租賃型集體宿舍，誰有資格住

劉思維 許向陽

正在推行的租賃型集體宿舍，其直接受益人將是符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向企業(yè)的員工，更大多數(shù)低收入者的住房問題怎么解決？

結(jié)束一天12個(gè)小時(shí)的工作，四川籍保潔員魏秀春從朝陽門的高檔寫字樓騎車回到東四一條胡同的出租屋里，小屋5平方米，沒有廁所，房租每月600元，進(jìn)門就是床。她衣服鞋子都顧不上換，躺下休息了10分鐘后，猛地起來，一腳踢到了地上的電磁爐。

魏秀春在這樣的房子里湊合了十年。

無數(shù)個(gè)魏秀春蝸居在北京，他們有著共同的身份特征：外地人，大多從事服務(wù)業(yè)。他們?yōu)楸本┏鞘邪l(fā)展服務(wù)，居住在城中村、地下室、群租房、臨建工棚、消防不過關(guān)的打工者公寓，隨著北京城市功能定位的調(diào)整，清理非首都功能的開展，很多人的容身之所被拆除、清理，要搬到更遠(yuǎn)、更小的地方。

為解決城市運(yùn)行和服務(wù)保障行業(yè)務(wù)工人員住房問題，6月15日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布實(shí)施《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》（下稱《意見》）。北京市住建委負(fù)責(zé)人稱，該政策將引導(dǎo)原本自發(fā)、混亂的低端房屋租賃市場(chǎng)向正規(guī)化發(fā)展。

政策甫一出臺(tái)，一些企業(yè)已經(jīng)躍躍欲試。自如、魔方公寓等企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，看好租賃型職工集體宿舍的市場(chǎng)前景，正在積極和區(qū)政府溝通審批程序，并尋找適合改建的場(chǎng)所。

租賃型集體宿舍政策的出臺(tái)意在鼓勵(lì)市場(chǎng)增加供給，解決低收入城市服務(wù)者的住房問題。但也有學(xué)者擔(dān)心，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律決定了低收入者注定與體面的居住條件無緣。同時(shí)，這項(xiàng)政策的直接受益人將是符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的企業(yè)員工，并非最需要住房的低收入者。

用集體宿舍補(bǔ)充低價(jià)位房源

對(duì)很多上班族來說，北京城很大，大到通勤要一兩個(gè)小時(shí)；但對(duì)多數(shù)靠勞力謀生的打工者來說，他們生活的北京可能只是以工作地為中心的方圓之內(nèi)。

就像10年來魏秀春沒離開過東四，家政女工楊志遠(yuǎn)一家從老家河南出來，到北京謀生15年，搬了五六次家，都沒搬出北京市豐臺(tái)區(qū)的一個(gè)城中村。

楊志遠(yuǎn)細(xì)數(shù)這些年的棲身之所：最苦的是住在村民違規(guī)搭建的石棉瓦房，七八平方米，擠進(jìn)了一張雙人床和一張上下鋪，楊志遠(yuǎn)兩口子和一雙兒女四口人住在這里。暴雨天，家里所有的盆都用來接雨水。楊志遠(yuǎn)也住過一出門就是垃圾站的民房，夏天屋里惡臭撲鼻，沒有廚房和廁所，在院子里搭個(gè)棚子做飯。后來女兒出嫁，兒子成了快遞員，楊志遠(yuǎn)和丈夫現(xiàn)在住在一個(gè)老舊小區(qū)的地下室。

今年5月，地下室經(jīng)歷過一次清理排查，十幾戶人家都在一周內(nèi)搬走了。懇求下，房東答應(yīng)以看守地下室的名義讓楊志遠(yuǎn)兩口子住下來。地下室的管道年久失修經(jīng)常漏水，墻壁發(fā)霉變成了黑色，但房租從每月1200元漲到1500元。

根據(jù)北京市房屋租賃管理的規(guī)定，出租房屋人均居住面積不得低于5平方米，單個(gè)房間不得超2人。“北京800萬外來人口，相當(dāng)一部分都住在群租房、地下室、城中村違建等非正規(guī)住房?！北本┕I(yè)大學(xué)文法學(xué)部教授李君甫稱，低價(jià)租賃住房供不應(yīng)求。

《意見》規(guī)定，租賃型職工集體宿舍可以在集體建設(shè)用地上規(guī)劃建設(shè)，也可以由市內(nèi)閑置、低效的廠房、寫字樓、商場(chǎng)等場(chǎng)所改建而成。專門躉租給用工單位，由單位篩選員工入住，不得直接面向家庭或本單位職工以外的人員出租。

