長沙市房地產(chǎn)泡沫的因子分析

宋友際

[摘要]房地產(chǎn)業(yè)作為長沙市基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其健康與否直接影響長沙市整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的質(zhì)量，結(jié)合前人的研究經(jīng)驗(yàn)和房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)理，選取7項(xiàng)房地產(chǎn)泡沫評價(jià)指標(biāo)并確定各項(xiàng)指標(biāo)的閾值，采用因子分析法對長沙市1999～2015年的房地產(chǎn)市場泡沫程度進(jìn)行測量，結(jié)果表明：長沙市房地產(chǎn)市場在2001年出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，其他年份均無泡沫，總體上長沙市房地產(chǎn)業(yè)并未出現(xiàn)投資過熱的狀態(tài)，長沙市房地產(chǎn)市場處于健康狀態(tài)。

[關(guān)鍵詞]長沙市；因子分析法；房地產(chǎn)泡沫

[中圖分類號]F293.35 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A

近些年來，隨著長沙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，大量資本和勞動(dòng)力涌入房地產(chǎn)市場，長沙市房地產(chǎn)市場得到了迅速發(fā)展，但同時(shí)人們購房需求與長期高位運(yùn)行的房價(jià)之間的矛盾也日益突出，房地產(chǎn)泡沫作為影響房地產(chǎn)市場的重要問題，成為了人們關(guān)注和探討的焦點(diǎn)，嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫會(huì)帶來一系列的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)問題，它會(huì)降低資源配置效率，扭曲資源的分配，提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的成本，破壞金融系統(tǒng)的運(yùn)作，導(dǎo)致全面的金融危機(jī)，也會(huì)加大貧富差距，引發(fā)社會(huì)危機(jī)。在這一背景下，研究長沙市房地產(chǎn)市場的健康狀況，對未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展和抑制房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生有著重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

目前國內(nèi)外對房地產(chǎn)泡沫的測量方法主要分為兩大類，直接測量法和間接測量法。直接測量法一般通過抽象的模型計(jì)算出房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值，將房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值和實(shí)際價(jià)值相對比，以獲得房地產(chǎn)的泡沫水平。間接測量法又分為統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法和指標(biāo)法，統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法利用計(jì)量統(tǒng)計(jì)學(xué)原理對房地產(chǎn)價(jià)格變化進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，當(dāng)房地產(chǎn)市場上無泡沫時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格變化比較有規(guī)律，而當(dāng)泡沫存在時(shí)由于泡沫使得價(jià)格大起大落，從而使得統(tǒng)計(jì)規(guī)律失常。指標(biāo)法是選擇影響房價(jià)的各類指標(biāo)來側(cè)面反映房地產(chǎn)市場狀況的一種方法，它將實(shí)際指標(biāo)值與其臨界值相對比，當(dāng)實(shí)際值高于指標(biāo)臨界值時(shí)，視為存在泡沫。文章選取長沙市1999～2015年的房地產(chǎn)市場相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)，采用因子分析法對整個(gè)長沙市的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行綜合測度。

1 單項(xiàng)指標(biāo)泡沫評價(jià)

文章以長沙市1999～2015年的相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，根據(jù)前人的研究經(jīng)驗(yàn)和房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)理，選擇房地產(chǎn)開發(fā)投資額/社會(huì)固定資產(chǎn)開發(fā)投資額、房價(jià)收入比、房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率/GDP增長率、商品房施工面積/商品房竣工面積、房價(jià)增長率/GDP增長率、商品房開發(fā)投資額/商品房銷售額6項(xiàng)房地產(chǎn)泡沫評價(jià)指標(biāo)，通過對比上述6項(xiàng)指標(biāo)的臨界值（見表1）和實(shí)際值（見表2）進(jìn)行對比，來對長沙市房地產(chǎn)市場泡沫情況進(jìn)行初步分析。

