海南樓市冰火23天

李玲

“李姐，現(xiàn)在海南引進(jìn)人才可以落戶，你看要不要考慮一下?！?月14日，海南人才引進(jìn)計(jì)劃公布不久，1個(gè)月沒(méi)開(kāi)張的?？谥薪闂顮N就發(fā)來(lái)消息，試圖突破這個(gè)月零成交的業(yè)績(jī)。

兩天前在?？谝?jiàn)到他時(shí)，他仍堅(jiān)守在空曠的辦公室里。原本14人的銷售團(tuán)隊(duì)，自限購(gòu)后走了大半，僅剩下4個(gè)銷售人員和14臺(tái)擺放整齊的電腦。他告訴我，團(tuán)隊(duì)馬上要搬家了，入不敷出已經(jīng)讓公司難以為繼，辦公地點(diǎn)將要搬到面積更小、租金更便宜的地方。

4月22日，維持了近兩年的海南房產(chǎn)黃金時(shí)代驟然停止。具有與“中國(guó)傳統(tǒng)式房地產(chǎn)”正式?jīng)Q裂意義的海南史上最嚴(yán)限購(gòu)令出臺(tái)，首當(dāng)其沖的是房產(chǎn)服務(wù)業(yè)，離職潮在眾多房屋中介公司中蔓延。

5月14日，“百萬(wàn)人才進(jìn)海南計(jì)劃”公布，以大專為最低學(xué)歷限制，給予人才落戶。而其中最重要的一句話，“自落戶之日起在購(gòu)房方面享受本地居民同等待遇”，給近乎癱瘓的樓市添加了重新運(yùn)作的動(dòng)力。

僅23天，海南樓市經(jīng)歷了從投資狂歡到樓市冷卻的瞬間，再到部分開(kāi)閘希望重燃的逆轉(zhuǎn)。而那些工作在一線的直接相關(guān)者，也跟著政策的轉(zhuǎn)變經(jīng)歷著人生的選擇巨變。

中介：從兩倍于當(dāng)?shù)毓べY到底薪難保

做房產(chǎn)中介1年多，最近中午要留守，晚上要值班到9點(diǎn)的作息時(shí)間，讓?？诜慨a(chǎn)中介楊燦抱怨不已?！皼](méi)辦法，現(xiàn)在很多同事都覺(jué)得難做就走了，這也是沒(méi)辦法的事情。”楊燦所在的?？谌堑禺a(chǎn)公司，在限購(gòu)令之后出現(xiàn)了大波的離職潮?！白吡撕芏嗔恕１旧磉@個(gè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力就大，有些人承受不住就要走。也不可能一直耗在這里?！?/p>

“就像一個(gè)蛋糕，之前你是可以吃的，現(xiàn)在只能看?！彼?fù)責(zé)的業(yè)務(wù)包括新房和二手房，2017年到2018年4月前，賣得最好的是新房，特別是在2017年，新房業(yè)務(wù)增加的提成能比一般情況下的工資多4000～5000元。

在人均工資兩三千的?？?，每月比別人多出四五千元是非常誘人的，他當(dāng)時(shí)也暗自為自己從保險(xiǎn)行業(yè)跳到房產(chǎn)業(yè)感到慶幸。但好景不長(zhǎng)，海南成為自貿(mào)港前，火熱的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始慢慢冷卻。

楊燦所在公司提前得知了限購(gòu)的消息，在他的記憶中，3月底，公司就開(kāi)始停止外地客戶的購(gòu)房交易?！耙膊皇遣荒茏觯?yàn)楸仨氁獙徍?，時(shí)間長(zhǎng)一點(diǎn)不就白費(fèi)了?！睏顮N的工資也是在那個(gè)時(shí)候開(kāi)始變化，從高于平均水平近兩倍到不及周邊人。

當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)服務(wù)商透露，海南實(shí)際的買房者近80%為外地人。