租賃型職工集體宿舍不得分割銷售或變相“以租代售”，人均使用面積不得低于4平方米，每間宿舍居住人數(shù)不得超過8人。用于改建的建筑，應(yīng)是獨(dú)立成棟或可實(shí)行封閉管理、建筑面積達(dá)到500平方米以上的獨(dú)立空間，且必須消防合規(guī)。

《意見》強(qiáng)調(diào)，用工單位須位于本市且在本市注冊(cè)，所處行業(yè)符合本市和區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，未列入產(chǎn)業(yè)禁止和限制目錄。

2015年起，北京一直在整治群租房、地下室，并配合城市功能定位的變化進(jìn)行城中村改造。去年11月，北京市的“大排查大清理大整治”行動(dòng)加大整治力度，查封了一大批集體建設(shè)用地上建造的消防不達(dá)標(biāo)的“三合一”公寓。

此后，低價(jià)租賃住房供給驟減，價(jià)格抬升，低收入打工者一房難求。李君甫稱，房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，大興火災(zāi)一個(gè)月后，北京南郊部分地區(qū)房租上漲三分之一。

中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員董昕稱，租賃型集體宿舍可以補(bǔ)充市場(chǎng)上緊缺的低價(jià)位房源。

事實(shí)上，租賃型職工集體宿舍已有探索模型。2018年5月，連鎖長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商魔方生活服務(wù)集團(tuán)利用原北京機(jī)電總廠宿舍樓建設(shè)了“9號(hào)樓”公寓項(xiàng)目，其服務(wù)的對(duì)象主要是工作生活在城市中心區(qū)域的人力密集型企業(yè)的員工。

7月15日，位于酒仙橋的“9號(hào)樓”公寓店長(zhǎng)辦公室，一家廣告設(shè)計(jì)公司負(fù)責(zé)人向先生被告知已無空房。向先生原本計(jì)劃租三四間宿舍供員工居住，他告訴《財(cái)經(jīng)》記者，目前公司員工在周圍居民小區(qū)群租。按北京市的相關(guān)規(guī)定，一間房居住人數(shù)不能超過兩人，這直接提高了公司支付員工住房的成本。選擇9號(hào)樓公寓一是因?yàn)槌杀鞠鄬?duì)較低，二是因?yàn)橛袑ｉT的物業(yè)管理替企業(yè)承擔(dān)了安全管理的責(zé)任。

店長(zhǎng)高英強(qiáng)介紹，“9號(hào)樓”公寓的最大優(yōu)勢(shì)就是物業(yè)安全管理，消防設(shè)施合規(guī)，公寓內(nèi)禁止吸煙，每天會(huì)有管理員進(jìn)各個(gè)房間進(jìn)行安全檢查，看到大功率的電器、沒有拔掉的充電設(shè)備都會(huì)進(jìn)行處理。

市場(chǎng)or政府，外來務(wù)工者住房問題誰來解決？

選擇用類似方法解決外來務(wù)工者住房問題的不止北京。

6月22日，杭州市首個(gè)“藍(lán)領(lǐng)公寓”項(xiàng)目——下城區(qū)王馬里藍(lán)領(lǐng)公寓正式交付使用，300余名在杭外來務(wù)工人員入住。王馬里公寓建筑面積5303平方米，共有房源349套。戶型上有單人房、多人合住房和夫妻房等不同面積房間；公寓提供食堂、物業(yè)管理等服務(wù)；月租從270元至1100元不等，一套8平方米左右的單間房月租270元；公寓周邊配套成熟，北側(cè)是杭州明珠實(shí)驗(yàn)小學(xué)，西側(cè)是杭鍋新村，臨近地鐵口，交通便捷。

王馬里公寓承租對(duì)象限定在營(yíng)業(yè)注冊(cè)地址、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所及納稅地在下城區(qū)、具有獨(dú)立法人資格、注冊(cè)資金不少于人民幣100萬元的企業(yè)。優(yōu)先考慮物業(yè)、餐飲、保潔、保安等四個(gè)行業(yè)。由承租單位統(tǒng)一申請(qǐng)，然后自己分配給本單位相對(duì)收入較低的外來務(wù)工人員。

王馬里公寓主管錢濤告訴《財(cái)經(jīng)》記者，公寓的產(chǎn)權(quán)人、建設(shè)方、投資方均為國(guó)企下城區(qū)城建資產(chǎn)管理有限公司。公寓原是一片垃圾環(huán)繞的平房，改建花費(fèi)850萬元左右，成本比新建還高。選擇改建可以盡快解決入住者的實(shí)際需求。王馬里公寓項(xiàng)目進(jìn)展迅速，3月開始建造施工，5月底完工，6月交付使用。

