美國(guó)購(gòu)房者如何化解產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

黃永明

一個(gè)獨(dú)立的第三方會(huì)對(duì)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查，這就是產(chǎn)權(quán)公司的工作。在產(chǎn)權(quán)清晰、可以過(guò)戶的情況下，他們會(huì)給買(mǎi)家出一套產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)

一對(duì)山東的老兩口，買(mǎi)了一套商品房，房產(chǎn)證幾年都沒(méi)有辦下來(lái)，他們并沒(méi)有多想，直到看到法院貼在樓下的告示，才知道他們的房子要被拍賣用于償還開(kāi)發(fā)商的欠債。原來(lái)，開(kāi)發(fā)商在把房子賣給他們之前，先把它拿去做了抵押。迫不得已，老兩口上陣參與競(jìng)拍，第二次把他們的房子買(mǎi)回來(lái)，才得以在這里繼續(xù)住下去。而他們的第一筆購(gòu)房款一百多萬(wàn)元還不知道能不能要回來(lái)。

最近《今日說(shuō)法》播出的這件案子，讓我吃驚不小。在這個(gè)一波三折的故事當(dāng)中，夫妻倆最初買(mǎi)房的時(shí)候，只是看到開(kāi)發(fā)商表面上很正規(guī)，廣告宣傳的聲勢(shì)也很大，便對(duì)開(kāi)發(fā)商深信不疑。我在想，這里面有個(gè)很大的漏洞啊——中國(guó)的購(gòu)房者如何才能知道他們要買(mǎi)的房子的產(chǎn)權(quán)有沒(méi)有問(wèn)題呢？我回想自己當(dāng)年在北京買(mǎi)房的經(jīng)過(guò)，似乎也想不起哪個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)做過(guò)調(diào)查。還好我是幸運(yùn)的，后來(lái)順利拿到了房產(chǎn)證。

我現(xiàn)在居住在美國(guó)，美國(guó)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出問(wèn)題的花樣一點(diǎn)不比中國(guó)少。

比如，你買(mǎi)了一套新建的房屋，沒(méi)多久，你發(fā)現(xiàn)，由于開(kāi)發(fā)商欠施工方的款項(xiàng)，施工方在小區(qū)所有的房子上都加了一個(gè)留置權(quán)，你的房子也沒(méi)能幸免。這導(dǎo)致房屋的產(chǎn)權(quán)有瑕疵，你無(wú)法出售你的房子。

或者是，我們得克薩斯州有一種情況叫“逆權(quán)侵占”，也就是，如果有人在你的土地上居住了十年你都沒(méi)趕他走，那他就自動(dòng)獲得了他居住的那塊地的產(chǎn)權(quán)。這種法律規(guī)定有年頭了，遙想當(dāng)年廣袤的美洲土地誰(shuí)的都不是的時(shí)候，那可不是誰(shuí)住得久就是誰(shuí)的嘛！在今天，這樣的情況也可能構(gòu)成一種產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。

美國(guó)人怎么堵住這種漏洞？產(chǎn)權(quán)公司這一角色在這個(gè)過(guò)程中發(fā)揮了極其重要的作用。

房產(chǎn)交易過(guò)程中，一個(gè)獨(dú)立的第三方會(huì)對(duì)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查，這就是產(chǎn)權(quán)公司的工作。在產(chǎn)權(quán)清晰、可以過(guò)戶的情況下，他們會(huì)給買(mǎi)家出一套產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。

與其他類型的保險(xiǎn)“保未來(lái)”不同，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)是“保歷史”的——它覆蓋的時(shí)間段是從產(chǎn)權(quán)過(guò)戶這一天，向過(guò)去無(wú)限逆推。一旦后續(xù)出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)糾紛，它會(huì)向屋主和貸方做出賠付。也就是說(shuō)，如果你買(mǎi)房時(shí)辦了貸款，那么產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)也會(huì)保障出借人的利益不受損失。

同一套房子，每發(fā)生一次過(guò)戶，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)都需要重新辦理一次，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)公司要確認(rèn)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)在最近一任屋主手上的時(shí)候沒(méi)出什么問(wèn)題。

這樣一來(lái)，假設(shè)山東那老兩口在美國(guó)買(mǎi)房遇到同樣的情境，首先在購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候，交易就不可能完成。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)公司會(huì)發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售這套房子。退一步講，即便是這房子被交易了，那出現(xiàn)了問(wèn)題，老兩口的損失也會(huì)有產(chǎn)權(quán)公司做出補(bǔ)償，不至于要他們第二次購(gòu)買(mǎi)這套房子后，再另行設(shè)法追討第一筆錢(qián)。在那個(gè)真實(shí)案例中，開(kāi)發(fā)公司早就注銷了，這老兩口能否追回那筆錢(qián)真是天知道了。

近些年來(lái)，美國(guó)的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)變得越來(lái)越完善。假設(shè)說(shuō)你的房子是150萬(wàn)元買(mǎi)的，過(guò)了幾年它漲到200萬(wàn)元，這個(gè)時(shí)候產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)糾紛，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)如果仍以150萬(wàn)元來(lái)賠付，你可能還是會(huì)有損失。于是，現(xiàn)在很多公司提供了靈活的方案，讓你能夠增加保額。比如它會(huì)讓保額每年遞增10%，或者允許你按需購(gòu)買(mǎi)更多保額。

在一些人的眼里，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)只是產(chǎn)權(quán)公司巧立名目賺錢(qián)的一種方式，因?yàn)閷?shí)際中發(fā)生賠付的情況很少。我甚至聽(tīng)到一些專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也持有這種觀點(diǎn)。

產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)不便宜，但賠付之所以發(fā)生得少，并不是在于它是巧立名目的產(chǎn)物。真正的一個(gè)原因是，產(chǎn)權(quán)公司在承保前，會(huì)尋找產(chǎn)權(quán)可能存在的瑕疵并進(jìn)行修復(fù)。這就好像電梯保險(xiǎn)在承保前先把電梯里里外外檢修一遍，那么后續(xù)發(fā)生問(wèn)題的概率當(dāng)然就低了。

（作者系美國(guó)得州注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人）