該指標(biāo)可以反映全社會(huì)固定資產(chǎn)投資是否合理，即全社會(huì)總投資在房地產(chǎn)業(yè)的聚集程度，如果社會(huì)資本過于集中于房地產(chǎn)業(yè)，說明房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)大量擠占基本建設(shè)和更新改造的資金，同時(shí)也削弱了其他行業(yè)的發(fā)展，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡和后勁不足。國際上公認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重一般是在10%以下，中國房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，該指標(biāo)在30%以上認(rèn)為社會(huì)投資結(jié)構(gòu)不合理，有產(chǎn)生泡沫的可能性。

從表2可以看到，長沙市從1999～2007房地產(chǎn)開發(fā)投資額占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重越來越大，其中在2005、2006、2007這三年間超過了30%，投資結(jié)構(gòu)出現(xiàn)失衡。這說明房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為長沙市的支柱產(chǎn)業(yè)，在政策的扶持以及良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢下使得人們對房地產(chǎn)市場預(yù)期樂觀，長沙市房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)泡沫，之后由于2008年和2009年的金融危機(jī)對我國的經(jīng)濟(jì)增長和居民收入都產(chǎn)生了一定的影響，在此大背景之下，長沙市房地產(chǎn)市場的投資熱度也有所下降，2009年經(jīng)濟(jì)恢復(fù)以后長沙市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例一直保持在一個(gè)較為穩(wěn)定的水平，從該指標(biāo)來看，盡管長沙市房地產(chǎn)市場投資較為活躍，但市場并未出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。

1.2 房價(jià)收入比（X2）

該指標(biāo)反應(yīng)居民家庭對住房的支付能力和承擔(dān)能力，用于判斷居民消費(fèi)的可持續(xù)性，如果居民收入和房價(jià)同步增長，則房價(jià)收入比保持不變，這說明房地產(chǎn)市場屬于基本正常；假如房價(jià)收入比忽然快速上升，這意味著居民須花費(fèi)更長時(shí)間的資金積累來支付房款，說明居民的購房能力下降了，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了有悖常規(guī)的運(yùn)動(dòng)，可以據(jù)此判定房地產(chǎn)市場投機(jī)需求大，國外學(xué)者認(rèn)為房價(jià)收入比一般在3～6倍之間屬于合理，國內(nèi)學(xué)者認(rèn)為中國由于居民隱性收入高，需求長期壓抑等原因，合理區(qū)間為5～8倍。

在這里使用的房價(jià)收入比公式為：房價(jià)收入比=每套商品房平均價(jià)格/居民家庭平均年收入，其中每套商品房平均價(jià)格=單位面積商品房價(jià)格×人均住房面積×家庭平均人口數(shù)，居民家庭年平均年收入=居民人均可支配收入×平均家庭人口數(shù)。

從表2可以看到，長沙市房價(jià)收入比從1999～2008年期間變化幅度并不大，房價(jià)收入比都在4左右浮動(dòng)，這意味著在此期間，居民對住房的購買能力相對穩(wěn)定，2008年以后長沙市房價(jià)收入比開始上升，居民對住房的購買能力下降，但整體并未超過臨界值，單從該指標(biāo)來看，長沙市房價(jià)在一直都處于一個(gè)可接受的范圍之內(nèi)，沒有產(chǎn)生泡沫。

1.3 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率/GDP增長率（X3）

該指標(biāo)是測量房地產(chǎn)投資額相對實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長速度的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢，也反映宏觀經(jīng)濟(jì)的承受能力和房屋潛在購買能力。投資的過多過快會(huì)使得房屋的供應(yīng)量增加，房地產(chǎn)市場會(huì)出現(xiàn)供大于求的局面，而開發(fā)商為了維持房價(jià)就會(huì)不斷的推動(dòng)投資和價(jià)格的上漲來造成虛假繁榮的現(xiàn)象，最終產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。一般認(rèn)為該比值大于3視為有泡沫。

從表2可以看出，長沙市1999～2001年的房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率和GDP的比值已經(jīng)超過了臨界值，到2001年其比值達(dá)到最大值為7，這就意味著長沙市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度遠(yuǎn)超長沙市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，有產(chǎn)生泡沫的可能性，之后該指標(biāo)比值都處于合理范圍之內(nèi)，值得注意的是，在2015年該指標(biāo)為-2.67，這是由于在2014年長沙市房地產(chǎn)市場處于低迷狀態(tài)，長沙樓市庫存量大，長沙市房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下降，因此在2015年長沙市房地產(chǎn)市場投資熱度有所降溫，從該指標(biāo)來看，長沙市房地產(chǎn)市場在1999～2001年出現(xiàn)了泡沫，其余年份均無泡沫。

