物業(yè)公司內(nèi)部控制完善策略的研究

曹水晶

（家利物業(yè)管理（上海）有限公司長春分公司，吉林 長春 130000）

隨社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展和國家政策的調(diào)整和改變，我們國家房地產(chǎn)行業(yè)在市場競爭中突出重圍，得到了一定的發(fā)展空間，隨之物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)運而生。為物業(yè)管理企業(yè)帶來了新的機遇和挑戰(zhàn)，物業(yè)管理公司雖然都規(guī)模不大，但是經(jīng)過了幾十年的發(fā)展取得了一定的成績和效果，但是大部分的物業(yè)管理公司都是依附于大型的房地產(chǎn)公司在進行運營，是一種合作的關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部控制制度不完善是主要因素，從而造成了物業(yè)公司內(nèi)部分工不明確、職責(zé)范圍不清晰、資產(chǎn)管理不可靠等現(xiàn)象。因此，加強物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制制度是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，也是重點，下面通過一些數(shù)據(jù)調(diào)查，對目前我國物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部控制的現(xiàn)狀進行了分析如下。

一、概述

企業(yè)內(nèi)部控制主要包括五個因素：內(nèi)部環(huán)境、信息和通信、控制活動、風(fēng)險評估和內(nèi)部監(jiān)督。這是企業(yè)內(nèi)部控制管理工作中需要注意的一個方面。我國的物業(yè)管理是近些年來的一個新興行業(yè)，發(fā)展也比較快，但是就整體而言，各個公司企業(yè)的盈利狀況并不十分理想。一方面，由房管部門轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理公司的這一情況，大多公司都難以適應(yīng)市場的激烈競爭，開發(fā)商下所附屬的物業(yè)管理公司大部分由開發(fā)商決定，加上市場競爭的意識薄弱，造成了虧損較為嚴(yán)重的情況；另一方面，自主經(jīng)營的物業(yè)管理公司的經(jīng)營狀況較好一些，但是盈利狀況仍然不是很理想。這些問題的出現(xiàn)還是要歸于物業(yè)管理公司的財務(wù)內(nèi)部控制并不完善，使得企業(yè)喪失了進行激烈市場競爭的能力。所以，加強物業(yè)管理公司的財務(wù)內(nèi)部控制就顯得尤為重要了。

在我國，服務(wù)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，而物業(yè)管理則是我國服務(wù)業(yè)的一個極其重要的組成部分，不斷增強其為城市經(jīng)濟發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定作出貢獻的能力。房地產(chǎn)管理企業(yè)伴隨著以市場為導(dǎo)向的住房制度改革。它們是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是一個復(fù)雜而完整的系統(tǒng)過程。隨著近30年來我國房地產(chǎn)業(yè)和城市經(jīng)濟建設(shè)的蓬勃發(fā)展和城市管理水平的提高，城市管理水平的提高正逐漸成為完善城市管理和文明建設(shè)的重要任務(wù)之一。

二、目前我國物業(yè)管理公司內(nèi)部控制的現(xiàn)狀

（一）物管公司的內(nèi)部控制體系不完善

目前，大部分的物業(yè)管理公司的規(guī)模都不大，在公司的運營方面不夠嚴(yán)格和規(guī)范，即便有些物業(yè)管理公司建立了財務(wù)內(nèi)部控制制度，在實施過程中仍會步步為難，出現(xiàn)許多棘手的問題，內(nèi)控制度的建立毫無用處，會計工作沒有標(biāo)準(zhǔn)制度進行約束，越來越不規(guī)范。主要表現(xiàn)為：首先，物業(yè)管理公司在財務(wù)運作中不開戶立賬，這就是最大的問題所在，即使他們開設(shè)賬戶，各個賬目設(shè)立不夠合理，導(dǎo)致賬目混亂，在會計工作中，會出現(xiàn)人為的更改賬目達到增減利潤的現(xiàn)象發(fā)生，財務(wù)管理體制的混亂和財務(wù)運作的不規(guī)范，讓物業(yè)管理公司的內(nèi)控?zé)o法發(fā)揮作用，致使內(nèi)控系統(tǒng)形同虛設(shè)，失去了原有的意義。

