我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險及防范研究

王定洪

一、房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀分析

新經(jīng)濟時代下，房地產(chǎn)行業(yè)依舊處于較為火熱的狀態(tài)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開金融體系的資金支持以及各種政策優(yōu)惠等，而房地產(chǎn)行業(yè)也在一定程度上對金融產(chǎn)生或好或壞的影響，進而影響我國經(jīng)濟發(fā)展。目前來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，主要表現(xiàn)在以下幾方面：首先，房價在一定程度上依賴于地價的定位。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，各種城市用地緊張，致使近幾年全國一百多個城市的地價出現(xiàn)總體上漲的狀態(tài)。第二，在土地儲備緊張，出讓面積下降的趨勢下，其合同成交數(shù)卻出現(xiàn)了上漲，城市住宅等成交量大幅增長。第三，在此經(jīng)濟狀態(tài)下，隨著房地產(chǎn)業(yè)成為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)商持續(xù)出擊，投資者的投資不僅沒有下降，反而呈現(xiàn)持續(xù)追加投資的趨勢。第四，我國商品房供應(yīng)和需求一直呈現(xiàn)不對等的狀態(tài)?，F(xiàn)階段，隨著二孩政策的放開，我國房地產(chǎn)業(yè)中商品房的需求仍然旺盛。并且隨著人們生活水平和生活質(zhì)量的提高，普通商品房或是一般性的保障性住房已不能滿足人們的需求，有經(jīng)濟基礎(chǔ)的消費者具有更高層次住房結(jié)構(gòu)的需求。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險原因分析

（一）金融機構(gòu)體系的不健全

房地產(chǎn)金融風(fēng)險產(chǎn)生的一部分原因在于我國各金融機構(gòu)體系的不健全。具體來講：一方面，在房地產(chǎn)金融市場上，各房地產(chǎn)金融中介機構(gòu)制度的不健全。誠信問題是各機構(gòu)需要解決的首要問題，這不僅涉及到道德問題，更是影響金融危機發(fā)生的重要影響因素。另一方面，在于以銀行為代表的金融機構(gòu)制度不合理對于房地產(chǎn)市場的影響。以商業(yè)銀行為例，房地產(chǎn)行業(yè)的運轉(zhuǎn)依靠于大量的資金支撐，而在這些貸款資金中，商業(yè)銀行占比過多，兩者之間聯(lián)系較為密切，利益結(jié)合較多。體現(xiàn)了商業(yè)銀行對于放貸的條件、規(guī)模以及資金等沒有進行明確合理的界定，對于各項流程的審查審批缺乏規(guī)范合理性，監(jiān)督以及各種風(fēng)險防范等機制建設(shè)不健全。

（二）房地產(chǎn)金融市場各參與主體缺乏規(guī)范性

房地產(chǎn)金融市場各參與主體大體可以從三個方面進行分析：第一個是房地產(chǎn)企業(yè)也即房地產(chǎn)開發(fā)商。土地和資金支撐是房地產(chǎn)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)所必須具備的兩大要素。在資金方面，開發(fā)商在獲取貸款資金時，在對銀行以及金融機構(gòu)等提交審批材料企業(yè)信息時，可能會有所保留或是有所隱瞞，使得放貸金融機構(gòu)無法對其進行合理的放貸評估，進一步會對后續(xù)的還貸等產(chǎn)生影響，進而產(chǎn)生金融危機。土地獲取方面，開發(fā)商可能會為了達到自己的目的而進行違規(guī)操作，破壞土地招標(biāo)獲取的公平性。第二個屬于消費者的買賣行為。較多炒房者通過市場行情或是個人經(jīng)驗判斷預(yù)估房價的上漲，便進行大量投資，在進行大量的轉(zhuǎn)賣，以獲取大量中間差價，推動房價上漲，形成惡性循環(huán)，引發(fā)金融危機產(chǎn)生。第三便是消費者的個人信用問題，金融機構(gòu)由于信息不對稱無法充分了解貸款者的信譽問題而造成的影響也會對房地產(chǎn)金融危機產(chǎn)生一定的影響。

三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范建議

（一）強化政府宏觀監(jiān)管，落實產(chǎn)業(yè)法律政策

第一點，政府自身加強行情的判斷，提高預(yù)測的準確性，制定具有連續(xù)科學(xué)協(xié)調(diào)的產(chǎn)業(yè)政策。并對房地產(chǎn)的土地等進行適當(dāng)合理的政府干預(yù)，對于國家土地政策的硬性規(guī)定要堅決貫徹執(zhí)行，增加對房地產(chǎn)違法行為的懲罰，加大懲罰力度，促進行業(yè)政策的落實與執(zhí)行。