4月22日限購(gòu)令發(fā)布?！胺呛Ｄ鲜”臼【用裰荒苜?gòu)買一套住房，且要提交24個(gè)月的社保繳納證明”、“首付款比例不得低于70%，5年后方可轉(zhuǎn)讓”等針對(duì)性的限制條款，讓海南樓市瞬間降到冰點(diǎn)。

明確的政策斬?cái)嗔朔慨a(chǎn)服務(wù)者的最后一絲念想，很多人選擇脫離這個(gè)行業(yè)。最初的表現(xiàn)是離職潮在眾多房屋中介公司中蔓延。

在楊燦離職的朋友和同事中，一些人決定先停一段時(shí)間，出去旅游。他們或是因?yàn)橹靶路炕鸨瑫r(shí)賺得盆滿缽滿，或是家中土地恰好處于核心區(qū)域被征用。“這邊的人均工資在2000多一點(diǎn)，但消費(fèi)特別高。我就是海南人，現(xiàn)在還沒(méi)買房，在這里我買不起?！睏顮N抱怨，除了得到拆遷補(bǔ)償款的當(dāng)?shù)鼐用衲軌蜉p易買房，其他海南人很難買得起房。

在限購(gòu)令持續(xù)近一周后，日漸蕭條的房產(chǎn)服務(wù)公司開(kāi)始另謀出路?！艾F(xiàn)在很多企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始去其他地方考察，你今天訂一張機(jī)票，說(shuō)不定旁邊就是要去云南考察的團(tuán)隊(duì)?！币恍┮?guī)模較大的公司開(kāi)始轉(zhuǎn)移陣地，他們組團(tuán)去云南等同樣是旅游城市，但樓市限制較少的地方考察。一些中介公司開(kāi)始變相裁員，各種名目的日?？坼X將員工的底薪扣得幾近于無(wú)，離職成為不得已的選擇。

“我們公司要換個(gè)地方，現(xiàn)在這個(gè)門店的租金很貴，換一個(gè)租金比較便宜的減少壓力。”幾乎為零的收入跟營(yíng)業(yè)成本支出早已成為公司運(yùn)營(yíng)的巨大壓力，1個(gè)月沒(méi)開(kāi)張的楊燦現(xiàn)在“基本整天都沒(méi)事可做”。

最瘋狂的時(shí)候，楊燦一天能帶10多個(gè)人看房，很少有休息時(shí)間?，F(xiàn)在，偶爾出現(xiàn)3個(gè)人就算是驚喜，盡管成交量為零，但至少證明還有人想要買房。

在4月22日晚間，得知海南實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策的園藝設(shè)計(jì)師老陳一開(kāi)始并沒(méi)有在意。

2002年來(lái)到海南的老陳目睹了當(dāng)?shù)氐木拮儭Ｄ菚r(shí)的?？谑羞€以美蘭機(jī)場(chǎng)舊址為中心，現(xiàn)在大多城區(qū)區(qū)域那時(shí)是未經(jīng)開(kāi)發(fā)的原生態(tài)村莊。2013年，海南主打國(guó)際旅游島，城市逐漸規(guī)整潔凈起來(lái)，街景更向城市靠近，城區(qū)周邊隨處可見(jiàn)的茅草棚也不知不覺(jué)消失。

海南成為自貿(mào)港前的4月初，老陳所工作的酒店附近，未開(kāi)發(fā)的莊園里許多樓盤開(kāi)始如雨后春筍般冒出了頭?！翱赡軇e人消息比較靈通?！彼X(jué)得，自貿(mào)港讓這些本在沉睡的計(jì)劃瞬間清醒長(zhǎng)大。

變化的不僅是城市，成為自貿(mào)港后，澄邁縣城郊也遍布樓盤。他跑步時(shí)發(fā)現(xiàn)，“旁邊的鄉(xiāng)村突然在1個(gè)月里冒出來(lái)那么多的房，真的是突然的一下?！?/p>

