我國房地產(chǎn)市場去庫存分析

梁麗利

伴隨著熱點城市商品房銷售價格不斷高企，三四線城市房地產(chǎn)庫存壓力不斷攀升，已嚴重影響到我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和國民經(jīng)濟平穩(wěn)運營。本文以湖南省為例，分析了房地產(chǎn)市場庫存壓力的現(xiàn)狀，并指出了導(dǎo)致庫存大的主要原因，最后在此基礎(chǔ)上為湖南省去庫存提出了相關(guān)政策建議。

房地產(chǎn)市場 去庫存 現(xiàn)狀

引言

二十一世紀以來，我國房地產(chǎn)市場不斷升溫推動我國房價上漲。雖然2008年金融危機遏制了房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫現(xiàn)象，而2010年后我國房地產(chǎn)市場再次活躍。房地產(chǎn)市場發(fā)展的同時，不僅帶來房地產(chǎn)投資增加和商品房銷售面積攀升，也導(dǎo)致商品房庫存快速增長。為了促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，于2015年II月，習(xí)近平總書記在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議上的講話，明確提出了化解房地產(chǎn)庫存的要求，將房地產(chǎn)庫存問題上升到了一個新的高度。

現(xiàn)狀

在提出化解房地產(chǎn)庫存問題的明確要求后，我省政府下發(fā)了數(shù)道政府公文及相關(guān)政策，推進湖南省房地產(chǎn)市場去庫存的進行，包括湖南省政府已正式下發(fā)《關(guān)于積極化解商品房庫存促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》。

據(jù)湖南省統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)，2017年湖南省商品房銷售情況如下。受到相關(guān)房地產(chǎn)購房政策的影響，包括長沙市加快預(yù)售審批，加大商品房供應(yīng)的影響，湖南省商品房銷售增速有所回升。房地產(chǎn)開發(fā)商對前景看好，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)增長，2017年1-11月我省的商品房銷售面積增長4.8%。

原因分析

近年來，我國房地產(chǎn)市場進入了新的發(fā)展階段，市場存在的忽冷忽熱狀態(tài)，企業(yè)基礎(chǔ)不牢固，房地產(chǎn)風(fēng)險不容忽視。在房地產(chǎn)市場穩(wěn)步去庫存的基礎(chǔ)上，我省房地產(chǎn)市場仍存在一些需要重點關(guān)注的方面。

（l）商品房的銷售增速在不斷放緩。受到房地產(chǎn)市場相關(guān)調(diào)控政策的影響，長沙市的商品房銷售情況呈現(xiàn)出了低位回落的態(tài)勢，而長沙作為省會城市，占據(jù)全省的較大比重，其將顯著降低全省商品房的銷售增速；三四線城市在棚改政策和去庫存政策的影響下，釋放了大量的需求，隨著時間流逝，其政策效應(yīng)也將顯著降低，銷售增速不斷降低。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長。在國家政府的嚴格監(jiān)管和強硬調(diào)控下，房地產(chǎn)市場開發(fā)投資逐步減少，投資行為亦趨謹慎。然一些城市庫存持續(xù)下降，帶來了房地產(chǎn)市場開發(fā)企業(yè)試圖補資添庫存的意愿，且前期的房地產(chǎn)去庫存有效局面，帶來了資金流動加快，對房地產(chǎn)的開發(fā)投資有利。

（3）房地產(chǎn)市場供需錯配現(xiàn)象突出。在全國范圍內(nèi)，房地產(chǎn)市場的供給和需求方之前的需求與供給存在信息不對稱的情況，造成了“有房無人住，有人無房住”的供需錯配現(xiàn)象。此供需錯配現(xiàn)象是多層次的錯配，包含了城市規(guī)劃與實際人口流動、人口分布、土地供給、容積率、住房需求等層次的錯配。

（4）房地產(chǎn)市場商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化。對我國當(dāng)前一般群眾消費水平而言，對高檔住房、高級公寓、別墅的供應(yīng)，遠遠超出了他們所能付出的金錢，因此高檔住房的供應(yīng)高于需求。同時，普通住宅作為大多數(shù)群眾的第一選擇，其供應(yīng)量對于眾多的消費者需求來說，供應(yīng)的商品房還存在質(zhì)量不過關(guān)，導(dǎo)致消費者居住不安心程度的增加。

