房價(jià)指數(shù)與CPI、PPI之間的相互影響
——基于上海市房價(jià)的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)

文/張友林 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院 湖北武漢 430073

1、前言

自1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入突飛猛進(jìn)的發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)在人們生活中占據(jù)著越來越重要的地位，房價(jià)波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系越來越受到人們的關(guān)注。我國貨幣政策的目標(biāo)之一是維持物價(jià)穩(wěn)定，我國實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況下，通貨膨脹是否受房價(jià)波動(dòng)的影響？房價(jià)波動(dòng)又是否受通貨膨脹變動(dòng)的影響？這是個(gè)值得研究的問題。在房地產(chǎn)市場(chǎng)占據(jù)國民經(jīng)濟(jì)越來越重要地位的今天，房價(jià)波動(dòng)與通貨膨脹之間存在著復(fù)雜的聯(lián)系，研究兩者之間的關(guān)系及其相互影響機(jī)制具有理論和現(xiàn)實(shí)方面的雙重意義。

消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)( CPI) 和生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)(PPI) 是測(cè)度通貨膨脹或緊縮的兩個(gè)重要指標(biāo)。從我國CPI指數(shù)構(gòu)成來看，中國CPI包括八個(gè)大類，每個(gè)大類在其中所占權(quán)重不同，根據(jù)日前我國公布的CPI權(quán)數(shù)情況來看，居住類權(quán)重為13%，而食品價(jià)格權(quán)重為34%。因此，中國的CPI更多的受到食品價(jià)格的影響，因此CPI反映的居民生活水平對(duì)房價(jià)貢獻(xiàn)不大；但是房價(jià)的上漲通過13%的權(quán)重對(duì)CPI的上漲卻有一定的拉動(dòng)作用。對(duì)于我國PPI，指數(shù)生產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是衡量工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品出廠價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的指數(shù)，是反映某一時(shí)期生產(chǎn)領(lǐng)域價(jià)格變動(dòng)情況的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，也是制定有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策和國民經(jīng)濟(jì)核算的重要依據(jù)。它與房地產(chǎn)開發(fā)的建造成本密切相關(guān)，存在著螺旋式的關(guān)系。首先房價(jià)上漲引起房地產(chǎn)投資的增加，從而導(dǎo)致建筑材料等需求的增加，從而使得PPI上升；反過來PPI上漲導(dǎo)致成本增加引發(fā)房價(jià)上漲。

雖然CPI對(duì)房價(jià)的上漲沒有直接的推動(dòng)作用，但是卻與引起房價(jià)上漲的PPI有著推動(dòng)作用。從供需角度來看，PPI代表供給，CPI 代表需求，供給和需求相互影響，相互推動(dòng)。從先后順序來看，房價(jià)變化領(lǐng)先與PPI，PPI又領(lǐng)先與CPI。而CPI、PPI本身所反映的通貨膨脹被背后的資金供求又是影響房價(jià)的一個(gè)重要原因。

作為一線城市上海的房價(jià)一直位于我國前列，故本文以上海城市為例，選取了2011年1月至2017年10月 共82個(gè)樣本數(shù)據(jù)，通過單位根檢驗(yàn)、格蘭杰因果檢驗(yàn)以及脈沖響應(yīng)函數(shù)，分析房價(jià)指數(shù)和CPI、PPI之間的關(guān)系，找出房價(jià)上漲的原因，最后提出建議保證上海房價(jià)健康發(fā)展。

2、實(shí)證檢驗(yàn)

2.1 數(shù)據(jù)來源

本文的被解釋變量Y是房價(jià)指數(shù)，用來反應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。解釋變量X1和X2分別是CPI、PPI。所有數(shù)據(jù)均為月度數(shù)據(jù)，均來自WIND數(shù)據(jù)庫。

2.2 房價(jià)指數(shù)、CPI、PPI時(shí)間序列統(tǒng)計(jì)分析

圖1.1 房價(jià)指數(shù)、CPI、PPI時(shí)間序列趨勢(shì)圖

從圖形上看，CPI和PPI的圖形在2014年之前發(fā)現(xiàn)趨勢(shì)大體相同，在2015年之后趨勢(shì)差異比較大。在2012年之前房價(jià)指數(shù)與CPI、PPI之間趨勢(shì)同向，然而在2012年之后房價(jià)指數(shù)變化趨勢(shì)與CPI、PPI的趨勢(shì)差異較大。

