上市、發(fā)擊退都不能當(dāng)房住

6月11日，一封《致富士康員工的公開信》引得來來往往的工人們駐足觀看。當(dāng)“房子+萬科+富士康”三個(gè)關(guān)鍵詞并列時(shí)，一場(chǎng)“輿論風(fēng)暴”突然襲來

“萬科來襲，人心惶惶。近年來，我們的房租一年比一年飛漲，目前的單間達(dá)到700—800元/月，已經(jīng)占了底薪的三分之一。如今，萬科進(jìn)行城中村改造，改造后的房子，房租要翻兩三倍，豈有此理！簡(jiǎn)直讓我們觸目驚心！我們將面臨更大的生活壓力，工資則是明升暗降，且與我們租房密切相關(guān)的住房公積金長(zhǎng)期沒有依法繳納?！?/p>

6月11日，一封《致富士康員工的公開信》引得來來往往的工人們駐足觀看。當(dāng)“房子+萬科+富士康”三個(gè)關(guān)鍵詞并列時(shí)，一場(chǎng)“輿論風(fēng)暴”突然襲來。

萬科萬萬沒想到，在與深圳市政府成功合作了三個(gè)城中村改造項(xiàng)目后，“萬村計(jì)劃”第四站——清湖新村，遭到“狙擊”。

萬科來了

清湖新村是位于富士康北門旁邊的城中村，租客多是富士康工人。6月13日，入夜的深圳，細(xì)雨綿綿。清湖新村7巷4棟鐵門旁，老葉（化名）和老婆正在退房，他們腳邊的紅色臉盆里零零碎碎堆著衣架、毛巾等日用品。

兩個(gè)星期前，老葉收到房東通知，萬科收下了這棟城中村樓房準(zhǔn)備改造，限期一個(gè)月內(nèi)搬走。老葉租住的單間，面積10多平方米，房租從兩年前的450元/月一路上漲到今年的750元/月。

在深圳這座由小漁村發(fā)展起來的移民城市，城中村曾被視作高房?jī)r(jià)下承載千萬外來務(wù)工者夢(mèng)想的容器。2017年11月份深圳市新一版城市總體規(guī)劃（2016-2035）編制工作啟動(dòng)時(shí)，就曾專門召開過一次主題為“城中村，夢(mèng)開始的地方”的討論會(huì)。統(tǒng)計(jì)顯示，2017年底深圳現(xiàn)存城中村數(shù)量1044個(gè)，覆蓋超過1000萬人口。

萬科集團(tuán)創(chuàng)始人王石在公開場(chǎng)合也曾表示，“深圳1044個(gè)城中村里居住了60%的城市人口，為四面八方來到深圳追求夢(mèng)想的人提供第一落腳點(diǎn)，他們是特區(qū)活力與競(jìng)爭(zhēng)力的基石?！?/p>

2017年8月以來，深圳市發(fā)布多份文件，強(qiáng)調(diào)要引導(dǎo)城中村通過綜合整治開展規(guī)?；赓U?！笆濉逼陂g，通過收購(gòu)、租賃、改建等方式收儲(chǔ)不低于100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業(yè)，統(tǒng)一租賃經(jīng)營(yíng)、規(guī)范管理。2020年7月底前要完成1600多個(gè)城中村綜合治理，消除各類安全隱患。

在這樣的契機(jī)下，萬科于去年底啟動(dòng)了“萬村計(jì)劃”，通過統(tǒng)租城中村內(nèi)的村民自建房或村集體自有物業(yè)，改造成“泊寓”品牌的長(zhǎng)租公寓，并配套社區(qū)商業(yè)、產(chǎn)業(yè)辦公、教育培訓(xùn)等服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行規(guī)?；\(yùn)營(yíng)管理。

正式開展城中村改造業(yè)務(wù)時(shí)，深圳萬科出資1000萬元成立專門的運(yùn)營(yíng)公司——深圳市萬村發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱深圳萬村）。截至2018年6月，萬科已進(jìn)入深圳9個(gè)片區(qū)的城中村，其中開啟統(tǒng)租工作的有37個(gè)。