令老陳沒(méi)想到的是，政策對(duì)周遭環(huán)境的影響如此立竿見(jiàn)影。變化在4月后尤為明顯。

2016年海南房產(chǎn)牛市開(kāi)啟后，很多外地人慕名而來(lái)。現(xiàn)在，限購(gòu)政策使得情況急轉(zhuǎn)直下，新房賣不出去，澄邁縣很多房產(chǎn)中介都選擇順勢(shì)退出?！拔以诔鞘欣锕?，很多店鋪都已經(jīng)完全萎縮?！蓖獾厝速I不了房，中介手上的房子也不能賣的情況下，澄邁縣的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)幾乎停止運(yùn)轉(zhuǎn)。他認(rèn)識(shí)的很多外地中介，不久前都回了老家另謀出路。

10個(gè)看房者，8個(gè)外地人

老陳記得，2016年年末、2017年年初的時(shí)候，海南房?jī)r(jià)開(kāi)始了明顯的一波上漲。

那是海南房產(chǎn)的黃金時(shí)代。開(kāi)發(fā)商將房子賣給得到大量拆房補(bǔ)償款的當(dāng)?shù)鼐用駚?lái)刺激樓市，這使得數(shù)據(jù)上，海南全省2017年房地產(chǎn)投資占GDP比重為46%。

海南瓊海，游人在新打造的美麗鄉(xiāng)村南強(qiáng)村觀光。

但海南當(dāng)?shù)厝丝?00多萬(wàn)，大部分自己有地，因此原住居民剛需的房子并不多。在海南2017年的固定資產(chǎn)投資里，房地產(chǎn)投資達(dá)50%。

2016年，海南全省的買房總量中，本土居民所占比例只有10%，即使算上在海南工作多年的新海南人的10%，海南人的需求也不過(guò)20%。這意味著，作為中國(guó)最依賴房地產(chǎn)的省份，海南的大量房產(chǎn)服務(wù)業(yè)，近乎為外地人而生。

據(jù)楊燦回憶，限購(gòu)前來(lái)看房的，10個(gè)人里面有8個(gè)是外地的，很多都是游客?！岸址坑绊懖淮?，主要就是新房交易，直接被凍結(jié)?！钡愕氖?，相比完全被限制的新房買賣，理論上受限制較小的二手房交易，也像突然人間蒸發(fā)了一般。

一般情況下，省內(nèi)遷移形成的交易，占據(jù)二手房買賣很大比重。此外，一些此前就搬至海南但沒(méi)有落戶的買房者，借此機(jī)會(huì)提交社保證明就可以在房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲前買房。但限購(gòu)后，兩種情況都沒(méi)有發(fā)生，二手房買賣也陷入死寂。

從小在海南長(zhǎng)大的王路也見(jiàn)證了海南樓市所經(jīng)歷的冷靜和熱鬧。他是海南錦誠(chéng)旅游地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人，20世紀(jì)80年代出生于海南，2010年又回到海南。剛回來(lái)時(shí)，溫州炒房團(tuán)盛行，最典型的做法是帶著一箱子的現(xiàn)金去看房。“走到一個(gè)售樓處，看好就問(wèn)還剩多少套房？拿出現(xiàn)金當(dāng)場(chǎng)預(yù)定，三天后付清全款?！?/p>

海南的外地人基因始于1988年。彼時(shí)海南從廣東省獨(dú)立成為中國(guó)第五個(gè)、也是面積最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)。經(jīng)濟(jì)特區(qū)吸引了一大批尋找工作機(jī)會(huì)的“闖海人”，他的父母就是其中之一。海南的土地總量中還有大量的農(nóng)業(yè)用地、山脈、沙灘等，真正可供建設(shè)住宅的土地資源非常緊張，在海南的實(shí)際住宅面對(duì)全國(guó)的需求時(shí)，顯得“奇貨可居”。

據(jù)官方數(shù)據(jù)，2016年海南房屋銷量總額為1500多萬(wàn)平方米，2017年升至超2200萬(wàn)平方米，整個(gè)海南島的銷售總額接近3000億元。

