淺談物業(yè)公司如何打造陽光財務(wù)贏得業(yè)主信任

朱為亮

摘 要：物業(yè)管理行業(yè)近幾年快速發(fā)展，不少物業(yè)公司謀求擴大市場份額，進軍資本市場，大力拓展物業(yè)項目，搶占資源，擴大規(guī)模，追求利益最大化。然而隨著物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，人們對物業(yè)行業(yè)的了解進一步深入，行業(yè)透明度日漸增加，業(yè)主與物業(yè)公司的經(jīng)濟矛盾加劇。近年不斷發(fā)生業(yè)主與物業(yè)公司的鬧矛盾的新聞出現(xiàn)在報紙和電視上，給行業(yè)發(fā)展帶來了負面的輿論影響，增添了不和諧的聲音。然而在物業(yè)項目現(xiàn)場管理實踐中，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司鬧矛盾的問題在小區(qū)的QQ群、微信群上要比報紙電視上的多很多，究其原因，主要是信息不對稱，不了解情況的業(yè)主憑自己的猜想等主觀臆測；物業(yè)公司也未將信息及時全部公開透明；或物業(yè)公司人員對法規(guī)不了解，管理不規(guī)范，確實存在侵占業(yè)主利益的行為。各類矛盾中涉及財務(wù)利益的較多，本文結(jié)合實戰(zhàn)經(jīng)驗，主要從財務(wù)管理方面，就如何做到財務(wù)信息公開透明，打造陽光財務(wù)，以贏得業(yè)主信任，促進企業(yè)健康良性發(fā)展做出幾點闡述。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 財務(wù)管理 陽光財務(wù)

近年來隨著物業(yè)管理的快速發(fā)展，人們知識水平和法律意識的不斷提高，業(yè)主維權(quán)意識越來越強，收費的不公平性、停車場產(chǎn)權(quán)以及小區(qū)公共資源利益侵占等都是常見的矛盾焦點。物業(yè)管理常見的兩種合同形式是酬金制還是包干制。無論是酬金制還是包干制的項目，陽光財務(wù)有助于提升業(yè)主與物業(yè)公司之間互信，提升滿意度，有助于焦點問題的解決；當(dāng)物業(yè)管理費不足時，也有助于物業(yè)公司在提供良好服務(wù)基礎(chǔ)上，為上漲管理費打下堅實的基礎(chǔ)。要想打造陽光財務(wù)，贏得業(yè)委會和全體業(yè)主的信任，必須與業(yè)主的切身利益相關(guān)聯(lián)，長期做好以下主要事項的公示：

一、物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)和收費面積

物業(yè)公司應(yīng)定期將所管理范圍內(nèi)的各類建筑收費標(biāo)準(zhǔn)和收費面積予以公示，對于存在不同收費標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)說明原因和依據(jù)，讓全體業(yè)主了解收入總額情況，杜絕不公平收費。

二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃車位和非規(guī)劃車位數(shù)

《物權(quán)法》第七十四條第二款規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方約定”。小區(qū)內(nèi)除規(guī)劃的車位車庫應(yīng)歸開發(fā)商所有外，其余的車位應(yīng)歸全體業(yè)主共有，物業(yè)管理企業(yè)尤其是開發(fā)商控股的物業(yè)企業(yè)，必須明確規(guī)劃車位和非規(guī)劃車位數(shù)，便于準(zhǔn)確核算停車場收益的歸屬，此數(shù)據(jù)在處理涉及停車場的矛盾時也非常關(guān)鍵。

三、停車場收入的分配

停車場收入涉及車位使用租賃費，車位管理費和臨停車費。物業(yè)公司應(yīng)與開發(fā)商、業(yè)主就各類收入明確歸屬及確定各自享有的比例，每月結(jié)算并及時告知業(yè)委會或業(yè)主代表，并定期公示。

四、業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)營所得分配

利用業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營所得屬全體業(yè)主所有，雙方按約定的比例分成。物業(yè)公司應(yīng)每月將合同臺帳、應(yīng)收和實收情況及時知會業(yè)委會和業(yè)主，并可邀請業(yè)委會和業(yè)主代表實地查看驗證并將相關(guān)文件存檔。

五、專項維修基金的使用和定期公示

專項維修基金使用必須嚴(yán)格遵照物業(yè)管理法規(guī)（物業(yè)建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意）和業(yè)主大會的規(guī)定。嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)和驗收程序，邀請業(yè)委會或業(yè)主代表參加，按季度公示專項維修基金的收支和結(jié)余情況。

六、管理區(qū)域內(nèi)服務(wù)組織架構(gòu)和人員編制情況

物業(yè)公司應(yīng)每年向業(yè)主大會或業(yè)委會上報項目服務(wù)人數(shù)，雙方達成一致后，按照編制人數(shù)執(zhí)行，因特殊原因需變更的，應(yīng)及時上報并達成一致， 便于成本核算和人工成本的透明。

七、財務(wù)收支情況的定期公示

物業(yè)公司可至少每季度向業(yè)委會或業(yè)主大會提交財務(wù)收支狀況表，讓業(yè)主了解項目真實的收支情況和盈利水平，年度結(jié)束后，業(yè)主大會可委托第三方會計師事務(wù)所進行項目審計，發(fā)表審計意見并驗證與公示信息是否一致，公示信息是否存在重大錯誤等。通過以上的措施可大大提高信息的透明和可信度，從而贏得業(yè)主信任，增進雙方互信，最大限度減少矛盾，以營造良好的經(jīng)營環(huán)境和和諧氛圍。