三亞市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的對(duì)策研究

周萍

[摘 要] 養(yǎng)老房地產(chǎn)是一種新興的養(yǎng)老模式，三亞市作為國(guó)內(nèi)知名的適宜養(yǎng)老的旅游城市，具有適宜的氣候條件，又因海南島“長(zhǎng)壽島”的品牌效應(yīng)及三亞市政府對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)及旅游業(yè)的重視，使得不少房產(chǎn)企業(yè)紛紛前來開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，但在開發(fā)過程中遇到很多問題，如“候鳥”老人的大量涌入導(dǎo)致三亞市的公共服務(wù)短缺，“候鳥”老人具有購(gòu)房欲望低和季節(jié)性特點(diǎn)，三亞現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目差異性不大，以及三亞養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)人才缺乏。為此結(jié)合國(guó)內(nèi)外的相關(guān)案例，建議加大財(cái)政資金投入加快建設(shè)三亞市公共服務(wù)設(shè)施；完善養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)法律規(guī)章；加強(qiáng)政府對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的監(jiān)管力度；養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)項(xiàng)目的適老性；大力培養(yǎng)和引進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的專業(yè)人才。

[關(guān)鍵詞] 養(yǎng)老房地產(chǎn)；“候鳥”老人；對(duì)策

[中圖分類號(hào)] F590 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1009-6043（2018）05-0043-02

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人口老齡化的問題也日益凸顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年底，我國(guó)60周歲以上人口數(shù)量為22200萬人，占總?cè)丝诘?6.1%。預(yù)計(jì)到2050年，我國(guó)的老齡人口將達(dá)到總?cè)丝诘娜种弧２粩嘣黾拥睦淆g人口在帶來巨大的社會(huì)養(yǎng)老壓力的同時(shí)，也為我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了龐大的消費(fèi)人群。其中，養(yǎng)老地產(chǎn)就是由老年人的休閑旅游、房地產(chǎn)開發(fā)和醫(yī)療護(hù)理服務(wù)共同打造的一種綜合性房地產(chǎn)開發(fā)模式。全國(guó)各地的旅游城市紛紛推出各自的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，搶占市場(chǎng)份額。三亞市作為國(guó)內(nèi)知名的適宜養(yǎng)老的旅游城市，也吸引了不少的房產(chǎn)企業(yè)來三亞開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。這些開發(fā)項(xiàng)目在促進(jìn)三亞市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也存在著一些問題。

一、三亞市發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)所具有的優(yōu)勢(shì)

三亞市憑借其優(yōu)良的自然資源，每年吸引大約25萬以上的“候鳥”老人選擇來三亞度假養(yǎng)老。三亞市發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)既是老齡化人口不斷增加的必然要求，也是旅游業(yè)發(fā)展的一個(gè)主要方向，發(fā)展的前景也十分廣闊。

（一）三亞適宜的氣候條件對(duì)老年人的吸引力大

老年人在選擇養(yǎng)老房產(chǎn)時(shí)，通常會(huì)傾向于選擇有著優(yōu)良的自然資源的房產(chǎn)項(xiàng)目。比如溫和的氣候環(huán)境、清新濕潤(rùn)的空氣、良好的自然景觀等，而這些需求在三亞都可以得到滿足。三亞地處中國(guó)的最南端，屬于熱帶海洋氣候，擁有全海南島最美麗的濱海風(fēng)光，年平均氣溫25攝氏度，號(hào)稱“東方的夏威夷”。不少“候鳥”老人選擇來三亞購(gòu)買養(yǎng)老房地產(chǎn)的原因就是認(rèn)為三亞得天獨(dú)厚的自然環(huán)境對(duì)于他們所患的一些如慢性支氣管疾病、心腦血管疾病、風(fēng)濕病、關(guān)節(jié)炎等有明顯的緩解作用。

（二）三亞市所在的海南島“長(zhǎng)壽島”的品牌效應(yīng)

三亞市位于海南省的南部，而海南省的人均壽命達(dá)到了80歲以上，是全國(guó)有名的長(zhǎng)壽島。三亞的著名景區(qū)南山寺就舉辦過“長(zhǎng)壽節(jié)”等活動(dòng)，通過向游客介紹海南多為百歲以上老人的方式給游客心中植入海南島是“健康島”、“長(zhǎng)壽島”的觀念。在媒體宣傳和親友的口碑攻勢(shì)之下，不少老年人把來三亞度假旅游看成是健康之旅、長(zhǎng)壽之旅。“長(zhǎng)壽島”對(duì)于國(guó)內(nèi)的老年人所具有的品牌效應(yīng)是非常有號(hào)召力的。

