房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)與難點(diǎn)

趙小鑰

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是目前城市化建設(shè)中的重點(diǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)容，涉及面較廣，關(guān)乎的人員較多，其管理的復(fù)雜性也較高，這種情況下，相關(guān)部門必須要把握好工程項(xiàng)目的施工重難點(diǎn)，了解對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理重點(diǎn)和難點(diǎn)所在，從而針對(duì)性的采取一些措施。本文分析了目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理現(xiàn)狀和主要的管理重難點(diǎn)，并探究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的有效措施。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理水平參差不齊，很多地區(qū)的項(xiàng)目管理中還存在諸多問(wèn)題，嚴(yán)重影響項(xiàng)目管理成效的提升，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)、健康和可持續(xù)發(fā)展，必須盡快采取措施，針對(duì)項(xiàng)目管理中的重難點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)對(duì)于工程項(xiàng)目的有效管理目標(biāo)。

一、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理現(xiàn)狀和主要的管理重難點(diǎn)

現(xiàn)階段，我國(guó)每年新增的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量眾多，但是總體的項(xiàng)目管理水平卻參差不齊，導(dǎo)致管理水平不高的主要原因可以分為兩點(diǎn)，一點(diǎn)是地方的建筑業(yè)管理部門職能發(fā)揮不到位，沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效的監(jiān)管，另一點(diǎn)是因?yàn)轫?xiàng)目的相關(guān)企業(yè)，包括建設(shè)單位、施工單位以及建立單位等對(duì)于工程項(xiàng)目的相關(guān)管理工作沒(méi)有落實(shí)到位，整體的管理水平有待提升。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的管理重難點(diǎn)主要有項(xiàng)目質(zhì)量管理、項(xiàng)目安全管理、項(xiàng)目進(jìn)度管理、項(xiàng)目成本管理等等，對(duì)于這些項(xiàng)目管理的成效直接影響著工程的有效使用和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，需要相關(guān)方面提升認(rèn)識(shí)度，強(qiáng)化管理措施，提升管理水平，實(shí)現(xiàn)工程相關(guān)的有效管理。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的有效措施

（一）加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)管，防治質(zhì)量問(wèn)題

為切實(shí)提升房屋建筑工程質(zhì)量水平，各地區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局作為建筑行業(yè)的監(jiān)管者，要發(fā)揮監(jiān)管職能，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理落到實(shí)處，要狠抓建材源頭監(jiān)管，嚴(yán)把建材質(zhì)量關(guān)。

做好源頭把關(guān)，相關(guān)地區(qū)的城建局要及時(shí)完善關(guān)于加強(qiáng)房屋建筑工程建筑材料質(zhì)量管理的相關(guān)文件，進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)施工企業(yè)在原材料質(zhì)量管理制度、采購(gòu)、進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收、現(xiàn)場(chǎng)控制等環(huán)節(jié)，嚴(yán)格落實(shí)建筑工程質(zhì)量終身責(zé)任，從源頭把關(guān)，堅(jiān)決杜絕“地條鋼”等不合格建材流入施工現(xiàn)場(chǎng)，做到“誰(shuí)使用誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)驗(yàn)收誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)簽字誰(shuí)負(fù)責(zé)”，把質(zhì)量責(zé)任落實(shí)到崗位、落實(shí)到人。此外，要做到加大現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，相關(guān)地區(qū)的城建局必須進(jìn)一步加大執(zhí)法力度，嚴(yán)肅追責(zé)問(wèn)責(zé)，對(duì)在建工程所使用的建材采取“飛行抽查”、“四不兩直”方式，組織開(kāi)展建筑材料的專項(xiàng)檢查，排查在建工程使用的建筑材料質(zhì)量。同時(shí)，對(duì)鋼筋、防水材料、保溫、地暖管、砌塊等建材實(shí)行以抽帶送，并依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)對(duì)檢查不合格的責(zé)任單位進(jìn)行嚴(yán)肅處理。通過(guò)有效的監(jiān)管，強(qiáng)化建設(shè)施工企業(yè)質(zhì)量意識(shí)，為建筑工程把好源頭質(zhì)量關(guān)。

作為施工單位，要本著質(zhì)量為先的建設(shè)原則，開(kāi)展相關(guān)的項(xiàng)目建設(shè)工作，建立施工單位的質(zhì)量管理制度，嚴(yán)格要求，從采購(gòu)、施工、安裝、到竣工驗(yàn)收這一系列過(guò)程中嚴(yán)格把控質(zhì)量，及時(shí)糾正和整頓質(zhì)量問(wèn)題，防止因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題造成的企業(yè)合同糾紛和矛盾沖突，促進(jìn)企業(yè)自身的良好發(fā)展，對(duì)于提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益也是有百利而無(wú)一害的。相關(guān)的建設(shè)單位和建立單位也要重視項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)管，對(duì)施工單位進(jìn)行有效的監(jiān)督，促進(jìn)施工單位嚴(yán)格按照合同規(guī)定的質(zhì)量要求進(jìn)行施工。