（二）物業(yè)公司的管理人員的內(nèi)控意識不強

我國很多物業(yè)管理企業(yè)的工作人員都是從社會招聘來的，對于工作有著較強的實踐和操作能力，但是對于物業(yè)財務(wù)的內(nèi)控管理卻是一無所知，缺乏財務(wù)管理和內(nèi)控知識方面的了解。致使內(nèi)控意識十分低下，沒有先進的管理理念，由于物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)控制度也不夠成熟，企業(yè)在進行內(nèi)控的過程中沒有一定的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。這都是由于物業(yè)管理人員的內(nèi)控意識低下造成的，由于內(nèi)控制度的不完善，運營過程不夠規(guī)范化，常常會出現(xiàn)業(yè)主投訴等問題。

（三）物業(yè)公司的財務(wù)工作人員的素質(zhì)不高

當(dāng)前物管企業(yè)內(nèi)部控制在風(fēng)我國許多物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)人員總體素質(zhì)不高，對財務(wù)的內(nèi)部控制程序和措施認識不足，經(jīng)常產(chǎn)生一些錯誤的理解，這給財務(wù)內(nèi)部控制的實際運行帶來了一些問題。提高財務(wù)人員的各項素質(zhì)是物業(yè)管理公司需要深入思考的問題了。否則，企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制系統(tǒng)的控制和監(jiān)督的有效性就無法充分實現(xiàn)。在實際操作過程中，物業(yè)管理企業(yè)的部分財務(wù)人員也會受到領(lǐng)導(dǎo)意志的影響和制約，虛假財務(wù)信息將嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制系統(tǒng)的有效實施。

（四）物業(yè)公司的管理人員缺乏風(fēng)險判斷的意識

物業(yè)企業(yè)要適應(yīng)市場環(huán)境并且在當(dāng)中發(fā)展，一定會受到一些相關(guān)因素的制約，這些因素對企業(yè)造成的不確定性構(gòu)成企業(yè)的風(fēng)險。由于沒有完善的內(nèi)控環(huán)境，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)的管理人員缺乏風(fēng)險判斷的能力，不能在風(fēng)險判斷中發(fā)揮應(yīng)有的作用。例如，物業(yè)公司提前介入，積極參與地產(chǎn)商的房屋轉(zhuǎn)讓過程，以便業(yè)主從入住時就能建立良好的感覺。物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)對象，即業(yè)主，是其收入的主要來源。如果住房或基礎(chǔ)設(shè)施出現(xiàn)問題，將導(dǎo)致一系列問題，如業(yè)主拒絕支付管理費。企業(yè)不能回收資金，面臨流動性風(fēng)險。企業(yè)由于自身缺乏控制，缺乏有效的風(fēng)險應(yīng)對措施，導(dǎo)致經(jīng)營混亂，不利于企業(yè)的長期健康發(fā)展。

三、加強物業(yè)公司內(nèi)部控制的完善的策略

（一）物業(yè)管理公司要建立健全的內(nèi)控體系

物業(yè)管理公司的內(nèi)控體系建設(shè)的并不好，需要改進的地方很多，而對于物業(yè)管理企業(yè)來說，想要提高內(nèi)控水平就必須要有完善的內(nèi)控體系，因此，物業(yè)管理企業(yè)必須盡快改變財務(wù)內(nèi)控的現(xiàn)狀，建立和完善物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)內(nèi)部控制體系。這就要求政府有關(guān)部門在現(xiàn)行法律法規(guī)和地方政策的基礎(chǔ)上，制定相應(yīng)的財務(wù)內(nèi)部控制標(biāo)準(zhǔn)，促進物業(yè)管理企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，使物業(yè)管理企業(yè)能夠結(jié)合自身行業(yè)特點。依法完成內(nèi)部財務(wù)管理工作。此外，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)建立完善的財務(wù)內(nèi)部控制制度，使其與企業(yè)財務(wù)管理的各個環(huán)節(jié)能夠有效的銜接，一旦發(fā)現(xiàn)問題能夠及時的加以解決。