據(jù)媒體報(bào)道，杭州今年已經(jīng)確定藍(lán)領(lǐng)公寓籌建項(xiàng)目38個(gè)，合計(jì)籌集房源近1.5萬套。下城區(qū)住房與城市建設(shè)局工作人員介紹，杭州市藍(lán)領(lǐng)公寓項(xiàng)目均由所在各區(qū)的國(guó)有企業(yè)全額出資。

與杭州市的藍(lán)領(lǐng)公寓不同，北京的租賃型職工集體宿舍從尋找房源、申報(bào)、改建（新建）、審批、租賃、管理、安全整個(gè)流程，均可交由房地產(chǎn)租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)。鼓勵(lì)各金融機(jī)構(gòu)參與租賃型職工集體宿舍建設(shè)、改建，提供金融支持。鼓勵(lì)社會(huì)資本參與租賃型職工集體宿舍改建。而政府負(fù)責(zé)規(guī)則制定、服務(wù)指導(dǎo)和技術(shù)支持。

同時(shí)，北京的政策要求各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)對(duì)租賃型職工集體宿舍后期使用出現(xiàn)的房屋建筑、消防等安全隱患以及違法違規(guī)問題進(jìn)行日常巡查、上報(bào)。

杭州的藍(lán)領(lǐng)公寓和北京的租賃型職工集體宿舍為解決低收入外來務(wù)工人員住房問題提供了兩種思路：杭州選擇了政府保障，而北京則選擇了市場(chǎng)主導(dǎo)。

楊志遠(yuǎn)每月做小時(shí)工的收入大約3000元，丈夫收廢品收入不固定，地下室每月1500元的房租占了她收入的50%。如果房租再上漲，她只能搬到條件更差的地方。

杭州王馬里公寓主管錢濤擔(dān)心，按照北京的做法，全權(quán)交給市場(chǎng)，會(huì)出現(xiàn)價(jià)高者得的情況，真正有需求的低收入外來務(wù)工人員被攔在價(jià)格門檻之外。

錢濤的擔(dān)心不無道理。“9號(hào)樓”公寓店長(zhǎng)高英強(qiáng)告訴《財(cái)經(jīng)》記者，公寓共有76間房，均為4人間，每間大約20平方米，平均一張床位每月租金1000元上下。營(yíng)業(yè)不久就被周圍的星級(jí)酒店和大型科技公司瓜分完畢，即使不考慮支付能力，公寓方面也傾向選擇信譽(yù)良好的大企業(yè)作為客戶。

《財(cái)經(jīng)》記者發(fā)現(xiàn)，在多地的住房保障政策中，地方政府均規(guī)定或建議“租金低于市場(chǎng)價(jià)格”，然而，北京市住建委發(fā)布的《意見》中對(duì)宿舍租金并無涉及。

北京市住建委房屋市場(chǎng)管理處副處長(zhǎng)胡清福解釋，租金是由供需關(guān)系決定的，供不應(yīng)求的情況下租金必然上漲?！兑庖姟穼?shí)施過程中，財(cái)力雄厚的大企業(yè)在承租宿舍上確有優(yōu)勢(shì)，比如一些大型互聯(lián)網(wǎng)公司的快遞員、保潔員，都可以入住。不符合租住條件或沒能力租住宿舍的打工者和家庭可以根據(jù)自身?xiàng)l件和職業(yè)特點(diǎn)選擇居住方式，建筑工可以就地居住在臨建工棚，流動(dòng)性大的崗位可以選擇合租等。

遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的房租和高成本，使得杭州的“藍(lán)領(lǐng)公寓”利潤(rùn)稀薄，錢濤承認(rèn)，王馬里公寓是公益性質(zhì)，基本沒有利潤(rùn)。

胡清福認(rèn)為，住房問題主要應(yīng)依靠市場(chǎng)力量解決。因?yàn)檎Ｕ夏芰τ邢?，只能保障最需要保障的部分，促進(jìn)租購(gòu)并舉，調(diào)整供需矛盾。今后五年，北京將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng)，計(jì)劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬套，并主要通過集體建設(shè)用地安排，其中就包括針對(duì)低收入群體的公租房。

