,“庫存降、房價漲”。然而,事實真相不是這么簡單,決定房價走勢的主導因素從來不是新房庫存的高低,而是按揭貸款利率、貸款門檻和金融機構(gòu)對房地產(chǎn)市場風險偏好的變化等因素。

    新房庫存和房價沒有必然聯(lián)系

    首先來看中國房價漲跌與新房庫存的關(guān)系。在過去十余年中,新房庫存僅在2016年3月份之后出現(xiàn)連續(xù)21個月下降。而在此前的近十年內(nèi),新建住宅庫存一直保持平穩(wěn)上升趨勢,并于2016年2月達到歷史峰值4.66億平米,也就是在此之后,2016年兩會首次提出的“三去一降一補”中房地產(chǎn)主動去庫存的政策目標。

    然而,在同一個歷史周期中,全國70個大中城市房價卻出現(xiàn)了三個上漲與下跌周期,即2008-2009年、2012-2013年和2014-2015年,全國房價都出現(xiàn)絕對水平的下跌,而在此期間,新房庫存則一直保持上升的趨勢。最近一輪的房價上漲始于2015年,恰恰是在房地產(chǎn)庫存的頂峰。由此可見,房價的上漲和下跌與新房庫存之間并沒有必然的因果關(guān)系。

    再以較為成熟的美國房地產(chǎn)市場為例,美國新建住房庫存在次貸危機爆發(fā)前夕(2006年5月)達到歷史峰值57萬套,相應地美國房價也同步達到了歷史峰值。此后,美國新房庫存持續(xù)下滑,房價也同步下滑,庫存于2012年7月觸底(14.2萬套),房價也開始慢慢觸底反彈。美國房價與庫存幾乎是同步的走勢,也與“庫存降、房價漲”一般常識所認為的供需規(guī)律不相符。

    那為什么會出現(xiàn)這種違背經(jīng)濟學規(guī)律的現(xiàn)象呢?其根源在于房地產(chǎn)市場供需變化與一般消費品和工業(yè)品市場有著本質(zhì)的不同。對于一般消費品或工業(yè)制成品市場,庫存下降必然會導致價格的上漲,最典型如過去幾年的茅臺酒市場,供給不足導致庫存大幅下降,白酒消耗量卻穩(wěn)中有升,消費者購買茅臺酒后沒有儲存起來,而是被消費掉了。同樣,在工業(yè)品市場,過去兩年鋼材價格大幅上漲,也與去產(chǎn)能之后鋼材社會庫存大幅下降有著直接的因果聯(lián)系。

    相反,新房庫存與房價的關(guān)系則不然,因為房子不僅是消費品,更是投資品,賣出去的新房短期內(nèi)不會被消耗掉,而是會作為二手房存在數(shù)十年甚至上百年。即便是所謂的“剛需”住房,也隨時可能進入二手房市場。而且自住購房者也不會采用與日用消費品相似的購買策略,如果只是為了自住,房價上漲,銷售必然下降。但實際情況完全相反,“買漲不買跌”、“早上車、早受益”的購房心態(tài)使得自住住房也具有天然的投資屬性。

    決定房價波動的關(guān)鍵因素是什么?

    投資品的價格漲跌關(guān)鍵看需求。房地產(chǎn)市場作為資金密集型行業(yè)和杠桿上的牛市,只有資金規(guī)模和資金成本才是影響房地產(chǎn)需求(自住需求和投資需求)的主導要素。

    從資金供應看,2009年以來,全國70個大中城市房價與個人購房貸款余額的變化幾乎是完全同步。2017年以來,隨著金融機構(gòu)對個人按揭貸款的持續(xù)收緊,居民按揭貸款持續(xù)高增趨勢不復存在,房價漲幅也于2017年下半年開始掉頭向下。今年1-2月,房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中,個人按揭貸款已經(jīng)出現(xiàn)了4.3%的負增長,且下行趨勢仍將持續(xù),這勢必大幅提高后期房地產(chǎn)市場加杠桿的門檻。

    貸款規(guī)模代表了居民按揭購房的可獲得性,而資金成本則直接影響居民舉債購房意愿。無論是美國和日本的經(jīng)驗,還是中國過去十年的實踐,都表明按揭貸款利率是影響房價波動的直接原因。如中國2009-2010年房價上漲周期中,與金融機構(gòu)推出的7折購房優(yōu)惠利率政策密切相關(guān),2009年6月個人按揭貸款利率創(chuàng)下4.34%的新低,房價漲幅也于2009年末達到峰值。

    同樣,在最近一次房價上漲周期中,即2014年9月首次出現(xiàn)9折利率優(yōu)惠后,房價上漲也在大約半年后開始啟動。經(jīng)過央行連續(xù)多次降息政策和決策部門房地產(chǎn)去庫存政策,2016年下半年按揭貸款利率觸底(4.52%),房價漲幅也達到本輪周期的高點,2017年按揭利率開始上升,房價漲幅開始掉頭向下。至今年2月,按揭貸款利率已連續(xù)14個月上漲,預計這一上漲趨勢還將延續(xù)。

    貨幣和信貸的盛宴正在結(jié)束

    在此暫且不討論房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)的長期利空影響,從今年短期的政策走勢看,至少三方面趨勢將明顯抑制房地產(chǎn)市場的潛在需求和居民舉債能力。

    首先是房地產(chǎn)調(diào)控的大方向沒有改變。無論是今年政府工作報告繼續(xù)強調(diào)保持房地產(chǎn)調(diào)控的政策穩(wěn)定性與連續(xù)性,還是兩會結(jié)束后深圳、成都、長沙、武漢等城市和海南省出臺了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控舉措,都表明政策層面對房地產(chǎn)市場還將以控為主。

    其次,抑制居民杠桿率已成為監(jiān)管部門的重要政策目標。今年銀監(jiān)會的年度工作會議上,“努力抑制居民杠桿率,重點是控制居民杠桿率的過快增長”已成為僅次于“降低企業(yè)負債率”的重要政策目標。事實上,此輪房地產(chǎn)去庫存的最大意外,在于決策部門大大低估了居民加杠桿購房的瘋狂程度。居民杠桿率高企的風險,已引起決策部門的高度關(guān)注。

    最后是央行收緊貨幣的政策傾向,將使得購房資金成本持續(xù)保持高位。今年以來,央行收緊貨幣的政策取向依然沒有改變,資金市場持續(xù)偏緊、商業(yè)銀行存款荒趨勢仍在延續(xù),加上監(jiān)管部門嚴控各類資金進入房地產(chǎn)市場,這些因素都將使得房地產(chǎn)市場資金成本不斷攀升,按揭貸款利率上升趨勢仍將持續(xù)。這勢必削弱居民舉債購房的意愿。

    綜上所述,“新房庫存下降”作為房價進一步上漲的理由并不成立,決定房價前景的關(guān)鍵因素是居民加杠桿的意愿和難度。顯然,過去五年內(nèi)居民杠桿率已經(jīng)翻了一番,進一步加杠桿力不從心,資金成本上升、金融機構(gòu)風險偏好轉(zhuǎn)變使得按揭貸款的難度越來越大。貨幣和信貸的盛宴正在結(jié)束,無論是一線城市,還是二三城市,高息舉債擁抱房地產(chǎn)泡沫的行為已不可取。

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