5月，深圳萬村進(jìn)駐清湖新村，目前已在村內(nèi)簽約10棟房屋。

萬科的改造邏輯有兩個(gè)：一是提升安全等級(jí)，將原有不合理的疏散通道改造為符合規(guī)范的疏散環(huán)境；二是提高房屋和空間的使用效率，提升房屋內(nèi)的居住硬件水平和收納空間。其內(nèi)部曾多次釋放出“萬村計(jì)劃”是響應(yīng)政府號(hào)召的表達(dá)，像國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目一樣，并沒有明確的盈利模型。

但在清湖新村，對(duì)租金更加敏感的租客們認(rèn)為，自己的生活空間不需要改造，有監(jiān)控、防盜門、滅火器、消防栓，除了電線稍有點(diǎn)老化，其他安全并不成問題。而且，改造之后也不可能改變樓間距，一樣是“握手樓”，不見陽光。

“二房東”變成了地產(chǎn)商

租金是最大的矛盾點(diǎn)。

老葉說，自己不需要居住品質(zhì)大幅提升，考慮的第一因素還是租金便宜。在綿綿雨幕中抱起臉盆準(zhǔn)備撤退，但他也不知道該往哪里搬。

清湖新村改造消息一經(jīng)擴(kuò)散，周邊相似房源的租金也伺機(jī)而動(dòng)，老葉找房過程中，很多房東抓住這點(diǎn)表達(dá)了漲租的意向。這讓萬科很無奈，“萬科不來，他們就不漲租了嗎？”一位接近萬科公寓管理層的人士說，萬科從來沒說要漲租。

整個(gè)清湖新村飄蕩著一種無房可租的氣氛。睡眼蒙朧的廖明穿著拖鞋從8樓下來，他希望二房東王軍能夠?qū)捪匏麕兹眨麃砀皇靠荡蚬み€不到一個(gè)月，剛剛安頓好，不想再折騰。

二房東王軍正在清理租戶，他光著膀子，右手摸著肚腩，表示無奈。要搬離的除了住戶之外，還有他自己。五年前，他以每個(gè)月4萬塊錢的房租將整棟樓租下來，做成出租屋，再轉(zhuǎn)租給富士康的員工。如今，這個(gè)生意已經(jīng)不能再做，他打算帶著家人回江西老家。

如今，“二房東”變成了地產(chǎn)商。在清湖新村，萬科收樓的租金標(biāo)準(zhǔn)是，樓梯房42元/平方米/月，電梯房46元/平方米/月。租金每年遞增3%，租賃合約期為12年。萬科介入前，清湖新村的單位市場(chǎng)租金是38-46元/平方米/月。

以清湖新村一套15平方米的樓梯房單間為例，收房成本約為630元。據(jù)財(cái)新網(wǎng)報(bào)道，深圳萬村總經(jīng)理蔡學(xué)金稱，深圳萬村在村民房的改造成本（達(dá)到拎包入住標(biāo)準(zhǔn)）為2600-3000元/平方米。以此統(tǒng)計(jì)，改造總成本為3.9萬-4.5萬元，按照長(zhǎng)租公寓行業(yè)慣例，一般在前五年分?jǐn)偼旮脑斐杀?，即平均每個(gè)月的改造成本約650-750元。不計(jì)運(yùn)營(yíng)成本，一套15平方米單間每個(gè)月總成本最少1280元。

比萬科早“進(jìn)村”的“二房東”金地，已經(jīng)完成改造，金地草莓社區(qū)清湖店的展示板顯示，社區(qū)共有3種戶型，舒適單間、LOFT復(fù)式、一房一廳對(duì)應(yīng)的折后價(jià)分別是1880元/月、2350元/月、2980元/月。這對(duì)于收入僅有4000元左右的富士康員工來說，是一個(gè)難以承受的高價(jià)。

社區(qū)管理人員表示，社區(qū)的住戶多是來自市區(qū)白領(lǐng)階層和富士康工廠里的高收入員工。而大多數(shù)的普通富士康員工，他們可接受的月租金在500-800元。在一個(gè)富士康員工租客的維權(quán)微信群里，有人感慨，支付這么高的月租還不如回老家買房。