被擋在門檻外的人怎么辦？

無論是北京的租賃型職工集體宿舍還是杭州的“藍(lán)領(lǐng)公寓”，都規(guī)定承租者必須是符合要求的用工單位。

北京市要求，租賃型職工集體宿舍的建設(shè)、改建，應(yīng)符合城市總體規(guī)劃、區(qū)域功能定位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等要求。胡清福告訴記者，各區(qū)政府下一步會(huì)結(jié)合本區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、非首都功能產(chǎn)業(yè)和人口疏解方向，進(jìn)行統(tǒng)籌布局，為有需求的承租企業(yè)和運(yùn)營(yíng)企業(yè)牽線搭橋。

這意味著集體宿舍政策的直接受益人將是符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的企業(yè)的員工。那么，更大多數(shù)的低收入者的住房問題怎么解決？中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員董昕認(rèn)為，解決低收入者住房問題的核心是提高他們的住房支付能力，而影響一個(gè)家庭住房支付能力的主要包括住房?jī)r(jià)格和家庭收入兩個(gè)方面，這就意味著，一方面需要通過各種形式的住房保障來提高低收入者住房支付能力，另一方面也需要通過調(diào)整收入分配和再分配制度來提高農(nóng)民工的收入水平。

據(jù)董昕介紹，有調(diào)查顯示，人口流動(dòng)的家庭化趨勢(shì)明顯，而家庭化趨勢(shì)下多樣的住房需求和集體宿舍的住房供給之間存在矛盾。在實(shí)地調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，相當(dāng)一部分農(nóng)民工放棄了單位提供的宿舍轉(zhuǎn)而選擇了在外租房。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也反映出了這一情況，從2008年開始外出農(nóng)民工中租賃住房的比例已經(jīng)超過了住在單位宿舍的比例，而且在隨后的年份兩者的差距一直在不斷擴(kuò)大。目前外出農(nóng)民工中租賃住房的比例比住在單位宿舍的比例大約高出10個(gè)百分點(diǎn)。

在王馬里公寓出現(xiàn)的案例證明了這一點(diǎn)。下城區(qū)建北市容環(huán)境衛(wèi)生所通過公開程序承租了王馬里公寓作為員工宿舍，但隨后環(huán)衛(wèi)所的員工無人報(bào)名入住，只得讓出了公寓名額。環(huán)衛(wèi)所的工作人員解釋，環(huán)衛(wèi)工人大多年齡大，攜家?guī)Э?，工人們覺得在食堂吃飯開銷大，也不方便，他們對(duì)住所最大的需求是有廚房能做飯。目前他們分別租住在杭州市的廉租房、公租房?jī)?nèi)，也有住在遠(yuǎn)一點(diǎn)的農(nóng)民房，月租800元左右，還有一些家庭租住在附近小區(qū)月租2000元左右的地下車庫。

董昕認(rèn)為，在住房保障方式的選擇中，著眼于供給方的“補(bǔ)磚頭”和著眼于需求方的“補(bǔ)人頭””這兩大類住房保障方式各有優(yōu)劣。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，“補(bǔ)磚頭”的方式在一個(gè)國(guó)家或地區(qū)住房供給總量嚴(yán)重不足時(shí)效果明顯，而在住房供給相對(duì)充足時(shí)，“補(bǔ)人頭”的住房保障方式更有利于匹配人們多樣化的居住需求。此外，通過改革收入分配制度、稅收制度和農(nóng)村土地制度等，增加農(nóng)民工收入，賦予其在農(nóng)村資產(chǎn)可變現(xiàn)的權(quán)力，從而提高農(nóng)民工家庭的住房支付能力。

縱有“9號(hào)樓”公寓探路，租賃型職工集體宿舍政策效果仍然有待檢驗(yàn)。一些租房運(yùn)營(yíng)企業(yè)正在積極尋找能夠改建集體宿舍項(xiàng)目的房源。北京自如信息科技有限公司首席運(yùn)營(yíng)官梁占華告訴《財(cái)經(jīng)》記者，集體宿舍市場(chǎng)能否發(fā)展的決定因素?zé)o外乎市場(chǎng)需求是否充沛，利潤(rùn)空間大小，運(yùn)營(yíng)企業(yè)有無經(jīng)營(yíng)能力和成本控制力以及審批是否順利。

據(jù)梁占華介紹，在租房市場(chǎng)上，800元到1500元的房源供不應(yīng)求，雖然改建集體宿舍成本很高，但長(zhǎng)線來看，需求強(qiáng)烈，利潤(rùn)空間可以保證。區(qū)政府是集體租賃市場(chǎng)的主要推動(dòng)力，自如目前正在等待各區(qū)政府的進(jìn)一步動(dòng)作。

魏秀春需要的是一間離公司不遠(yuǎn)，月租金500元左右，帶廁所、有廚房的房子，但在正清理非首都功能的北京，要找到這樣一個(gè)住所，并不容易。