王路透露，在海南2017年的買房人中，島外身份證號(hào)占比將近90%。這意味著，再減去占比百分之十幾的新海南人，海南實(shí)際的買房者近80%為外地人。

王路的公司屬于海南的房產(chǎn)服務(wù)商，其中主要業(yè)務(wù)之一代理業(yè)務(wù)，面向本地市場(chǎng)，因此限購(gòu)對(duì)其代理業(yè)務(wù)的影響相對(duì)較小，但他仍因限購(gòu)令“無(wú)眠”、“輾轉(zhuǎn)”，“我覺(jué)得這行的規(guī)則一下子就改變了”。限購(gòu)政策對(duì)開(kāi)發(fā)商和服務(wù)商的影響，他用“特別大”來(lái)形容。

他了解到海南省知名度最高的中介公司開(kāi)始醞釀裁員，朋友圈也有大量外省人員離職或轉(zhuǎn)行。但他認(rèn)為目前情況還不是很嚴(yán)峻，轉(zhuǎn)行需要過(guò)程，真正意義上的轉(zhuǎn)型和離職可能要過(guò)兩三個(gè)月才會(huì)規(guī)模性爆發(fā)。海南目前的情況是基于2017年的市場(chǎng)，“地主家的余糧都還相對(duì)好，大家的資金儲(chǔ)備其實(shí)都還有?！?h3>代繳掛靠社保浮出水面

面對(duì)政策，一些公司考慮到海南發(fā)展的長(zhǎng)期形勢(shì)，將出售的商品房重新定義，意圖用轉(zhuǎn)型為長(zhǎng)租公寓的形式解決目前的困境。但也有些開(kāi)發(fā)商使出了暗箱操作的伎倆。

澄邁縣熙康云舍酒店里，隱藏著一家即將開(kāi)盤的售樓處。該樓盤工作人員已經(jīng)搬到酒店辦公有一陣子了，臨時(shí)售樓處的房間由一個(gè)呈半包圍形的辦公桌，和中間墻上投影出的巨大房屋工程模型圖構(gòu)成。

工作人員看到有人進(jìn)來(lái)先是用好奇的眼光打量一番，在得知來(lái)者的外地身份后索然失興，又將頭轉(zhuǎn)向電腦。

限購(gòu)令出臺(tái)后，外地人想在海南買房只有兩個(gè)選擇，要么交兩年社保，要么以公司的名義來(lái)買房。但以公司名義買房牽扯復(fù)雜，稅率過(guò)高，銷售人員并不建議。

“海南限購(gòu)政策只是限制外來(lái)人口，開(kāi)發(fā)商也不傻，不可能說(shuō)房?jī)r(jià)跌到一定地步，外地人還買不了?！变N售人員文晨說(shuō)，按照現(xiàn)在市場(chǎng)行情，沒(méi)有兩年社保買不了住宅。但周邊有很多樓盤的操作是，先簽協(xié)議訂房，后掛靠社保買房。

這種操作需要購(gòu)買者交付全款，并在海南掛靠公司繳納滿兩年社保。兩年到期再與房產(chǎn)商簽購(gòu)房合同，正式備案。但前提是，協(xié)議價(jià)格是房地產(chǎn)商依據(jù)兩年之后的房?jī)r(jià)走勢(shì)而定，如果期間政策變動(dòng)，房?jī)r(jià)產(chǎn)生浮動(dòng)，甚至交易被強(qiáng)制中斷，所有可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)都需要買房者自行承擔(dān)。

海南成為自貿(mào)港前的4月初，許多樓盤如雨后春筍般露了頭。

“我們現(xiàn)在還沒(méi)有預(yù)售證，所以不可以提前簽協(xié)議?！庇谑撬ㄗh買商業(yè)房，就是那種一整棟樓，每層有20多個(gè)分開(kāi)的辦公間，對(duì)外地人沒(méi)有限制。但現(xiàn)在整個(gè)樓盤仍沒(méi)有確定價(jià)格，“大概在15000到22000元左右?！蔽某棵鎺⑿φf(shuō)。

