發(fā)展住房租賃市場(chǎng)亟需破解的三大問題

劉歡

摘要：2016年國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，各地發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策頻出。廣州、深圳等12個(gè)試點(diǎn)城市出臺(tái)了具體的工作方案，北京、上海等一線城市也因地制宜，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，出臺(tái)了相應(yīng)的政策文件，但有些問題的解決還需要出臺(tái)更高層面的規(guī)定。

關(guān)鍵詞：住房租賃；平臺(tái)；政策

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：C

文章編號(hào)：1001-9138-（2018）03-0031-33 收稿日期：2018-01-30

在房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的近30年來，住房銷售市場(chǎng)一直迅猛發(fā)展，而住房租賃市場(chǎng)由于種種原因增長(zhǎng)乏力。發(fā)達(dá)國家成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成了房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)和房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)并重、直接市場(chǎng)和間接市場(chǎng)并舉的市場(chǎng)，擁有大量資金的機(jī)構(gòu)投資人、出租人在良性促進(jìn)著租賃市場(chǎng)的發(fā)展。我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于發(fā)展的初級(jí)階段，和發(fā)達(dá)國家成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比嚴(yán)重滯后。在我國目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)中，租賃市場(chǎng)只是土地供應(yīng)市場(chǎng)、房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)之下的三級(jí)市場(chǎng)。租賃市場(chǎng)的規(guī)范與上游房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)直接相關(guān)，買賣市場(chǎng)的規(guī)范也離不開上游土地供應(yīng)市場(chǎng)的健康存在。

住房租賃主旨在解決中低收入人群的住房問題，合理享受租賃帶來的權(quán)益，能夠有效解決房?jī)r(jià)上漲后購房帶來的生活壓力。但目前租賃市場(chǎng)仍不規(guī)范，“黑中介”、假房東、二房東重重設(shè)卡，“霸王條款”、無理漲價(jià)、房租欺詐、不退還押金等現(xiàn)象依然存在，租房者的權(quán)益經(jīng)常得不到保障。

2016年國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，各地發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策頻出。不僅《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》明確的廣州、深圳等12個(gè)試點(diǎn)城市出臺(tái)了具體的工作方案，而且近期北京、上海等一線城市也因地制宜，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，出臺(tái)了相應(yīng)的政策文件。但有些問題的解決，還需要出臺(tái)更高層面的規(guī)定。

1 亟待政府搭建租賃信息平臺(tái)

目前，住房租賃市場(chǎng)上的問題、糾紛頻發(fā)，且一直得不到很好的解決，住房租賃交易的信息和平臺(tái)大都掌握在房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)手里，受利益驅(qū)動(dòng)，使得市場(chǎng)信息不對(duì)稱和假房源的問題比較突出。普遍存在的房源信息不真實(shí)、租賃關(guān)系不穩(wěn)定、價(jià)格隨便上漲、租客破壞室內(nèi)物品、租賃合同參差不齊無法真正起到保障雙方權(quán)益等。而由政府搭建的官方住房租賃平臺(tái)，免費(fèi)對(duì)社會(huì)提供利用，定期發(fā)布住房租賃指導(dǎo)價(jià)格，將會(huì)解決這些弊端，打破供求雙方信息不對(duì)稱、信用不完善的困局。

政府建立租賃平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)有三個(gè)方面：一是為租賃市場(chǎng)供需雙方提供高效、準(zhǔn)確、便捷的信息服務(wù)，出租人可隨時(shí)發(fā)布出租房屋的區(qū)位、面積、戶型、價(jià)格等信息，承租人可發(fā)布租賃房屋的需求信息，并且可以利用政府掌控的資源核實(shí)信息的準(zhǔn)確性；二是可以提供房屋租賃合同示范文本，明確提示雙方的權(quán)利義務(wù)，減少常見糾紛；三是為房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)備案提供方便，公布經(jīng)備案的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)名單，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員信用檔案等信息，降低雙方信息的不對(duì)稱性。

2 亟待建立信用平臺(tái)

