淺談如何有效控制房屋修繕造價

曾薪龍 田兵權(quán) 鄭梓樂 倪博

摘 要：眾所周知，建設(shè)項目的全壽命周期是指項目的建設(shè)使用以及最后的清理的整個過程，要使建設(shè)項目在其全生命周期內(nèi)的成本達到最低且各項任務(wù)完成質(zhì)量達到合同約定和國家標(biāo)準(zhǔn)，于是乎，很多建設(shè)單位將其成本控制重點放在了建設(shè)前期和建設(shè)期上，而相對工程項目投產(chǎn)運營期的成本則視之為九牛一毛，其實不然，本文將對建設(shè)項目竣工后的運營階段的保修、維修、維修后的保修做闡釋，從工程質(zhì)量和維修后的保修兩方面探討建設(shè)項目全壽命周期內(nèi)的成本控制。

關(guān)鍵詞：房屋維修；成本控制；運營階段；建設(shè)項目全生命周期

因為建設(shè)成本和運營成本構(gòu)成了建設(shè)項目的全過程造價，而這兩部分無論在建設(shè)前期投資分析還是在實施過程中極易出現(xiàn)一種情況就是目標(biāo)相互發(fā)生沖突，即是說，建設(shè)成本和運營成本的關(guān)系是此起彼伏的。因此，作為建設(shè)單位，不但要考慮建設(shè)階段的成本控制，與此同時還應(yīng)該注意工程項目在運營階段的成本控制，以達到項目全生命周期中成本達到最低效益達到最大。而運營階段的成本影響因素很多，在眾多的因素中，工程項目的維修是比重較大的因素之一，而現(xiàn)實生活中，很多企業(yè)都出現(xiàn)一種情況即是建設(shè)之初投入的成本和建設(shè)過程中的投資遠大于運營階段的維修和保修費用，又特別是在地價和每平方建設(shè)造價如此之高的情況下，不論是施工單位還是建設(shè)單位皆認(rèn)為做好前期的控制意義遠大于后者。而筆者認(rèn)為施工單位也罷建設(shè)單位也好，不會只建設(shè)一項工程，那么多套工程的維修費自然就成了一筆可觀的成本。針對工程保修階段，我們都知道建設(shè)單位在竣工結(jié)算時會扣留一部分質(zhì)量保證金，在此我們不妨參考某建設(shè)單位和施工單位在竣工時簽訂的工程項目保修合同中的幾項保修內(nèi)容：

由此可見，非結(jié)構(gòu)構(gòu)件保修年限大抵5年，而工程項目的使用期遠比此要長，那么在此階段內(nèi)該部分構(gòu)件出現(xiàn)的缺陷無疑會使成本增加，由此我們不妨從房屋維修的影響因素、維修特點、維修后的保修工作三方面探討建設(shè)項目全壽命周期中維修成本。

一、房屋維修的影響因素

房屋維修的影響因素是多方面的，最根本的原因卻在于建設(shè)項目質(zhì)量、運營階段人為因素和自然環(huán)境的影響。首先針對人為因素，房屋在使用過程中，房屋的各個構(gòu)件、裝飾部件等易受到其他物體的碰撞與摩擦、使用者的不當(dāng)操作使用、住房人員的不當(dāng)改裝和改修讓房屋各部件損壞而又未及時發(fā)現(xiàn)或發(fā)現(xiàn)后未取得處理，長此以往在重力荷載或剪應(yīng)力的作用下造成一定范圍的破壞損傷，給人們生活帶來不便或影響其使用功能，人為因素導(dǎo)致的維修，人們往往是自行處理或物業(yè)公司承擔(dān)部分費用；其次對于自然環(huán)境因素，該因素在房屋外墻防水保溫系統(tǒng)、屋頂?shù)谋嘏c防水上顯得尤其重要，因為房屋在自然界經(jīng)常經(jīng)受風(fēng)、霜、雨、雪、地震等作用后，部分構(gòu)件老化或脫落或失去部分功能的情形，如仿古建筑，大多是以木材搭建，而木質(zhì)材料不論如何讓處理都相對于其他材料在抵抗風(fēng)荷載、酸雨侵蝕、蛀蟲蛀蝕方面均處弱勢，這種破壞不僅影響了原有風(fēng)格風(fēng)貌給人們不適感，在安全上，還會給游客或住戶造成極大威脅。那針對這類因素所致則是由建設(shè)單位承擔(dān)其維修費用，在維修后的保修期中諸多注意參照第三點工程質(zhì)量的影響中羅列的辦法；最后歸根結(jié)底說到工程質(zhì)量，作為工程中“鐵三角”之一的質(zhì)量管理尤為重要，甲乙雙方往往都追求用最少的費用獲得最好的質(zhì)量，在工程建設(shè)中我們常常用價值工程來確定很多細節(jié)。而針對在竣工后的保修期中，如上表中提到的屋面防水、外墻面防水保溫、門窗松動、給排水工程等這些普遍存在且頻繁出現(xiàn)問題的部分，對施工單位而言，要控制成本，那就得在施工過程中的施工工藝、建筑材料、施工技術(shù)、施工過程管理上嚴(yán)格把控，保證其工藝流程、施工機械與人員技術(shù)的密切配合以及建筑材料的質(zhì)量。比如要規(guī)避保修期內(nèi)屋頂漏水的問題，第一，施工前的技術(shù)準(zhǔn)備，從熟悉圖紙開始；其次，對專業(yè)的施工隊伍進行技術(shù)交底再施工；第三，施工完后監(jiān)理做好驗收工作。而從建設(shè)單位出發(fā)，則除了保修期內(nèi)的問題還有超過保修期后的維修工作，在保修期內(nèi)可按照法律法規(guī)或者合同約定的進行解決，而要避免保修期外出現(xiàn)的工程質(zhì)量問題則應(yīng)從施工階段抓起，也就是上述施工企業(yè)施工過程中應(yīng)注意的，與此同時質(zhì)量要求還應(yīng)更高，當(dāng)然還可采取防范措施或者及時采取補救措施。不論是人為因素還是環(huán)境因素還是工程質(zhì)量原因，這些都是房屋檢修堪檢報告中會明確指出的，為后面編制相應(yīng)的維修計劃和方案提供必要依據(jù)。

二、結(jié)論

我們都知道做每件事都要有一定價值和意義，如此，房屋的維修，對建設(shè)工程項目成本控制起著一定價值作用，維修成本和建設(shè)成本無疑是此起彼伏的關(guān)系，其次維修成本影響著運營成本，從而影響建設(shè)工程全過程造價、施工單位，建設(shè)單位做好相關(guān)措施或方案，注重維修階段的管理工作，方可有效降低成本，控制建設(shè)項目全生命周期的工程造價。

參考文獻：

[1]來豐剛，田兵權(quán).房地產(chǎn)項目管理信息化建設(shè)探討，2007.2.

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