新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理強(qiáng)化路徑探討

周文全

為進(jìn)一步加強(qiáng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我國(guó)政府出臺(tái)了相關(guān)政策，改變現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)動(dòng)向，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的影響，由“火熱”變?yōu)椤暗兔浴保瑖?yán)重的落差，使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益度下降。但是，房地產(chǎn)企業(yè)仍然是現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的主要組成部分，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起關(guān)鍵作用，所以要不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)管理，做好內(nèi)部財(cái)務(wù)工作。

一、分析新形勢(shì)下地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)

1.房地產(chǎn)是一項(xiàng)策劃難度大，耗時(shí)久，需大量資金的行業(yè)，沒有對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工期、資金、勞動(dòng)力等多方面進(jìn)行策劃，將直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目需要大量的投資，而真正能獲得效益，需要的時(shí)間長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)只能向銀行進(jìn)行貸款，補(bǔ)充資金缺口。

2.如何管理好房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作，一直是房地產(chǎn)企業(yè)的一大難點(diǎn)，在新形態(tài)下政策變化大，特別是2016年將建筑業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)增加到營(yíng)改增，對(duì)房地產(chǎn)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)管理影響巨大，增大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度，“營(yíng)改增”合并了重復(fù)納稅環(huán)節(jié)，打通行業(yè)之間的增值稅抵扣鏈條，減少了虛假發(fā)票等違法行為，保障經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的嚴(yán)謹(jǐn)、有序，降低企業(yè)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展。在企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面，帶來了一定的挑戰(zhàn)與困難，重點(diǎn)在對(duì)房地產(chǎn)稅改過渡期以及之后的財(cái)務(wù)管理中降低經(jīng)營(yíng)成本、規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

3.現(xiàn)階段存在一個(gè)問題，許多房地產(chǎn)企業(yè)不創(chuàng)新，墨守成規(guī)，不重視財(cái)務(wù)部門的反饋和建議，使財(cái)務(wù)部門不能充分發(fā)揮自身作用。但是房地產(chǎn)企業(yè)也有自身的無奈，時(shí)刻跟隨著政府的腳步，政府只不斷出臺(tái)相關(guān)優(yōu)惠政策，來擴(kuò)大房地產(chǎn)范圍，對(duì)后續(xù)的投資、研究都不再參加，就連各種優(yōu)惠政策也只是紙上談兵，空有其表，到最后還是房地產(chǎn)企業(yè)自己解決。

二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)的問題以及相關(guān)城市的規(guī)劃情況

1.企業(yè)不能合理利用資金，管理資金方面仍然存在不足。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主要特點(diǎn)是資金匱乏、可流動(dòng)性資金少等。規(guī)模小的房企很難找到愿意與其一起融資的伙伴。另外，部分房地產(chǎn)企業(yè)不了解自身情況，盲目的投資，造成不必要的資金浪費(fèi)或真正所需時(shí)資金卻不足等問題。而且企業(yè)缺乏資金流動(dòng)管理，部分資金長(zhǎng)期掛賬，將導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)出現(xiàn)危機(jī)。

2.新政下，出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)“只租不售”趨勢(shì)。新政明確“房租不炒”、“購租并舉的住房制度”等政策。北上廣立即響應(yīng)新政，在2017年11月10日，深圳市“只租不售”出臺(tái)。房地產(chǎn)項(xiàng)目完成后，規(guī)定租憑住房和商業(yè)用房在出讓年期內(nèi)開發(fā)商需全年期自持，不允許轉(zhuǎn)讓、銷售。深圳市預(yù)期將在2018年6月規(guī)劃出7塊地用于只租不售項(xiàng)目。深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王峰表示：深圳在每年可以招拍掛的土地只有一塊、兩塊，新政改革非常大。另外，上海在今年10月已經(jīng)拿出15幅租憑住房用地，加上13個(gè)用到控規(guī)調(diào)整程序中，是為租憑住房做準(zhǔn)備。還有北京市，將計(jì)劃在未來五年增加五十套租憑住房，主要由集體建設(shè)用地提供。租憑住房將大量發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理帶來巨大的挑戰(zhàn)。

三、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

1.“營(yíng)改增”使房地產(chǎn)企業(yè)成本增加。在激烈的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)極強(qiáng)，特別是建筑類企業(yè)，與房地產(chǎn)企業(yè)緊密聯(lián)系，屬于上游企業(yè)，實(shí)行“營(yíng)改增”，建筑安裝企業(yè)在2018年5月執(zhí)行新稅率10%。而建筑企業(yè)是勞動(dòng)密集型行業(yè)，勞務(wù)費(fèi)進(jìn)行稅抵扣率降低，抵扣的金額較少，最終導(dǎo)致成本增加。建筑安裝企業(yè)是在房地產(chǎn)企業(yè)的上游，這部分增加的成本便由房地產(chǎn)企業(yè)支出，增加房地產(chǎn)企業(yè)成本。