第二點，完善土地管理制度。土地價格的持續(xù)提高也是房地產(chǎn)價格持續(xù)走升的原因之一，企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)的成本的高度也是影響最終產(chǎn)品即房子售價的重要原因。因此，政府必須加強對現(xiàn)有土地的供給和土地儲備方面的制度的完善實施，借鑒企業(yè)的差異化戰(zhàn)略，對現(xiàn)有儲備土地進行差異化的管理，優(yōu)化現(xiàn)有土地的供給結(jié)構(gòu)，堅決貫徹政府制定的土地政策的硬性規(guī)定，進一步增加城市建設(shè)對于土地的需求量，做到地盡其用，對儲備土地進行精細化的管理。注意的是，政府干預(yù)要做到合理適當(dāng)性，注意避免政府相關(guān)工作人員使用公權(quán)，以權(quán)牟私對于使得土地具有壟斷控制性，使得結(jié)果適得其反，不但沒有對其價格進行合理的控制，反而使得房價得到不合理的提升。

（二）優(yōu)化住房供給層次，完善個人征信建設(shè)

我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的一個普遍問題就是住房結(jié)構(gòu)失衡。住房的供給結(jié)構(gòu)和住房需求結(jié)構(gòu)并不對接?，F(xiàn)階段，我國高檔精修等商品房的供給遠遠大于居民的住房需求量，而普通規(guī)格的商品房或是一般性的保障性居民住房的供給量卻遠遠不及居民所需量。因此，要注重住房供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整，堅持住房的總量控制以及區(qū)域平衡的問題，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，增大對普通商品房和一般保障性住房的建設(shè)調(diào)整，使其與居民住房需求量相對接，建構(gòu)合理的住房體系，調(diào)整居民住房各層次的需求量，優(yōu)化住房的供給層次。誠信是住房體系中很重要的問題，在一定程度上增加了房地產(chǎn)金融風(fēng)險的產(chǎn)生概率，為解決或是盡量避免誠信缺失問題，需要對個人征信系統(tǒng)進行構(gòu)建完善。在明確個人信用系統(tǒng)合理規(guī)范的基礎(chǔ)上，加大對房地產(chǎn)企業(yè)簽訂違約合同的懲罰力度，政府部門通過法律政策的制定完善，為規(guī)范住房秩序提供良好的法律環(huán)境。

（三）完善優(yōu)化房地產(chǎn)金融體系

房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范可借助于完善的房地產(chǎn)金融體系的建設(shè)，來增加房地產(chǎn)金融的防御抵抗力，避免減少金融風(fēng)險給企業(yè)帶來的傷害。完善房地產(chǎn)金融體系具體可以從以下幾點著手：第一點，對各級各層次金融機構(gòu)的完善。既包括對我國中央人民銀行的調(diào)控、商業(yè)銀行的內(nèi)部管理，也包括對房地產(chǎn)金融等各中介機構(gòu)的規(guī)范化。應(yīng)發(fā)揮中央銀行作為金融核心的作用，積極調(diào)整貨幣及信貸政策等，保障政策制定的規(guī)范合理，增大政策實施的靈活性，對房地產(chǎn)金融市場進行監(jiān)管，保證其透明可靠度，引導(dǎo)房地產(chǎn)資金的正確流向，正確調(diào)控房地產(chǎn)金融市場價格。商業(yè)銀行自身在建立完整的風(fēng)險評價體系的基礎(chǔ)上，有效調(diào)控銀行對于企業(yè)的貸款管理，還要在其比例、規(guī)模以及條件上進行嚴格把控，進行分類管理，使其銀行貸款資金能夠?qū)？顚Ｓ谩?/p>

第二點，加強社會全方位信用體系的構(gòu)建。信用問題在上述第一點的金融機構(gòu)建設(shè)時提及，信用建設(shè)在一定程度上可以有效地減少金融風(fēng)險的發(fā)生的概率。在互聯(lián)網(wǎng)+的基礎(chǔ)上，借助大數(shù)據(jù)以及云計算等現(xiàn)代技術(shù)，建立全方位的社會信用體系，以便后期可以根據(jù)信譽度對放貸進行審批調(diào)整。同時有效緩解金融信息不對稱的問題，在一定范圍內(nèi)緩解機構(gòu)的道德風(fēng)險問題。第三點，房地產(chǎn)金融行業(yè)需要大量資金的支撐，足夠資金的支撐可以有效緩解金融危機帶來的風(fēng)險。因此拓寬房地產(chǎn)金融融資渠道，保障房地產(chǎn)流動資金的充足，也是減少金融危機發(fā)生概率的重要方法。

房地產(chǎn)行業(yè)作為重要支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展?fàn)顩r受到金融市場運行狀態(tài)的影響。房地產(chǎn)金融危機的產(chǎn)生對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有較大的影響，因此，必須采取多重措施防范降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險的產(chǎn)生，實現(xiàn)行業(yè)的全面健康發(fā)展。