（三）三亞市政府對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)及旅游業(yè)的重視

在建設(shè)國(guó)際旅游島的大背景下，三亞市政府對(duì)于推進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展非常的重視。一方面開發(fā)和建設(shè)多功能的養(yǎng)老示范社區(qū)，比如三亞市海棠灣碧桂園齊瓦頌項(xiàng)目，就是以觀海休閑、中醫(yī)保健、西醫(yī)護(hù)理等多種功能于一體的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。另一方面，為了滿足老年人的生活服務(wù)需要，三亞市也加大了公共設(shè)施投資建設(shè)的力度，增加多條公交線路，市內(nèi)有軌電車也將于2018年2月通車，緩解因旅游旺季外來人口大量涌入給公共交通帶來的壓力，方便老年人出行。

二、三亞市發(fā)展養(yǎng)老房地產(chǎn)中存在的問題

“候鳥”老人的到來在給三亞的養(yǎng)老地產(chǎn)提高大量的潛在消費(fèi)者的同時(shí)，也帶來了一系列的問題，這些問題也影響了養(yǎng)老地產(chǎn)在三亞進(jìn)一步的健康發(fā)展。

（一）“候鳥”老人的大量涌入導(dǎo)致三亞市的公共服務(wù)短缺

三亞市的常住人口為75萬人，而每到旅游旺季涌入的“候鳥”老人為25萬人左右?！昂蝤B”老人的大量涌入導(dǎo)致三亞每到旅游旺季都會(huì)出現(xiàn)一系列因公共服務(wù)資源短缺而導(dǎo)致的社會(huì)問題。如交通嚴(yán)重堵塞、打車難、公共交通爆滿、看病掛號(hào)難、物價(jià)上漲、供水供電困難等。這些問題一方面使得三亞本地居民對(duì)于“候鳥”老人的到來產(chǎn)生不滿，激發(fā)了主客之間的矛盾；另一方面也使得“候鳥”老人對(duì)于三亞市的印象變壞，降低了他們?cè)谌齺嗁I房定居的意愿。

（二）中國(guó)傳統(tǒng)的孝道文化降低了“候鳥”老人的購(gòu)房欲望

中國(guó)傳統(tǒng)的孝道文化認(rèn)為養(yǎng)老主要依靠的是家庭養(yǎng)老，認(rèn)為子女在父母年老后應(yīng)該要承擔(dān)起照顧父母生活的責(zé)任。這使得部分老人在想要選擇到三亞買房養(yǎng)老定居的時(shí)候他們的子女會(huì)對(duì)老人的決定強(qiáng)烈反對(duì)，而子女反對(duì)的理由就是擔(dān)心讓父母在異地養(yǎng)老會(huì)招來親戚朋友的閑言閑語(yǔ)，宣揚(yáng)是因?yàn)樽优恍⒉艜?huì)導(dǎo)致老人選擇去異地養(yǎng)老。

（三）“候鳥”老人的季節(jié)性特點(diǎn)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)要求更高

“候鳥”老人通常會(huì)選擇在每年的10月份北方開始降溫的時(shí)候來三亞，然后在次年的三月份北方氣溫回暖后離開三亞。這種季節(jié)性特點(diǎn)使得三亞的養(yǎng)老社區(qū)出現(xiàn)旺季爆滿，淡季房屋空置率高的特點(diǎn)，有的社區(qū)淡季房屋空置率甚至達(dá)到了80%。在這種情況下，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的收益率是比較低的，一般只有8%—12%左右，開發(fā)商只能通過長(zhǎng)期的投資回報(bào)來賺錢。這使得實(shí)力不夠的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)望而生畏。

（四）三亞現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目差異性不大

在養(yǎng)老地產(chǎn)這個(gè)巨大的市場(chǎng)蛋糕的誘導(dǎo)下，大量房企涌入到養(yǎng)老地產(chǎn)。由于政府目前對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的準(zhǔn)入門檻和相關(guān)的配套服務(wù)缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致三亞的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)定位重復(fù)，良莠不齊，不能很好地滿足老人養(yǎng)老需求的狀況。比如部分養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目打著以“在家門口看?！钡男麄骺谔?hào)將房子建在遠(yuǎn)離三亞市區(qū)的郊區(qū)海灣，但是與項(xiàng)目配套的一系列的生活服務(wù)設(shè)施又沒有跟上，導(dǎo)致老人入住后生活不便。

（五）三亞養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)人才缺乏

一個(gè)行業(yè)的發(fā)展離不開人力資源的支持，以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，在開發(fā)階段需要養(yǎng)老地產(chǎn)的社區(qū)規(guī)劃人才、營(yíng)銷人才；在運(yùn)營(yíng)階段需要社區(qū)管理人才、監(jiān)管人才；在給老人提供醫(yī)療生活服務(wù)的時(shí)候需要醫(yī)護(hù)人才、老人生活顧問等，而這些人才在三亞都是相對(duì)緊缺的。部分養(yǎng)老社區(qū)在招聘不到專業(yè)護(hù)理人員的時(shí)候降低招聘標(biāo)準(zhǔn)，將一些不具有專業(yè)護(hù)理知識(shí)與護(hù)理技能的人員簡(jiǎn)單培訓(xùn)之后就讓他們上崗，導(dǎo)致養(yǎng)老社區(qū)的消費(fèi)者對(duì)社區(qū)服務(wù)質(zhì)量出現(xiàn)嚴(yán)重不滿，影響三亞市養(yǎng)老地產(chǎn)的品牌形象。

