限購令與法院確權(quán)判決沖突問題研究

摘 要：為遏制房?jī)r(jià)的攀升，中央和地方政府出臺(tái)房屋限購令以解決這一難題。隨著各地房屋限購令的實(shí)施，因“借名買房”行為而引發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬之爭(zhēng)在實(shí)踐中愈演愈烈，同時(shí)還面臨法院確權(quán)判決與限購令相沖突的問題。本文擬通過對(duì)規(guī)避限購令實(shí)施的“借名買房”行為且不涉及第三人利益的情形進(jìn)行深入剖析，設(shè)立裁判登記，力求在司法判決和限購令之間找到“平衡點(diǎn)”。

關(guān)鍵詞：限購令；沖突；裁判登記；

一、問題的提出

隨著我國房?jī)r(jià)日益攀升，“望樓興嘆”、“房奴”等屢見不鮮，在社會(huì)上引發(fā)熱議。為遏制不斷攀升的房?jī)r(jià)，緩解購房需求，中央和一些地方政府出臺(tái)限購令以限制購房數(shù)量。這一政策的出發(fā)點(diǎn)無疑是為了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，使真正有購房需求的人有房可買。但實(shí)踐中卻大量存在：原告因受限購令限制，將所購房屋登記在他人名下，后經(jīng)法院確權(quán)判決認(rèn)定該房屋歸原告所有，原告以法院確權(quán)判決為依據(jù)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)變更登記，不動(dòng)產(chǎn)登記中心以原告不符合限購令為由拒絕辦理變更登記的情形。在此情形下，法院判決與限購令之間存在沖突，應(yīng)如何解決成為本文探討的重點(diǎn)。要解決該問題，首先要明確限購令的效力問題。

二、限購令的效力分析

自2010年國務(wù)院及各地方政府頒布限購令以來，關(guān)于限購令的合法性問題一直備受爭(zhēng)議。主張限購令不合法的占大多數(shù)，其理由主要如下：1.限購令違背“法律內(nèi)容上的平等”原則[1]；2.限制私法交易主體的平等權(quán)利[2]；3.政府通過通知等形式限制公民基本權(quán)利的行為不合法[3]。筆者認(rèn)為，限購令的出臺(tái)有其合法性，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)主體具有約束力，理由如下：

1.從憲法的角度看，限購令的出臺(tái)是維護(hù)公共利益的需要。根據(jù)《憲法》第15條的規(guī)定：“國家加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)立法，完善宏觀調(diào)控。國家依法禁止任何組織或者個(gè)人擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序”。房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)投資行為猖獗，嚴(yán)重?cái)_亂我國房地產(chǎn)市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)秩序，國家為遏制擾亂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的行為以及公共利益的需要而出臺(tái)限購令。基于公共利益的需要而限制自由的原則在大多數(shù)國家均存在，且“基于公共利益而對(duì)個(gè)人的憲法基本權(quán)利限制的條款幾乎存在于任何國家的憲法規(guī)范中”[4]。何為公共利益？學(xué)界存在不同認(rèn)識(shí)，但并不影響我們對(duì)“限購令的出臺(tái)是為了公共利益”這一命題的認(rèn)定。居住權(quán)是民生之本，限購令的出臺(tái)滿足了多數(shù)群體的購房需求，保障人民的基本居住權(quán)。從這個(gè)意義上說，限購令的出臺(tái)具有合憲性。

2.從法理學(xué)角度看，限購令的出臺(tái)是自由與秩序關(guān)系動(dòng)態(tài)平衡發(fā)展的需要[5]。自由和秩序作為法的基本價(jià)值，在某種層面上必然會(huì)產(chǎn)生沖突，在自由和秩序發(fā)生沖突時(shí)進(jìn)行權(quán)衡是政府的重要職能。目前，我國房?jī)r(jià)虛高，泡沫經(jīng)濟(jì)盛行，房地產(chǎn)行業(yè)混亂。若任由這種狀態(tài)發(fā)展，必對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大沖擊和挑戰(zhàn)，影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。于是，在權(quán)衡利弊之下，政府出臺(tái)限購令對(duì)其中的不正當(dāng)投機(jī)投資行為進(jìn)行限制，以實(shí)現(xiàn)自由和秩序之間的動(dòng)態(tài)平衡。

3.從經(jīng)濟(jì)法的角度看，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作為資源配置中起基礎(chǔ)性作用的經(jīng)濟(jì)體制，具有盲目性、滯后性和自發(fā)性等固有缺陷，必然會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)失靈。市場(chǎng)失靈必然對(duì)各國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和發(fā)展產(chǎn)生重要影響[6]。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)“畸形”發(fā)展的情況下，政府通過出臺(tái)限購令的宏觀調(diào)控手段，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正當(dāng)干預(yù)，為抑制房?jī)r(jià)上漲起到了巨大作用，彌補(bǔ)了房地產(chǎn)市場(chǎng)自身存在的缺陷，符合經(jīng)濟(jì)法實(shí)現(xiàn)政府宏觀調(diào)控職能和彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈的要求。