無房可租

面對(duì)員工的公開信，6月11日晚，深圳萬村回應(yīng)稱，“有租戶擔(dān)心全面改造后的城中村公寓價(jià)格會(huì)大幅上漲帶來經(jīng)濟(jì)壓力。事實(shí)上，改造前后的租金價(jià)格是處于同等區(qū)間?！?/p>

不過，租客的擔(dān)憂也很符合經(jīng)濟(jì)邏輯：一方面，租金會(huì)伴隨著居住環(huán)境的改善和配套的成熟水漲船高；另一方面，收樓和改造意味著投入成本，它們終將傳導(dǎo)至終端租客身上。去年10月，萬科泊寓相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，萬科現(xiàn)有的城中村物業(yè)管理基本上是投入大于收入，有的還依賴政府補(bǔ)貼。

老葉對(duì)萬科的說法也不領(lǐng)情，他篤定地認(rèn)為，萬科的改造會(huì)刺激周邊城中村房東的漲租預(yù)期，直接導(dǎo)致他們收入縮水，如果再把業(yè)務(wù)擴(kuò)展到周邊區(qū)域甚至?xí)褂行┤藷o房可租。

老葉的想法已經(jīng)有了現(xiàn)實(shí)佐證。在距離清湖村3公里處的景樂新村，主要以日租房為主，一個(gè)床位15元/天，一個(gè)單間30元/天，拎包即可入住，不少來深圳打工的年輕人，在找工作期間，會(huì)先住在那里。與清湖村一樣，地產(chǎn)商已經(jīng)進(jìn)村租樓，到處可以看到裝修隊(duì)搭著鐵架給民房裝修。

多位日租房的二房東表示，房東與他們的租約到期之后，也不再續(xù)約?！暗禺a(chǎn)商給房東的租金要比我們高出一成，并且會(huì)把房子給裝修好，管理也會(huì)更規(guī)范，房東們自然愿意租給他們了?！本皹沸麓宓囊晃欢繓|無奈地說。

但萬科也覺得“委屈”。接近萬科公寓管理層的人士一再表示，“萬村計(jì)劃”并非壟斷行為。清湖新村里共有239棟民宅，萬科前期只租到其中的10棟，甚至連10%都覆蓋不了，更不要說目前尚沒有一棟樓進(jìn)入實(shí)質(zhì)性清空狀態(tài)。

事實(shí)上，富士康周邊城中村漲租是一直存在的現(xiàn)象，甚至只要一傳出富士康漲薪風(fēng)聲，城中村房東、二房東都會(huì)借機(jī)漲租。在很多城中村，都流傳著租客與二房東斗智斗勇的故事。

一直以來，深圳城中村的租房市場(chǎng)都是一個(gè)封閉的生態(tài)，租戶、二房東、房東，沒有中間商賺差價(jià)。民宅的門口會(huì)掛著牌子，寫好租金、戶型和聯(lián)系方式，想租房的人上樓問價(jià)、看房即可。

香港大學(xué)社會(huì)學(xué)系研究員陳品妤曾經(jīng)對(duì)深圳城中村的房租做過一次調(diào)研，2015年一個(gè)工友的房租是550元/月，到了2017年年底漲到700元/月，漲幅高達(dá)27%。但是這位工友的工資只是隨著深圳市最低工資調(diào)整，上漲4‰

“商品房的租金上漲，與開發(fā)商拿地的價(jià)格上漲有關(guān)，但城中村的租金上漲，則是一種坐地起價(jià)?！标惼锋フJ(rèn)為，城中村的房租處于被壟斷的狀態(tài)。她認(rèn)識(shí)的一名工友曾被拉進(jìn)房東聯(lián)誼的微信群里，看著房東們討論如何漲租。

地產(chǎn)商進(jìn)村之后，在長(zhǎng)租公寓的帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)也會(huì)有一波漲價(jià)潮。如何穩(wěn)定改造后的城中村房租，是外界關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)。

