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    重購輕租到租購并舉

    2018-05-14 07:38:47楊曉雨張璐高飛雁
    今日財富 2018年14期
    關(guān)鍵詞:租房住房供給

    楊曉雨 張璐 高飛雁

    隨著中國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,住房問題已成為老百姓最為關(guān)心的話題。習總書記在十九大報告中再次重申,房子是用來住的,不是用來炒的?!白赓彶⑴e”作為現(xiàn)階段解決住房問題的重要利器,將重構(gòu)住房供應格局?;凇爸刭忀p租”向“租購并舉”轉(zhuǎn)變后租賃市場的機遇與挑戰(zhàn)分析未來從買房到租房的住房意愿變化趨勢。梳理國家政策的改變和住房租賃的相關(guān)政策,幫助大家在新形勢下準確做出“租”、“購”的選擇,提高人民的幸福指數(shù)。

    一、十九大的住房制度改革新形勢

    最年來,中國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛。隨著房價上漲,住房問題已成為老百姓最關(guān)心的話題。它既是經(jīng)濟問題,也是民生問題。十九大召開以后,住房制度改革再次成為社會焦點。十九大報告提出:“堅持房子是用來住的,不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保證、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居”,這對未來的住房制度改革指明了新的方向。城市租房將成為未來住房新形勢。

    二、住房市場新趨勢分析

    (一)重購輕租是以往的住房形勢。在我國,人們重視買房,房價持續(xù)上漲導致出現(xiàn)“購房熱”、“購房難”等現(xiàn)象。除了中高等收入群體有能力依靠自身的努力來解決,大部分中低收入群體對房地產(chǎn)市場的急劇變化無所適從,他們中相當多的一部分面對著無房、危房、共用等住房方面的難題。保障公民的居住權(quán)是使社會秩序穩(wěn)定,構(gòu)建和諧社會的重要舉措,出臺新的政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場勢在必行。

    (二)“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”是住房制度改革的新方向。政府應充分釋放政策紅利,運用法律、金融、土地、投資、貨幣化補貼、稅收等多種手段,滿足多層次的住房需求,充分保障“住有所居”。通過數(shù)據(jù)查找,我們將流動人口集中的一線城市與一些發(fā)達國家的城市進行了對比,如圖1。中國為人口大國,流動人口數(shù)量龐大,租賃市場發(fā)展空間較大。熱點城市臨時務工人員較多,房價高昂且有限購政策,二三線城市發(fā)展迅速,房地產(chǎn)市場浮躁且價格波動較大,這些均有利于租賃市場發(fā)展。

    (三)重購輕租的重點在“買”。對于大部分市民,買房為城市生活立足之本,而“租購并舉”政策為人們提供了“租”的新思路,并進一步為人們的選擇提供了眾多保障措施。租房一方面可以有效緩解“搶房難”的現(xiàn)狀,提高房屋的居住率;另一方面解決了“購房貴”的經(jīng)濟問題,減輕了人們特別是中低收入群體的經(jīng)濟壓力,提高了住房水平與居民的生活水平。

    三、租賃市場的發(fā)展機遇

    住房制度改革以來,我國的住房銷售市場蓬勃發(fā)展,而租賃市場卻相對落后。據(jù)統(tǒng)計,我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住,他們的權(quán)利急需保護。推進“租購并舉”,加快租房市場的健全與發(fā)展,一方面緩解亂象,使房屋的居住功能更好體現(xiàn),保障租房者權(quán)益;一方面緩解房地產(chǎn)市場壓力,推動住房價格平穩(wěn)健康運行?!白赓彶⑴e”的優(yōu)勢與作用主要從以下幾個方面體現(xiàn):

    (一)釋放租賃需求

    房子不僅具有居住屬性,還有投資屬性。在面對買或租的選擇時,人們考慮更多的是房子背后的價值。出于對穩(wěn)定及公共服務的追求,人們更偏向于買房而非租房,各種因素都制約著人們的選擇?!白赓彶⑴e”實施后將改善租房現(xiàn)狀,使市民可以更放心的作出租房決定。

