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    善意購(gòu)買(mǎi)共有房產(chǎn)交易行為合法有效

    2018-07-22 07:52:41
    長(zhǎng)壽 2018年4期
    關(guān)鍵詞:受讓人王某所有權(quán)

    【案情回放】

    日前,一位張先生前來(lái)咨詢(xún),他購(gòu)買(mǎi)的一套二手房,剛剛辦理完各項(xiàng)過(guò)戶(hù)手續(xù)后,突然一個(gè)自稱(chēng)賣(mài)方丈夫的人王某找來(lái),稱(chēng)妻子賣(mài)房他不知情,要求張先生立即從房屋里搬出,否則就要起訴。對(duì)此,張先生非常困惑,便來(lái)咨詢(xún)。

    張先生和老伴兒都是年近七旬的老人,身邊無(wú)子女,半年前所住房屋因城市改造而拆遷,老夫妻通過(guò)一家房屋中介機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)了許女士名下一套70平方米、有6年房齡的次新房。經(jīng)詢(xún)問(wèn)中介人員得知,房主因出國(guó)定居而出售房屋,房主始終獨(dú)身,無(wú)家屬子女。張先生與老伴兒驗(yàn)看了許女士在中介機(jī)構(gòu)所留戶(hù)口本復(fù)印件、房屋所有權(quán)證復(fù)印件以及房屋結(jié)構(gòu)情況后,覺(jué)得很滿(mǎn)意,于是就與許女士在中介機(jī)構(gòu)草簽了房屋買(mǎi)賣(mài)中介協(xié)議,并在中介機(jī)構(gòu)工作人員陪同下在房地產(chǎn)交易部門(mén)簽訂正式交易合同,辦理房屋過(guò)戶(hù)各項(xiàng)手續(xù),張先生按照約定足額支付了房款。許女士按照約定將騰空的房屋及其他各種證件、票據(jù)交付與張先生。

    張先生對(duì)購(gòu)買(mǎi)的房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修后就搬入居住。沒(méi)想到,三天前王某突然找到張先生,自稱(chēng)是許女士的丈夫,并出示結(jié)婚證,稱(chēng)他們夫妻正鬧離婚;妻子賣(mài)房是乘其外出經(jīng)商之機(jī)私自出售,現(xiàn)在王某也沒(méi)見(jiàn)到售房款,許女士也不知去向;張先生購(gòu)買(mǎi)了許女士私自出售的共有房屋,王某不同意,要求張先生立即從該房屋中搬出。張先生感到莫名其妙:許女士的戶(hù)籍上顯示其未婚,怎么蹦出個(gè)“丈夫”?明明是許女士名下的房屋,怎么成為與他人共有的房產(chǎn)?自己已經(jīng)在房產(chǎn)交易管理部門(mén)簽訂了正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,并辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù),難道這些都無(wú)效了嗎?

    【律師解答】

    從張先生敘述的情況分析,如果王某所說(shuō)屬實(shí),那么,許女士出售的雖然是自己名下的房產(chǎn),但該房屋卻是其夫妻共同財(cái)產(chǎn)。我國(guó)《婚姻法》規(guī)定,夫妻關(guān)系存續(xù)期間所得財(cái)產(chǎn)除有特殊規(guī)定或約定的以外,為夫妻共有財(cái)產(chǎn);我國(guó)《民法通則》及《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》均規(guī)定“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利,承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間,部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的,一般認(rèn)定無(wú)效?!卑凑丈鲜鲆?guī)定,出售共有財(cái)產(chǎn)必須征得共有人的同意,否則處分共有財(cái)產(chǎn)的行為無(wú)效,即使是夫妻也不例外。

    我國(guó)《婚姻法》及《最高人民法院關(guān)于適用 〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬穼?duì)夫妻之間如何處分共有財(cái)產(chǎn)以及法律后果做出了明確規(guī)定?!胺蚱迣?duì)共同所有的財(cái)產(chǎn),有平等的處理權(quán)”“夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的,任何一方均有權(quán)決定。夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定,夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商,取得一致意見(jiàn)?!睆那翱钜?guī)定不難看出,一方處理夫妻共同共有財(cái)產(chǎn),必須征得另一方同意,否則處理行為無(wú)效,但因“日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)”除外。

    對(duì)于出售房屋,我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的”,不得轉(zhuǎn)讓。這一規(guī)定是 《民法通則》有關(guān)共有法律規(guī)定的細(xì)化,其規(guī)定是針對(duì)房產(chǎn)而言。房產(chǎn)是人們生活的必須用品,也是老百姓生活中重大財(cái)產(chǎn),處分不當(dāng)會(huì)引發(fā)重大矛盾。

    前述法律規(guī)定主要是對(duì)共有人之間處分共有財(cái)產(chǎn)的明確規(guī)定,它的效力涉及共有人之間和明知購(gòu)買(mǎi)的是共有財(cái)產(chǎn)的行為(即惡意購(gòu)買(mǎi)者),這些法律規(guī)定也是共有權(quán)人維護(hù)自身權(quán)益的法律依據(jù)。但是對(duì)于像張先生這樣的在不知情的情況下購(gòu)買(mǎi)了共有財(cái)產(chǎn)的人,卻是另一回事,法律上另有規(guī)定。如我國(guó)《物權(quán)法》第一百○六條規(guī)定符合下列情形的,受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)行為有效:(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ㄈ┺D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的,原所有權(quán)人或共有人無(wú)權(quán)向受讓人請(qǐng)求返還,只能向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。《物權(quán)法》對(duì)類(lèi)似張先生這種情況購(gòu)買(mǎi)共有財(cái)產(chǎn)的行為是否合法,給出了三個(gè)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn),其一為非惡意購(gòu)買(mǎi),其二是公平合理的價(jià)格并已經(jīng)付款,其三是不動(dòng)產(chǎn)按照法律規(guī)定已經(jīng)辦理了交易登記手續(xù)、動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付給受讓人。這三條標(biāo)準(zhǔn)有一個(gè)不符合者,將被認(rèn)定為交易行為無(wú)效,原權(quán)利人有權(quán)追回所有權(quán);反之,則交易合法有效,受法律保護(hù)。

    另外,《〈婚姻法〉司法解釋 (一)》第十七條第(二)項(xiàng),“他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人”“第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益;對(duì)其他共有人的損失,由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償”之規(guī)定,亦可參考。

    按照上述諸條法律的規(guī)定,張先生在購(gòu)買(mǎi)房屋過(guò)程中,已經(jīng)對(duì)許女士是否為房屋的所有權(quán)人盡了善意者應(yīng)盡的注意,審驗(yàn)了許女士的戶(hù)籍證明和房屋所有權(quán)證,證實(shí)了許女士對(duì)出售房屋具有完整的所有權(quán);同時(shí),張先生是按照市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)的該房屋,交納了全部房款;更重要的是張先生辦理了所有權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù),將房屋的所有權(quán)變更到自己名下。張先生在購(gòu)買(mǎi)房屋過(guò)程中是善意無(wú)過(guò)錯(cuò)者,購(gòu)房行為合法有效;王某無(wú)權(quán)要求張先生從房屋中搬出,王某只能向其妻子許女士去主張權(quán)利。

    張先生滿(mǎn)意而去。

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