富士康依舊是“血汗工廠”？

除了萬科、金地等大型地產(chǎn)商之外，一些長(zhǎng)租品牌也已經(jīng)早早在城中村落腳。比如，在新圍仔村泊寓的附近，運(yùn)營(yíng)著一家“魔方公寓”；景樂新村的一個(gè)繁華十字路口也有一家“源寓·青年公寓”。

此外，景樂新村的一名房東向記者介紹，村子里并非所有的房東都愿意將自己的房子租給地產(chǎn)商，他們中有一些人看好長(zhǎng)租公寓的前景，就自己出錢，將房子裝修好，做自己的長(zhǎng)租公寓。

清湖新村已經(jīng)是萬科改造的第四個(gè)城中村項(xiàng)目，更早之前，萬科在深圳福田玉田村、龍崗坂田新圍仔村、龍華景樂新村展開了改造工作。

距離清湖新村20公里，福田上步南路的泊寓，是萬科深圳玉田村改造項(xiàng)目，1398-2498元/月的租金很容易被都市白領(lǐng)接受，其首批推出的44套出租房，全部滿租。

上述接近萬科公寓管理層人士分析，萬科目前已經(jīng)做成的幾個(gè)城中村改造項(xiàng)目沒有出現(xiàn)這么大的質(zhì)疑聲，因?yàn)轫?xiàng)目的目標(biāo)客群收入相對(duì)更高，對(duì)居住環(huán)境的要求也更高。

但清湖新村的情況明顯不同。該人士說，理解低收人員工的不愿接受，他們的客群可能定位在收入水平相對(duì)更高一點(diǎn)的員工。

不過，在清湖新村的租客中，哪怕收入更高一些的工程師級(jí)別員工，也在高昂的生活成本之下壓力倍增。已過而立之年的李生，在富士康工作超過6年，每月到手工資5000多元。房租加上水電費(fèi)800元/月。一旦租金上漲，寄回老家供父母、小孩日?；ㄤN的開支就得壓縮。他說，如果房租一路推高，他只能選擇離開深圳。

1988年，富士康在深圳市挖下了第一個(gè)地基，隨后迅速發(fā)展壯大，擁有60余萬員工及全球頂尖IT客戶群，為全球最大的電子產(chǎn)業(yè)專業(yè)制造商。

光環(huán)背后，富士康一直沒有逃脫“血汗工廠”的拷問。在《致富士康員工的公開信》中寫著：富士康繳納住房公積金比例太低，只有基本工資的5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)水平，直接導(dǎo)致員工損失近千元，近年房租一直處于飛漲狀態(tài)，工資卻雷打不動(dòng)。

6月8日，富士康（工業(yè)富聯(lián)）在A股上市。上市前夕，郭臺(tái)銘在富士康大陸投資30周年論壇上表示，富士康選擇在A股上市一個(gè)原因是，大陸員工很難拿到臺(tái)股股票。工業(yè)富聯(lián)上市后，會(huì)馬上發(fā)行員工持股激勵(lì)計(jì)劃，激勵(lì)人才，未來可能會(huì)考慮合伙人制度。

郭臺(tái)銘還曾主動(dòng)向外界談?wù)摓閱T工買雞腿，吃雞蛋的事情：“我們?cè)?006年就規(guī)定員工每天早上吃一個(gè)雞蛋，這樣能生出‘富二代，早期為他們打下健康的DNA?！?/p>

為了讓員工都吃上雞腿，他把深圳和昆山的雞腿都買了還不夠，只能親自買了一個(gè)大冰箱，從周一采購(gòu)到周五，到了周六員工才可以一人分一只雞腿。

上市的愿望已然實(shí)現(xiàn)，雞腿不能當(dāng)房住，看來，郭臺(tái)銘首先要考慮的，或許不是員工持股，而是增加公積金繳納比例。

城中村改造，“騰籠換鳥”

事實(shí)上，城中村的改造是大勢(shì)所趨，早在兩年前，深圳市政府就動(dòng)了“心思”。

為了逐步實(shí)現(xiàn)城市功能優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，對(duì)土地資源極為稀缺的深圳來說，城市更新被視為城市發(fā)展的重要途徑。2016年深圳發(fā)布的《城市更新“十三五”規(guī)劃》指出，城中村以完善配套和改善環(huán)境為目標(biāo)，以綜合整治為主，拆除重建為輔。