綜上，限購令的出臺(tái)具有其合法性。但這并不能掩蓋其存在的缺陷。目前我國中央和各地方出臺(tái)的限購令還有待完善 ，需要政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行更加深入的探索，完善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)制。

明確限購令的合法性之后，接下來還有待探討法院確權(quán)判決中，在不涉及第三人利益時(shí)將該房屋判給事實(shí)物權(quán)人的正當(dāng)性。

三、在不涉及第三人利益時(shí)對(duì)事實(shí)物權(quán)保護(hù)的正當(dāng)性

眾所周知，我國頒行《物權(quán)法》的目的是為維護(hù)物的支配秩序和交易秩序[7]，協(xié)調(diào)物權(quán)歸屬存在的沖突也是物權(quán)法支配秩序和交易秩序的重要體現(xiàn)和必不可少的內(nèi)容，比如實(shí)踐中就大量存在法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)的沖突。在這種情況下，司法就會(huì)遇到如何既客觀地確定物上權(quán)利的支配秩序，又能夠?qū)φ_權(quán)利進(jìn)行保護(hù)的問題[8]。尤其是在頒布限購令以來，眾多購房者為規(guī)避限購令實(shí)施“借名買房”行為，更是使法律物權(quán)和事實(shí)物權(quán)的沖突愈演愈烈。北京市高院專門對(duì)此發(fā)布《會(huì)議紀(jì)要》，其第9項(xiàng)規(guī)定：“因住房限購政策的限制，當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人以其系實(shí)際買受人為由，要求確認(rèn)房屋歸其所有或辦理房屋過戶登記的，不予支持”。限購令的合法性毋庸置疑，但筆者認(rèn)為不能僅因事實(shí)物權(quán)人違反限購令就不予保護(hù)其利益。違反限購令的后果僅是不予變更登記，并不導(dǎo)致事實(shí)物權(quán)人對(duì)該房屋的一切權(quán)利均歸于消滅。

我國《物權(quán)法》第16條第1款規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人為法律意義上的物權(quán)人，在法律上推定該權(quán)利人為真實(shí)物權(quán)人。該規(guī)定體現(xiàn)了民法上的權(quán)利正確性推定原則[9]，具有公示公信效力。但對(duì)法律物權(quán)和事實(shí)物權(quán)的保護(hù)問題，多數(shù)學(xué)者認(rèn)為在不涉及第三人利益時(shí)，應(yīng)保護(hù)事實(shí)物權(quán)人。理由如下：

（一）不違背物權(quán)的公示公信原則。公示公信原則即法律推定不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人為真實(shí)物權(quán)人，若第三人積極查閱了不動(dòng)產(chǎn)登記簿，其有理由相信登記簿記載的權(quán)利人為真實(shí)物權(quán)人而與之交易，則其可以取得該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。就登記制度來說，登記本身絕對(duì)不是物權(quán)發(fā)生法律效力的根據(jù)，相反，它只是對(duì)法律行為的效力加以確認(rèn)和公示的外在手段[10]。在施甸縣煙草分公司訴張建民所有權(quán)糾紛案中，該房屋的法律物權(quán)人并未向第三人處分該房屋，即該案中不涉及第三人利益，法院將房屋判給真實(shí)物權(quán)人不會(huì)損害他人利益；若將房屋判給法律物權(quán)人，則其構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。因此，在不涉及第三人利益時(shí)，應(yīng)保護(hù)事實(shí)物權(quán)。（二）符合物權(quán)法的任務(wù)要求。物權(quán)法的任務(wù)不單在于保護(hù)交易安全，同時(shí)也承擔(dān)判斷物權(quán)、調(diào)整靜態(tài)物權(quán)關(guān)系的任務(wù)[11]。所以，在當(dāng)事人提供的證據(jù)足以證明其為房屋所有權(quán)人且不涉及交易安全時(shí)，法院應(yīng)認(rèn)定其為房屋所有權(quán)人。（三）物權(quán)正確性原則的體現(xiàn)。物權(quán)正確性包含兩種含義：第一，按照物權(quán)法定主義，物權(quán)必須符合法律規(guī)定的類型和內(nèi)容，不符合物權(quán)法規(guī)定的“物權(quán)”不是物權(quán)，也就不存在物權(quán)正確性問題[12]。第二，物權(quán)歸屬具有正當(dāng)性。即物權(quán)人有資格支配標(biāo)的物、獲得其中的利益并排斥他人的侵害，而且權(quán)利人所取得的這種資格，符合公平、正義觀念和社會(huì)整體秩序[13]。限購令下的“借名買房”行為主要體現(xiàn)在正當(dāng)性方面。真實(shí)權(quán)利人為購得該房屋支付相應(yīng)對(duì)價(jià)取得物的“所有權(quán)”符合公平正義的要求，在不涉及第三人利益時(shí)也不會(huì)對(duì)社會(huì)整體利益造成影響，還能確保物權(quán)的正確歸屬。

