土地投資的模擬分析

(湖南大學(xué)法學(xué)院　湖南　長(zhǎng)沙　410001)

相對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，地價(jià)即為可供房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營(yíng)性用地的土地使用權(quán)的價(jià)格。房?jī)r(jià)即房屋價(jià)格，但并不只是土地上的建筑價(jià)格，還包括土地所有權(quán)價(jià)格，在我國(guó)土地歸國(guó)家所有的情況下，房?jī)r(jià)就是土地使用權(quán)價(jià)格和地上建筑價(jià)格的總和。其價(jià)格取決于市場(chǎng)供需情況，當(dāng)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期普遍看好時(shí)，價(jià)格就會(huì)上升，投資者就會(huì)踴躍參與到這個(gè)行業(yè)中來(lái)[1]。

年增幅5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%開發(fā)周期12.256.274.273.282.682.281.991.771.611.47

從模擬分析結(jié)果可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期判斷對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取與否影響很大，在開發(fā)成本不變、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)穩(wěn)定、忽略利率波動(dòng)幅度等假設(shè)條件下，若要滿足10%的開發(fā)利潤(rùn)要求，當(dāng)對(duì)市場(chǎng)的均價(jià)增長(zhǎng)預(yù)期越高，達(dá)到10%利潤(rùn)所需的開發(fā)周期就越短，當(dāng)市場(chǎng)的年增幅只有5%時(shí)，房地產(chǎn)需要開發(fā)12.25年才能達(dá)到10%的利潤(rùn)。當(dāng)年增幅達(dá)到50%時(shí)，開發(fā)周期 只需要1.47年即可達(dá)到10%的利潤(rùn)。

但是從常識(shí)來(lái)看，決定一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)短的是項(xiàng)目本身體量的大小，比如2007年北辰地產(chǎn)在長(zhǎng)沙新河三角洲拿下的全國(guó)總價(jià)地王，該項(xiàng)目花費(fèi)了北辰92億元，總體體量為78.5萬(wàn)m2，到目前位置該項(xiàng)目已開發(fā)了10年。而長(zhǎng)沙市目前的地王是2016年11月廈門建發(fā)地產(chǎn)湖以近29個(gè)億，樓面價(jià)9241元/m2，溢價(jià)180%競(jìng)得的梅溪湖B-39地塊，該地塊總體建筑面積為31萬(wàn)m2，按照長(zhǎng)沙市正常的去化速度，該項(xiàng)目至多開發(fā)3年；開發(fā)周期并不是房地產(chǎn)開發(fā)商為滿足利潤(rùn)率可以隨意計(jì)劃的，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和評(píng)審階段，政府是會(huì)加強(qiáng)監(jiān)控和干預(yù)的；此外，目前房地產(chǎn)公司開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，絕大多是時(shí)通過(guò)金融杠桿，向銀行或者金融機(jī)構(gòu)以土地或者建設(shè)項(xiàng)目作抵押來(lái)融資貸款，銀行的利息是吞噬很大一部分利潤(rùn)，開發(fā)周期越長(zhǎng)，雖然由于均價(jià)越高，項(xiàng)目整體貨值越大，但項(xiàng)目周期越長(zhǎng)意味著金融機(jī)構(gòu)的利息也越高，對(duì)項(xiàng)目的利潤(rùn)損失也是越多的。所以一些房地產(chǎn)公司對(duì)市場(chǎng)的盲目自信將會(huì)直接拖垮其現(xiàn)金流，使其一朝崩塌。

由此可以看出，不論項(xiàng)目體量的大小，開發(fā)周期的長(zhǎng)短，開發(fā)商對(duì)土地的出價(jià)能力與其對(duì)市場(chǎng)售價(jià)的預(yù)期為正相關(guān)關(guān)系，且項(xiàng)目體量越大，伴隨著開發(fā)的周期也越長(zhǎng)，開發(fā)商的出價(jià)能力也越高。

