沒收的房屋被拍賣后應(yīng)如何登記

四川某市登記機(jī)構(gòu)詢問：張某于2010年購買一處商品房并登記在其名下，2015年，張某因刑事犯罪被檢察院提起公訴，后法院判決沒收了該處房屋。2016年，以區(qū)國資局名義委托拍賣公司將該處房屋拍賣，李某經(jīng)競拍購得該房屋。現(xiàn)李某申請將該房屋登記在自己名下。按《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《細(xì)則》）第28條第1款第3項(xiàng)的規(guī)定，“不動產(chǎn)被依法沒收、征收或者收回的”應(yīng)辦理注銷登記，但是在注銷該項(xiàng)登記后，登記簿上就不再有該項(xiàng)權(quán)利的記載。那么，登記簿上沒有記載的房屋又如何能進(jìn)行拍賣？如果要求區(qū)國資局作為原始取得重新辦理首次登記，我們覺得也存在問題。因?yàn)槭状蔚怯浭遣粍赢a(chǎn)物權(quán)的第一次登記，而這一房屋開發(fā)商早已完成了第一次登記。問：區(qū)國資局是否應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行權(quán)屬登記，然后再將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給李某？如果要先行登記，應(yīng)當(dāng)適用首次登記還是轉(zhuǎn)移登記？

金紹達(dá)：法院判決沒收財(cái)產(chǎn)是將犯罪分子的財(cái)產(chǎn)（部分或者全部）強(qiáng)制收歸國有的刑罰方法。沒收和征收不同，其區(qū)別在于：沒收不承認(rèn)被沒收財(cái)產(chǎn)原來權(quán)利的合法性，沒收導(dǎo)致的權(quán)屬變更與原所有人的所有權(quán)和意志無關(guān)，所以屬于原始取得；而征收則承認(rèn)被征收財(cái)產(chǎn)原權(quán)利的合法性，屬于繼受取得。因而，《細(xì)則》第28條將“沒收、征收或者收回”都規(guī)定為注銷登記，應(yīng)是存在可以商榷的余地。

沒收財(cái)產(chǎn)是一種財(cái)產(chǎn)刑，自法律文書生效時(shí)發(fā)生效力。因此，按《物權(quán)法》第28條規(guī)定，在法律文書生效時(shí)，該房屋就歸國家所有，如果不對該房屋進(jìn)行處分，本來也可以不進(jìn)行物權(quán)登記。但《物權(quán)法》第31條同時(shí)規(guī)定：“依照本法第28條至第30條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”。《細(xì)則》第24條也規(guī)定了，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，“未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記”。因此，本例中李某申請轉(zhuǎn)移登記之前，必須由區(qū)國資局先行登記。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》并未對首次登記進(jìn)行定義，而《細(xì)則》第24條則規(guī)定了“不動產(chǎn)首次登記，是指不動產(chǎn)權(quán)利第一次登記”。如果已經(jīng)登記的權(quán)利被注銷后再行登記，是否仍屬第一次登記，則并不明確。

如果要區(qū)國資局先申請首次登記，一是這一登記是否屬于首次登記存在明顯的爭議，因?yàn)樵摬粍赢a(chǎn)已非第一次登記。也沒有規(guī)定原始取得就應(yīng)當(dāng)辦理首次登記、繼受取得辦理轉(zhuǎn)移登記（如征收是繼受取得，倘若被征收的房屋未曾拆除而需要登記時(shí)，原登記同樣已按《細(xì)則》第28條規(guī)定注銷，無法辦理轉(zhuǎn)移登記）。再是從《細(xì)則》第35條對首次登記應(yīng)提交的登記文件的規(guī)定可以看出，在《細(xì)則》立法時(shí)顯然沒有考慮到不動產(chǎn)被沒收或征收這一情況。在本例中，區(qū)國資局也無法按首次登記的要求提交登記文件。

因此，在沒有明確規(guī)定前，可以由區(qū)國資局憑人民法院生效法律文書先行登記，取得權(quán)屬證書，然后憑權(quán)屬證書、拍賣確認(rèn)書等要件登記為李某所有。