新常態(tài)下城市房地產(chǎn)管理的可行性分析

王金梅

摘 要：文章以經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的概念入手，從新常態(tài)下城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，分析城市房地產(chǎn)管理的可行性，并進(jìn)一步探究城市房地產(chǎn)管理的可行性策略，希望能夠?yàn)橄嚓P(guān)人員提供參考與借鑒，為提升城市房地產(chǎn)管理水平做出一定貢獻(xiàn)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：新常態(tài)；城市房地產(chǎn)管理；可行性分析

引言

房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了巨大推力?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)商不斷增多，越來越多人想要瓜分房地產(chǎn)這塊“大蛋糕”，這種形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)不斷加強(qiáng)對(duì)自身的管理，同時(shí)政府也要不斷對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)劃，促使房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長足發(fā)展。

1經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的概述

經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中出現(xiàn)的新的問題和狀況稱為經(jīng)濟(jì)新常態(tài)。隨著我國改革開放的進(jìn)程，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的表現(xiàn)形式也與以往有很大的不同，首先是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)逐步減弱，隨著時(shí)間的不斷推移，由最初的迅速發(fā)展逐步減緩發(fā)展速度，到現(xiàn)在持續(xù)平穩(wěn)的發(fā)展；其次是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，逐漸由單一型轉(zhuǎn)變?yōu)槿姘l(fā)展型；最后是城鄉(xiāng)差距不斷縮小，近年來農(nóng)村生活水平持續(xù)提升，城鄉(xiāng)差距進(jìn)一步縮小。

2新常態(tài)下城市房地產(chǎn)建設(shè)現(xiàn)狀

新常態(tài)下，我國城市房地產(chǎn)建設(shè)與發(fā)展情況不容客觀，整體形勢(shì)較為嚴(yán)峻，房地產(chǎn)商業(yè)化嚴(yán)重，對(duì)國家宏觀調(diào)控的依賴程度較大，這種情況下，加強(qiáng)城市房地產(chǎn)管理是十分有必要的。下面經(jīng)分析新常態(tài)下城市房地產(chǎn)建設(shè)現(xiàn)狀。

2.1整體形勢(shì)嚴(yán)峻

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為迅速，并且房地產(chǎn)管理過程不斷完善，通過國家和房地產(chǎn)企業(yè)的共同努力，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)獲得了較大提升。但是整體而言，房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)仍然不容樂觀。發(fā)展初期，房地產(chǎn)是靠雄厚的資金支持才不斷地發(fā)展壯大，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)推動(dòng)城市進(jìn)程的加快，雄厚的資金支持只是房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的一個(gè)因素，整個(gè)城市房地產(chǎn)的投資狀況嚴(yán)峻，甚至出現(xiàn)投資成本無法回收的狀況，使城市房地產(chǎn)發(fā)展陷入僵局。導(dǎo)致這種情況出現(xiàn)的原因主要是，當(dāng)前居民住房已經(jīng)趨于飽和，各個(gè)行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行制約，加之金融危機(jī)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)局勢(shì)的影響，導(dǎo)致資金貶值，人們手中資金短缺，投資者會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)伺機(jī)而動(dòng)，這導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展緩慢，加強(qiáng)房地產(chǎn)管理顯得尤為重要。

2.2依靠國家調(diào)控

新常態(tài)下我國經(jīng)濟(jì)的整體形勢(shì)趨于平緩，國家對(duì)各個(gè)行業(yè)的管控力度進(jìn)一步加強(qiáng)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，國家主要采取一種平衡的調(diào)控方式。面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及出現(xiàn)的問題，國家的態(tài)度首先是不予打擊，目前國家還沒有出臺(tái)相關(guān)法律嚴(yán)格控制房地產(chǎn)行業(yè)，也沒有打擊房地產(chǎn)企業(yè)，但是國家也沒有制定相應(yīng)的扶持政策。很長一段時(shí)間內(nèi)，城市房地產(chǎn)的發(fā)展模式會(huì)在新常態(tài)的現(xiàn)狀下維持現(xiàn)有的發(fā)展。如果不出現(xiàn)異常情況或者國家出臺(tái)大型的刺激政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次大幅度提升價(jià)格的范圍有一定局限性。

2.3房地產(chǎn)業(yè)的過度商業(yè)化

商業(yè)化仿佛是現(xiàn)階段的代名詞，這種形勢(shì)下，房地產(chǎn)商業(yè)化現(xiàn)象嚴(yán)重，房?jī)r(jià)暴漲，住房不公，普通百姓辛苦一輩子，可能也買不起一套房，“民無其居”的現(xiàn)象普遍，這種情況下，不僅失去了房地產(chǎn)建設(shè)本來的意義，同樣對(duì)于和諧社會(huì)的構(gòu)建產(chǎn)生了極其不利的影響。

