房地產(chǎn)項目市場與財務(wù)風(fēng)險分析之我見

孫靜怡

在我國經(jīng)濟體制中，房地產(chǎn)占據(jù)著十分重要的地位。但房價暴漲對人們的生活產(chǎn)生了較大的影響，政府部門通過宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，雖說有效規(guī)范了房地產(chǎn)項目市場體系，但制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。本文首先從房地產(chǎn)項目市場與財務(wù)風(fēng)險入手，同時闡述了房地產(chǎn)項目市場財務(wù)風(fēng)險管控措施，最后總結(jié)了全文，旨在發(fā)表筆者對房地產(chǎn)項目市場與財務(wù)風(fēng)險的見解。

自經(jīng)濟全球化發(fā)展，直接推動了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。通過深入分析能夠發(fā)現(xiàn)，我國部分地區(qū)經(jīng)濟與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著密切的聯(lián)系。在宏觀調(diào)控影響下，導(dǎo)致市場經(jīng)濟下行，嚴(yán)重阻礙著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，部分房地產(chǎn)受到資金不足的影響，面臨著破產(chǎn)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)需要明確當(dāng)前面臨的財務(wù)風(fēng)險，找尋最佳的管控措施，以此為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展保駕護航。

一、房地產(chǎn)項目市場與財務(wù)風(fēng)險

在當(dāng)前時代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也不斷加劇。

（一）市場環(huán)境影響

在當(dāng)前市場背景下，應(yīng)當(dāng)站在宏觀層面，分析房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境，明確房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的財務(wù)風(fēng)險。通過深入調(diào)查能夠發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，截至2016年底，我國房地產(chǎn)上市企業(yè)數(shù)量超過140家，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了“土地財政”，房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)濟增漲的影響不容忽視。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展，房價也不斷增長，嚴(yán)重影響著人們的生活質(zhì)量。隨著宏觀調(diào)控力度的不斷增加，我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸趨于蕭條，房地產(chǎn)交易量也明顯減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)提前進入寒冬期，不利于我國房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

（二）財務(wù)風(fēng)險剖析

第一，房地產(chǎn)項目開發(fā)問題，不顧是房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)前還是建設(shè)過程中，均存在著很大的風(fēng)險，企業(yè)管理者只有保障房地產(chǎn)項目開發(fā)、投資、決策的合理性、全面性，才可有效規(guī)避各類財務(wù)風(fēng)險。第二，房地產(chǎn)本身屬于一個資金密集的行業(yè)，不管是在項目籌建前還是項目建設(shè)過程中，或者是竣工驗收與成屋銷售階段，均需要資金的支持，才可確保運作的合理性。只有保障財務(wù)管理的合理性，才能夠全面提升房地產(chǎn)企業(yè)資金運作效率，確保房地產(chǎn)企業(yè)資金規(guī)劃的合理性與科學(xué)性。但就實際情況而言，房地產(chǎn)企業(yè)并未重視財務(wù)管理，尋求的是短期內(nèi)的經(jīng)濟效益，導(dǎo)致資金運轉(zhuǎn)存在問題。第三，房地產(chǎn)項目銷售階段風(fēng)險，就房屋銷售，只有成功才可順利回收資金，獲取相應(yīng)的利潤。若銷售失敗，將會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金壟斷，嚴(yán)重的話還會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，難以保障經(jīng)濟效益。

二、房地產(chǎn)項目市場財務(wù)風(fēng)險管控措施

（一） 銷售階段財務(wù)管理

在房地產(chǎn)項目建設(shè)工作結(jié)束后，房地產(chǎn)的經(jīng)營中心逐步朝著房屋銷售發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須要制定合理的銷售計劃，幫助企業(yè)合理回收資金，全面降低企業(yè)的銷售成本，提升企業(yè)的銷售效率，促使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益最大化。房地產(chǎn)企業(yè)銷售階段財務(wù)管理措施包括：1.強化資金管理，在房屋銷售過程中，為全面提升資金收支均衡，需要促使資金收入與支出的一致性，才可最大層度減少資金占有量，增加房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，加速企業(yè)資金回轉(zhuǎn)。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需要加速收款，推遲墊付款。合理使用支票，明確信用期限，避免空頭支票開支現(xiàn)象存在，維護房地產(chǎn)企業(yè)的正常運作。2.合理應(yīng)用銷售折扣，通過積極開展銷售活動，吸引更多的顧客，激發(fā)人們的購房欲望，全面提升房地產(chǎn)企業(yè)銷售額，加速房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠速度，3.合理設(shè)計稅務(wù)籌劃，包括：營業(yè)稅、土地增值稅，科學(xué)應(yīng)用減稅手段。4.限定信用期限，縮減付款期限對企業(yè)資金的影響。5.合理確定現(xiàn)金折扣，采取支付優(yōu)惠、現(xiàn)金折扣手段，吸引客戶提前繳納房屋首付，確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠快速收款。這就需要銷售部門依據(jù)實際情況，制定最佳項目銷售計劃。