    1.消除租買不同權(quán)問題。2017年3月,住建部有關(guān)負責人提出“租購同權(quán)”,即在滿足一定條件下,租房也可享受就近入學、戶籍落戶等住房福利。這項舉措的推行,保障了租房者權(quán)利,使“租的房”變成他們真正的棲息地,有利于房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定發(fā)展。雖不能夸大“租購同權(quán)”的作用,但可以相信,隨著政策的不斷完善和人們思想觀念的轉(zhuǎn)變,租購同權(quán)的時代終會到來,子女入學、老人就醫(yī)等問題得到解決,必然有利于釋放租房需求。

    2.人們承擔高租金的能力提高。與買房相比較,租房的成本更低。隨著政策的逐漸完善,不同層次租房都有所增多,對租房者的補貼也相應提高,這將較大的提高中低收入者房租支付能力,刺激租房市場需求。

    3.租房安全性穩(wěn)定性提高。當前,住房租賃市場不規(guī)范,政府監(jiān)管不嚴,承租人的合法權(quán)益得不到保障。房東突然漲價或者趕人、室內(nèi)設施老舊、中介機構(gòu)欺騙承租人賺取巨額中介費等現(xiàn)象屢見不鮮。“租購并舉”政策實施后,各地陸續(xù)出臺了規(guī)范的租房制度對租房者進行了限制。除此之外,越來越多長租公寓等新型租賃企業(yè)興起,也為租房的安全穩(wěn)定性提供了保障。

    4.租房渠道增加。政府工作報告指出,為更好解決群眾住房問題,啟動新的三年棚改攻堅計劃,加大公租房保障力度,培育住房租賃市場,發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。上海、廣州、深圳等城市已開啟“只租不售”模式,不少國有企業(yè)也在主動進入住房租賃市場。這些舉措改變了原先房源來源單一的現(xiàn)狀,增加了租房渠道,更好的緩解了租房需求。

    (二)租房供給增加

    1.國有企業(yè)轉(zhuǎn)型住房租賃企業(yè)。2017年7月,住建部等9個部門聯(lián)合發(fā)布通知,鼓勵國企轉(zhuǎn)型住房租賃服務 增加租房供給。國有企業(yè)起到了重要的引領和帶頭作用,配合政府舉措,推動從事保障房等相關(guān)企業(yè)轉(zhuǎn)型。

    2.房地產(chǎn)開發(fā)商思路投資方向轉(zhuǎn)變?!白赓彶⑴e”政策鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展租賃業(yè)務,引導開發(fā)商與租賃企業(yè)合作。同時,更多的開發(fā)商也逐漸將目光轉(zhuǎn)移到長期租賃公寓的投資上,這種思路的轉(zhuǎn)變使得租房的供給會進一步增加。

    3.房源增加。政府租房的鼓勵和政策的支持,使更多的市民選擇將自己手中的多于房產(chǎn)用于出租,并通過稅收優(yōu)惠政策增加房屋出租人的收益來鼓勵其出租多余住房。同時政府允許將商業(yè)用房改造用于租賃,這也增加了房源。

    (三)解決住房問題

    1.緩解租房市場亂象。以往,租房常被當作被逼無奈的選擇或是買房的過度。加快建立“租購并舉”的住房政策,打造長期租賃市場是實現(xiàn)“住有所居”的重要渠道,也是促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)成長的必要手段。只有從政策上、從源頭上嚴格要求,才能緩解租房市場亂象,增加租客的安心感和穩(wěn)定感。

    2.關(guān)注民生問題,推動購房需求分流。住房問題本就是民生問題。多地實行“租購并舉”政策后,進一步落實“五限”調(diào)控,使房價碎步式回落。租房市場的發(fā)展也會進一步分攤購房市場的壓力,促進購房市場回歸平穩(wěn)。