從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，CPI、PPI時(shí)間序列標(biāo)準(zhǔn)差較小，變化幅度不大；房價(jià)指數(shù)時(shí)間序列標(biāo)準(zhǔn)差較大，故變化幅度較大。

2.3 單位根檢驗(yàn)

對(duì)時(shí)間序列進(jìn)行一元線性回歸時(shí)，要保證時(shí)間序列是平穩(wěn)的，否則就會(huì)出現(xiàn)為回歸現(xiàn)象，導(dǎo)致結(jié)論失真，故有必須先進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。本文采用ADF單位根檢驗(yàn)方法，判斷房價(jià)指數(shù)、CPI、PPI時(shí)間序列是否存在單位根，從而得出是否平穩(wěn)的結(jié)論。

表1.1 房價(jià)指數(shù)、CPI、PPI時(shí)間序列統(tǒng)計(jì)指標(biāo)

表2.2 單位根檢驗(yàn)結(jié)果

2.4 格蘭杰因果檢驗(yàn)

根據(jù)AIC準(zhǔn)則確定最佳滯后階數(shù)，然后再進(jìn)行格蘭杰檢驗(yàn)

表2.3 格蘭杰檢驗(yàn)結(jié)果

從格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果來看，CPI、CPP對(duì)房價(jià)指數(shù)的影響不大，而房價(jià)指數(shù)卻對(duì)CPI、PPI有一定的影響。故房價(jià)指數(shù)和CPI、PPI只有單向的引導(dǎo)關(guān)系。同時(shí)CPI和PPI之間不存在格蘭杰因果關(guān)系。

2.5 脈沖響應(yīng)函數(shù)

從脈沖響應(yīng)函數(shù)圖形來看，在短期內(nèi)房價(jià)指數(shù)對(duì)CPI、PPI均具有沖擊力，但是只有PPI對(duì)房價(jià)指數(shù)具有沖擊力，所以房價(jià)指數(shù)與PPI具有雙向的引導(dǎo)關(guān)系，但是與CPI之間只具有單向的引導(dǎo)關(guān)系。且在脈沖函數(shù)圖形中可以看到 CPI和PPI之間沒有沖擊能力，故不存在相互引導(dǎo)關(guān)系。

2.6 回歸分析

經(jīng)過單位根檢驗(yàn)和格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)以及脈沖響應(yīng)函數(shù)后，對(duì)房價(jià)指數(shù)與CPI、PPI做多元線性回歸分析。

從以上回歸結(jié)果來看，PPI對(duì)房地產(chǎn)的回歸結(jié)果非常顯著，說明PPI對(duì)房價(jià)指數(shù)具有引導(dǎo)作用；CPI回歸結(jié)果不顯著，故接受原假設(shè)，說明兩者之間沒有明顯的引導(dǎo)關(guān)系。

圖2.5 多元線性回歸結(jié)果

3、結(jié)論

（1）CPI、PPI之間不存著先后順序的因果關(guān)系。

從理論上來說，PPI與CPI兩者的波動(dòng)方向和程度之間應(yīng)該存在某種先后順序和傳導(dǎo)關(guān)系，但是從回歸結(jié)果來看，PPI與CPI回歸的結(jié)果不顯著，說明兩者之間沒有相互影響的關(guān)系。這與理論背道而馳，出現(xiàn) CPI 與 PPI 的“背離”或“倒掛”的現(xiàn)象。自 2000 年以來，國家宏觀經(jīng)濟(jì)的價(jià)格領(lǐng)域就頻繁出現(xiàn)這種“倒掛”現(xiàn)象，不僅反映基本經(jīng)濟(jì)面上供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾，扭曲價(jià)格信號(hào)的傳遞作用，給宏觀調(diào)控和通脹治理帶來某種困擾，貨幣政策效果的預(yù)判和評(píng)價(jià)大打折扣甚或失效。