在中國(guó)（深圳）綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁看來，城中村改造所帶來的租金上漲與原有租戶權(quán)益保障之間的問題，是城市化進(jìn)程中一組非常鮮明的矛盾。

如果從整個(gè)城市的發(fā)展格局來看，深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化促使人口結(jié)構(gòu)也發(fā)生重構(gòu)，過往的人口紅利逐漸步人人口質(zhì)量紅利的更高層級(jí)階段。“藍(lán)領(lǐng)工人在這樣的大背景下，必須做出升級(jí)，提升自己的技術(shù)能力增加收入，否則只能被迫外遷?！彼味≌J(rèn)為。

在另一個(gè)層面上，人口格局的調(diào)整，或多或少也倒逼著深圳產(chǎn)業(yè)“騰籠換鳥”。2016年，華為將終端總部項(xiàng)目搬往東莞松山湖。更早時(shí)候，中興通訊將生產(chǎn)基地遷往河源，比亞迪也在汕尾投資建設(shè)新能源汽車產(chǎn)業(yè)基地。

富士康科技集團(tuán)創(chuàng)始人兼總裁郭臺(tái)銘近期表示，深圳就是未來的硅谷，而富士康龍華園區(qū)是未來硅谷的核心，但他同時(shí)說，富士康要把深圳園區(qū)改造成一個(gè)研發(fā)平臺(tái)園區(qū)，包含工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、智能制造、人工智能的研發(fā)平臺(tái)。

深圳市前副市長(zhǎng)唐杰也曾談到房?jī)r(jià)與創(chuàng)新成本以及制造業(yè)出走之間的關(guān)系。他以紐約、倫敦、巴黎、洛杉磯、舊金山以及西雅圖為例，稱這都是房?jī)r(jià)高企的城市，特別是美國(guó)西部這三座城市，是典型的房?jī)r(jià)“高了還高”的城市。這些城市同樣是制造業(yè)已經(jīng)退出的城市。

唐杰認(rèn)為，從京滬深看，中國(guó)大都市區(qū)已經(jīng)開始了“去制造化”過程，制造業(yè)以大都市為中心向外、向二三四級(jí)中小城市擴(kuò)散，是一個(gè)潮流。未來，堅(jiān)持制造業(yè)的城市一定不會(huì)是具有輻射力的大都市，而是不斷虹吸周邊中小城市資源的自利型城市，也就是不斷自我膨脹、引發(fā)投資收益加速遞減，持續(xù)下去只有一個(gè)可能性，向心坍塌。最典型的例子，就是現(xiàn)在的底特律與曾經(jīng)的匹茲堡。從這個(gè)意義上講，華為終端搬到松山湖是非常正確的選擇，是深圳走向大都市區(qū)的重要步驟。

不過，一家規(guī)模幾十萬人的公司想離開一座城絕不是一件容易的事，已經(jīng)離開的可以輕松地喘口氣，暗嘆自己的決策英明，那么沒能離開的人呢？

6月10日，就在“公開信”張貼出來的前一天，群居住在富士康龍華工廠附近城中村的務(wù)工人員共同召開了一個(gè)租客會(huì)議，并寫下了《13萬富士康勞工代表致萬科、房東及監(jiān)管部門書》。提到了萬科與城中村房東簽訂合作協(xié)議，或?qū)⒚つ刻饨?，政府部門應(yīng)該予以監(jiān)督。

這封致萬科、房東及監(jiān)管部門書稱，深圳，從一個(gè)小漁村發(fā)展到國(guó)際化大都市，每個(gè)人都貢獻(xiàn)出自己的力量，我們?cè)敢庠诖死^續(xù)奉獻(xiàn)青春與汗水，我們也希望得到理所應(yīng)當(dāng)?shù)臋?quán)益保護(hù)，不至于心灰意冷而離開?！氨娯毑荒塥?dú)富，散財(cái)即以生財(cái)，與其廢屋空閑向西風(fēng)而傾塌，欹若雕楹大敞庇寒士而歡顏?！?/p>