（二）重視安全管理，做好安全保障

為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程安全施工標(biāo)準(zhǔn)化管理，切實(shí)提升我建設(shè)工程安全文明施工水平，規(guī)范施工現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)、文明施工行為，相關(guān)政府管理部門和建筑企業(yè)要不斷提升對(duì)于安全管理的重視度，將項(xiàng)目的安全管理工作放在首位，交流、學(xué)習(xí)安全生產(chǎn)和管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。為明確安全生產(chǎn)監(jiān)督管理職責(zé)，建立安全生產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，防止和減少生產(chǎn)安全事故，一些地區(qū)的市住建局與各區(qū)縣主管部門課通過(guò)簽訂“年度安全生產(chǎn)目標(biāo)責(zé)任書”的形式來(lái)明確安全管理責(zé)任，進(jìn)一步將建設(shè)項(xiàng)目的安全管理責(zé)任和內(nèi)容具體化、詳細(xì)化處理。為了督促相關(guān)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的安全建設(shè)工作開(kāi)展，相關(guān)部門要加緊組織對(duì)地區(qū)范圍內(nèi)的在建建筑工地進(jìn)行安全生產(chǎn)督查工作，積極開(kāi)展建筑施工專項(xiàng)整治行動(dòng)，不定期開(kāi)展安全生產(chǎn)情況抽查工作，重點(diǎn)開(kāi)展針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑施工進(jìn)行安全生產(chǎn)檢查。

房屋建筑工程施工現(xiàn)場(chǎng)一旦發(fā)生安全事故，造成的后果是難以想象的，房屋建設(shè)施工現(xiàn)場(chǎng)常常發(fā)生的安全事故主要有人員高處墜落、電力事故、機(jī)械故障事故等等。各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工各單位也要牢固樹(shù)立安全發(fā)展理念，全力打造安全生產(chǎn)治理新格局，要健全落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任制，構(gòu)建全方位安全管理格局；要健全揚(yáng)塵防治長(zhǎng)效機(jī)制，切實(shí)抓好暑期、汛期安全生產(chǎn)工作，積極開(kāi)展對(duì)于施工人員的安全教育工作，提升工作人員的安全防范意識(shí)，確保項(xiàng)目工程的安全生產(chǎn)形勢(shì)平穩(wěn)向好，防止因?yàn)榘踩鹿试斐傻捻?xiàng)目施工進(jìn)度放緩和直接的經(jīng)濟(jì)損失提升。針對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)，要著力完善施工現(xiàn)場(chǎng)的安全工作環(huán)境，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的進(jìn)出口、場(chǎng)內(nèi)道路硬化及沖洗保潔、腳手架搭設(shè)、臨時(shí)生活設(shè)施等現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置情況進(jìn)行及時(shí)了解，對(duì)存在的安全隱患進(jìn)行及時(shí)的治理，確保企業(yè)的安全生產(chǎn)工作取得實(shí)效，為工程項(xiàng)目的順利完工奠定基礎(chǔ)。

（三）強(qiáng)化成本管理，確保工程效益

成本管理主要是針對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)單位和施工單位而言的，在工程建設(shè)之處，就已經(jīng)對(duì)于項(xiàng)目的總造價(jià)進(jìn)行了明確，給出了合理的預(yù)算范圍，建設(shè)單位和施工單位在簽訂合同時(shí)，也明確了大致的成本范圍，但是在實(shí)際的施工過(guò)程中，還會(huì)有很多的變動(dòng)因素，主要建設(shè)單位和施工單位都應(yīng)做好成本管理工作。對(duì)于建設(shè)單位而言，有效管理項(xiàng)目的材料成本是關(guān)鍵，要了解材料市場(chǎng)行情和變化狀態(tài)，以保證工程建設(shè)中不會(huì)因?yàn)椴牧系膬r(jià)格上漲而造成工程成本上升帶來(lái)的投資增加。對(duì)于施工單位而言，成本管理更為重要，必須針對(duì)材料成本、人工成本、質(zhì)量成本、意外事故成本等進(jìn)行有效管理，將可能引起成本增長(zhǎng)的因素到考慮在內(nèi)，制定成本管理制度，確保功臣高效益。

（四）完善進(jìn)度管理，促進(jìn)工程順利完工

進(jìn)度管理主要是針對(duì)施工單位而言的，有效的工程進(jìn)度管理是施工單位及時(shí)獲取工程進(jìn)度款的保障，只有及時(shí)獲取進(jìn)度款，工程的相關(guān)費(fèi)用才有來(lái)源，才能保障下一階段的工作順利進(jìn)行。因此，施工單位必須制定好施工進(jìn)度管理計(jì)劃，建立施工現(xiàn)場(chǎng)的進(jìn)度臺(tái)賬，及時(shí)把控施工進(jìn)度信息，對(duì)于不合理的施工進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整，確保工程按照合同要求的工期順利完工，以保證施工單位及時(shí)拿到工程款，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的回籠。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理至關(guān)重要，需要相關(guān)部門引起重視，不斷開(kāi)展項(xiàng)目重難點(diǎn)管理突破工作，解決管理中的重要問(wèn)題，尤其是工程質(zhì)量、安全、成本和進(jìn)度的管理工作，確保工程的良性發(fā)展目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。（作者單位為安順學(xué)院）