三、三亞市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展建議

養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)在中國(guó)還屬于一個(gè)新興行業(yè)，而在西方發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)有不少成熟的案例可以供我們借鑒參考。比如美國(guó)的佛羅里達(dá)還有瑞士的日內(nèi)瓦等地就是發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)比較成功的案例。結(jié)合國(guó)內(nèi)外的這些案例，對(duì)三亞市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提出以下幾點(diǎn)建議：

（一）加大財(cái)政資金投入力度，加快建設(shè)三亞市公共服務(wù)設(shè)施

對(duì)由于旅游旺季“候鳥”老人大量涌入帶來的一系列諸如物價(jià)上漲、交通堵塞、打車難、看病難等社會(huì)問題，主要是因?yàn)槿齺喪械幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共服務(wù)落后所導(dǎo)致的。要解決這些問題，就需要依靠三亞市政府加大對(duì)于市政基礎(chǔ)設(shè)施的財(cái)政投資力度，加快公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)速度，緩解供需矛盾，保障群眾的基本生活需要，緩和化解三亞本地居民與“候鳥”人群之間的矛盾，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定有序的發(fā)展。

（二）完善養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)法律規(guī)章，加強(qiáng)扶持力度

養(yǎng)老地產(chǎn)屬于新興產(chǎn)業(yè)，我國(guó)政府對(duì)于這一行業(yè)的發(fā)展所制定的法律規(guī)章相對(duì)較少。以海南為例，政府對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展所持的態(tài)度是謹(jǐn)慎而低調(diào)的。對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目如何界定，界定之后政府能夠?yàn)槠涮峁┦裁礃拥膬?yōu)惠政策等都沒有具體的規(guī)定。一方面，三亞政府在土地政策上應(yīng)根據(jù)養(yǎng)老社區(qū)的定位（高端、中端、地端）分類指導(dǎo)控制土地價(jià)格，以便養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目取得合適價(jià)格的土地。另一方面，三亞政府應(yīng)根據(jù)養(yǎng)老社區(qū)對(duì)于老人的需求的滿足與照顧程度，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分類，然后給不同類別的養(yǎng)老社區(qū)提供不同等級(jí)的優(yōu)惠政策，比如稅收、金融、財(cái)政補(bǔ)貼等。

（三）加強(qiáng)政府對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的監(jiān)管力度

三亞政府在扶持養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也必須要加強(qiáng)對(duì)這一行業(yè)的監(jiān)管，以避免一些不法企業(yè)打著養(yǎng)老地產(chǎn)的名義行“圈地”之實(shí)。政府一方面要提高對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，建立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的核查體系。另一方面，要完善對(duì)于養(yǎng)老房產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤監(jiān)管體系，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)、銷售、管理等一系列環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范，確保項(xiàng)目的質(zhì)量。保護(hù)養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)者的權(quán)益不受侵害，促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的健康發(fā)展。

（四）養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)明確自身定位，增強(qiáng)項(xiàng)目的適老性

三亞市的自然資源豐富，有海濱、有椰林、有溫泉、有雨林。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候應(yīng)借助不同的自然資源實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的差異化。在開發(fā)設(shè)計(jì)的時(shí)候，也要把老人的需求放在首位，所有的配套設(shè)施和生活服務(wù)項(xiàng)目都要以滿足老人的需要為第一標(biāo)準(zhǔn)。除了滿足老人的物質(zhì)需要以外，也要考慮老人的精神需要，社區(qū)內(nèi)要適當(dāng)安排一些老人的娛樂休閑場(chǎng)所，如棋牌室、健身室、舞蹈室等，豐富老人的晚年生活。

（五）大力培養(yǎng)和引進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的專業(yè)人才

對(duì)于三亞市養(yǎng)老地產(chǎn)人才缺乏的現(xiàn)實(shí)，一方面要加大本地專業(yè)人才的培養(yǎng)力度，可以通過加大教育投入，鼓勵(lì)社會(huì)創(chuàng)辦相應(yīng)的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，與本地高校聯(lián)手借助高校的師資力量和平臺(tái)來培育相關(guān)人才。另一方面要加大人才的引進(jìn)力度，對(duì)于優(yōu)秀人才要采取各種措施拓寬引進(jìn)渠道。對(duì)已引進(jìn)的人才也要提供各種優(yōu)惠政策讓他們能夠長(zhǎng)久的留在三亞。

[參考文獻(xiàn)]

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[責(zé)任編輯：趙磊]