城市新區(qū)基準地價評估研究

張華 吳存赫

摘要：研究目的：探索城市新區(qū)基準地價評估的技術(shù)方法，科學測算城市新區(qū)基準地價。研究方法：實證研究法、多因素比較法。研究結(jié)果：將城市新區(qū)與地價成熟悉區(qū)作為一個整體研究，通過多因素比較法建立地價成熟區(qū)和城市新區(qū)土地區(qū)位及其他因素差異的修正關(guān)系，構(gòu)建各片區(qū)可比定級指標體系進行定級并測算基準地價。研究結(jié)論：研究提出的方法不僅克服了城市新區(qū)基準地價評估資料缺乏等問題，而且將同一行政區(qū)劃的城市新區(qū)作為一個整體研究，使城市新區(qū)不同組團之間地價測算具有可操作性。

關(guān)鍵詞：基準地價；多因素比較法；武夷新區(qū)。

各地城市周邊新規(guī)劃建設(shè)的新區(qū)發(fā)展迅猛，然而，與中心城區(qū)相比，迅速發(fā)展的城市新區(qū)土地市場不夠規(guī)范，土地定級估價工作也相對起步較晚，土地利用率低，土地價格隨意性大，現(xiàn)實中很多都是參照城市郊區(qū)或末級基準地價進行應(yīng)用缺乏科學合理的指導價格。本文提出了“城市新區(qū)基準地價評估”的思想以及技術(shù)方法，并以福建省南平市武夷新區(qū)作實證研究，擬從方法、區(qū)域上探索基準地價評估方法，找出更為科學合理評估基準地價的思路，為城市新區(qū)基準地價評估提供參考。

1、城市新區(qū)基準地價評估面臨的困境

1.1城市新區(qū)地價評估資料少，樣點可利用率低。由于城市新區(qū)游離于主城區(qū)，剛起步開發(fā)規(guī)劃建設(shè)，導致如規(guī)劃覆蓋率、容積率、地價指數(shù)、房屋重置價、物價指數(shù)等資料缺乏，不利于評估工作的進行[2]。從基準地價評估的角度來看，城市新區(qū)各類用地交易實例普遍較少，若以城市新區(qū)的個體單獨去進行基準地價評估，則市場交易案例難以滿足數(shù)理統(tǒng)計的要求。以傳統(tǒng)評估方法對單獨的小片區(qū)基準地價進行評估會造成評估結(jié)果失真或無法操作的現(xiàn)象[1]。

1.2城市新區(qū)受規(guī)劃調(diào)整影響較大，按現(xiàn)有評估方法難以得出公允結(jié)論。從城市新區(qū)自身特點的角度來看，一方面，新規(guī)劃的城市新區(qū)是功能分區(qū)相對鮮明的區(qū)域（如高鐵站片區(qū)、工業(yè)區(qū)、旅游區(qū)等）。因此城市新區(qū)地價受規(guī)劃用途的影響甚大，但往往因為是新區(qū)，城市控規(guī)權(quán)威性不足，常常短期內(nèi)數(shù)次調(diào)整某片區(qū)用途或路網(wǎng)分布，地價受此波動較大。同時，受招商因素制約，土地市場交易不規(guī)范，交易價格存在較大隨意性。

2、城市新區(qū)基準地價評估解決思路

現(xiàn)有城市新區(qū)地價評估資料少，許多因素分值無法取值并進行有效計算，難以按照《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》進行系統(tǒng)的測算定級單元分值?，F(xiàn)有的城市新區(qū)思路是僅憑規(guī)劃或假設(shè)條件進行計算，不進行城市新區(qū)對比城市成熟片區(qū)區(qū)位及經(jīng)濟狀況的比較分析，若評估機構(gòu)技術(shù)實力弱或新區(qū)規(guī)劃調(diào)整幅度較大，容易形成單一城市新區(qū)評估結(jié)果表面上看合理，實際應(yīng)用脫離實際并產(chǎn)生較大誤差，最后難以使用。

一方面，由于我國城鎮(zhèn)土地所有權(quán)屬于國家，土地交易只能是土地使用權(quán)在一定時期內(nèi)的出讓，土地價格在某種程度上說就是指土地的使用權(quán)價格[3]。根據(jù)馬克思的地租地價理論，城市新區(qū)土地價格可以表示為：

式1中， P為土地價格， R為地租， r為土地資本化率， n為土地使用權(quán)出讓年限?？梢园l(fā)現(xiàn)，城市新區(qū)土地價格與地租密切相關(guān)。地租主要是由級差地租Ⅰ，即土地的區(qū)位條件所產(chǎn)生。