1.4 商品房施工面積/商品房竣工面積（X4）

該指標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫生成機(jī)理選取的反映商品房將來供求差異的指標(biāo)。根據(jù)在建項(xiàng)目的實(shí)際情況，施工面積的數(shù)據(jù)一般為竣工面積的2.5～3.5倍，由于施工面積反映了1～2年后商品房供應(yīng)數(shù)量，如果指標(biāo)低于2.5倍，市場會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，高于3.5倍，未來供應(yīng)量將超出實(shí)際需求量，該比值越大，說明泡沫越大。

從表2可以看出，該指標(biāo)從2005年開始超過了臨界值3.5并且一直處于上升趨勢，該指標(biāo)增大說明了長沙市房地產(chǎn)投資熱度不斷升溫，長沙市房地產(chǎn)供應(yīng)量過多，如果沒有與之相應(yīng)的需求，這將造成樓市住房庫存逐年增加，加大了長沙市房地產(chǎn)企業(yè)去庫存的難度，有產(chǎn)生泡沫的危險(xiǎn)。

1.5 房價(jià)增長率/GDP增長率（X5）

該指標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的定義選取的，是測量房地產(chǎn)價(jià)格相對實(shí)體經(jīng)濟(jì)（GDP）正常速度的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，主要用于說明虛擬經(jīng)濟(jì)偏離實(shí)體經(jīng)濟(jì)的程度。正常情況下虛擬經(jīng)濟(jì)應(yīng)該與實(shí)體經(jīng)濟(jì)保持一致，該指標(biāo)越大，說明房地產(chǎn)價(jià)格偏離實(shí)體經(jīng)濟(jì)程度越大，越容易產(chǎn)生泡沫。一般認(rèn)為該指標(biāo)超過2時(shí)，認(rèn)為房價(jià)很不正常，有較大泡沫。

從表2可以看出，只有2009年該指標(biāo)的實(shí)際值大于臨界值，這表明在該年房價(jià)的上漲幅度超過了整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)合理支持范圍，這和2008年10月政府為了應(yīng)對金融危機(jī)而采取救市政策有關(guān)，虛高的房價(jià)將促使房地產(chǎn)投資活動(dòng)過熱，從而誘發(fā)泡沫的產(chǎn)生，從該指標(biāo)來看，長沙市于2009年出現(xiàn)了泡沫。

1.6 商品房開發(fā)投資額/商品房銷售額（X6）

商品房開發(fā)投資額反映開發(fā)商對商品房投資的大小，代表了市場供給，商品房銷售額代表消費(fèi)者對商品房需求的大小，二者的比值能夠反應(yīng)房地產(chǎn)市場是否存在相對過剩，同時(shí)也能夠間接反映商品房空置情況，該指標(biāo)較大時(shí)，說明房地產(chǎn)開發(fā)效率較低，而房地產(chǎn)的空置率較高，這會(huì)對未來房地產(chǎn)的投資產(chǎn)生一定的影響。一般認(rèn)為該指標(biāo)大于1.2時(shí)，市場的供需結(jié)構(gòu)失衡，空置率較高。

從表2可以看出，該指標(biāo)整體上呈遞減趨勢，這意味著長沙市房地產(chǎn)市場的供需狀況逐漸趨于均衡狀態(tài)，1999～2008年該指標(biāo)值均大于臨界值1.2，說明在此期間長沙市商品房市場空置率較高，這是由于投資過快需求無法跟上導(dǎo)致的，2008年以后長沙市房地產(chǎn)開發(fā)資速度放緩，房地產(chǎn)市場的供求逐漸趨于均衡，該指標(biāo)回落到臨界值以下。