綜上，在規(guī)避限購令實(shí)施的“借名買房”權(quán)屬爭(zhēng)議中，只要不涉及第三人利益，法院應(yīng)保護(hù)事實(shí)物權(quán)。這既是物權(quán)正確性原則的體現(xiàn)，也符合物權(quán)法的任務(wù)性要求。當(dāng)法院判令房屋歸屬事實(shí)物權(quán)人后，因規(guī)避限購令無法辦理變更登記的問題是接下來討論的重點(diǎn)。

四、限購令與法院確權(quán)判決沖突的解決

規(guī)避限購令實(shí)施“借名買房”行為引發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議，當(dāng)事人一般提起的是確權(quán)之訴，在不涉及第三人利益時(shí)，當(dāng)事人一方提供的證據(jù)足以證明其是事實(shí)物權(quán)人的，法院通常認(rèn)定該房屋的權(quán)屬歸于事實(shí)物權(quán)人。

一方面，政府發(fā)布限購令屬于行政行為，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)作為行政機(jī)關(guān)必須遵守，其不予登記符合法律規(guī)定；另一方面，法院生效的判決同樣具有法律效力。如果不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不予變更登記，法院的生效判決無法得到執(zhí)行，損害司法公信力的同時(shí)，還可能損害第三人和事實(shí)物權(quán)人的利益。因此，本文寫作的最終目的就是為在違反限購令不予變更登記和法院確權(quán)判決沖突之間找到平衡點(diǎn)。

我國《物權(quán)法》對(duì)權(quán)屬爭(zhēng)議問題設(shè)立了異議登記、預(yù)告登記，這為筆者解決上述難題提供了參考。對(duì)此，我們可以設(shè)立類似制度——裁判登記，以解決這一問題。所謂裁判登記是指因不符合政策要求而實(shí)施“借名買房”行為發(fā)生的權(quán)屬爭(zhēng)議，在不涉及第三人利益時(shí)，法院依據(jù)《物權(quán)法》判令房屋歸屬于事實(shí)物權(quán)人，但因違反限購政策不能辦理變更登記的，可以在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上對(duì)法院的確權(quán)判決予以登記，以防止法律物權(quán)人處分該物的一種登記方式。設(shè)立裁判登記，具有以下意義：

首先，可以使法院的生效判決發(fā)揮實(shí)質(zhì)作用。如果不創(chuàng)設(shè)裁判登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)依據(jù)限購令不予變更登記，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人仍然是法律物權(quán)人，根據(jù)物權(quán)的公示公信效力，法院判決該房屋歸屬于事實(shí)物權(quán)人就沒有實(shí)質(zhì)意義。

其次，保護(hù)事實(shí)物權(quán)人的物權(quán)，避免法律物權(quán)人不當(dāng)?shù)美麚p害事實(shí)物權(quán)人的利益。如果法律物權(quán)人實(shí)施了處分該不動(dòng)產(chǎn)的行為，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件，若第三人實(shí)施了積極的查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為并支付了合理對(duì)價(jià)，則其善意取得該物權(quán)，事實(shí)物權(quán)人只能以不當(dāng)?shù)美麨橛上蚍晌餀?quán)人主張債權(quán)，這就擴(kuò)大了事實(shí)物權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)范圍。

最后，裁判登記并非變更登記，符合限購令不予登記的要求。裁判登記只是登記機(jī)關(guān)依據(jù)法院的生效裁判注明該物權(quán)實(shí)際權(quán)屬的登記方式，事實(shí)物權(quán)人并不是該房屋的法律物權(quán)人，對(duì)該房屋僅享有永久居住權(quán)而不想有所有權(quán)。這是事實(shí)物權(quán)人規(guī)避限購令所帶來的后果，應(yīng)由其自行承擔(dān)。裁判登記是為了避免法律物權(quán)人處分該房屋而設(shè)立的登記，同時(shí)，裁判登記也不違背限購令不予登記的要求。

設(shè)立裁判登記，能夠有效解決限購令和法院確權(quán)判決的沖突，不違背限購令的規(guī)定，法院的確權(quán)判決亦能發(fā)揮其實(shí)質(zhì)作用，還能避免法律物權(quán)人因無權(quán)處分損害事實(shí)物權(quán)人的利益，維護(hù)交易穩(wěn)定。

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[3]同2.

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[10] [11]同9.

[11] [13]同7.

注釋

（1）.施甸縣煙草分公司訴張建民所有權(quán)糾紛案.昆明市中院（2012）昆民一終字第418號(hào).

（2） 紐曼·斯克奴將公共利益界定為“一個(gè)不確定之多數(shù)成員所涉及的利益”；洛厚德將公共利益界定為‘為一個(gè)相關(guān)空間內(nèi)關(guān)系人數(shù)的大多數(shù)人的利益理論。

作者簡(jiǎn)介

陳群（1992-），女，貴州仁懷人，研究生在讀。