關于候機樓商業(yè)收益模式及統(tǒng)一收銀的分析與建議

林建云

一、廈門機場候機樓多樣化商業(yè)收益模式探索

廈門機場自2011年開始嘗試多樣化的商業(yè)收益模式，如免稅店特許經營權費采用“人頭費”的方式按國際客流量收取，肯德基、麥當勞、真功夫等餐飲以“租金+營業(yè)額提成”方式計收等。機場商業(yè)的剛性經營壓力降低之后，更多的市區(qū)知名餐飲品牌愿意嘗試進入機場經營，候機樓內居高不下的、不合理的餐飲價格壁壘進一步被突破，旅客在機場能享受到與市區(qū)同質同價的餐飲服務，營業(yè)額的良性增長使機場商業(yè)收益得到了健康的發(fā)展和保障。經過餐飲業(yè)態(tài)的試水后，下一階段，我們將 “租金+營業(yè)額”提成的商業(yè)收益模式運用到候機樓其他商業(yè)業(yè)態(tài)中。

（一）不同業(yè)態(tài)固定租金模式與營業(yè)額提成模式租金收益比較

我們對近年廈門機場候機樓國內出發(fā)及國內隔離區(qū)內部分商業(yè)項目的營業(yè)額數(shù)據(jù)及實際租金收入進行了統(tǒng)計，并根據(jù)不同業(yè)態(tài)進行分類和橫向比較。

1.我們了解到候機樓內非品牌餐飲項目租金占營業(yè)額比例均在60%左右。導致此部分比例過高的原因有二，其一是非餐飲品牌旅客辨識度低、品牌號召力差，營業(yè)額總量及單坪營業(yè)額貢獻均較品牌餐飲有較大差異；其二是隔離區(qū)內餐飲面積小、投標競爭激烈，單坪租金價格較隔離區(qū)外平均高出2-3倍。因此在下一階段，為進一步提高旅客滿意度，我們應當進一步加大品牌餐飲引進力度，通過品牌餐飲對營業(yè)額的提升作用，采用部分租金以營業(yè)額提成方式計取的模式，實現(xiàn)營業(yè)額與租金收益的同步提升。

2.食品專賣及便利店項目固定租金模式與營業(yè)額提成模式租金收益比較中，排除較極端情況，固定租金模式與營業(yè)額提成模式兩者收益基本處于誤差范圍內。下一階段隨著此類業(yè)態(tài)“同城同價”價格策略的進一步實施，旅客購買意愿增大將使營業(yè)額有進一步的提升，但由于便利店經營商普遍企業(yè)規(guī)模較小、規(guī)范性較差，且便利店項目每日成交單數(shù)多、單筆交易金額小，采用營業(yè)額提成模式計提租金則監(jiān)管難度較大、監(jiān)管成本較高。為操作簡單，建議仍采取固定租金模式。

3.工藝品及精品品牌店項目、品牌茶葉店項目的固定租金模式與營業(yè)額提成模式租金收益比較中，因租金占營業(yè)額比重均超過60%，采用營業(yè)額提成模式將導致租金收益收入不穩(wěn)定、存在較大虧損風險，且此類商戶在機場經營形象店均獲得較好的潛在廣告收益，建議此類項目仍采用固定租金模式。

二、國內部分機場商業(yè)收益模式及統(tǒng)一收銀模式情況簡介

（一）北京首都機場收銀模式（自派收銀員、自建收銀網絡）

商業(yè)租金基本按月保底租金與月營業(yè)額提取二者取高的模式確定。月保底租金部分并按以下三種方式取高確定：①上一合同年度月保底租金②上一合同年度月保底租金*（1+上一年度首都機場旅客吞吐量增減比率*50%）③上一合同年度月均實際繳交租金*90%。

月營業(yè)額提取由月度營業(yè)額按合同約定的比率以流水倒扣形式收取。即由機場方統(tǒng)一派駐收銀員至各商業(yè)門店，每日營業(yè)額所得由收銀員收取后統(tǒng)一存入機場方賬戶。甲乙雙方每月初5個日歷日內確定上一月份營業(yè)額及營業(yè)額提取金額，對比月保底租金后確定本月應繳租金金額，若收取的營業(yè)額扣除租金后有盈余，則由機場方退款予商戶。