（5）消費者購房欲望低迷。一方面，受當(dāng)前宏觀經(jīng)濟形勢的影響，經(jīng)濟形勢低迷，消費者的收入難以支撐起高額房價，是房地產(chǎn)市場庫存難以消化的直接原因之一。另一方面，湖南省位于華中地區(qū)，作為中部省份之一，我省不具備東南沿海廣深等地區(qū)擁有眾多外來務(wù)工人員，人口流通速度較慢，流動人口量較為有限，因此該地區(qū)的購房剛性需求是有限的。

對策

黨的十九大報告重申了“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，進一步明確了房地產(chǎn)市場的調(diào)控原則，提出了“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的要求，住房的居住屬性也得到進一步明確。要根據(jù)房地產(chǎn)市場分化實際，堅持落實分類調(diào)控，因城施策、一城一策的調(diào)控方針，確保房地產(chǎn)市場及相關(guān)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

具體來說包括以下幾個方面的內(nèi)容：

（1）突出多措并舉，進一步消化房地產(chǎn)庫存。第一，將房地產(chǎn)去庫存與棚戶區(qū)改造相結(jié)合，積極采取安置貨幣化的舉措，直接貨幣補償、團購購房補貼等多種方式實現(xiàn)降庫存。第二，加強對現(xiàn)有的住房庫存配套公共設(shè)施建設(shè)，擴大有效需求。公共設(shè)施建設(shè)包括銀行、學(xué)校、醫(yī)院等的建設(shè)，有利于公共設(shè)施輻射區(qū)域房地產(chǎn)的生活便利程度提高，其房地產(chǎn)需求的有效性提高，增加了購房吸引力。第三，對庫存產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)化提升，將房地產(chǎn)庫存的實物與人文、歷史、科技相融合起來，增強房地產(chǎn)庫存產(chǎn)品的功能性。

（2）建立租購并舉的住房制度。一是，建立租購并舉的住房制度，將現(xiàn)有部分商品房庫存，過剩的商品房、未出售的棚戶區(qū)，轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U房或者保障型房屋，如公租房、廉租房等。讓部分城市居民以及外來務(wù)工農(nóng)民先租房后買房，滿足人們住房需求，把一次性的住房購買，變成分時期、分時段、分年齡的合理投資。二是，構(gòu)建住房租賃信息政府服務(wù)平臺，給租賃市場中的供應(yīng)需求雙方都能提供便捷、準確、高效的信息服務(wù)，令二者能實現(xiàn)供需上的精準匹配。三是，強化政府在公租房發(fā)展過程中要合理定位積極引導(dǎo)，注重公租房制度不斷創(chuàng)新，加速建立健全?；?、促公共、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系。

（3）政府嚴格控制商品住房供地規(guī)模。針對目前商品房不易賣出的實際情況，政府應(yīng)從真正源頭上，把控商品房供應(yīng)增量。一是，基于實際地區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展階段的考量，將城市發(fā)展規(guī)劃納入其中，對房地產(chǎn)供應(yīng)量進行嚴格把控，保證房地產(chǎn)市場的供需趨于平衡，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的不斷合理優(yōu)化。二是，減少土地的供應(yīng)，才能增強開發(fā)商的信心，緩解房地產(chǎn)市場去庫存的壓力。三是，加強房地產(chǎn)市場研判，根據(jù)當(dāng)?shù)匚撮_工商品房住宅項目庫存用地規(guī)模、商品住宅建成待售面積和去庫存任務(wù)完成情況，合理地實現(xiàn)年度住宅用地規(guī)模的有效調(diào)控。

[1]王小廣.房地產(chǎn)庫存問題與去庫存對策[J].理論探索，2017

[2]李嬌，梁桂寶，袁晨.新型城鎮(zhèn)化下房地產(chǎn)去庫存對房價影響的區(qū)域差異[J].價格理論與實踐，2017