（二）建設(shè)階段風(fēng)險控制

在房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中，會經(jīng)歷預(yù)算與融資等階段，只有在各個層面強化財務(wù)管理，從各個層面開展財務(wù)風(fēng)險管控，才可確保房地產(chǎn)項目開展的有序性。房地產(chǎn)項目建設(shè)階段風(fēng)險控制可從以下幾點入手：1.強化融資管理，確保內(nèi)外部融資結(jié)構(gòu)的合理性，制定合理的融資計劃，確保房地產(chǎn)項目建設(shè)的順利性。就實際情況而言，融資管理需要明確需求，保障執(zhí)行效果，選擇切實可行的融資計劃，合理評估融資效果。確保在各類財務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)的情況下，能夠靈活處理，精準(zhǔn)應(yīng)對各類突發(fā)性情況。2.合理開展房地產(chǎn)項目預(yù)算管理，融資工作結(jié)束后，就是項目建設(shè)階段，此階段，財務(wù)管理人員應(yīng)當(dāng)參照原定的融資計劃，制定合理的項目資金管理策略，開展整體工程預(yù)算，開展全程監(jiān)督，一旦發(fā)現(xiàn)問題，需要立即解決，并依據(jù)實際情況，合理調(diào)整房地產(chǎn)項目預(yù)算方案，從整體層面出發(fā)，精準(zhǔn)把握項目預(yù)算執(zhí)行、項目運轉(zhuǎn)情況。預(yù)算管理應(yīng)當(dāng)強化項目執(zhí)行與控制，促使兩者有效結(jié)合，確保項目預(yù)算管理工作開展的有序性。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部員工需要樹立良好的成本管控意識，促使各個部門相互促進，以此順利實現(xiàn)成本目標(biāo)。充分考慮項目資金收支情況，確保預(yù)算管理執(zhí)行的合理性與科學(xué)性。3.合理調(diào)整項目預(yù)算，在房地產(chǎn)項目建設(shè)階段，應(yīng)當(dāng)依據(jù)實際情況，實時監(jiān)督項目資源運用，成本控制流程，就發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)當(dāng)及時調(diào)整。房地產(chǎn)項目本身具有建設(shè)周期長、成本高的特點，在房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中，不僅會受到國家政策的影響，還會受到人員、設(shè)備、材料的影響。這就要求在預(yù)算管理過程中，綜合考慮各方面因素，遵循國家法律、法規(guī)、政策，確保房地產(chǎn)項目建設(shè)工作開展的持續(xù)性。

（三） 內(nèi)部管理風(fēng)險控制

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與經(jīng)營中，應(yīng)當(dāng)完善內(nèi)控體系與內(nèi)控措施，完善內(nèi)部控制體系，實施“關(guān)系樹”的管理模式。內(nèi)部控制制度是房地產(chǎn)企的內(nèi)在保障，可確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的合法性，推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)當(dāng)加大員工培訓(xùn)與教育，及時創(chuàng)新學(xué)習(xí)模式與管理理念，掌握先進的財務(wù)工作方式，最大程度規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，以此實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的提升。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)逐步提升財務(wù)部門對精細(xì)化財務(wù)管理的認(rèn)知，加大對精細(xì)化財務(wù)管理的重視度，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作經(jīng)濟能力的提升。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)健全管理體系，強化管理意識，深入貫徹精細(xì)化財務(wù)管理模式，促使其在生產(chǎn)經(jīng)營中發(fā)揮該有的作用。因此，為保障精細(xì)化財務(wù)管理戰(zhàn)略的全面落實，應(yīng)當(dāng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，完善內(nèi)部控制體系，為房地產(chǎn)企的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

三、結(jié)語

綜上所述，近幾年，隨著我國房地產(chǎn)事業(yè)的迅速發(fā)展，房價迅速上漲，為改善民生，政府部門逐步重視房地產(chǎn)行業(yè)價格調(diào)控，頒布了相應(yīng)的調(diào)控政策。隨著宏觀調(diào)控力度的不斷增加，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了較大的挑戰(zhàn)，使得房地產(chǎn)項目市場財務(wù)風(fēng)險加劇。只有制定針對性的解決對策，才可協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)渡過低潮期，迎接全新的發(fā)展機制。（作者單位為威海建設(shè)集團股份有限公司）