機場方為商戶提供統(tǒng)一收銀設備及收銀員，按商戶營業(yè)時間上崗服務，商戶按3800元/人/月、每臺POS機配置2.5個收銀員的標準向機場方支付收銀員工資，并按500元/臺/月的標準向機場方支付POS機租賃費，由機場方負責設備維護維修。

機場方運用收銀及監(jiān)控系統(tǒng)全程監(jiān)控商戶門店經營及收銀過程，并不定時檢查門店營業(yè)情況、收銀系統(tǒng)、銷售記錄等信息。若出現(xiàn)商戶門店交易未全部進入機場方收銀系統(tǒng)的，誤差在1%-5%之間的，認定為嚴重違約行為，第一次違約時機場方將直接處以不高于三倍月保底租金的違約處罰，全年累計發(fā)生三次的，機場方有權解除合同。

（二）上海虹橋機場、浦東機場收銀模式

月實收租金為當月提成租金和當月固定保底租金兩者取高。

當月提成租金=當月實際營業(yè)額×提成比例。

商戶采取向機場方租賃POS終端設備的方式，每套POS終端設備每年租金約為人民幣6540元，收銀員仍為商家員工。商家提交的產品定價必須經機場方審核通過后才能錄入POS系統(tǒng)售賣。

機場方要求商戶在租賃區(qū)域內布設、安裝能夠全覆蓋的店鋪CCTV監(jiān)控系統(tǒng)，確保無視角盲點；CCTV監(jiān)控系統(tǒng)所需所有設備、線路布設及安裝等費用由商戶自行承擔；商戶需無條件配合機場方和公安等相關部門調閱、查詢、拷貝CCTV監(jiān)控影像資料；監(jiān)控視頻要求畫質清晰，不低于DVD畫質標準；每路CCTV監(jiān)控影像資料必須保存一個月以上。

（三）廣州白云機場收銀模式

白云機場商業(yè)項目經營費分為租金及特許經營權費二部分，標段月保底費（標段月保底特許經營費+標段月租金）與標段月提成費取高確定。單位面積租金、保底特許經營費年度浮動比例為當年白云機場旅客吞吐量相較于前一年的增長幅度的50%。

機場方為每個標段無償提供一套收銀POS及監(jiān)控系統(tǒng)，涉及POS的軟件費用、布線費用、安裝費用及維護費用等統(tǒng)一列入綜合管理費中。機場方有權在承租區(qū)域內安裝監(jiān)控系統(tǒng)，并有權在任何營業(yè)時間檢查承租區(qū)域內的POS、貨物標識記錄等相關情況。 國際一線品牌直營店、點餐/取餐/收銀一體操作的知名品牌連鎖餐飲店經機場方批準，可自行派收銀員。

機場方對商戶設立誠信檔案統(tǒng)一管理，并根據(jù)情況對其進行獎懲，如商戶的誠信等級為D級，機場方有權在下次招商（或續(xù)租）時取消該商戶的準入資格（或續(xù)約資格）。

三、廈門機場統(tǒng)一收銀模式系統(tǒng)建設初步建議

（一）硬件設備功能要求

設備配收銀小票打印機，打印機場統(tǒng)一格式消費憑據(jù)。設備配條形碼刷槍，通過后臺數(shù)據(jù)庫連接可實時更新商品資料庫。門店出入口設置紅外線感應器，實時統(tǒng)計進店人數(shù)。

（二）商戶日常運營使用要點

商戶需提前將商品或服務價格報至機場管理方，由機場管理方審核通過后錄入系統(tǒng)生成條形碼。商戶在每日進貨時，需在系統(tǒng)上更新商品庫存量，每日銷售結束后，系統(tǒng)自動生成存貨數(shù)量。商店客戶端設備設置寫入權限，消費生成后不可由商戶自行修改；如有調貨、退貨需變更數(shù)據(jù)的，商戶需特別向機場管理方申請，由機場管理方在后臺做修改。旅客消費時，商戶收銀員通過刷條碼形成銷售記錄，收款后打印銷售憑證。

（三）收銀監(jiān)管辦法

營業(yè)現(xiàn)場布設攝像頭，現(xiàn)場巡查時進行商品條碼檢查、原始小票抽檢、監(jiān)控記錄抽檢等方式加強監(jiān)管，采用神秘顧客調查、“消費無小票此單免費”服務承諾等形式讓旅客共同參與監(jiān)督。（作者單位為元翔（廈門）國際航空港股份有限公司）