（2）CPI與房價(jià)指數(shù)不存在因果關(guān)系。

通常來說，房價(jià)上升與通貨膨脹存在必不可分的關(guān)系。現(xiàn)在的房價(jià)較十幾年前大幅度上漲，最主要的原因之一就是物價(jià)上漲。但是在最近1-2 年中，我國發(fā)生了與發(fā)達(dá)國家相似的房地產(chǎn)價(jià)格上漲而物價(jià)總水平低位運(yùn)行的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致檢驗(yàn)分析得出兩者之間不存在關(guān)系的結(jié)論。這種兩年房價(jià)上漲和物價(jià)總水平低位運(yùn)行現(xiàn)象發(fā)生原因是，幣供應(yīng)量過大且多余貨幣流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期轉(zhuǎn)向，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金可能被擠出并流入商品市場(chǎng)，商品價(jià)格上漲的可能性增加，引發(fā)物價(jià)總水平上升，貨幣供應(yīng)量過大且多余貨幣流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（3）PPI與房價(jià)指數(shù)存在相互引導(dǎo)關(guān)系。

PPI是工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)，代表房屋建筑的成本，成本上升，必然引起房屋價(jià)格上漲，從而也必然引起PPI的螺旋式上升。

圖2.4 脈沖響應(yīng)函數(shù)

4、建議

針對(duì)房價(jià)指數(shù)與CPI以及其傳中介CPI與PPI的傳導(dǎo)中斷的現(xiàn)象，提出以下四點(diǎn)建議，以保持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（1）控制投資增長，控制生產(chǎn)資料價(jià)格上漲。由于高投資會(huì)拉動(dòng)生產(chǎn)資料的需求使其價(jià)格上漲。所以為了抑制生產(chǎn)資料價(jià)格的上漲，須控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)張。具體為：加大對(duì)已經(jīng)過熱的部分行業(yè)及各地過多的工業(yè)園、開發(fā)區(qū)投資的調(diào)控力度，低水平重復(fù)建設(shè)問題。糾正經(jīng)濟(jì)發(fā)展中片面追求高速度、過度消耗資源的傾向，提高經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量和效益作為經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)，控制生產(chǎn)資料價(jià)格持續(xù)上漲，其對(duì)下游商品上漲的壓力才得以降低。

（2）低消費(fèi)在相當(dāng)程度上延緩、減弱了居民消費(fèi)價(jià)格回升的速度和力度。高投資導(dǎo)致的高生產(chǎn)資料價(jià)格與低消費(fèi)導(dǎo)致的較低的居民消費(fèi)價(jià)格形成巨大反差。這使得上游產(chǎn)品價(jià)格的上漲不能及時(shí)地傳導(dǎo)給下游產(chǎn)品，延長了傳導(dǎo)時(shí)滯。因此，必須擴(kuò)大居民消費(fèi)，進(jìn)一步挖掘城鄉(xiāng)居民消費(fèi)需求潛力。具體措施有：一是完善不同地區(qū)最低工資標(biāo)準(zhǔn)，大收入再分配的調(diào)整力度和對(duì)貧困人口的扶持力度；二是要改善消費(fèi)環(huán)境，加快農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全商品流通網(wǎng)絡(luò)；三是要培育新的消費(fèi)熱點(diǎn)，滿足不同消費(fèi)層次的需求。

（3）貨幣政策制定應(yīng)加強(qiáng)關(guān)注房價(jià)等資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。與發(fā)達(dá)國家相比，中國尚處于城市化與工業(yè)化的加速時(shí)期，央行在制定貨幣政策時(shí)，更具靈活性和前瞻性。出于維護(hù)金融穩(wěn)定的需要，央行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格大幅波動(dòng)的關(guān)注并做出反應(yīng)，不只是當(dāng)其影響到物價(jià)總水平時(shí)才做出反應(yīng)。

（4）近期一段時(shí)間內(nèi)，一些地方市政府已經(jīng)出臺(tái)放開限購、下調(diào)購房入戶標(biāo)準(zhǔn)等措施，然而，對(duì)于房價(jià)較高的上海來說，不宜急著全面放松房產(chǎn)政策，以引導(dǎo)資金投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)和其他行業(yè)以及創(chuàng)新研發(fā)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。