3新常態(tài)下城市房地產(chǎn)管理的可行性措施

3.1調(diào)整房產(chǎn)稅

價(jià)格是影響購房的重要因素，也是制約房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、導(dǎo)致人們買不起房的重要因素。銀行稅務(wù)方面對(duì)于房地產(chǎn)的制約和刺激是非常重要的，城市房地產(chǎn)管理與房產(chǎn)稅是息息相關(guān)的，在適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)，對(duì)房產(chǎn)稅做出小幅度調(diào)整，都能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成影響。房地產(chǎn)管理制度長久有效的前提是稅務(wù)改革監(jiān)督管理體系的完善。稅務(wù)制度改革中監(jiān)督管理體系應(yīng)該以整個(gè)房地產(chǎn)稅務(wù)的透明化為前提，促使全民參與到稅務(wù)制度管理中來，確保制定的房地產(chǎn)稅務(wù)制度符合人們實(shí)際需求、貼近人們生活，確保其能夠在法律保護(hù)的前提下，依法監(jiān)督房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行。

3.2提高危機(jī)意識(shí)

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)的一系列問題，我國經(jīng)濟(jì)也在進(jìn)行全方位的完善，房地產(chǎn)順應(yīng)大的發(fā)展趨勢(shì)不斷地改革創(chuàng)新是必須的。房地產(chǎn)企業(yè)的改革是一個(gè)較大范圍內(nèi)的調(diào)控，改革過程中，一些管理制度和經(jīng)營模式較為落后的企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的危機(jī)，甚至面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)，對(duì)于整個(gè)行業(yè)的沖擊力度也是很大的。房地產(chǎn)行業(yè)與銀行關(guān)系密切，通常會(huì)建立長期合作關(guān)系，但是向這一關(guān)系會(huì)受到政府管控，因此為了防止房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)危機(jī)，與政府部門的合作也很必要。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提升風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估能力與風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，在面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)積極尋求政府、銀行以及當(dāng)期同行企業(yè)的支持與幫助，確保房地產(chǎn)企業(yè)順利度過難關(guān)。

3.3完善房地產(chǎn)監(jiān)管制度

一，盡量避免房地產(chǎn)的劇烈波動(dòng)。政府應(yīng)完善管理制度，促使房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大波動(dòng)。同時(shí)，政府應(yīng)及時(shí)調(diào)控房地產(chǎn)金融體系，發(fā)揮金融政策的作用，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展；

二，加強(qiáng)對(duì)房地價(jià)格的調(diào)控。房屋價(jià)格過高是人們買不起房的重要原因，長此以往，會(huì)加劇社會(huì)矛盾，不利于和諧社會(huì)建設(shè)。因此，政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管理，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)督管理體系，加強(qiáng)對(duì)劃撥土地使用權(quán)的管理，逐步清理土地隱形市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房?jī)r(jià)的控制。另外，我國可以借鑒德國的做法，房?jī)r(jià)既不由政府決定，也不由開發(fā)商決定，而是由獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)，綜合考慮配置、土地、等成本后進(jìn)行確定，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利行為，促使房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，確保人民能夠買得起房、住得上房。

3.4善城市規(guī)劃科學(xué)性規(guī)定

一，城市規(guī)劃應(yīng)當(dāng)科學(xué)化，以利于節(jié)約土地資源。首先要更改土地資源利用方式，將粗放型轉(zhuǎn)變成集約型，進(jìn)而提升土地利用率，促使耕地總量動(dòng)態(tài)平衡；其次，進(jìn)行城市用地市場(chǎng)化管理，禁止?jié)M目亂建，促進(jìn)資源的有效利用。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)統(tǒng)一的市場(chǎng)，由一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)組成，政府應(yīng)壟斷一級(jí)市場(chǎng)，優(yōu)化二級(jí)市場(chǎng)，開放三級(jí)市場(chǎng)。

二，城市規(guī)劃增強(qiáng)預(yù)見性、前瞻性、協(xié)調(diào)性。城市街區(qū)、道路要科學(xué)規(guī)劃，相關(guān)設(shè)施一次施工到位，定期檢修。將建設(shè)、維修的時(shí)間成本、經(jīng)濟(jì)成本降到最低，這就必須加強(qiáng)規(guī)劃的科學(xué)性，房地產(chǎn)管理法應(yīng)增加此方面的規(guī)定。

結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)意識(shí)到當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的嚴(yán)峻形勢(shì)，加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，增強(qiáng)危機(jī)意識(shí)，同時(shí)政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)整，完善技術(shù)性規(guī)范和監(jiān)管制度，合理調(diào)整房產(chǎn)稅，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供保障，避免出現(xiàn)“蝸居”的情況，提升人們的幸福感。

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