除了開(kāi)發(fā)商，囤積了巨量房子的炒房客也開(kāi)始著急。

王麗來(lái)澄邁縣做中介已經(jīng)1年多了，在限購(gòu)政策下，業(yè)務(wù)也幾乎停擺。辦公室空曠的座位和好幾天見(jiàn)不到一個(gè)人進(jìn)來(lái)的狀況，讓之前每天三三兩兩咨詢信息的熱鬧辦公室顯得分外冷清。

公司要求嚴(yán)格執(zhí)行政策，于是她處于放空的狀態(tài)已很久。好在是家全國(guó)連鎖企業(yè)，不會(huì)擔(dān)心被裁掉。吃過(guò)午飯她回去將平板電腦帶了過(guò)來(lái)，多了很多空閑時(shí)間的她做起了手工制品，接下來(lái)打算開(kāi)個(gè)網(wǎng)店。

生活還得繼續(xù)，她仍會(huì)將有需求的客戶介紹給朋友，傳說(shuō)中的炒房客，以此獲得外快。

“炒房客有很多房子，澄邁縣的、海口市的都有。他是很早定居海南的外地人，因?yàn)榉勘旧仙形淳呙?，有社保的話可以直接過(guò)戶?！倍鴮?duì)于沒(méi)有買房資格的人，該炒房客可以先簽合同，再幫忙代繳社保，每月按時(shí)返回流水報(bào)告。王麗說(shuō)。

具體流程是，買方先交一定比例定金，雙方簽一個(gè)協(xié)議。之后將買賣合同和租賃合同全部公證，買房者需繳納全款。因?yàn)椴痪邆滟I房資格，所以雙方須簽訂長(zhǎng)期租賃合同才能公證。公證后二者再協(xié)商房本過(guò)戶等問(wèn)題。整個(gè)流程快至3天，最晚5天。

“他有自己的公司，你和他簽勞動(dòng)合同，他把你的社保掛靠在自己公司名下，但費(fèi)用要比你實(shí)際繳的多?！蓖觖愓f(shuō)，對(duì)于沒(méi)有買房資格的人，該炒房客可以先簽合同，再幫忙代繳社保，每月按時(shí)返回流水報(bào)告。

除此之外，炒房客們還會(huì)幫當(dāng)?shù)厝舜碇笜?biāo)房，即拆遷得到卻不想要的房子。一般情況下，在?？诘姆孔樱枰U納30萬(wàn)的指標(biāo)費(fèi)，剩下的按照每平方米三四千的價(jià)格結(jié)算全款。沒(méi)有買房資格的人，可以直接掛靠炒房客的公司代繳社保。

不過(guò)，這種方式同樣存在風(fēng)險(xiǎn)，即使交了預(yù)付款，簽了協(xié)議，沒(méi)有過(guò)戶還是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，就算打官司協(xié)議也是不生效的。因?yàn)橘I家無(wú)法獲知賣家的情況，在房屋未過(guò)戶，房本和發(fā)票都在賣方手上前，一旦賣家變卦或拒絕退款，相關(guān)的維權(quán)流程會(huì)相當(dāng)艱難且漫長(zhǎng)。

與開(kāi)發(fā)商和炒房客的交易隱藏著過(guò)高風(fēng)險(xiǎn)，于是有人直接去和當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶買地。這種直接和當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶交易的操作較為簡(jiǎn)單，即先跟當(dāng)?shù)厝撕灪脜f(xié)議蓋房子，形成既成事實(shí)，便可以獲得房子產(chǎn)權(quán)。

這種做法在限購(gòu)之前就有人操作，老陳的當(dāng)?shù)嘏笥言眠@種方式賣過(guò)地，但“現(xiàn)在買的話可能得費(fèi)點(diǎn)周折。以前當(dāng)?shù)卮迕癫欢嚓P(guān)政策，成為自貿(mào)港后，他們都知道土地是最值錢的，不會(huì)輕易賣給別人”。且海南省限購(gòu)政策規(guī)定，在海南有兩年社保記錄的可以買非核心區(qū)域，核心區(qū)域需要5年社保流水。一般人不會(huì)輕易易手。

