新常態(tài)下城市房地產(chǎn)管理的可行性探討

肖愛林

摘要：我國經(jīng)濟發(fā)展步入了新常態(tài)，在新常態(tài)下我國城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對我國經(jīng)濟發(fā)展有著重要的影響，如何加強城市房地產(chǎn)管理成為重要研究課題。我國不斷推進城市化建設，從而也促進了城市房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。當前我國城市房地產(chǎn)趨于飽和，早在2012年底我國房地產(chǎn)就已經(jīng)達到了我國城鎮(zhèn)居民住房歷史的需求峰值1200-1300萬套。并且因為各個城市發(fā)展狀況不同，其住房需求有所差異，導致各地房價也拉開了一定的差距，例如北京、上海等一線城市在2018年房地產(chǎn)均價在一平米5萬左右，三線小城市則是一平米7千左右。隨著居民經(jīng)濟水平的提高，相應的對房地產(chǎn)行業(yè)的要求也越來越高，城市房地產(chǎn)企業(yè)也應該隨之轉變思路，注重自身產(chǎn)品的質(zhì)量的同時，積極深化和改革傳統(tǒng)商業(yè)模式。通過建立健全的城市房地產(chǎn)管理體系，綜合政府與市場的雙重力量，實現(xiàn)新常態(tài)下城市房地產(chǎn)的有效管理，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

關鍵詞：新常態(tài)；城市房地產(chǎn)管理；可行性探討

1、經(jīng)濟新常態(tài)背景

黨的十九大以來，我國經(jīng)濟發(fā)展步入了新常態(tài)，在前幾年，我國經(jīng)濟快速發(fā)展，目前，我國經(jīng)濟轉向高質(zhì)量發(fā)展狀態(tài)，這就意味著我國步入了經(jīng)濟新常態(tài)，經(jīng)濟發(fā)展趨于平穩(wěn)。在新常態(tài)下，我國經(jīng)濟結構也隨之由傳統(tǒng)的單一型經(jīng)濟結構逐漸轉變?yōu)槿姘l(fā)展形式。在此經(jīng)濟背景下，我國在不斷地進行城市化建設，同時國民收入水平越來越高，這無形中促進了我國房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。目前我國房價居高不下，在高回報率的誘導下，城市房地產(chǎn)建設力度越來越大，導致城市房地產(chǎn)出現(xiàn)發(fā)展飽和的現(xiàn)象，不利于房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展，因此，相關管理人員應該不斷提升其管理水平，對供給側實行有效性管理，從而促進房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

2、新常態(tài)下城市房地產(chǎn)管理現(xiàn)狀

2.1整體形式嚴峻。

在城市房地產(chǎn)發(fā)展初期，憑借著雄厚的資金就能夠使房地產(chǎn)企業(yè)迅速發(fā)展，但是隨著市場經(jīng)濟推動以及我國不斷推進城市化建設，城鎮(zhèn)化率已升至58.52%，導致房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到多重因素的影響，資金轉變成了其中一個影響因素。因此，近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展狀況并不樂觀，很多房地產(chǎn)開發(fā)項目甚至連成本都沒有收回來，資金匱乏的小型開發(fā)企業(yè)陷入民間借貸糾紛，導致樓盤爛尾、公司破產(chǎn)的現(xiàn)象屢見不鮮。金融危機使人們手中的現(xiàn)金貶值，投資者也靜觀其變，導致城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展滯緩

2.2依靠國家調(diào)控。

新常態(tài)下國家針對房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的各種各樣的現(xiàn)象，各部位、各省、市均多次出臺樓市調(diào)控政策，但大部分是從購買端實行管控，即買方市場的調(diào)控，對房價上漲沒有實質(zhì)性壓制，對中低收入家庭扶持力度也不夠。目前，在新常態(tài)下城市房地產(chǎn)行業(yè)基本趨于穩(wěn)定狀態(tài)，國家如果不出臺大型的刺激政策，房地產(chǎn)市場價格浮動也不會太大。市場經(jīng)濟下，房價將會根據(jù)市場需求作出相應的調(diào)整，與此同時，隨著我國各地城市經(jīng)濟發(fā)展不平衡差距的拉大，不同城市之間的房價也會出現(xiàn)巨大差異。