在房?jī)r(jià)較高的城市，為了解決基本的生存問題，很多低收入者不得已而群租，但群租帶來的隱患極多，另外也有將廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室對(duì)外出租供人居住的現(xiàn)象，這些，必須通過立法解決。

租賃當(dāng)事人一般都不會(huì)主動(dòng)到房地產(chǎn)管理部門辦理備案登記，只有需要租賃證明（入學(xué)或者支取住房公積金）時(shí)才去備案，甚至許多房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為了爭(zhēng)取業(yè)務(wù)，有意隱瞞租賃當(dāng)事人房屋租賃事實(shí)?，F(xiàn)有的法律、法規(guī)中沒有明確規(guī)定備案有何利益可得，從現(xiàn)實(shí)的生活中居民也感覺不到備案對(duì)自身的好處，租賃房備案沒有任何的激勵(lì)措施，不能調(diào)動(dòng)備案的積極性。房屋交易時(shí)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和房屋所有權(quán)人隨意聲明房屋無出租情況，導(dǎo)致房產(chǎn)糾紛增多，但管理部門也缺乏有效制約手段。

部分試點(diǎn)城市出臺(tái)的“租售同權(quán)”，讓租賃人享受到和所有權(quán)人同等的教育和醫(yī)療待遇，將會(huì)極大地激勵(lì)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，有效形成購買和租賃并行的市場(chǎng)機(jī)制。由于租賃相對(duì)買賣投入的資金量要小很多，因此租賃市場(chǎng)的信用問題也將會(huì)成為新的矛盾增長(zhǎng)點(diǎn)，必須由政府牽頭，建立租賃信用平臺(tái)，將出租人和租賃人以及房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)信息一并納入，并與其他政府部門共享，才能有效建立規(guī)范的房屋租賃體系。

3 亟待明確優(yōu)惠政策

從目前的市場(chǎng)測(cè)算，租賃市場(chǎng)每年1%-3%的低投資回報(bào)率，導(dǎo)致愿意投身租賃行業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)寥寥無幾。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)買地一次性投入加上開發(fā)建設(shè)，資金投入較大，如果采用出租的方式，資金收益率較低，遠(yuǎn)不如賣房子實(shí)惠；其次，如果企業(yè)持有、經(jīng)營(yíng)租賃住房，資金回籠時(shí)間將長(zhǎng)達(dá)幾十年，需要相應(yīng)的金融配套，但目前房地產(chǎn)貸款的期限一般只有三五年，時(shí)間上的不匹配使得企業(yè)無法做租賃經(jīng)營(yíng)；再次，租賃企業(yè)負(fù)擔(dān)較重，除去稅費(fèi)等各項(xiàng)支出，利潤(rùn)微薄甚至虧損。

從目前的試點(diǎn)城市情況來看，各地都通過新建、配建、改建等多種方式，多渠道增加了租賃住房房源。一是新建一批人才公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套租賃住房，保障高端人才、高技能人才的居住需求；二是通過開發(fā)企業(yè)配建租賃住房、住房租賃企業(yè)依法合規(guī)改建存量住房等渠道增加房源供給，保障市民的住房租賃需求；三是加快政策性保障型公租房建設(shè)，保障困難群眾的住房租賃需求。多渠道增加房源供應(yīng)后，將形成國有租賃住房為主導(dǎo)、商品房新建配建為主體、個(gè)人富余住房為補(bǔ)充的供應(yīng)體系，滿足各類人群不同的住房租賃需求。

因此，必須從稅收優(yōu)惠、金融支持、規(guī)劃建設(shè)和用地建設(shè)等幾方面扶持住房租賃企業(yè)的發(fā)展。從試點(diǎn)區(qū)域來看，在獲取政策和資金的“紅利”之后，規(guī)范化的規(guī)模租賃企業(yè)將有較大發(fā)展。阿里巴巴、海爾、百度、京東等大型企業(yè)都在利用自身的經(jīng)濟(jì)和信用優(yōu)勢(shì)，開始布局房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，萬科、龍湖等公司也在自己開發(fā)的樓盤大規(guī)模推出租賃“試點(diǎn)”。