    四、“租購并舉”可行性分析

    (一)從政治法律角度

    1.政策重心從需求側(cè)改革到供給側(cè)改革的轉(zhuǎn)變。自2013 年首次提出“供應體系建設”起,政策重心逐步由需求側(cè)管理轉(zhuǎn)向供給側(cè)改革。十九大上進一步將“多主體供給”放在住房制度第一位。“多主體供給”的實施,為租房提供了強有力的政治保障,有利于租房制度的完善及租房供給量的增加。租購并舉本質(zhì)上即是對住房市場供應結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和調(diào)整,緩解住房市場的不平衡發(fā)展。

    2.政策方向從“購租并舉”向“租購并舉”轉(zhuǎn)變。2013年,中央經(jīng)濟工作會議中提出“加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和供給”,到2015年中央經(jīng)濟工作會議首次明確“以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點,以建立購租并舉的住房制度為主要方向”,再到十九大報告中將“購租并舉”替換為“租購并舉”,反映出黨中央對住房租賃市場的重視程度空前提高。大力發(fā)展住房租賃市場,將是本國未來一段時間住房市場改革的關(guān)鍵領域和主要方向。

    (二)從經(jīng)濟角度

    當前住房市場上供給主體相對單一,且涇渭分明。普通私人商品房租賃與政策性商品房和保障性住房為兩大房源。面對人民群眾日益增長的美好生活需要,住房供給總量不足和結(jié)構(gòu)不均的弊端日漸凸顯。因此,要培養(yǎng)新型住房供給主體,建立多層次的住房供應體系,租購并舉是經(jīng)濟發(fā)展潮流之所趨。

    (三)社會文化角度

    “沒錢才租房”、“租房不安全不穩(wěn)定”等想法如今在中國十分普遍,對租房的不信任加上期望房屋的投資性導致了租購兩端的失衡。強調(diào)“租購并舉”,提升租房在制度方面的信任度,能改善居民觀念,降低無房居民的居住成本,使居民的幸福度得到提升。

    (四)國內(nèi)租購并舉政策可行性實例分析

    1.地方房地產(chǎn)調(diào)控的推動。對于房地產(chǎn)調(diào)控而言,租購并舉是長效機制的重要內(nèi)容。政策實施能最有力地推進“租購并舉”得到落實,房地產(chǎn)調(diào)控是其最直觀的體現(xiàn)。鼓勵租賃的調(diào)控發(fā)出,進一步使租賃市場上房源增加,并向消費者發(fā)出訊號,即租房的保障性得到提升,因此需求也相應增加。

    2.租賃平臺建設。租房體制的健全需要租賃平臺的建設,在網(wǎng)絡愈加發(fā)達的時代,傳統(tǒng)中介方式無法滿足租房者或租出者方便的需求。打造租賃平臺,為了租賃雙方提供了較為便捷的方式,并且由政府牽頭,更能保證規(guī)范性。使用網(wǎng)絡平臺,也能更快擴大規(guī)模。

    3.推進租購同權(quán)。隨著“租購同權(quán)”的推進,租房者將能平等地享受到更多的公共服務,租房的吸引力也將增強。租購同權(quán)能給與租房者更多“安全感”,也是從根本解決租房“歧視”的方法之一。從供給端給了居民消費者更多的選擇空間,改善租賃市場。

    五、制度實施后居民住房意愿變化走勢分析

    在上文中,基于“重購輕租”向“租購并舉”轉(zhuǎn)變后租賃市場的機遇與挑戰(zhàn)分析了未來租房的優(yōu)惠政策與形勢,可以看出隨著政策的推廣,租房市場的形勢會越來越樂觀。同時從深圳、廣州等試點城市的實施結(jié)果可以看出,政策與人們的需求相適應,居民的住房意愿也由買房逐漸向租房轉(zhuǎn)變。但這種轉(zhuǎn)變也可能是暫時的,如何在地方進一步推行政策的同時帶動居民傳統(tǒng)思想的改變,這也是發(fā)展租賃市場的一大挑戰(zhàn)。(作者單位為安徽財經(jīng)大學)

    基金項目:安徽財經(jīng)大學2018年度大學生科研創(chuàng)新基金項目《重購輕租到租購并舉:住房意愿變化趨勢研究》(項目批準號XSKY18114)。

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