2 長沙市房地產(chǎn)泡沫測量

由于單一指標(biāo)不能全面反映房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，因此本文采用因子分析法，提取上述6項(xiàng)指標(biāo)的公共因子，以每個(gè)因子的方差貢獻(xiàn)率為其權(quán)重，通過因子得分模型計(jì)算出長沙市1999～2015年的綜合得分，從而全面而客觀的對長沙市房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測量。

因子分析的基本思想是依據(jù)相關(guān)性將觀測變量進(jìn)行分類：同一類變量之間的相關(guān)性較高，聯(lián)系比較緊密。而不同類的變量之間的相關(guān)性則較低，那么每一類的變量實(shí)際上就代表了一個(gè)本質(zhì)因子，或者一個(gè)基本結(jié)構(gòu)，因子分析就是尋找這種類型的結(jié)構(gòu)，或者叫做模型。

2.1 數(shù)據(jù)的可行性檢驗(yàn)

將表2中的數(shù)據(jù)帶入SPSS19.0進(jìn)行數(shù)據(jù)的可行性檢驗(yàn)得到P值0.001<0.05，拒絕零假設(shè)H0，即原始變量的相關(guān)系數(shù)矩陣不可能是單位陣，表明原始變量之間存在一定的相關(guān)關(guān)系；KMO值介于0～1之間，越接近1，表明原始變量之間簡單相關(guān)系數(shù)平方和遠(yuǎn)大于偏相關(guān)系數(shù)平方和，也就越適合做因子分析，一般認(rèn)為KMO值>0.5可以進(jìn)行因子分析，因?yàn)樵甲兞縆MO檢驗(yàn)結(jié)果為0.618>0.5，所以適合做因子分析。

2.3 公共因子的提取

由表3可知，原始變量中可以提取三個(gè)因子，第一個(gè)因子提取了原始變量51.586%的信息，第二個(gè)因子提取了原始變量16.383%的信息，第三個(gè)因子提取了原始變量13.552%的信息，三個(gè)因子總共包含了原始變量81.490%的信息，因子分析分析效果比較理想。

2.4 計(jì)算綜合得分

最后根據(jù)旋轉(zhuǎn)后的方差貢獻(xiàn)率（權(quán)重）以及因子得分系數(shù)矩陣（見表4），構(gòu)建長沙市房地產(chǎn)泡沫測度模型，并計(jì)算出長沙市房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)（見表5）：

F1=0.217X1+0.243X2-0.322X3-0.436X4-0.066X5-0.269X6

F2=0.987X1-0.181X2-0.152X3+0.250X4+0.047X5+0.013X6

F3=0.046X1-0.026X2+0.075X3-0.089X4+0.985X5-0.131X6

泡沫綜合指數(shù)W=（51.586F1+16.383F2+13.552F3）/81.490

3 結(jié)論與分析

長沙市1999～2015年房地產(chǎn)泡沫指數(shù)活動(dòng)區(qū)間為[-1.58，0.79]，其均值為-0.05，標(biāo)準(zhǔn)差為0.68，泡沫程度整體呈現(xiàn)上升趨勢，根據(jù)正態(tài)分布規(guī)律，選取1倍標(biāo)準(zhǔn)差以內(nèi)即[-0.73，0.63]作為長沙市房地產(chǎn)泡沫指數(shù)正常區(qū)間，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫指數(shù)落在[-1.40，-0.73]時(shí)，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)負(fù)泡沫，即此時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格低于其理論價(jià)值，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫指數(shù)落在[0.63，1.31]時(shí)，出現(xiàn)異常正泡沫，意味著此時(shí)房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于理論價(jià)值，從上述因子分析結(jié)果可以看出，長沙市房地產(chǎn)市場于2011、2013、2014年這三年投資過熱，出現(xiàn)了異常正泡沫，1999～2001年期間房地產(chǎn)市場處于低迷狀態(tài)，出現(xiàn)異常負(fù)泡沫，房地產(chǎn)正常運(yùn)行概率為65%，這說明雖然長沙市房地產(chǎn)市場部分年份出現(xiàn)異常泡沫，但是整體運(yùn)行平穩(wěn)，房價(jià)受到房地產(chǎn)泡沫影響較小。

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