（二）物業(yè)公司要提升內(nèi)控管理的意識

物業(yè)管理企業(yè)的管理和各環(huán)節(jié)的價值，不能脫離了財務(wù)的監(jiān)管，企業(yè)的管理者應(yīng)重視內(nèi)部財務(wù)控制工作，把加強內(nèi)控管理工作作為企業(yè)發(fā)展的一部分，提高經(jīng)營者和財務(wù)管理人員的認識是保證內(nèi)控工作實施的重要手段。企業(yè)的管理是以人為本的，管理人員的素質(zhì)不僅關(guān)系著工作的質(zhì)量，也影響著整個企業(yè)的發(fā)展，管理層應(yīng)繼續(xù)加強內(nèi)控理論知識的學(xué)習(xí)，認識到內(nèi)控在優(yōu)化業(yè)務(wù)流程和提高工作效率上所發(fā)揮的巨大作用。當(dāng)然，企業(yè)的管理層要有表率作用，不斷完善內(nèi)部控制制度，遵守各項制度，財務(wù)人員自身要不斷的提升自我，上下共同努力提高內(nèi)部控制水平，為企業(yè)的不斷發(fā)展出一份力量。

（三）物業(yè)公司要提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)

物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)人員是內(nèi)部控制工作的主要執(zhí)行者。物業(yè)管理企業(yè)在選擇財務(wù)管理人員時，必須嚴(yán)格選擇和配置，并要求財務(wù)人員必須具備專業(yè)資格。我們應(yīng)該挑選一些有強烈責(zé)任感和扎實專業(yè)知識的人，加強他們的專業(yè)培訓(xùn)和繼續(xù)教育。財務(wù)人員自身也要努力提高自身的職業(yè)道德。成為不但具有較強的專業(yè)會計技能，還具備高素質(zhì)的文化修養(yǎng)，在日常的工作中不斷的對各項業(yè)務(wù)進行總結(jié)，提升創(chuàng)新能力，讓物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)內(nèi)部控制功能得到有效發(fā)揮。

（四）強化物管企業(yè)內(nèi)部控制中風(fēng)險管理的職能

企業(yè)的經(jīng)營必然會遇到風(fēng)險，物業(yè)管理企業(yè)也不例外。為了探索企業(yè)所面臨的潛在風(fēng)險和來源，風(fēng)險管理已成為企業(yè)經(jīng)營的重要組成部分。風(fēng)險管理包括對風(fēng)險的預(yù)測和評估，以及在出現(xiàn)問題時應(yīng)采取的相關(guān)措施。就發(fā)展商與物業(yè)管理公司屬同一集團的情況，物業(yè)管理公司應(yīng)就有關(guān)的風(fēng)險點進行溝通，并建立溝通及協(xié)調(diào)機制。對于集團未有發(fā)展的物業(yè)，物業(yè)管理公司需要在接管物業(yè)前對地產(chǎn)發(fā)展商有相關(guān)的了解，包括其聲譽、資本能力及過往的工業(yè)營運等，以從源頭探知風(fēng)險。同時，物業(yè)管理公司將明確雙方的責(zé)任分工，及時對物業(yè)管理成本進行督促，防止資金鏈崩潰，降低面臨各類風(fēng)險的可能性。

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)得到了發(fā)展和完善。隨著我國城鄉(xiāng)人口比例的變化和城市化進程的加快，物業(yè)管理的規(guī)模也會越來越大，業(yè)主對物資管理水平的要求也越來越高。物業(yè)管理企業(yè)與一般企業(yè)不同，屬于第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)型行業(yè)，收益不高。因此，不斷的加強和完善內(nèi)部控制，建立良好的內(nèi)控環(huán)境，實現(xiàn)物業(yè)管理公司內(nèi)部控制的優(yōu)化和完善，是目前物業(yè)管理公司需要重視和深入思考的問題，也是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵所在，具有一定的現(xiàn)實意義。