2.營(yíng)改增”增加企業(yè)會(huì)計(jì)核算難度。企業(yè)會(huì)計(jì)主要負(fù)責(zé)應(yīng)交稅費(fèi)的營(yíng)業(yè)稅費(fèi)，而實(shí)行“營(yíng)改增”后，企業(yè)會(huì)計(jì)要進(jìn)行調(diào)整，所核算的內(nèi)容增加了應(yīng)交稅費(fèi)的增值稅、進(jìn)項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出、減免稅款等明細(xì)科目，增加會(huì)計(jì)核算難度，對(duì)會(huì)計(jì)人員的要求也提高。

3.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)要求更高?！盃I(yíng)改增”所增加的增值稅內(nèi)容復(fù)雜、繁多。對(duì)財(cái)務(wù)人員要求更高，計(jì)算難度大，要求財(cái)務(wù)人員了解增值稅開票系統(tǒng)、認(rèn)證抵扣規(guī)定、保稅操作系統(tǒng)及繳納稅款等，財(cái)務(wù)人員的工作能力與素質(zhì)的高低將直接影響稅收核算、繳納等工作，甚至帶來稅收風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.“營(yíng)改增”后甲供料的財(cái)務(wù)管理。營(yíng)改增之后，甲供材料發(fā)生明顯變化，特別是增值稅計(jì)稅依據(jù)要求發(fā)生變化。“營(yíng)改增”之前，甲方購買設(shè)備、材料，不需要繳交營(yíng)業(yè)稅，納稅義務(wù)是施工企業(yè)。實(shí)際工作中具體例子：某棟樓用1000萬的工程為例，材料費(fèi)600萬，勞務(wù)費(fèi)400萬，施工企業(yè)跟房地產(chǎn)企業(yè)簽甲供材料合同?！盃I(yíng)改增”之前，施工企業(yè)可以從房地產(chǎn)企業(yè)拿到400萬的工程費(fèi)，不過要以1000萬為營(yíng)業(yè)稅申報(bào)依據(jù)。而“營(yíng)改增”以后，甲供材的部分，施工企業(yè)只以收到工程款的多少（即400萬）作為增值稅申報(bào)依據(jù)。2017年出臺(tái)的財(cái)稅[2017]58號(hào)《關(guān)于建筑服務(wù)等營(yíng)改增試點(diǎn)政策的通知》規(guī)定，建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。讓施工方采購材料反而房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅負(fù)降低，一個(gè)集團(tuán)公司既有房地產(chǎn)企業(yè)也有施工企業(yè)可以采取降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)方式來進(jìn)行財(cái)務(wù)管理。

四、企業(yè)如何解決“營(yíng)改增”帶來的困境

1.企業(yè)正確選擇供應(yīng)商等合作伙伴，制定相關(guān)條約。企業(yè)在選擇合作的供應(yīng)商時(shí)，制定好招標(biāo)要求，以進(jìn)項(xiàng)稅為競(jìng)爭(zhēng)門檻，嚴(yán)格要求供應(yīng)商納稅人資質(zhì)，減少企業(yè)稅收成本。企業(yè)盡量選擇規(guī)模大，對(duì)材料、配件完整的供應(yīng)商合作，有利于企業(yè)獲得增值稅發(fā)票，防止企業(yè)一些零散性購買開不出發(fā)票。另外企業(yè)還應(yīng)與客戶建立良好的關(guān)系，與客戶溝通交流，簽訂讓客戶滿意的合同。

2.完善企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度

面對(duì)“營(yíng)改增”，企業(yè)應(yīng)及時(shí)調(diào)整、健全會(huì)計(jì)核算制度，改變核算策略，增加會(huì)計(jì)人員，嚴(yán)格按照規(guī)定核算，明細(xì)賬目，做好核算中的信息記錄，保證資料的真實(shí)、準(zhǔn)確。“營(yíng)改增”給會(huì)計(jì)核算制度帶來挑戰(zhàn)，促進(jìn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的強(qiáng)度。

3.企業(yè)各部門都要重視營(yíng)改增帶來的變化，不僅僅是財(cái)務(wù)部一個(gè)部門的事，每個(gè)部門從不同角度做好營(yíng)改增工作，那么營(yíng)改增帶來的變化將會(huì)朝利于企業(yè)更好發(fā)展的方向。

五、結(jié)束語

近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中建立了重要地位。面對(duì)的困難也在逐年增強(qiáng)，為更好的在新形勢(shì)下發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，不斷完善財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。在“營(yíng)改增”的實(shí)施下，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展更加穩(wěn)定，充分發(fā)揮“營(yíng)改增”對(duì)財(cái)務(wù)管理的作用，確保房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理正常進(jìn)行，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。