3、新常態(tài)下加強城市房地產(chǎn)管理的措施

3.1調(diào)整房產(chǎn)稅。

隨著房價的飆升，價格成為影響購房行為的重要因素。銀行稅務方面對房地產(chǎn)行業(yè)起到了制約和刺激的作用，合理調(diào)整房產(chǎn)稅，將直接作用于房地產(chǎn)行業(yè)。通過房地產(chǎn)行業(yè)稅務調(diào)整能改善國家的稅務體制，從而促進我國經(jīng)濟的正常規(guī)范發(fā)展。我國稅務改革監(jiān)督管理體系的不斷完善才能夠促進我國房地產(chǎn)管理制度的有效性。房產(chǎn)稅征收標準調(diào)整：2017年，上海的房產(chǎn)稅應稅臨界價格調(diào)整為51820元/㎡，比2016年43002元/㎡上調(diào)了8818元/㎡。2017年的計算方法是25910元/平方米乘以2等于51820元/平方米。房產(chǎn)稅認定標準每年也都有變化，目前為止，每一年呈現(xiàn)上調(diào)狀態(tài)。房地產(chǎn)稅務應該透明化，使人民群眾能夠參與到整個稅務制度管理中，堅持以人為本，建立一個更加貼近于廣大人民群眾的合理化制度體系，做到有法可依，促進房地產(chǎn)行業(yè)管理工作的順利展開。

3.2健全管理機制。

房地產(chǎn)行業(yè)是我國重要的經(jīng)濟組成部分，通過對其的合理管理，能夠有效維持我國經(jīng)濟正常運行。在新常態(tài)下，對于城市房地產(chǎn)管理應該健全城市房地產(chǎn)管理體制，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的自身特點，創(chuàng)新管理辦法，合理調(diào)整其經(jīng)濟結構。針對我國城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀，我國的城市房地產(chǎn)管理要在強化國家調(diào)控的前提下，充分借助于市場的力量進行綜合管理。目前，在城市房地產(chǎn)管理方面還存在著些許問題和錯誤，這些問題還需要采用行政手段來進行干預解決，房地產(chǎn)市場必須要加強自身管理機制的完善和改進，適應新常態(tài)下我國經(jīng)濟發(fā)展需求，重新整理自身經(jīng)濟結構，做好新常態(tài)經(jīng)濟發(fā)展的長期規(guī)劃。我國對房地產(chǎn)管理在政策輔助方面需要不斷融合對房地產(chǎn)各方面的稅務征收，在相關制度和政策的制定和實施過程中，有機地進行結合和完善，消除現(xiàn)有的相互制約現(xiàn)狀。對于各種房地產(chǎn)管理機制的設立應該是在能夠促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎上，綜合新常態(tài)下我國經(jīng)濟發(fā)展狀況以及房地產(chǎn)發(fā)展具體情況，以人為本，廣納群眾意見，從而建立科學有效的房地產(chǎn)管理控制體系。

3.3強化市場監(jiān)管

為了促進我國房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，即必須強化市場監(jiān)管，加強對對房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)信用、預售資金、二手房資金、房地產(chǎn)金融市場等方面的監(jiān)督與管理，避免房地產(chǎn)市場亂象的發(fā)生。例如：強化項目交付管理、規(guī)范項目預（現(xiàn)）售行為、加大執(zhí)法查處力度、加強部門聯(lián)動監(jiān)管等等。

3.4提高危機意識。

新常態(tài)下如果房地產(chǎn)企業(yè)改革過程中，依然沿襲傳統(tǒng)的落后商業(yè)模式以及管理模式的企業(yè)將會遭遇嚴重的危機，甚至最終導致破產(chǎn)，同時對于整個房地產(chǎn)行業(yè)也是會造成不小的沖擊。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在管理過程中應該加強對于企業(yè)風險意識的評估，對其經(jīng)營風險以及穩(wěn)定風險進行全面評估。房地產(chǎn)行業(yè)在面對風險時應該積極尋求當?shù)卣屯衅髽I(yè)的幫助和支持，共同度過困難。

3.5加強整體改革。

新常態(tài)下加強城市房地產(chǎn)有效管理需要從多方面入手，進行整體性的改革。首先作為房地產(chǎn)開發(fā)商，要自覺加強對自身的管理，提升服務質(zhì)量與公信力，及時處理掉庫存的樓盤，整合資源，積極與政府合作，適應新常態(tài)下經(jīng)濟發(fā)展趨勢以及市場動向，多參與公益建設，為國家和社會作貢獻。積極響應國家政策，積極創(chuàng)新，對傳統(tǒng)的商業(yè)模式進行深化和改革，利用自身資源，實現(xiàn)經(jīng)濟結構的合理調(diào)整。企業(yè)要增強社會責任感，經(jīng)濟、社會效益雙豐收。

4、結語：

綜上所述，城市房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中，難免出現(xiàn)各種各樣的問題，房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟的重要組成部分，且對我國經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生重要影響，因此，在新常態(tài)下，我國要根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展狀況以及房地產(chǎn)行業(yè)具體情況進行政府和市場的綜合管理與監(jiān)督。同時，房地產(chǎn)企業(yè)自身也應不斷整合其資源，不斷豐富其經(jīng)濟結構，實現(xiàn)多元化發(fā)展路徑，積極響應政府政策，加強自身管理，從而實現(xiàn)其綜合發(fā)展。

參考文獻：

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