綜上可以總結(jié)出房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)土地市場(chǎng)的影響因子主要有房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)去化速度和年增幅。首先房?jī)r(jià)的高低直接導(dǎo)致土地的競(jìng)買人獲取土地項(xiàng)目的意愿和能力。由于每個(gè)企業(yè)都是理性經(jīng)紀(jì)人，追逐的都是產(chǎn)品利益的最大化，而房?jī)r(jià)的高低決定著開發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的獲取能力，當(dāng)房?jī)r(jià)越高，超出成本部分的利潤(rùn)即越有可能更高。反之房?jī)r(jià)越低，則項(xiàng)目的獲利能力越低，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也越高。第二點(diǎn)是房地產(chǎn)的去化速度，房地產(chǎn)的去化速度越快，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)越火熱，處于賣方市場(chǎng)，價(jià)格的決定權(quán)握在房地產(chǎn)企業(yè)手中，為了獲取更高的利潤(rùn)，房地產(chǎn)公司會(huì)想盡辦法在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的要求下將房屋售價(jià)調(diào)整至最高。而當(dāng)房地產(chǎn)去化速度越低時(shí)，很有可能市場(chǎng)存量過(guò)大，供過(guò)于求了，此時(shí)是買方市場(chǎng)，價(jià)格的決定權(quán)握在了市場(chǎng)手中，一般來(lái)說(shuō)為了早日回正現(xiàn)金流，減少融資成本，開發(fā)商不得不進(jìn)行讓步，將利潤(rùn)空間壓縮。這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情會(huì)直接成為房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)土地投資決策判斷的依據(jù)。第三點(diǎn)是房?jī)r(jià)的年增幅。房?jī)r(jià)的年增幅越高，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)越火熱，價(jià)格的上漲空間越大，開發(fā)商對(duì)土地的出價(jià)能力則越高，土地競(jìng)價(jià)或則成為地王的可能性越大。反之房?jī)r(jià)的年增幅越低，則說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)較冷清。開發(fā)商對(duì)土地的出價(jià)能力則越低，土地流拍的可能性則越大。

而土地市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的因素主要有地價(jià)和項(xiàng)目體量大小。首先地價(jià)是房?jī)r(jià)的基本組成部分，地價(jià)越高，則房?jī)r(jià)也水漲船高，每個(gè)開發(fā)商對(duì)標(biāo)的土地都有心理預(yù)期價(jià)格，這個(gè)預(yù)期價(jià)格宏觀主要看國(guó)內(nèi)和區(qū)域房地產(chǎn)的政策，微觀看區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，長(zhǎng)期看區(qū)域的人口及人口增長(zhǎng)率，短期看區(qū)域的金融市場(chǎng)。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)地塊所屬的區(qū)域或大環(huán)境持樂(lè)觀態(tài)度，則其對(duì)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期價(jià)格則會(huì)較高，開發(fā)商為了獲取穩(wěn)定的利潤(rùn)率，往往會(huì)抬高房屋售價(jià)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策較為嚴(yán)厲或政策的調(diào)控打破了開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的心理預(yù)期時(shí)，一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲取自己的利潤(rùn)，則會(huì)想辦法縮減建筑開發(fā)成本，如更換為更為廉價(jià)的建筑材料、改變園林綠化的風(fēng)格、減少建筑外立面線條和裝飾、縮減物業(yè)管理人員或聘用較為廉價(jià)的物業(yè)管理公司。這一些將整體導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)變?yōu)槠焚|(zhì)相對(duì)較差的產(chǎn)品，這實(shí)際上是對(duì)國(guó)有土地的一種浪費(fèi)，影響建筑使用壽命，增加房屋居住安全風(fēng)險(xiǎn)。第二點(diǎn)是項(xiàng)目的體量大小，項(xiàng)目的體量越大，項(xiàng)目度過(guò)房地產(chǎn)調(diào)控周期的可能性越長(zhǎng)。此外，通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目通盤的操盤，通常可以先將低貨值的產(chǎn)品放在價(jià)格較低的年份來(lái)銷售，在項(xiàng)目現(xiàn)金流不收影響的情況下，將項(xiàng)目總體的貨值延期，直至價(jià)格上升，則可以較高的價(jià)格賺得最多的利潤(rùn)。利潤(rùn)長(zhǎng)沙市北辰三角洲項(xiàng)目，2007年就已經(jīng)獲取了土地，但是項(xiàng)目的相對(duì)大量供貨的時(shí)間實(shí)際還是在2015年以后，就是因?yàn)轫?xiàng)目整體體量大，開發(fā)商有操控樓盤價(jià)格的能力。但這個(gè)項(xiàng)目并不是一個(gè)成功的例子，92億的投入耗盡了北辰整個(gè)集團(tuán)的財(cái)力，拖累了公司的整體發(fā)展，這也驗(yàn)證了企業(yè)對(duì)土地投資項(xiàng)目的決策時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)去化周期是有巨大影響作用的。