從最嚴(yán)限購(gòu)到最有誠(chéng)意搶人

人才引進(jìn)計(jì)劃，或許是房產(chǎn)中介嗅到的新一輪生機(jī)。

5月14日，海南加入搶人大戰(zhàn)中?！按髮Ｒ陨蠈W(xué)歷、中級(jí)以上職稱等人才，可在海南省工作地或?qū)嶋H居住地落戶。各類高層次人才、碩士畢業(yè)生、‘雙一流高校和留學(xué)歸國(guó)本科畢業(yè)生以及相關(guān)創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)人才可在海南任一城鎮(zhèn)落戶”的優(yōu)惠政策，被已涼了近1個(gè)月的房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)做救命稻草。

但楊燦和他的同事們?nèi)詻](méi)有開(kāi)張?！靶路楷F(xiàn)在已經(jīng)屬于控售狀態(tài)，而且價(jià)格非常貴。”在目前具體的落戶期限和落戶條件篩選尚未明確時(shí)，成為中介希望備胎的二手房也沒(méi)有起色，就連租單也少得可憐。

1個(gè)月沒(méi)有開(kāi)張，收入近乎為零的他“已經(jīng)沒(méi)有多大心思了”，比起得知限購(gòu)令時(shí)的“心塞”，現(xiàn)在他開(kāi)始為生活的繼續(xù)感覺(jué)迷茫?！昂Ｄ袭?dāng)?shù)氐氖杖胧青l(xiāng)村級(jí)的，消費(fèi)水平是一線城市的。”重新找工作需要付出學(xué)習(xí)的時(shí)間成本，因此他打算找份兼職維持生活。“誰(shuí)知道以后會(huì)不會(huì)好呢?！?/p>

從史上最嚴(yán)限購(gòu)令到史上最大誠(chéng)意英才招攬政策，短短23日，海南經(jīng)歷了一場(chǎng)由熱到冷的巨變。除了大多數(shù)被卷入其中的異鄉(xiāng)人，還有一些在渾然不覺(jué)中被改變的當(dāng)?shù)厝恕?/p>

“開(kāi)滴滴一個(gè)月凈掙5000多，你知道這邊一般工資是多少嗎？1500到2000?！睙嵝牡暮Ｄ纤緳C(jī)主動(dòng)講起自己的工資和規(guī)劃，工資是身邊朋友一倍的他仍在抱怨，想攢到去旅游的錢還是遙遙無(wú)期。

從龍華區(qū)向美蘭機(jī)場(chǎng)出發(fā)，沿路大多是尚未開(kāi)發(fā)的原始熱帶叢，偶爾遠(yuǎn)處出現(xiàn)一棟頗具西方風(fēng)情的巨大圓頂建筑，上面是某售樓中心的名字。在它周圍，一棟棟尚披著綠色外罩的小別墅像星星般散落各處。施工痕跡已全然不見(jiàn)。

“?？诘奈飪r(jià)太貴了，幸好大多數(shù)人有地，不然真的一輩子也買不起房。”司機(jī)是?？诒镜厝耍谧约旱牡厣仙w了兩棟樓，每棟樓有4層。他并不關(guān)心政策，也對(duì)自己擁有的巨大財(cái)富并不知情。當(dāng)?shù)弥？诜孔泳鶅r(jià)20000元以上，并且還有巨大攀升潛力時(shí)，他粗略估算僅自己的兩棟樓就價(jià)值上千萬(wàn)?！霸瓉?lái)我已是千萬(wàn)富翁了?！彼彀托Τ稍卵罓?。

放下箱子，他鄭重地說(shuō)了聲：“謝謝，您慢走?！?/p>

（應(yīng)受訪者要求，文中部分人物系化名。）