另一方面，城市新區(qū)中各區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平、社會環(huán)境因素和自然區(qū)位條件的差別導致土地質(zhì)量和收益存在顯著的差異[4]。通過多因素比較法可建立新老兩部分的可比聯(lián)系，對影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的經(jīng)濟、社會、自然等因素進行綜合分析，修正結(jié)果反映和揭示的就是城鎮(zhèn)與城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的差異。

因此，本文針對以上城市新區(qū)的評估解決思路是即通過同一行政區(qū)劃內(nèi)的地價成熟區(qū)現(xiàn)有的基準地價定級資料及結(jié)果，將各個城市新區(qū)同之對比，以多因素比較法揭示兩者之間土地質(zhì)量和土地收益的差異本質(zhì)，建立兩者修正關(guān)系。借助地價成熟區(qū)土地分級和基準地價評估資料，制定評價權(quán)重體系并對新區(qū)土地級別進行劃分。最后，通過各片區(qū)定級分值分級結(jié)果及回歸模型測算城市新區(qū)的基準地價水平[5]。

3、實證研究——以南平市武夷新區(qū)商服用地測算為例

3.1 研究區(qū)概況

武夷新區(qū)地處福建北部，閩江上游，地理位置介于東經(jīng)117°50'-118°40'，北緯26°15'- 26°51'之間。根據(jù)規(guī)劃，武夷新區(qū)包括沿崇陽溪兩岸的“一城六片”，包括武夷山市區(qū)、三姑度假區(qū)、興田、將口、童游和建陽市區(qū)，規(guī)劃面積592平方公里、人口70萬。其中，武夷山市區(qū)、建陽市區(qū)和三姑度假區(qū)已經(jīng)建成。目前，正在建設(shè)的是三姑度假區(qū)以南、建陽城區(qū)以北的童游、將口、興田三大片區(qū)，規(guī)劃面積380平方公里。

3.2區(qū)域劃分

本次實證例舉童游片區(qū)（地價成熟區(qū)），興田片區(qū)（城市新區(qū)），將口片區(qū)（城市新區(qū)），其中童游片區(qū)聯(lián)接建陽區(qū)主城區(qū)，土地市場已經(jīng)相對發(fā)達，是以行政辦公、商業(yè)金融和新興工業(yè)區(qū)為主的城市新區(qū)；興田片區(qū)、將口片區(qū)均為新開發(fā)區(qū)域，將口片區(qū)以高鐵、高速等為核心的交通樞紐和物流組團，興田片區(qū)是以休閑、養(yǎng)生、度假、文創(chuàng)功能為主的組團，原有鄉(xiāng)鎮(zhèn)建成區(qū)規(guī)模遠遠小于規(guī)劃區(qū)，且不符合規(guī)劃功能分區(qū)要求，現(xiàn)有建設(shè)用地集中為村鎮(zhèn)集體用地，待拆遷重新布置。

3.3利用多因素比較法測算相關(guān)差異系數(shù)

以地價成熟區(qū)童游片區(qū)作為比較基準，根據(jù)2個新興片區(qū)實際情況，選取城鎮(zhèn)區(qū)位條件、人口、面積狀況、基礎(chǔ)設(shè)施、用地規(guī)劃情況四類比較因素。

根據(jù)各對比因素，制定對比評分表，并計算各片區(qū)各因素對比量化表。最后通過童游片區(qū)商服用地定級指標體系表[6]作為基數(shù)，分別計算出將口片區(qū)、興田片區(qū)的定級指標體系。（見表1～表4）

3.4 基準地價級別的確定

表4揭示了3個片區(qū)土地質(zhì)量和土地收益的差異本質(zhì)，以童游片區(qū)作為基數(shù)，如將口片區(qū)權(quán)重之和為0.68，若采用童游片區(qū)各定級因素計算，則將口片區(qū)定級單元分值最高分為68分。通俗的講，將口片區(qū)理論上整體的基準地價水平應(yīng)在童游片區(qū)的68%。因此根據(jù)地價成熟區(qū)定級資料進行定級單元分值測算城市各新區(qū)的定級單元分值。通過分析分值結(jié)果，將三個片區(qū)總體進行定級，整體可分為七級別。其中一級至五級采用童游片區(qū)數(shù)理統(tǒng)計分級節(jié)點，因?qū)⒖谄瑓^(qū)最低分值為17.6分，興田片區(qū)最低分值為5.5分，因此6級、7級臨界點采用將口片區(qū)最低分值作為臨界點，結(jié)果如表5。

3.5基準地價測算

由表5各片區(qū)定級分值分級結(jié)果表可得出，將口片區(qū)在整體定級中有4個等級（3-6級），興田片區(qū)在整體定級中有6個等級（2-7級），該結(jié)果亦可作為區(qū)域土地質(zhì)量和土地收益差異本質(zhì)的量化結(jié)果。因童游片區(qū)5個級別均有現(xiàn)成商服基準地價覆蓋[6]，根據(jù)評估思路則將口片區(qū)（3-5級），興田片區(qū)（2-5級）可直接套用童游片區(qū)地價。（見表6）

6級、7級基準地價需要通過建立數(shù)學模型進行測算。利用現(xiàn)有的五級地價數(shù)據(jù)建立線性回歸方程。

如圖1所示，方程為y = -409.5x + 3141，其中R的平方=0.958說明該數(shù)學模型非?？煽?。帶入X=6，X=7相應(yīng)求得6級地價685元/平方米，7級地價275元/平方米。

3.6測算結(jié)果分析

（1）對比采用傳統(tǒng)調(diào)查案例進行基準地價測算，如將口鎮(zhèn)集鎮(zhèn)中心（租金約為20元/平方米）基準容積率2.0條件下地面價測算僅為700元～800元/平方米，尚不足集鎮(zhèn)中心拆遷安置土地取得成本價格。而通過多因素比較法測算結(jié)果，將口鎮(zhèn)集鎮(zhèn)中心根據(jù)規(guī)劃重建（已在進行）后無論從區(qū)位還是地價上都應(yīng)接近于成熟片區(qū)的三級區(qū)域，單價為1820元/平方米。

（2）此次結(jié)果將興田鎮(zhèn)分成6級，比較合理的體現(xiàn)了興田片區(qū)中不同土地價值差異。興田片區(qū)規(guī)劃面積105平方公里，片區(qū)被大量山地、河流切割分塊成小平原、小集鎮(zhèn)等破碎區(qū)域，且各小片區(qū)中經(jīng)濟、人口等評價因素分布極其不均衡。傳統(tǒng)評估方法如受制于征遷案例或歷史出讓案例影響，相等區(qū)位及規(guī)劃條件下的現(xiàn)狀建成區(qū)（需拆遷重建）和未建成區(qū)（待開發(fā)）地價容易出現(xiàn)較大差距，采用多因素比較法較好的避免了此類問題。

4、結(jié)論

本文將武夷新區(qū)1個地價成熟區(qū)（童游片區(qū)）、2個城市新區(qū)（將口片區(qū)，興田片區(qū)）作為一個整體研究，通過多因素比較法建立地各片區(qū)土地區(qū)位及其他因素差異的修正關(guān)系，構(gòu)建各片區(qū)可比定級指標體系進行定級并測算基準地價，得出以下主要結(jié)論：

4.1基準地價評價工作全國已開展數(shù)輪，同樣每個城市都有相對成熟的地價片區(qū)及相對完整的基準地價體系，將城市新區(qū)作為一個整體研究，通過多因素比較法建立地價成熟區(qū)和新區(qū)土地區(qū)位及其他因素差異的修正關(guān)系，構(gòu)建各片區(qū)可比定級指標體系進行定級并測算基準地價的方法，實踐中可操作性較強，各項數(shù)據(jù)的取值簡便。

4.2多因素比較法借鑒于土地評估中的市場比較法，事實上城市各區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平、社會環(huán)境因素和自然區(qū)位條件的差別可以通過科學的方法進行量化，然后進行有效的對比，建立科學可比聯(lián)系，計算合理的修正系數(shù)，通過修正由完善地價體系反推不完善地價體系。修正結(jié)果本質(zhì)也是反映和揭示區(qū)域土地質(zhì)量和土地收益差異本質(zhì)的量化結(jié)果。

4.3本文提出的方法也只是一種探索性的嘗試，精度及適用性仍有較大提升空間，這也是今后研究應(yīng)重點解決的問題。比如，如何選取更多科學合理的比較因素指標，不拘泥現(xiàn)有規(guī)程；如何使用更加科學的手段進行各比較因素指標量化計算；能否增加針對市場波動，規(guī)劃變動等其他因素設(shè)立的修正體系都有待探究。

參考文獻

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[6]武夷新區(qū)管理委員會.《2017年武夷新區(qū)基準地價技術(shù)報告》.